アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[401: 申し込み予定]

皆さんに色々言われましたが千代田区民なので
パンダ部屋の申込みします。
移民向けの高金利のサブプライムが日本にあると勘違いしてるおばさま、
新聞位読んでくださいね ^_−☆

[402: 匿名さん]

300なら超お買い得と言って良いのでは？

[403: 匿名さん]

所有権ならそうだけど、定期借地権ではね･･･

[404: 匿名さん]

>>401
千代田区民って…
今は区営住宅に住んでるんだね
家賃いくら？

[405: 匿名さん]

釣りだからほっておきましょう

[406: 匿名さん]

>>404
意外と官舎や会社の家族寮だったりして。
これならあり得るでしょ。

[407: 匿名さん]

僕も千代田区民なのでパンダ部屋申し込みます。
近所の友達もパンダ部屋申込むと言ってたので、倍率高そうですね。

[408: 匿名さん]

自分の周りでは全然いないけど…
坪300なら倍率つかない部屋も多そう

[409: 匿名さん]

＞移民向けの高金利のサブプライムが日本にあると勘違いしてる

本来それだけの借金ができない低所得層に多額の借金をさせて不動産を購入させ、その不動産価格が暴落したことで破綻する。
今後の日本でも十分に起こりえる事態だと思うけどね。

[410: 匿名さん]

>>409
ノンリコースローンとリコースローンの違いもわからない奴は書き込むなよ

[411: 匿名さん]

>>410
何が言いたい？

[412: 匿名さん]

>>410
ほら、答えてみろ。
リコースローンなら破綻しても大丈夫ってか？

[413: 匿名さん]

>>410

外野の者だが、コメント返信欲しい。
知ったかぶりして、返り討ちに合う所みたいから。笑

[414: 匿名さん]

サブプラの話になると必ずリコースノンリコースは違う！って反論するのが居るんだよねｗ
不安を煽って欲しくない業者さんかな？
過剰融資という意味では似たようなもんだと思うんだけどね
米は家取られて終わりだけど、日本は家取られた上に借金だけが・・・
今のローン上限は4倍5倍だけど、8倍10倍でも大丈夫！以前より総額でお得！
なーんていうセールストークが飛び交って銀行が貸し付けるようになったらホント危ないと思う

借金（投資）は自己責任で・・・

[415: 匿名さん]

特にここはもれなく高い地代が70年ついてくるからね。

[416: 匿名さん]

>>415
そして、高い地代を払い終えた70年後には何も残らない。

[417: 匿名さん]

>>416
70年後に生きてることもないだろうから問題ないｗ
ボロマン相続させるのもアレだしな・・・

[418: 匿名さん]

50年後ぐらいに中途半端なボロマンションを相続した方も可哀想だな。

「どうせそのうち壊すから」ということで、管理や修繕がいい加減になってそうだし･･･

[419: 匿名さん]

まさにババ抜きマンション

[420: 匿名さん]

>>418
家賃10万円×20年分ぐらいの価値は残るだろ、十分過ぎるお小遣いかとｗ

>>419
残り10年を切るぐらいからが本格的なババ抜き
新築時は圧倒的にセーフ（ボーナス）カードのほうが多いんだから、
引かないほうがマヌケ

[421: 匿名さん]

残り10年になったら、誰も参加しないから、ババ抜きにもならんだろ。

[422: 匿名さん]

>>421
子孫が、このマンションだけを「相続放棄」するわけにはいかないからね。管理費修繕費解体費固定資産税付きのババ。

[423: 匿名さん]

７０年後なら、敷金に似た保証金方式のCT品川は返金がある。礼金に似た権利金方式のここは返金が無いかも。

[424: 匿名さん]

70年後の千代田区との契約に関する交渉はなんとでもなると思いますよ。
280世帯に有権者が500人くらい住むわけですよね。前回の選挙では最低477票集めれば千代田区議に当選できました。

区議はここに暮らす有権者団を無視できないはずです。

[425: 匿名さん]

権利金なんて数十万じゃなかったっけ？７０年後にもらえるお小遣い程度じゃないの？
権利金自体大体どの物件も物件価格に含まれてるものですし、あんまり気にするような問題でもない気がしますが

[426: 匿名さん]

この物件は権利金ではなく保証金方式ですよ。

地代月額540万円、保証金2億8000万円はすでに千代田区と契約済みです。

[427: 匿名さん]

>>426
物件概要に、権利金と書かれていますが。

[428: 匿名さん]

>>337
ちょっと別の角度から指摘しますが、金利リスクと将来の年収の見込みが甘いような…
両方の片側でも目論見が外れたら、ローン破綻しちゃう気がします。
専務に必ずなれるような会社なんですか？確約があれば良いんですけど、いまのご時世給料が下がったりボーナスカットだったり、何があるか分からないのが世の常ですよ。
少なくとも金利が低い今は35年固定のほうが良いのでは？
去年の間に奥さんが働いて、年収上げれればよかったんですけどね。もしくは副業とか。
年収上げる方法は沢山ありますよ。

[429: 匿名さん]

保証金と権利金の両取りかな ?

[430: 匿名さん]

どっちでも大して変わらん。７０年後に戻ってくるかもしれん金なんて当てにもしてないし。

[431: 匿名さん]

>>366
30代半ば、年収800万。経費抜けば1200万。
社長とかじゃないですよ。一流企業でもありません。会社を信用していないから、スキルを上げて色々な収入源を持っています。
世の中には年収を上げる方法は沢山あります。
誰かや会社に依存せずに、どうしたら年収を上げれるのかを考える事が大切です。

[432: 匿名さん]

私は４０代ですが年収１５００万以上、貯金は５０００万あります。
そういう方が買うのかと思いましたが、かなり低所得者でも買う方が居るんですね。
一種のバブルですね、買ったあとの理事会や修繕計画とかの運営が心配になってきました。

[433: 購入検討中さん]

大規模ならどこだって所得の格差なんてあるでしょうね。金銭的な援助も含めて親が子供にマンション買い与える時代ですから。
仕方が無いです。そのうえで修繕のこと考えるのならそこそこの規模以上が安心となるわけです。
ここも１次取得者がメインと伺っていますので若い方多いでしょうね。

[434: 申し込み予定]

その位のお金があれば、秋葉原よりお洒落な場所に住めばいいのに。。
何であえてここなんですか？

[435: 申し込み予定]

>>428
大卒が少ないから専務にはなれそうです。
ローンは10年固定が変動より低いので
得に見えます。
35年も住まないかもしれないし。

[436: 匿名さん]

>>432
坪250とか言われてる時点で、低所得者も検討できるマンションだと何故気付かないんですか？ww

[437: 匿名さん]

>>435
専務になれなかったら？
10年後、金利が上がってしまったら？
まぁ10年以内に売却前提なら構わないかな。

でも、もし売れなくて金利が上がって専務になれなかった場合、また誰かを看病しないといけなくなったとか、ちょっとしたアクシデントでもう大変なことになりますよ。

職を失うとか、最悪の事までは考えなくて良いと思うけど、上手くいく保証なんてないんだから、ある程度のリスクは想定すべきかと。

その時は自己破産しても仕方ない！っていう家族の同意があれば良いと思います。
そこまでの覚悟はありますか？

[438: 匿名さん]

明日隕石が落ちてきて、直撃したらどうしよう。

そうです。外に出ないのが一番です。
家も一緒で購入せず賃貸が一番？

[439: 匿名さん]

まあここは、他のマンションにはないコスト（地代等）がかかるから、ローンキツキツの人が買ったら終わるわな。

[440: 購入検討中さん]

その分スターツは㎡あたりの管理費が安いってどこかに書いてありました。地代を相殺するのは無理だろうけど
バランスはよくなるのではないでしょうか。

[441: 匿名さん]

ここよく見ると総戸数が当初の280戸から277戸に減ってますね。

[442: 匿名さん]

>>440
地代・管理費・修繕積立金が当初6万円ですよ。決して安くない額だと思います。

[443: 匿名さん]

>>427
保証金2億8000万円はすでに千代田区に納付されています。
権利金を取ることはないと千代田区が明確に答えていますよ。

[444: 匿名さん]

6万ってどこから出てきたの？管理費も修繕費もまだ決まってないと思うけど。

[445: 匿名さん]

スターツが立て替えた分をスターツに払うんだろう。だから権利金
スターツに千代田区から保証金が戻ってきても購入者に権利金は戻ってこない。
なかなか良くできたシステムだね。

[446: 匿名さん]

価格に権利金込みって書いてあるから権利金はあるのだろうけど、物件価格に含まれてるもんだし
気にするようなものでもない。それ込みで相応の坪単価になるんだろうから。微々たるもの。

[447: 匿名さん]

物件概要での記載は
＞借地権の種類／一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)※賃借権
とあります。

定期借地権は区の土地だとして、
転定期借地権は西側の一般地権者の土地分ではないでしょうか？区が間に入るんですかね。
これが権利金の対象なのでは？？

保証金については既に借地人であるスターツが納付済みで、
マンション購入者はその地位を承継するだけだから物件概要に記載がない、
ということではないでしょうか。

あと、賃借権ということは売却時に譲渡承諾料取られるんでしょうね。
地上権にしといてほしかった。

[448: 匿名さん]

>>445
過去スターツが千代田区に掲示してた額
過去レスくらい見ろ

[449: 匿名さん]

>>446
>>444の間違い

[450: 匿名さん]

入札時の金額は確かに6万円ぐらいですね。
また、入札時の千代田区の条件として、
時勢の相応の価格に照して改訂できると
ありました。
入札時よりも路線価は上がっていますので、
もう少し高くなるかもしれないですね。