シティタワー白金［旧：(仮称)港区白金タワープロジェクト］ってどうですか？

[いつか買いたいさん]

シティタワー白金についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shirokane/

所在地：東京都港区白金六丁目396-1他(地番)　
交通：東京メトロ日比谷線「広尾」駅から徒歩11分
　　　東京メトロ南北線「白金高輪」駅から徒歩12分
　　　都営三田線「白金高輪」駅から徒歩12分
間取：1LD・K～2LD・K　
面積：39.70m2～70.00m2　（39.70m2～86.06m2に確認変更申請予定）※販売用住戸のみ　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2016.3.25　管理担当】

[21: 匿名さん]

既存不適格であれば安くしないと買わないね。。

[22: 匿名さん]

ここに限らずだけど、高さ制限ができたことで、周りに高いものはできない永久眺望です！ とむしろポジティブにセールストークに使われているような気がします。

[23: 匿名さん]

建物の高さに制限が有るということは、景色は確保されているようなものですね。
街の景観の問題なんでしょうけど、
こんな高さ制限のある地域も結構あるようです。
でもその高さには何階までの制限があるのでしょうか。

[24: 匿名さん]

正確な物件の場所は分かっていませんが、このあたりは35mまでの制限があるので12階までですかね。

[25: 匿名さん]

既存不適格になってしまうということは
国土交通省の公開資料にもあるように
将来大規模修繕する際に適合させなくてはならないということなので

セールストークとして使われそうな
将来に渡って眺望が、、というのは
すなわち将来に渡って大規模修繕は事実上不可能な物件ということでしょうか？

とするならば
規模、エントランス、立地、上記理由で、白金の杜ザタワーの平均坪単価450万円位？を超えてくるのは、建築資材と人件費の上乗せ分でしかない、高値掴みかと考えるのですがいかがでしょう？

[26: 匿名さん]

事前説明会に行ってきました。全戸窓が大きく、ペンシルタワーにしては内装もリッチで、想像よりは良かった。まさに小金持ちのdinks向けといった感じ。
ただ、坪単価470〜480万は高すぎる…あんなに駅遠なのに売れるのかな。

[27: 匿名さん]

既存不適格だとすれば建替えの際、同じ高さには建てられず階層を低くする
必要が出てくるという事ですか？
でもよくよく考えてみると、住人の高年齢化や建て替え費用が捻出できない
世帯がある事で分譲マンション建て替えの事例は極めて少ないようで、
50年60年後は建物を解体して土地を売り、所有者に分配しておしまいと
なってしまいそう…

[28: 匿名さん]

分譲マンション建て替えの事例は少ないのですね。

一応、既存不適格建築物建替えの特例というものがあり、1度だけなら同じ高さに建て替えができるそう。
このマンションも特例に当てはまるかもしれませんね。

[29: 匿名さん]

>>28 匿名さん

容積率に余裕のないマンションの建て替えなんて実例ないのでは？

タワマンは、一度作ったら、朽ちていくだけでしょう。

赤プリみたいに、築３０数年で、老朽化を理由に１０００億近くかけて建て替えるなんてのは、タワマン住民の烏合の衆では、できるわけがありません。

[30: 匿名さん]

検討中の者です。どの程度賃貸に出されるか気になっています。

[31: 匿名さん]

>>26 匿名さん

確かに駅から遠いし、歩きにくい場所（広尾までは天現寺を渡ったり、北里通りは歩道が狭い）ではあるけど、坪480は正直安いとびっくりしました。平均でそれ位ってことなんでしょうか。住友だし平気で550とかすると思っていました。伊達坂より安そうですね。

[32: 匿名さん]

>>31 匿名さん

直近のすみふで考えると安価設定だなとは思いますが、のちのち売却を考えるとちょっと不安が残る価格設定かなと…天現寺橋渡ったら、15分くらいはかかりそうですよね。北里通りの工事、始まってくれればまだ良いのですが。
伊達坂とトントン、くらいではないでしょうか？

[33: 匿名さん]

>>32 匿名さん

伊達坂は、うちの希望の広さはうろ覚えですが540位だったと思います。伊達坂、広尾南がもしかして苦戦しててここは少し安めに設定したんですかね。
でもおっしゃる通り、今の市況では安いけれど、その価値があるかと問われると分からないですね。
広尾までは正直バスに乗った方が良さそう。

[34: 匿名さん]

>>33 匿名さん

80平米以上はそれくらいだったかもしれません…伊達坂も広尾南も、駅遠ですもんね。
白金高輪も同じく遠いですよね。白金台は坂道だし。
この辺りのマンションの方々、どうやって駅まで行っているのでしょうね…気になります。

[35: 匿名さん]

>>34 匿名さん

自転車かバスじゃないでしょうか。
田町〜渋谷間のバスは5.6分おき位にくるので慣れてしまえばほんとに便利ですよ。
まぁ駅までのんびり歩いても15分あれば着くと思います。

[36: 匿名さん]

気候がよくて天気も良ければ歩いて行くのはいいかもしれないですね。
基本的にはそこまでバスが来るのだったらバスかもしれないです。
これからの季節、特に暑いです。朝から汗だくは嫌ですものね（汗）

低層階の案内も始まったということです。
ここだと賃貸でも需要があったりするのでしょうか。
となると低層階はリーズナブルな価格になりやすいので需要はありそう。

[37: 匿名さん]

近隣のもう少し白金高輪寄りに住んでますが、バスがまともに使えるのって朝夕の出退勤時間帯くらいじゃないですか？
ほんの5分くらい、毎日バスに乗るというのもなんだかなあという感じで悩んでいます。

[38: 匿名さん]

>>37 匿名さん
白金台寄りに住んでます。
たしかに、近くの駅に行くのにわざわざバス待ってとなると歩いても時間的には大して変わらなそうですね。勤務地にも寄りますが、田町とか渋谷が近いなら便利ですね。
私は都バスの定期を買ったので、短距離でも乗ります。定期は都バス全てに乗れるのでオススメですよ！

[39: 購入検討中さん]

アナリストの年初の予想だと円安が進むと言ってましたが、真逆で102円と円高になってますが、いつになったら年初の予想通りの円安になりますか？

[40: 匿名さん]

38さん、バスについてありがとうございます。
今まであまり都バスを使う機会がなくって定期のことしらなかったです。
定期って、結局都バスの乗り放題パスみたいな扱いなんでしょうか？？
それならば良いかもしれないですね。
もちろん、勤務地によってはというのはあるのかもしれませんが。
高めのヒール履いているときはやはりあまり長い距離は歩きたくないわ、というのがあります。
短い距離でもバスを使いたいという人にとってはバスはやはりあってくれると嬉しいかも♪

[41: 周辺住民さん]

定期を買うと、都バス乗り放題です。本当に便利です。
新橋→渋谷行きのバスに乗って、光林寺又は天現寺前で下車して、徒歩で帰宅することも可能です。
北里研究所前のバス停にはバスの運行情報をリアルタイムで示す電子掲示板がありますが、恵比寿三丁目、白金高輪駅前のバス停には当該電子掲示板がありません。駅まで微妙な距離なので、バスを待つか、徒歩で移動するか判断に悩むケースがあり、時刻表通りに運行していないので、掲示板情報をとても重宝しています。
白金高輪駅まで自転車通勤（通学）も検討されてみては？
駅地下駐輪場の料金は、月２０００円でとても安いですよ。
白金台駅にいたっては、駅前駐輪場が無料です（雨ざらしですが）。

[42: 匿名さん]

タワマンでバス便とは。。

[43: 匿名さん]

別に普通に交通の選択肢の１つだけれどなぁ。

基本的に角住戸が多いのだなということなんですね。
気になるのはバルコニーがすごく狭いこと。
部屋の広さを確保するためにそうなったのかもしれないのかな。

ランドプランは普通な感じかなぁ。
敷地の広さを考えれば、
これくらいなのかもしれないけれども。

[44: 匿名さん]

バルコニーが狭いと日あたりがちょっと心配です。スケルトンならあれですけど。
冬場日が低いときは猶更でしょう、周りの建物で陰になったらさらに日当たりも少なくなります。バルコニーに日当たりを確保しなければならないことについての法律はないようです。いっそ箱庭にしたり、和のテイストやサボテンを植えたブリキ缶でディスプレイしたり工夫しているHPもいくつかあって参考になります。

[45: 匿名さん]

盛り上がらないですね。売れゆきもよくないんでしょうか…

[46: 匿名さん]

いつの間にか第1期10戸先着順受付になっていますね。
42.40m2～85.26m2
6,480万円～14,800万円

[47: 匿名さん]

20戸売り出して10戸残ったってこと？

[48: 匿名さん]

1期で50%とかやばすぎ

[49: 周辺住民さん]

10戸しか売れていないのは厳しいですね。

プラチナ通り沿いならともかく、北里通りでこれだけ駅から離れているとなると・・・・。

[50: 匿名さん]

>>49 周辺住民さん

プラチナ通りは1番下まで歩いても駅から10分位ですからねぇ。
ここは駅遠の分、何かすごい特徴でもないと難しかったですね。価格も安くはなさそうだし。

[51: 匿名さん]

そしてペンシル！

[52: マンション検討中さん]

素敵だけど、さすがのお値段ですね

[53: 匿名さん]

マン点さんのブログによると、広尾駅から白金高輪駅を結んだ上空を飛行機が飛ぶことになりそうですが、通り側だからここは防音仕様なんでしょうね。

[54: 匿名さん]

ここがこの金額なら、広尾駅前はいくらになるんだろう・・・

[55: 匿名さん]

広尾だって飛行機が上空を飛ぶようになれば、人気の街って地位を維持できるかどうか。

[56: 匿名さん]

ここはペンシルマンションですか？
外観予想図や間取りの立体図面を確認しましたが、1フロアに5住戸で構成されているようですしそれほど細長くはないように感じます。

飛行機の騒音は心配なので、遮音性を確認しておきたいところですが、防音仕様ですか？サッシの遮音等級等はどちらで確認可能でしょうか。

[57: 匿名さん]

>>56 匿名さん
ワンフロア5戸はペンシルです。笑

[58: 匿名さん]

ワンフロア2邸の薄っぺらなマンションとも違いますし、凸凹があるのでペンシルマンションには見えないような？
配棟計画を見ますと、5邸のうち4邸が角住戸なるのでプライバシー性が高い設計だと感じました。
唯一角ではないBタイプは価格の面で考慮されお安くなっているのでしょうか。
それぞれの住戸の詳細な価格情報が知りたいです。

[59: マンション比較中さん]

東京タワー眺望の北側に窓がある高層階の部屋は人気出るだろうね。

[60: 匿名さん]

北向きってふつう好まれないのですが、こちらの場合は東京タワーが見えるということで一定の需要はありそうですよね
となると向きによってお値段が大きく変わるということはないのかしら？というふうに思えます

ただ眺望が抜けない低層階は…それを込でのお値段設定になってくるのかしら、と思います。
資産として持ちたいという人もこのエリアならば有り得そうだなと感じました

[61: ご近所さん]

東京タワーが見れる眺望に憧れてこのマンションを検討中の方は、要注意です。実はこのマンションのすぐ傍（北東方向薬50ｍの所）で現在北里大学の薬学部新校舎が建設中だからです。この校舎は完成時には高さ70ｍの高層ビルになります。つまり、このマンションより高い建物が間近に、しかもまさに東京タワー方向に建ってしまうのです。実際の位置関係は微妙なので、マンションの全ての部屋から東京タワーが見えなくなるのか、一部の部屋のみが見えなくなるのかは、実際に北里の校舎が建ってみないと判りませんが、すくなくとも仮に東京タワーが見れるにしても大きな建物脇に見れる形になりますので、眺望の質としてはかなり劣化してしまいます。

[62: 匿名さん]

スミフのホームページから消えてますね。
大崎、目黒に続きここもバルク売り？

[63: 匿名さん]

こことパークハウス白金二丁目ならどちらがいいですかね。
駅はあちらが近いみたいですけどね。

[64: 匿名さん]

二丁目かな

[65: 匿名さん]

>>63 匿名さん
どう考えても、あっち。
但し価格差がどのくらいかで変わる。

[66: 匿名さん]

正直、価格次第っていうところなんじゃないでしょうか。
駅に近くてもものすごく高く…だとどうなのかと思うし、
ここは駅まで１０分ちょいかかるけれど、白金というエリアの特性を考えればある程度納得できる価格ならば需要は大きくなってくるのではないかと考えられます。
ここの場合は角住戸比率も高いですし、建物そのものの条件は良いほうなのではないかと思うのです。

[67: 匿名さん]

ここは安くないですよね。
坂下だし2丁目と比較するのは無理があります。
北向きは都心ビューなので東京タワー以外にも見所があり、城南地区のタワーでは人気でしょう。DWで南向は正直暮らし難い。

[68: マンション検討中さん]

全く盛り上がってないね。白金二丁目も変なネガが大量に湧いてるだけだから比較しても仕方がないが。

[69: 匿名さん]

いまの市況で売ろうとすると価格調整しないとダメでしょう。
今後金利が上昇しないのなら、このままちんたら売ってくのもアリでしょうけど。古川橋の再開発までこの辺りで出物ないですから。

[70: 匿名さん]

古川橋の再開発って一丁目のことですね。
坂下で高速と河に面した立地、かなり条件悪いですよ。
ここは駅から距離があるし値段高いから動かないのですかね。2丁目のタワーは人気あるようです。