文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[3001: マンション検討中さん]

駅直結なのは良いけど、その三田線の春日駅の造りがイマイチなのが残念。
大手町方面に行く時は道路渡るか、駅の中で歩くことになる。

こればっかりは、地下鉄作り直すわけには行かないから仕方ないけど、その点、神保町の三井は（住民専用エレベータは無いかもしれないが）良かった。

[3002: マンション検討中さん]

山手線沿い、山手線の内側では2020年以降も再開発が続きます。あくまで一例ですが池袋、渋谷、品川～田町(新駅)、虎ノ門、浜松町、東京・・・たくさんあります。

例えば池袋なら東上線の下板橋、大山、上板橋、埼京線の板橋、十条のように

・今時点で現実的な価格
・最寄り駅周辺の開発が続く
・拠点となるターミナル駅でも開発が続く

という条件があればより安心ではないでしょうか。

もちろん今欲しいマンションがなく、すぐに買わなければならない事情がないのであれば焦る必要もないです。住宅が足りない時代ではないですから余程のミスプライス物件でなければ大抽選会になるわけでもないですし、これ以上マンション価格が上がることも考えにくいですから焦らず欲しいマンションが出るまで探すのは良いことだと思います。

[3003: 周辺住民さん]

>>2998さん

西片の言問通り沿いにパークハイムがありますね。ビンテージに見えなくもないですが、言われなきゃわからないと思います。

[3004: 匿名さん]

投資用に一部屋買うかな。
転売でも儲けられそうだし。

[3005: 匿名さん]

外苑と迷います。

[3006: マンション検討中さん]

幾らくらいで予想しますか？
教えて見立ての上手な人

素人目線では、港区・千代田区と大型主要駅を除いた駅直結レベルのタワーでブリリアタワーズ目黒を参考
比較して安くなる要因は、駅力（直結でないとはいえ、全国知名度の目黒駅）、花房山の高台に比べ浸水被害の懸念もある低地
高くなる要因は、目黒の2015より高い市況、多い地権者、分譲規模半分？（商業なども含めて考えるべきかもしれませんが不明）
ということで、結論ほぼ同じ坪単600くらいなんじゃないかと・・

[3007: 匿名さん]

いや、、、
外苑とは価格帯が全然違いますよ^ - ^

[3008: 匿名さん]

>>2998 マンション検討中さん
小石川パークタワーの時期はどのエリアも計画にゆとりがあり、物件全般が今より仕様も高かったのでどっちにしろパークコートにはなってないと思いますよ。

[3009: マンション検討中さん]

>>3001 マンション検討中さん

そうですね、帰りはスムーズなんですが、普通は朝の方が時間ないので、三田方面のホームと直結して欲しかったですね。
あとエレベーターを1回乗り換えないといけないのも面倒かなぁと思います。

[3010: 匿名さん]

高かったら撤退あるのみ。物件は今後どんどん出てくるし、価格はこれ以上上げられないから華麗にスルーする。今後の都内の再開発がどれだけあることか、選択肢には困らん。ここの価値をひたすら説かれても駅直結もどんどん出てくるし、眺望も赤坂御用邸見下ろせるのも出てくるし、むしろ高値掴みするほうが怖い。

[3011: 名無しさん]

人生でマンションを一軒しか買えない人向けのマンションでわないわ。

[3012: マンション検討中さん]

永住向けと考えている人がどれくらいいるのかしら
東京パークタワーとか永住多いのかしらね？

[3013: 匿名さん]

三田線春日駅は使いづらいんだよね

上り三田方面への直結は文京真砂アパートの再開発で出現する野村の物件を待つしかなさそう

とは言うもののの、距離があるとはいえ大江戸線春日駅から地下で直結しているので傘のいらない動線は確保されているけどね。移動距離もおそらく大江戸線改札口からものの5分もかからないんじゃないかな。

[3014: 匿名さん]

高い安いは個々の所得次第。
本郷のパークホームズやパークハウスが坪500だったことを考えると、ここが坪600を下回ることはあるまいて。
文京区の物件価格としては完全バブルだが、市況がこうだし仕方あるまい。

買わない人は買わなくて、よし。
どっちにしても即完なので。

[3015: 匿名さん]

こう毎日暑いと、涼しい地下通路で二駅四路線を縦横に使えるというのは実にありがたいと思うね。今日も体が溶けるかと思った

[3016: マンション検討中さん]

>>3015 匿名さん

間違いないです。
真夏や真冬や豪雨の日はたとえ5分程度歩くことになっても、直結の価値は計り知れないですね。
ガーデンゲートタワーが南北線、丸の内線と直結になれば、2階の連絡通路からスムーズに移動できそうですが、どうなることやら。

[3017: 周辺住民さん]

東西面は逆梁ですね。図面を見ると窓際がカウンターになっています。うーん、残念。

南北面は順梁ですが、扁平タイプでしょうね。リビングは床から天井までのダイレクトウィンドウ、バルコーニーはガラスタイプでこれまた開放感がありそうです。

[3018: 周辺住民さん]

> ガーデンゲートタワーが南北線、丸の内線と直結

直結ですよ。というか、それ前提に、計画が認可されています。

ただし2階レベルの連絡通路は、雨は防げても風は直撃でしょうね。

[3019: 匿名さん]

中国人が大量に投資する動きがあるようだ。

[3020: 匿名さん]

三井のHPに丸の内線に地下通路で直結って書いてあるんですが北街区から丸の内線につながる地下通路ってあるんですか？

[3021: 周辺住民さん]

>>3020さん

このマンションから三田線春日駅に入る→大江戸線ホームへ→（連絡改札あり）→南北線コンコースへ→丸ノ内線コンコースへ
となります。


このマンションから丸ノ内線まで最も速いのは、素直に地上を歩いて行くルートです。信号待ちを避けたいなら、マンション敷地のすぐ近くにある南北線の8番出口に入り、地下を歩いて、丸ノ内線に向かいます。

[3022: 匿名さん]

>>3018

完成予想図を見ると二階の通路はガラス張りで風雨や暑さ寒さとは無縁のようですね

後楽園駅へのペデストリアンデッキができれば信号待ちがなくなるので今よりもずっと速く丸の内線にアクセスできるようになるでしょうね。

南北線はガーデンゲートタワー地下と直結できるという話もありますがどうなんでしょう。壁ひとつ抜けばいいだけですから大したコストはかかりそうな感じではないですが

[3023: 周辺住民さん]

> 完成予想図を見ると二階の通路はガラス張りで風雨や暑さ寒さとは無縁のようですね

それ、道路をまたぐ箇所だけじゃないでしょうか。ワテラスとソラシティを結ぶデッキがそうですね。側面のガラスは単に手すり替わりであって、通路は基本的に室内扱いじゃなくて外気の空間かと思いますよ。

> 後楽園駅へのペデストリアンデッキができれば信号待ちがなくなるので今よりもずっと速く丸の内線にアクセスできるようになるでしょうね。

現状は地下経由で行ってくれという計画になっていますね。本来はご指摘通りでしょうけど、そうすると文京区が都市計画の失敗を認めることになるので、今後もありえないでしょうね。

> 南北線はガーデンゲートタワー地下と直結できるという話もありますがどうなんでしょう。

大江戸線のコンコースと南北線のコンコースで高さが異なる点がネックになりそうです。コスト的にどちらか1つを選ぶ必要がありそうですが、本計画では大江戸線を選んだということですね。それも段差ありですが。ガーデンゲートタワーの地下2階を南に行くと、エスカレーター経由で大江戸線の改札前に出るはずです。それを右に行き、階段を（確か）下ると南北線の改札前に出ます。

[3024: 匿名さん]

>>3021さん

ご説明ありがとうございます。
地下通路で直結ってそんな意味なんですね。嘘では無いんでしょうが紛らわしいですね。

[3025: 匿名さん]

構造がHPで見当たらないのですが
免震なら最初から「免震タワーマンション」と謳うことが多いことを考えると
ここは免震ではないのでしょうか…

[3026: 匿名さん]

>>3025 匿名さん

制振ですよ。

[3027: 匿名さん]

板状だから免震が採用しにくいのかな。
制震なのは残念だけど、清水建設の技術を信じるしかないか。

[3028: 匿名さん]

ここのスレッドの上流の投稿を読むと免震がいいという人と、免震には限界があるからダメだという人の二極に分かれがちなのですが、実際のところどうなんでしょう？

[3029: 匿名さん]

そりゃ地震対策なら免震に勝るものはないでしょう。コストがかかってるし。ただ、制振で必要十分論も根強いので免震じゃない事にケチはつけれるけど、大して変わらんという言い方もできる。
100点満点の物件ではないという事。満点の物件なんて存在しないわけだが。

[3030: 匿名さん]

おそらく免震を批判している人は一名の方だけだと思います。
自宅が制震のタワーマンションなのでしょうか。

[3031: 匿名さん]

前回の震災はもちろんのこと、大きめの地震が起きた場合でも制震物件は外壁にクラックが入ったりタイルが剥がれたりというダメージが結構あるみたいですね。
放置すれば建物寿命が縮みますし、倒壊しなければ良いというものではないです、マンションて。
どちらがコストパフォーマンス的に優れるのか判らない以上、無傷を誇る免震システムに勝るものはないかと。

[3032: 匿名さん]

>>3026 匿名さん

ありがとうございます！
制震なんですね

理想を言えばハイブリッド免震（PC赤坂桧町は例外としてもパークタワー晴海とかグランドメゾン白金の杜とか）が良かったですが、制震でも個人的には気になりません。

PC千代田富士見も制震でしたよね。

[3033: マンション検討中さん]

ここは制振で我慢ですね
またハザードマップで浸水の懸念があるエリアなので、安全面での環境は良くないです
エントランスデザインや駅直結などは良いですが
逆梁も好みが分かれるところ

[3034: 匿名さん]

>>3027 匿名さん

大分薄くて細い形状なので免震にできなかったのではないかな。建築費も揚がる一方なのでコスト面で無理だったのかも知れないけど。

[3035: 匿名さん]

どうせエントランス階でエレベーター乗り換えなんだから、6階と7階の間にゴム入れる中間免震にすれば良かったのに。
コスト的に厳しかったんだろうね。

[3036: 匿名さん]

もはや今日日、免震タワマンは一部の超高級マンションのみの特権ですね。

[3037: 匿名さん]

タワーマンションは重量があるので高層免震は危ないです。三井もようやくわかって来たみたいで最近発表された高層物件は制震採用が多いですね。

[3038: 匿名さん]

初心者マークさんの投稿は話半分くらいに聞いておきましょう。

[3039: 匿名さん]

今売られている免震のマンションでお勧めがあれば教えてください

[3040: 匿名さん]

この免震に嫉妬している初心者マークの人、随分前からここに粘着していますね。

その質問はスレ違いですから、他をあたって下さい。迷惑ですので。

[3041: 匿名さん]

>>3039
津田沼ザ・タワーはいかがでしょうか。
東京駅まで30分程度ですし、価格もお手頃ですよ。

[3042: 匿名さん]

最近この物件知ったのだけど、皆さんの坪単価予想どんな感じでしょうか？
文京区なので、パークコートと言えどそこまで高くならないとも思うのですが、坪４００～だと考え甘いですかね？
６０平米８０００万くらいで買えればいいと思ってるんですが。

[3043: 匿名さん]

本郷の新築パークホームズが坪500でしたから、そんなに安くはならないでしょう。
しかし本来の実力よりインフレし過ぎている懸念がありますね、文京区は特に。
着実に値上がりしているのは港区ぐらいですので、港区パークコートタワーのマネをして高価格便乗みたいに悪ノリしないようにしてもらいたいですね。

http://mansion-madori.com/blog-entry-5886.html?sp

[3044: 匿名さん]

ここ坪600以上ですよ。

[3045: 匿名さん]

高い坪単価を事前に書き、
実際にそれより低い坪単価なら
「思ったより安い、お買い得」と書き込むケースもある。

[3046: 匿名さん]

たぶん3045さんのシナリオのようになるでしょう。特にパンダ部屋は殺到すると思います。

とはいっても3043さんの仰るとおり、実力以上の価格にはなると思います。
実力との乖離があまりにも高いようであれば、数年待って中古を狙えばよいと思います。
そこまでこの場所に拘る必要があれば、ですけれど。

[3047: 匿名さん]

>>3041
ありがとうございます。

津田沼は遠いですねえ

[3048: マンション検討中さん]

港区以外、千代田区でさえ価格頭打ちなんですね
どうりでモデルルームに行くと後から営業で追いかけられる訳です

[3049: 匿名さん]

>>3041 匿名さん

文京区の物件の掲示板でお勧めを聞いてる人は、まさか千葉県習志野市の物件を勧められるとは思いもしなかったでしょうね…

地理限定外せば、ブリリアタワー西新なんか良いと思います。

[3050: 匿名さん]

重厚な感じにしたいならペラボーはやめてほしかったなぁ。