アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


[スムログ 関連記事]
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　予定価格と間取り
https://www.sumu-log.com/archives/959
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　4月編
https://www.sumu-log.com/archives/1071
アルファグランデ千桜タワー 感想戦（若干追記有）
https://www.sumu-log.com/archives/1109
アルファグランデ千桜タワー騒動が僕らに教えてくれたこと
https://www.sumu-log.com/archives/1186
【岩本町界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/1888
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[701: 匿名さん]

>>692
これを見ると、タワーパークに面したところが外廊下（吹抜け？）ということですよね。
内廊下に変更になったということなんでしょうか？

[702: 匿名さん]

冊子の資料には内廊下を採用と書かれていますよ。

[703: 匿名さん]

>>698
この画像は一体、地上何mの高さなんでしょうか ?

[704: 匿名さん]

>>703
698です。わかりません。
スカイツリー展望台レベルですかね？(笑)
頭が抜けてる23階より上辺りの購入見当の方は
Googleで色々みれますよー という話です。
あしからずすみません

[705: 匿名さん]

>>702
ありがとうございます。安心しました。

[706: 匿名さん]

>>701
この添付図面は入札時の古いものですよ

[707: 匿名さん]

区営住宅棟の方は契約を変更して工賃を上げています。
民間住宅棟の方はどうなるでしょうか。

[708: 匿名さん]

>>706
はい、承知しています。

[709: 匿名さん]

>>699
タワーパーキング部とかぶる部分は
エレベーターシャフト、
内廊下なんでしょうね。

[710: 匿名さん]

HP3/11更新予定なんだから早く更新お願いします。

[711: 購入検討中]

千代田区の平均的エリートサラリーマンが二馬力で辛うじて買える物件はここですか？

[712: 匿名さん]

私は１馬力で買えますが。
２馬力前提だと奥さんが仕事やめられなくなりますからやめた方がいいのでは？

[713: 匿名さん]

>>712
考え方が昭和ですね。笑

[714: 匿名さん]

>>711
買った後、大変だよ。

[715: 購入検討中さん]

俺なら１馬力で余裕を持って組んで２馬力なら繰り上げ返済だな

[716: 匿名さん]

俺ならキャッシュだな。定借ごとき。

[717: 匿名さん]

キャッシュで買える人じゃないとその後辛いよな～

[718: 匿名さん]

>>717
なんだそれ。具体的に言ってくれよ。何がその後つらい？単なるネガティヴキャンペーンか？

[719: 匿名さん]

キャッシュ購入者への過剰反応

[720: 匿名さん]

お金の使いどころが偏った感じの会話ですね。

[721: 匿名さん]

この低金利の状況で、キャッシュで買うとかバカなの？

[722: 匿名さん]

キャッシュ持ってても上手く運用できないなら、固定資産に換えるのは何ら間違ってないだろw
金利以上の利回りを出せるなら、借金してでもキャッシュ残して運用する方が利益的な選択。
でも、投資意欲がなく、単に銀行預金として置いておくだけなら使った方がよほどマシ。
このマンションにおいては5年間の自己使用制限があり、その期間は利益を出せないから、6年目から賃貸して運用する目的で買うなら、どう考えてもキャッシュの方がいい。

[723: 匿名さん]

＞＞７２２

なんでこのマンションならキャッシュの方がいいのかね？？？

住宅ローン控除を考えながら、５年目まで年４０万円満額節税できるよう調整して頭金出してローン組んだら、団信付でボーナスもらうのと同じ。

１０年固定で０．５％とかでローンが出だしたから、たとえば５０００万のローンを組んで、当初年２５万円の金利負担。でも４０万円節税できるなら、１５万円のボーナスもらうのと同じ。しかもローン支払中に所定の状態に陥ったら、保険が下りる。そうするとキャッシュで購入できたけどあえてローンを組んだ分の現金も残るし、ローンも消えてマンションのみ残る。

現金は投資に回すかな。

自宅として住まなきゃいけないがね。わかってるようでわかってない人ね、もう少し頭使おうか。

[724: 匿名さん]

住宅ローン控除と3000万控除とは併用できない。今の自宅を売却時にタップリ利益が出るんでね。自宅住み替えだからこそ。

[725: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[729: 匿名さん]

売れば儲かる自宅を所有中でない人に、認識不足と言うのは酷か。

[730: 匿名さん]

>キャッシュだな、定借ごとき

考え方によっては
定期借地権は良いですよね。
時価である土地価格を
その時の時価で分割で払えるのですから。

上がりもするし下がりもするのですが、
これからはどうでしょうかね。

土地代抜きの正当なマンション価格って
どんなものなのか、
よく分からないですけど。

キャッシュで払えるなら
4000万円分はローン組んだ方が
私もよいと思いますよ。
ご年齢によりますでしょうけれど。

[731: 購入検討中さん]

わたしも買うとしたらキャッシュです。

[732: 匿名さん]

値段公表っていつ？

大事なのは借地代をいくらにするつもりなのかでしょう。神宮のテイシャクみたいな高額借地代したら非常に厳しい。さすがにないだろうけど。

[733: 匿名さん]

年収450万の方から、キャッシュ一括のリッチ層まで幅広い住民が住みそうなマンションになりそうですね。
まあキャッシュはネタだと思いますが。。。

[734: 匿名さん]

いつかキャッシュで買ってやりたいという願望は強くあります。毎度、めちゃめちゃガチンコでローン組んでますけどね笑。

[735: 匿名さん]

借地代は前払い分と月払い分がでてきますが、特に月払い分のことね。平米50円以下にしてくれないと意味ない。

[736: 匿名さん]

ここだけじゃなく、ちらほら取引先から値段聞いたって言ってる人がいるけど、総じて歯切れが悪い。
そろそろ公になるんだろうけど、中層階250、高層階350、最上階450とかそんな値付けだったりするんだろうか。
しかも、中層階=3フロア(30戸)で、残りの150戸が350～450だとしたら、そういう反応になるのも頷ける。。
そうならないことを祈るのみだなー。

[737: 匿名さん]

>>732
277戸で540万円ですから、平均2万円くらいでしょうか。

[738: 匿名さん]

>>736

値段を聞いたなら、あなたの予想ではなくその値段を書いてくれないか？
ワシは他社のマンション内覧したとき、担当の営業が知り合いに聞いたところでは３３０位でそこまで安くないと言われたけど。

[739: 匿名さん]

>>737
そうですね。
私は70平米で1.5万円程度を見込んでいます。

ちなみに、
入札決定時の平成22年と、
平成28年で、
マンション北面道路の路線価は
それぞれ、970、960でした。
今年は下がりましたね。

課税標準額もそうですけど、
地代の算定、改訂は、千代田区が間に入る分
リニアに判定されないでしょうけれど…

[740: 匿名さん]

>>738
330なら撤退だな
全く安くない
今の市況通りで、割高

[741: 匿名さん]

不動産関係者は、さも確実な情報のように言うけど、実際には本人の予想・希望・願望が含まれるからなあ。

[742: 匿名さん]

私なんか300で徹底だよ。

[743: 匿名さん]

Blogやツイッターで、最近は高いコメントが多くなりましたね。そろそろ価格が分かるわけですが、低価格を希望していた方は買いたいけど買えない不満を千代田区や売主に文句を言うのでしょうか？

[744: 匿名さん]

俺も300超えるなら撤退かな

他に気になる物件ちらほらあるので、同じ割高なら所有権の物件買うよ。

千代田区優先枠も一個減るし、350でも購入する方には朗報ですね。

[745: 匿名さん]

金利が下がりまくってる環境で定借だと、地代の利回り分うま味が少ない
土地の価値は建物と違って経年劣化しないし
金利低下の恩恵は所有権マンション＞定借マンション

とはいえ、250以下なら安いので買いたいけど
うちは250以上なら撤退だわ

[746: 匿名さん]

まぁ元々平均225の予定だったからね。

[747: 匿名]

250とかは無理やろー

280着地と読んでます。

もちろん買う。

[748: 匿名さん]

毎月の地代や解体費や管理維持費なども、低金利の恩恵は無しだね。

[749: 匿名さん]

価格、でどんな部屋が買えるかだな。坪280でお見合い低層階なら、買う価値無い。

[750: 匿名さん]

別にお見合いでもいいけど。そこは、自分がどう判断するかだな。

[751: 匿名さん]

これ見ると、安い部屋は東側の一部な気がするけどね。
仮に２５０だとしても、ここを買うかは悩むね。

[752: 匿名さん]

この図面だと、北側の一部がお見合いってことかな。

いずれにせよ、圧迫感がありそう。
タワーならではの高い管理費を負担しなければいけないのに、
タワーならではの開放感が得られない住戸。

坪250でも遠慮します。

[753: 匿名さん]

階の間隔が3200mmおきですね。
各階を仕切るスラブの厚さが200なのか300なのかわかりませんが、
割り付けはこんなかんじですかね。
あんまり高い天井高は期待できそうにないですね。。

3200－200mmスラブ厚
3000－躯体天井
2800－リビング天井
2700－居室
2600－キッチン天井
0300－上がり框
0288－12mmフローリング
0268－20mmパーティクル２
0248－20mmパーティクル１
0200－内廊下床
0000－躯体床


2800－リビング天井
から、
0300－上がり框
をひくと2500mm＝リビング天井高。

[754: 匿名さん]

面白い流れだね。坪単価250とかで安いんだったら、お見合いでも倍率高いよ。遠慮したいひとは遠慮すればいいでしょ。

[755: 匿名さん]

>>753
このマンションにクオリティを期待しては駄目ですよ。
坪単価250万円以下という価格のみを期待するマンション。

[756: 匿名さん]

定借は建物のみだから、安くて当たり前。

[757: 匿名さん]

スターツは、土地の仕入れ代はタダで、上物だけつくってそこそこの値段で売れるなら相当儲かるだろうね。
究極の地上げってかんじ。

[758: 匿名さん]

今のご時世、坪300なら買い！
ちょっと高くてもよいので、制約（賃貸禁止/売買禁止）は
掛けないでくださいませ

[759: 匿名さん]

>>755
免震＆内廊下ってだけでも十分なクオリティかとｗ

[760: 匿名さん]

近くで同じような駅地価条件で、坪420万円ってことなので、定借特価300万円は妥当でしょうね。

[761: 匿名さん]

安さにつられて条件の悪い部屋を積極的に選んでいただけると助かります。
３００以上出せるので、日当たりのいい部屋を選ばせてもらいます。

[762: 匿名さん]

結局低中所得のサラリーマンが千代田区で買える物件は、カーテン閉め切り日差しが入らない部屋しか買えないとなると、なんとも虚しいですね。
立体駐車場前の３ＬＤＫと、東側の区営住宅の高さまでの２ＬＤＫが安そうですね。

[763: 匿名さん]

千代田区に普通サラリーマンが買えないのは常識なのではないですか？日が入らない部屋でも高倍率で買えないよ。

[764: 匿名さん]

定借物件においては、月に支払うべき地代は資産価値に大きく影響するので要注意
代表的な定借物件を上げてみましたが、これを見較べると非常にわかり易い。

月に支払うべきランニングコスト（借地代＋解体準備金）
＊前払い地代は含まない

シティタワー品川　2008年竣工
247円/平米（70平米なら17290円）
分譲時平均坪単価120万　現在中古成約平均　230-250 （坪110-130アップ）

パークコート神宮前　2009年竣工
　1168円/平米（70平米なら81760円）
分譲時平均坪単価318万　現在中古成約平均　310-340（坪0-20アップ）

プラウド南麻布　2013年竣工
　107円/平米　（70平米なら7490円）
分譲時平均坪単価444万　現在中古成約平均　530-570　（坪90-130アップ）

パークホームズ南麻布ザレジデンス　2013年竣工
　105円/平米　（70平米なら7350円）
分譲時平均坪単価286万　現在中古成約平均　370-420　（坪90-130アップ）

これをみるとPC神宮前が突出して地代が高い。このため中古販売時に大きく敬遠され、PCのみキャピタルゲインがほぼないという大きな差となっている。定借は一般的に歴史がなく資産価値が定められにくいことがあり、よく資産価値にならないと言われるが、上記4件のうちPC以外は大きなゲインを得ており、これら物件の坪単価上昇率は都内物件内でも実はトップクラスというのは衝撃の事実でもある。特に直近2件はPCの失敗を汲んでランニングコスト（管理修繕費を含まない）をグッと下げているのが成功につながったと思われる。アルファ千桜がお得物件かは物件価格だけでなくランニングコストが平米あたり100円くらいになることが大きなカギになるのでは。

[765: 匿名さん]

>>764
シティタワー品川は、分譲価格が激安だったから中古で倍額になりました。分譲価格が安かったか高かったかも重要。

[766: 匿名さん]

ここが定借での適正価格、で分譲されたら「お買得」と表現するのは無理でしょう。

[767: 匿名さん]

>>765
というか分譲価格が安かったかが一番大事。地代はその次。

[768: 匿名さん]

ちょっと欲しい中古が出たから早く価格出してくれないかなーーー

[769: 匿名さん]

中古と比較ですかー
良い中古はすぐ売れちゃうから、ここの価格分かるまで、待てないんじゃない？

[770: 匿名さん]

>>755
確かにそうですね。
派手で華美な感じや、豊かな共用部は
求めてないのですが、
質実剛健さといいますか、
二重床天井、スケルトンインフィル、
天井高、免震、非常用電源装置、
各戸蓄電池、など、これからの普通といいますか、
基本性能の良さは欲しいんですよね。

[771: 匿名さん]

定借を買うときに使う定番のフラットは、1億円以上の物件は貸してもらえません。つまり値上がりしても1億円が大きな壁になる。

[772: 匿名さん]

天井高とサッシ高さはどれくらいだろうか。

[773: 匿名さん]

>>764
有益な情報ありがとうございます
地代を払う代わりに、固定資産税は不要になりますよね
その分の差額は、どれくらいになるのですようか？

[774: 匿名さん]

>>773
固定資産税は土地分はかかりませんが建物分は通常通りかかります。この物件なら70平米のへやなら土地10万、建物10万くらいでしょうから10万は得するのでは。

値段が坪250くらいと安かったとしてもPC神宮のような地代なら中古価値は全くあがらない可能性が高いので地代は非常に重要。神宮も地代がプラウド程度なら定借でも中古は坪500くらいの立地と建物であったはずですから。CT品川レベルでも高いと思います。

[775: 匿名さん]

シティタワー品川の固定資産税は17万という書き込みがあったな。
意外に高いと思った。

[776: 匿名さん]

70平米で地代1.5万円を期待って書いている人いたけどそれはさすがにないと思う。
月額540万円を277戸で負担するわけでしょう。
狭い部屋で1.5万円、広い部屋は2.5万円くらいじゃないの？

[777: 匿名さん]

>>775
品川区じゃないけど、自宅（所有権タワマン）が80平米で20万弱
スレの上のほうに、建物：土地分が9：1って指摘があって、
そうすると定借で17万ってのも辻褄が合う

※現行の当初5年は半額ってのは考慮してない

[778: 匿名さん]

土地の固定資産税の3倍が地代の相場って言われてると思いますが、ここの地代は年間6500万円くらいだからちょっと高めですね。

[779: 匿名さん]

千代田区の説明によると、解体負担金＝保証金なんですね。これが2億8000万円。
取壊し費用は8億8000万円を想定していて、70年間で差額の6億円を積み立てていかないといけない。
「保証金は返ってくる」と勘違いしている人がいたけど返ってはこないですよ。

[780: 匿名さん]

確かに、スターツが提案した地代6500万円は相場より若干高いようです。
千代田区との契約は済んでしまっているので、地価が大きく変動しない限りは改定されないでしょうね。

[781: 匿名さん]

（説明会での主な質疑）
●住宅価格について
・建物価格と７４年分の借地料を合わせると、住宅購入者の負担は約7,500万円になる。中堅所得者層向け住宅として高いのではないか。
　→敷地が定期借地のため、分譲価格は平均4,800万円になっている。中堅所得者層にも住宅ローンが組める価格である。近隣の類似物件と比べても安価である。

・分譲購入者が支払う借地料が高い。安くならないのか。
　→全体の事業性を考慮し、綿密な計算の上で提案されたものであり、変更は考えていない。

[782: 匿名さん]

>>　779
「取壊し費用は8億8000万円」とのことは、277戸で単純に割ると
「1戸　320万円弱」です。
　解体する前は、修繕のしないだろうから、その分修繕費も下がること
　考えれば、許容範囲と考えます。
　まー70年後は生きていませんが、、

[783: 匿名さん]

>>780
ふーん
利回り2%なんだね
借り手としては、住宅ローンよりは損だけど賃貸よりはマシって感じか。

[784: 匿名さん]

>>779
保証金の意味が違います。シティタワー品川の保証金は地代敷金のことであり、解体負担金とは別です。中古転売時に返りました。

[785: 匿名さん]

>>784
この物件では解体負担金＝保証金なのですよ。
スターツはすでに保証金2億8000万円を千代田区に支払っています。
スターツは建物の購入者から同額の「解体負担金」を受け取ることになっています。

[786: 匿名さん]

保証金2億8000万円は高すぎます。
地代の30ヶ月分が相場です。
スターツは相場より高めの地代を提案して、さらにその52ヶ月分の保証金を納めるというんですからむちゃくちゃです。

2億8000万円を無利息で70年間預けるだなんて聞いたことがありません。インフレが進行しないことを祈るばかりです。

[787: 匿名さん]

>>785
定借には、保証金方式.権利金方式.賃料前払い方式があって、ここは物件概要にあるように権利金方式です。分譲時は意味が違うって事。

[788: 匿名さん]

権利金方式は、礼金に似て返ってきません。契約時には詳しく説明を聞く方がよろしいかと。

[789: 匿名さん]

要するに、分譲価格自体が相当安くないと買わない方がいいってことですね。

[790: 匿名さん]

ここを見ている大半の方が、相当安く無いと買わない、じゃなくて、相当安く無いと買えないじゃないでしょうか（笑）
ここに住みたいと思うなら、高くても買いますがね。

[791: 匿名さん]

>>787
何度も言いますがそれは間違いです。権利金方式ではなく保証金方式です。千代田区が何年も前から明言しています。

http://asp.db-search.com/chiyoda/dsweb.cgi/curdocument!1!guest03!!14153!1!1!1,-1,1!6797!395157!1,-1,1!6797!395157!4,3,2!89!154!68676!5!22!68681?Template=DocPrintWindow&DocumentType=html&DocumentSelect=One&VoiceCheckList=

[792: 匿名さん]

https://kugikai.city.chiyoda.tokyo.jp/about/nittei/kiroku/kikakusoumui...

これの6-7頁を読むとわかりますよ。
ほかにも、千代田区は「権利金を取ることはできない」と事業者に返答していますよね（以前のレスで引用していますよ）

[793: 匿名さん]

建物価格が相場よりも安いってことはありえないと思う。
民間の事業者であるスターツがつくって売るのに相場より安くする理由はないでしょう。
「中堅所得者云々」というのは、相場より安くしろといっているのではなくて、単に、安い部屋をつくればいいだけだよね（相場より安く建物を売らないといけないならスターツには旨味ゼロってこと。そんな事業に応募するはずない）。

公共事業としてこれが割安になることがあるとしたら、千代田区が受け取る地代が低めに設定されるということ。だけどここを見てる限りむしろ相場より少し高いくらいなんでしょ。

だったら建物価格も地代も別に「割安」ではないでしょう。安普請ってことはあるかもしれないけれど。

[794: 匿名さん]

>そんな事業に応募するはずない

応募時と販売時の経済環境が違うことがあるからね。
シティタワー品川も入札時から販売時にかけて相場はだいぶ上がっていたけど、港区との契約どおりの単価で住友は売ったし。
千代田区とスターツの契約で、経済環境の影響についてどうなっているか次第なんじゃないの？
出来ませんってお手上げして千代田区を敵に回すより少し損してでも契約を守るほうが企業として正解の時も往々にしてあるしね。

[795: 匿名さん]

>>794
それは確かにおっしゃるとおりですね。
その点に期待したいと思います。

[796: 匿名さん]

期待は勝手にしてもらっても構わんが、現実そうならないことがアンケートや売り方で事実となってるわけで。
せいぜい東側の条件が悪い部屋が安く出たとき、坪２５０でも買うか考えておくぐらいじゃないでしょうか。

[797: 匿名さん]

ここのチラシポストに入ってたけど、広告費かけ過ぎじゃない笑。

相当価格上げてくるんだろうな

[798: 匿名さん]

もう3月中旬ですがそろそろでしょうか

[799: 匿名さん]

>>794
CT品川の地主は港区ではなく東京都です。近くのWCT販売との兼ね合いがあった、とか地元では言われていました。

[800: 匿名さん]

すみません。質問させてください。
実は、新築マンションをすでに購入してしまいました。来月入居予定です。
駄目元で、こちらを応募したいのですが、すでにローンを組んでいる場合でも大丈夫なのでしょうか。
ちなみに、旦那年収1050万。妻年収300万です。。