アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[601: 購入検討中さん]

パンダ部屋は坪２４５程と聞いてます。坪２２５じゃなきゃダメと言ってた人には諦めて下さい。
残念でしたね。この価格ならだいぶハイエナも減るでしょう。

[602: 匿名さん]

文京区でもあったな。パンダ部屋で盛り上がった物件

[603: 匿名さん]

住宅を買うときは、申込み時点で頭金１割いることを忘れずに～

[604: 匿名さん]

245ということは、55平米だと4000万円程度ですね。これは申し込みします！

[605: 匿名さん]

>>603
申し込み金は物件によるが5%の場合もあるよね？

[606: 匿名さん]

２４５でも数十倍の倍率が付くよ(笑)
そもそもアンケートが５０００万から始まってたことを忘れずに～

[607: 申し込み予定]

シティタワー品川もフルローン可能だったんですね（≧∇≦）
アンケートにはちょっと無理して5500
にしておきました。笑
早いとこ派遣社員になって、夫婦別々に申込みます。文京区でもバンダがあったんですか？

[608: 匿名さん]

文京区のパンダ情報教えてください。対策を考えたいです。

[609: 匿名さん]

あった　ですから過去形でしょう。ミッドレジデンスは20数倍の倍率付いてましたね。

[610: 匿名さん]

>>600
品川は、東京五輪前に飛行機が低空で通過することになる可能性があります。飛行機が飛ぶ街に住みたいですか?

[611: 物件比較中さん]

245はあり得ないと思います。いくらなんでも285くらいか

[612: 匿名さん]

文京区のパンダ情報ありがとうございます。ひととおり掲示板見ましたが、興味深い物件ですね。参考になりました。

[613: 匿名さん]

ミッドレジデンスは文京区で、徒歩1分なのは有楽町線だけだった上に、普通の耐震マンションけどね。
ただし所有権で坪215万円～だった。あと、区民優先分譲等もなし。

坪225万円ならここの方がお得（倍率100倍超？）
坪250万円ならミッドレジデンスのパンダ部屋と同じレベルのお得度（倍率20倍程度？）
こんな感じだろうか。

[614: 匿名さん]

>>611

元々、千代田区との協議で坪２２５万円という話が出ているのに？

値上げしたいスターツの方ですか？？

[615: 匿名さん]

スターツさん、年収450万円の方でも買えるぐらい安い価格設定お願いします！

[616: 匿名さん]

>>613
シティタワー品川は駅徒歩10分で普通の耐震。埋立地の定借マンションけどね。

[617: 匿名さん]

スターツの社員は320万で売り出すと言ってましたよ。

[618: 匿名さん]

320なら、さようなら〜〜

[619: 匿名さん]

ミッドレジデンス文京は文京区と関係ない普通の所有権マンションだし、なんの対策にもならないでしょ。ここはこれだけ話題なんだからパンダ部屋なんか作る必要ないし、スターツとしては平均坪単価をいくらにするかだけ。

都心以外のマンション値上がりはわずかだし、建築費高騰なんて言い訳はしないで、当初から1割上昇の坪250万くらいにして、官民複合計画としての責任を果たしてほしい。それで宣伝効果も十分あるでしょ。

[620: 匿名さん]

320なら私は買います。
それでも抽選落ちちゃうのかな？

[621: 匿名さん]

>>619
何でそんなに向きになってるの？抽選物件でいかに当たるか対策考えているのに、文句言われる筋合いはないよ。
責任てなんだ？

[622: 匿名さん]

1割上昇も認めないよ。

[623: 匿名さん]

坪320なら抽選にもならず1次第何期って感じで少しずつ売らないと在庫隠せないよ

[624: 匿名さん]

320くらいなら抽選でしょ。

収入少ない人が撤退してちょうど良いかもね。

[625: 匿名さん]

収入高くても買わないよ笑。

スターツさんの願望叶うといいですね。

[626: 匿名さん]

>>625
定借ですものね。土地無しの建物だけを高い価格で買いたくはない。

[627: 匿名さん]

でも借地権じゃなかったら坪400でしょ・・ってこの話題もう永遠ループだな

[628: 匿名さん]

向かいの区営住宅は戸田、ムカイ建設のJVで総工費25億円
こちらはスターツ、大成JVで110億円、区営住宅と分譲マンション、免震や規模の違いもあるけど
もう少し安くできたんじゃないかなとつくづく思うわ。
50億くらいで作ればかなり安く分譲できただろうに...

[629: 匿名さん]

所有権坪350〜400だったら選択肢にはいるけど、
借地300だったら選択肢に入らない。

[630: 匿名さん]

入らない人は撤退すればいいんじゃない。@300なら恐らく高倍率だから撤退してくれた方がありがたいと思う人多数だし。

[632: 匿名さん]

坪300なら千代田区民でなくても買えそうなので皆さん安心ですね。

[633: 匿名さん]

売れ残りどころか平均@300なら1期で完売だろうな

[634: 匿名さん]

ここの適正価格は323万だから、300万ならちょっと割安という程度。倍率は数倍で済むだろう。
280万以下だとけっこうな倍率がつきそうだね。
地代が月3万円というのは、大体1000万円のローン(1.25%,35年)返済額くらい。このあたりを勘案して判断かな。

[635: デベにお勤めさん]

みなさん多分この物件の価格幅見たら驚くと思いますよ。
差がありすぎて平均の坪単価はあまり意味がないと思います。

なんでこんな違うのって絶対思います。理由は色々あるのですけどね。
みなさん期待のお安い部屋も一定数はあるのでご安心を。買えるかどうかは別の話ですけどね。

[636: 匿名さん]

>>635
プレミアムフロアを用意してる時点で容易に想像のつく話

・坪225
・千代田区の中間所得層がメインターゲット（年収700万～800万）
・千代田区が認めれば計画（価格）変更の余地あり
・プレミアムフロアの設定

全てを満たすような形で柔軟に調整してくると思うけど、
やっぱり中間所得層を意識したボリュームゾーンにはなると思う
そこを無視しちゃうと誰の為の計画か？ってのが根底から崩れるからね

まあ価格発表もまだなんだし、
平均坪225を主張したい人も、最低価格坪225～を想定してる人も、
坪300超えでも確実に買いたい人も、楽しみに待ってればいいじゃんｗ

[637: 匿名さん]

デベさんの話が本当なら期待持てます。

[638: 匿名さん]

低層の小さい部屋が安いんだろうな。ダメもとで申し込むか。

[639: 匿名さん]

この場所はまわりが古い建物が多いからか、雰囲気は暗い感じですね。
窓あけたら、お向かいさんがみえたり、古いビルがみえるところは、
庶民用（年収700万～800万） に安くだすということですかね。
地代関係で4万は、品川と比べるとかなり高めと感じました。

[640: 匿名さん]

ここに限らず、タワマンって上と下では坪１００ぐらい差があっても不思議じゃないけど。２８０ー３８０のレンジでも当たり前すぎない？

[641: 匿名さん]

窓を開けたら向かいが見えるところは賃貸です。

[642: 匿名さん]

坪225でないならここは賃貸で住むのが正解。

[643: 買い換え検討中]

@350までなら買いだな。

[644: 匿名さん]

>>642
これが正しい気がする
賃貸65戸もあって埋まるのかな？
5年後にはさらに供給が増えるかもしれないし

[645: 購入検討中さん [女性]]

今度引っ越すとこがギリギリ台東区だ。
道挟んで向こうは千代田区。
千代田区民の恩恵受けれるかなと思ったけど残念。。

[646: 購入検討中さん]

坪３５０でも余裕で捌けそうだよな。この立地なら。所有権なら軽く４００オーバーの場所だしな

[647: 匿名さん]

シティタワー品川は@１２０位でした。定借購入の参考にはしない方がいいかも。

[648: 匿名さん]

@300なら瞬殺だろうな。それくらいなら欲しいよなぁ...

[650: 匿名さん]

スターツの営業って・・・

[651: 匿名さん]

>>645
郵便局の隣のマンション？

[653: 匿名さん]

値段は安くても高くてもいいです。
問題は高い税金を払っている千代田区民にどれぐらい優先権を与えてくれるかです。
我々の税金が入っている物件です、税金を払っていない他の区の人は残ったものを買うというぐらい千代田区民の希望者全員に割り当てることを希望します。

[654: 匿名さん]

東京の区民税って高いの？
まあ地方によっては差がかなりありそうだし、
税金をそれなりに払っているなら、それなりの恩恵があっても良いはず。
まあ何かしらの見返りは有りそうだけど・・・

でもここに区民だけで溢れたら優先も何もないね。

[655: 匿名さん]

横浜で横浜市民優先登録物件があるんだけど、価格が安くなくて優先の恩恵が疑問府だよ。

[656: 匿名さん]

横浜ＭＩＤのことですね。
これを参考にすると、千代田区に通勤している人も可能になるんですかね。そうするとかなり対象は広がってますます高倍率になりそうですね。
３ヶ月なら年明け優遇目当てで住民票だけ移した人はぎりぎり対象となりますね！

※申込資格は登録受付開始日の3ヶ月前から引き続き横浜市内に在住または勤務している方。契約時に横浜市民優先資格証明書として、住民票または在勤証明書が必要です。

[657: 匿名さん]

このマンション買うために住民票移してるひとたくさんいるみたいですね。まぁ人気の物件になりそうだからそこまでしてでも買いたいのでしょうが。恐れ入ります。

[658: 申込予定さん]

年収450万です！
ちょっと気が早いけど抽選てどうやってやるのですか？

[659: 匿名さん]

＞658
ビンゴ形式。

[660: 購入検討者さん]

>>659
同時にビンゴになった場合は？

[661: 購入検討者さん]

>>656
通勤していればOKならやりようはいくらでもありそうですね。

[662: 匿名さん]

＞660
フリースタイルラップでバトル。

[663: 匿名さん]

>>662
そうそう、これきついんだよなー。

[664: 匿名さん]

千代田区在勤者優先枠はないでしょうね。あくまで千代田区在住者優先枠でしょう。

[665: 匿名さん]

>>657
簡単に住民票移せる層って、
単身者とか自由業者（個人投資家含む）でしょ？
区にとっても招かざる客なんだから、三年ぐらい遡って一掃して欲しいｗ

[666: 匿名さん]

ぜひ購入したいので、妻とふたりで申し込みたいのですが、世帯でひとつという縛りはあるのでしょうか？

[667: 匿名さん]

もし縛りが無いなら、私は両親と祖父母含めて家族６人で申し込みますけどね。現金一括なのでローン審査要らないし。

[668: 匿名さん]

それは抽選対策ですか？
もし複数当たったら、辞退するってことですか？
ペナルティーとかないんでしょうか。

[669: 匿名さん]

>>667
贈与税と相続税が両方かかって馬鹿らしくない？

[670: 匿名さん]

何かここネタすれになっちゃったね

[671: 匿名さん]

維持費はどんなもんだろうねえ？

どんな付帯設備、施設が出来るかによっても大きく変わると思うが

[672: 購入検討中さん [男性 30代]]

会社業績好調につき、決算賞与60万キターーーーー

[673: 申し込み予定]

>>672
臨時収入ですね*\(^o^)/* うらやま
大企業なんでしょうね…
うちの主人は駅弁大学

[674: 匿名さん]

>>673
自分の学歴は？

[675: 申込予定さん]

東大法学部です

[676: 匿名さん]

ネタ以外に、検討に値する何か新しい情報は無いのでしょうか。不動産関連の仕事の方とか、情報を期待してます。

[677: 匿名さん]

＞不動産関連の仕事の方とか

嘘しかつかない・・・もとい、都合の悪いことは一切言わないから鵜呑みにしちゃダメだよｗ
事前のリークなんか競馬の予想屋と同じレベル（もちろん真実もある）なんだから、
焦らないで公式発表を待ってなさい

[678: 匿名さん]

CT品川は、世帯でひとつの縛りがありました。違反して当選無効になった人もいたみたいです。

[679: 匿名さん]

では新しいネタとして、
日当たり談義などいかがでしょうか？

春分の日の軌跡です。
この物件は南西方向に傾げていますので、
東側物件は直射日光が入る時間が短いですね。

騒音的にも、日照的にも、西側が倍率高くなりますね。
デベロッパが西側間取りばかり出す時点で
自明ではありますが。

[680: 匿名さん]

この時期になっても事前案内会の連絡すらないんだから4月下旬の販売は無理だよな
他の物件との兼ね合いあるのに・・もう少し情報の更新とかもちゃんとして欲しいわ。

[681: 匿名さん]

>>679
不人気な部屋プランばかりHPに出す物件のケースもありますよ。

[682: 匿名さん]

>>680
販売が遅くなるのを期待して、最近千代田区に住民票を移しました。これで優遇。

[683: 匿名さん]

>>681
そうですね。679

[684: 匿名さん]

第9回座談会、この物件はスルーされています。ブロガーたちは興味無いみたい。

[685: 匿名さん]

>>684
Twitterでは座談会の皆さん応募しそうな雰囲気ですが。真剣に検討しているからこそ座談会で言わないんだと思います(笑)

[686: 申し込み予定]

>>674
主人の学歴が駅弁大学なのに私が有名大学出身のわけないですよ(⌒-⌒; )
専門卒。

[687: 匿名さん]

GW明けか下手したら6月くらいかな。千代田区民じゃなければ更に遅いだろう。

[688: 匿名さん]

日照をみて思ったんですが、この物件分譲は8階以上？だった気がするので、低層階が安いというか、北東側の区営住宅や駐車場と向かい合う中低層部屋がパンダ部屋として250～280ぐらいで売りに出されるのではないでしょうか？
一方、北西や南側の条件のいいところは300以上になるかと。

抽選で安く買えるかわりに、日照やプライバシーは我慢してくださいねと。
ＨＰ等に公開されている北西側の間取りは、高いお金出してじゃないと買えませんと。
当初の目的とはずいぶん違いますが、建物の形状を見て安く出さないとクレームが来ると思うと、こういう売り方になる可能性が。。。

[689: 匿名さん]

>>688
定借の条件悪い部屋を280で買って、「安く買えた」と思える人はオヒトヨシな方かも。

[690: 匿名さん]

中堅所得者が千代田区で買える部屋は、運良く抽選に勝ち抜いても日照がない部屋だとね～
しかも借地権で。デべもパンダ部屋をわざわざ宣伝する必要もないので、北西しか出さないのは納得だが。

[691: 匿名さん]

日照画像、話のネタに役立ってますね(笑)。

この物件は北東部分が凹んだ
L字形をしていますが、
そのくぼんだ部分にエレベーターホールをつくり、
各階ゴミ捨て場、防災備蓄庫、非常用トイレなどが
集まるでしょうね。
中住戸の廊下側に部屋が作られていないこと、
周辺の騒音環境を鑑みますと、
内廊下かと思います。
L字の縦偏？の右面と横偏？の上面が
お見合いになるような作りにはしないと思います。

[692: 匿名さん]

そもそも駐車場棟の位置が変わっちゃったからあまり参考にならないけど、もとはこういう間取りだからね

[693: 匿名さん]

>>691
物件サイトのCGを見るとL字の縦と横で、ベランダに出れば他人の室内を覗ける部屋もありそうですが。

[694: 匿名さん]

>>692
Hのクランクした珍しい間取りは、詳しく見てみたいです。

[695: 匿名さん]

>>693
691です。確かにそうですね。
Webではなく、冊子のCGの方ですよね。

私も「物件内でお見合いかよ～」と思いましたが、
窓のある、明るい内廊下なのではないかと
期待を込めております…

[696: 匿名さん]

695です。

すみません。外側はどうみてもベランダですね…
内側はエレベーターホールっぽいですが、

[697: 匿名さん]

>>696

ちょうどL字を埋めるように駐車場が建つので、影に隠れる部屋はありそうですが。
逆に駐車場の高さを抜けると、ベランダから覗けそうですね。

何れにしても、L字に面する部屋は見晴らしが気になります。

[698: 匿名さん]

>>697
今はGoogleマップで色々な角度、高さで見れますので便利ですね。

15階より上ぐらいでないと
眺望の抜け感はないでしょうね。

北西方向や南方向は、超高層が目に入りますが、
北東方向、東方向は超高層はあまりなさそうですね。

[699: 匿名さん]

駐車場棟との距離がかなり近く感じます。
駐車場棟に面したベランダがあるとしたらかなり違和感のある造りですね。

[700: 匿名さん]

上から5階か6階くらいなら区営住宅と見合わずに済みそうです。
区営住宅との間には広場があるので駐車場棟ほど近接していないですしね。