グランドメゾン江古田の杜

[物件比較中さん [ 30代]]

グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[5251: 通りすがり]

江古田は学生の街なので、いろいろな飲食店があり楽しいですよ。
はるか昔のことですが、江古田で学生生活を送りました。

[5252: 買い替え検討中さん]

駅から多少歩いてもマンションまでの通り道がもう少し景観を楽しめると良かったんですけどね…

[5253: 検討板ユーザーさん]

>>5252 買い替え検討中さん
たしかに。江古田までの通り道両サイド建物が軒並み古いので、今後の建て替えに期待です。

[5254: マンション検討中さん]

>>5248 マンション検討中さん
ドラッグストアや中規模スーパーが徒歩3分以内にあれば商店街なくとも十分に都内らしい便利な暮らしができますよ。イトーヨーカドーやダイエーやイオンが徒歩10分にあればより便利でしょう。


商店街があると何が良いのか。それは街の魅力がいつの時代も変わらずに高く維持されることです。商店街は、サラリーマンや学生やカップルやご老人まで幅広く人の往来を集め続けます。たとえ具体的な用事がなくとも近隣エリアからの散策スポットとしても魅力ですね。
したがって、街の知名度を高めて、この商店街が近くにあったらいいな、賑やかで夜も安心だなという印象をもたれるのです。

あなたが商店街や賑やかな街は不必要という方向に持っていきたいのは分かりますが、何事もバランスを考慮して判断されます。
駅にスーパーどころかコンビニ１つないプラウドシティ越中島があります。当初は何もないところに200超の大規模物件だなんてと嘲笑されてましたが、ほぼ竣工前後に完売が見えてきましたね。何もない代わりに、駅近&丸の内エリアまで10分という鉄道利便性が街の魅力をカバーして、結果、消費者にとって価格と物件の魅力が総合的にバランスが取れたということです。

こちらの物件はそのあたりのバランスがまったくとれていないため、趣味性の高いマンションだから販売に伸び悩んでるんですね。


最後の最後は経堂の某物件のように、バルク売りに出され、売主が損切りするという最後のシナリオも待ち受けてはいますね。

[5255: 通りがかり]

>>5254 マンション検討中さん

バルク売りって専門用語でスカ？
趣味性の高い顧客が400世帯以上居たってこと？

[5256: マンション掲示板さん]

ここに来て残り100戸切ってるっていうことは、販売ペース上がってますね。大幅に値下げしているのでしょうか。レストランを覗きましたが、平日のランチがファミレスばりに混んでいました。近隣住民が来ているんでしょうね。

[5257: マンコミュファンさん]

>>5246 マンション検討中さん
ゴールドクレストや住友不動産には完売「していない」物件がゴロゴロあります。

[5258: マンコミュファンさん]

クレストプライムタワー芝なんかは2007年竣工で、まだ完売してませんね。

[5259: eマンションさん]

>>5256 マンション掲示板さん

A棟公開開始が理由ではと感じます。ここまで来たらA棟を見てから購入決定したい、と待っていた人が決断しているのでは。

[5260: 通りがかりさん]

完売する日が来るのかな。
周りは寂しいし、駅からも遠いし、間取りも狭いし、住み替えようと売り出したくてもまだ新築未入居物件が売れ残ってたり。
世帯数が多いから敷地内で競合しちゃって売りずらそうな気もする。
敷地内に救急病院ありますが、救急指定病院は救急車のサイレンなど頻繁に聞こえないのでしょうかね。
共用部スペースの充実してるようですが、これも修繕費掛かってくるし、エレベーターも多過ぎてビックリです。まだまだ売れてない部屋数多いのに修繕計画は大丈夫なんでしょうかね？

[5261: 通りがかりさん]

あのエレベーターの数や共用部の管理修繕費用は維持してくの大変かと。販売会社は売れたらあとは管理組合である住民らで運営していくので関係ないですからね。管理修繕積立金足りそうですか？検討者はその辺りもちゃんと考えて購入検討されるべきかと。数年後どんと管理修繕費が値上げないと良いですが。。
あの世帯数はまるで団地みたいで私は苦手。
部屋の作りもパッとしなくて設備も高級感は全くなくて最近の賃貸の方がまだグレード高いですよ。そういうところを積水はケチってそうだなーと、であの販売価格は無いなと感じます。

[5262: 匿名さん]

環境はよさそうだし4500万円だったら買いたいですが、さすがにそんなにはならないですよね。

[5263: 検討者]

>>5261 通りがかりさん

救急病院のサイレン、そういえばその件はこのスレッドに書き込まれませんね。確か救急車の出入り口は継承の丘？がある西側ですよね。
実際どうなんでしょうか？やはり東側の、E棟やF棟側のほうが静かなんでしょうか？

[5264: 検討者]

>>5262 匿名さん
地下一階を交渉してみればあるいは…？

[5265: マンション検討中さん]

近くに総合病院ありは安心材料ですね。
出産希望なので婦人科はあるけど分娩がないのは残念ですが…

[5266: 購入経験者さん]

親せきのお婆様が近くの老人施設に入居しています。
それで、年に3回ぐらいはお見舞いに行きます。
なので、周辺のことはだいたい分かります。

沼袋からは、けっこう遠い。お婆様のホームより、さらに遠かったです。
新江古田も周辺に何もない。
色々と考えましたが、契約しませんでした。

価格は、品川区の同社分譲は完売していますので、価格設定が、購入者とは、ずれまくっているのではないでしょうか？

[5267: 評判気になるさん]

>>5266 購入経験者さん
品川区と比べるのもね…

[5268: 職人さん]

「残り100戸切った」ってここに書いてあったけど、本当かな？

夜にここの近くを通りかかったけど、500戸のうち100くらいしか入ってないんじゃないの、って思えるくらいの暗さでしたけどねぇ。実際に入居した人ってどれくらいなんだろ？

ちょっと前に、中国で人が全然入らない新築マンションを「鬼城」って呼んでたけど、ちょっとそんな雰囲気だった。

[5269: 検討板ユーザーさん]

>>5268 職人さん

先月完成した病院側の分譲棟と賃貸棟が暗いですよね。公園入り口側の分譲棟は20時頃はほぼ全窓に灯りが点いていました。

[5270: 買い替え検討中さん]

私も100戸切ったって書き込み疑問でした。
2月中旬に営業さんからもらった価格表では150戸以上は残っていましたもん。

[5271: マンション検討中さん]

先日、見学したのですが、このマンションが忘れられません。
駅が少し寂しすぎるかな、この駐車場料金だと、気軽に車を持てないかなと一度は諦めたのですが。
修繕計画はきちんとしているのでしょうか。
その点を質問する時間がなくて。
どなたかお詳しい方、いらっしゃいますか。

[5272: 住民板ユーザーさん1]

>>5271 マンション検討中さん
本気ならこんなとこに書くより直接聞いてください。

[5273: 匿名さん]

実際見たらやっぱり素敵だった。周りに病院とか多いからかちょっと陰な雰囲気が漂ってるかんじはあるけど、お部屋はさすが積水ハウス。細部までこだわった欲しい機能が満載。もう少しじっくり検討。だけどよし買おうか。ってときにはほしい部屋なくなってるかも。
A棟なかなかよかった。

[5274: マンション検討中さん]

>>5272 住民板ユーザーさん1さん

そうですよね。
コメントありがとうございます。
事情があり、しばらく伺えないので甘えた質問をしてしまいました。
そこは自分で聞かないといけないですね。
修繕計画がきちんとしているかどうかどういう点に気をつけて聞けばよいか知りたいのですが、もしアドバイスあればお願いします。

[5275: 匿名さん]

>>5274 マンション検討中さん

修繕計画は30年に渡って計画されています。
積水ですから計画はきちんとしていると思います。
ハザードマップ上かなり安全ですので、基本的にマンションの経年劣化に対応した修繕計画がなされています。
何に気を付けて質問するかというのはご自分の懸念点によりますのでお考え頂けたらと思います。
1回目の修繕コストは最初に集めており不足などの問題はないと思いますので、2回目以降の計画と比較してコスト不足にならないか、機械式駐車場のメンテや14基あるエレベーターへの対応などは住民としてもきちんと検討していくべきだと思っております。
マンションは管理を買えというぐらいです。
一人一人が当事者意識を持ち、快適な毎日を送りたいですね。

個人的な感想ですが、本当に快適なマンションだと思います。ご縁があると良いですね。

[5276: 匿名さん]

>>5275 匿名さん
>積水ですから計画はきちんとしていると思います。

品川で管理費やらかしてるから、あてにならんな。
ただの希望的観測でしょ。

[5277: マンション検討中さん]

>>5275 匿名さん
コメントありがとうございました。
修繕計画といっても、どちらから聞いて良いのか、何を聞いたらいいのかわからず。
そうですね、定期的な修繕の他に、地震や洪水のリスクからくる突発的な修繕なども考えなければいけないですね。
何を考えればいいのか、少し見えてきました。ありがとうございます。

[5278: 通りがかりさん]

>>5268 職人さん
私も同感。この間マンシャン前を夜に通ったら真っ暗な部屋ばかり、、人住んでるの？と感じました。あんまり良い雰囲気では無かったです。

[5279: マンション検討中さん]

>>5278 通りがかりさん

ファミリーマート側は明るいです。

[5280: マンコミュファンさん]

ここもすっかり過疎ったのう、、、
ネガもいなくなるほど人気がないマンション。

[5281: 検討板ユーザーさん]

>>5275 匿名さん
いやいや、積水だからこそ不安でたまらないですね。地面師の騙された件、他物件で管理費を入居前に突如あげた件などずさんですね。

[5282: 匿名さん]

駅から遠い分、値段が安くなれば検討したいのですが、
中古になった現状は坪いくらが適正ですか？

[5283: マンコミュファンさん]

デベロッパーが応じるかは分かりませんが、マーケットの評価は、少なくとも1割引でしょうね。

[5284: マンション掲示板さん]

ここ登録したら、なぜかグランドメゾン中野富士見町のセールスが・・・。あと3部屋だそうで、大幅値引き中だとか。
けど駅から徒歩15分で自然も乏しいとなれば、江古田の森のほうがいいです。中野富士見町よりハザードマップ上でも断然安全ですし。

[5285: 名無しさん]

竣工から一年以上経っていますが、まだ新築扱いなのですかね？それとも新古品？

[5286: 匿名さん]

品確法と不動産表示規約で新築は築後１年未満かつ未入居ってなってる。ということでここは新築とは謳えない。

[5287: 匿名さん]

既にマンション不況に陥ってますが今ここを買って大丈夫でしょうか？

[5288: マンコミュファンさん]

>>5287 匿名さん

売れた値段が適正価格となります、それは時価です。
デベロッパーが、購入者が納得する価格で販売するかは分かりません。
それこそ個別協議ですね。

[5289: 匿名さん]

ここは中古だから時価での取引ですね。
積水は原価に利益を上乗せしてできるだけ値下げせずに定価で捌きたい、
買う側は高値で掴まされたくない、
その均衡価格がここの適正価格ですね。
不動産市況がピークアウトしてしまった現在、
陸の孤島にこれだけ大規模な団地の需要はあるのでしょうか？

[5290: マンション掲示板さん]

陸の孤島って言うのは、大泉学園や新座市のようにバスに乗らないと駅から徒歩30分かかるような場所のことを言うのですよ…。徒歩10分で音を上げてるようじゃ、老後の足腰心配ですね。

[5291: 匿名さん]

老後の足腰より10年後のリセールが心配ですね。
新築時から値下げ値下げで10年後はどうなるんだろう。

[5292: 匿名さん]

新宿5キロ圏の孤島。自宅ドアから新宿の地上に出るまで30分もかかる孤島。

[5293: マンション検討中さん]

ここ、あと何戸残ってるんですか？

[5294: 購入経験者さん]

入居３割くらいじゃないですか？７割くらい空いてるイメージです。賃貸とホームも同じくらい空いてますね。修繕積立とか管理費とか幾らになるんですかね？

[5295: 通りがかりさん]

>>5292 匿名さん
大江戸線 練馬の徒歩10分も孤島になっちゃいますね。

[5296: 名無しさん]

永住向けと言うけれど人生何が起こるか分からない、だからここは売れないのでは？

[5297: 匿名さん]

>>5295 通りがかりさん
練馬は池袋にすんなり出られるし、新宿三丁目や渋谷に直通で行けるから孤島ではない。アクセスの豊富さが違う。

[5298: 匿名さん]

そもそも練馬駅徒歩10分のエリアは限られていますね。
北は豊島園、東は桜台、西は中村橋、それぞれの徒歩10分内に被りますから。

[5299: マンコミュファンさん]

>>5294 購入経験者さん

まじめに聴いてる人に、イメージで回答しちゃう人がいるから匿名掲示板は怖いんですよね。

[5300: 匿名さん]

https://m.youtube.com/watch?v=jxMnj-c9OHU&feature=youtu.be
素晴らしいグランドメゾンのTVCMです。女性の淡々とした台詞調と小学生の自然過ぎる反応の対比が秀逸。マンションも良いです。せひ買ってください。

[5301: 匿名さん]

新宿通勤でどのルートがベストですか？

[5302: 通りがかりさん]

>>5301 匿名さん
バスで中野がベストかな？
大江戸線混むし

[5303: 通りがかりさん]

なるほど

[5304: 匿名さん]

普通に大江戸線で。
この路線は新宿と青山、六本木勤務にしか
使えない。大手町、日本橋、日比谷、新橋等の勤務には辛い。

[5305: 住民板ユーザーさん4]

>>5304 匿名さん
高田馬場から東西線繋がったらでかいね

[5306: 検討板ユーザーさん]

>>5305 住民板ユーザーさん4さん
話が見えないが、大江戸線と東西線が高田馬場で繋がるって事?
良くわからんが、東西線使いたきゃ、このマンションなら中野乗換。

[5307: 匿名さん]

晴海フラッグスレまで出張してPRしてる住民さん誰ですか笑

[5308: マンション検討中さん]

>>5302 通りがかりさん
だーかーら、定期代出ないっつうの。なんで忙しい朝にタラタラ中野まで自費でバスで行かなきゃいけないんだ。普通に大江戸線一択だろうに。

[5309: 通りがかりさん]

>>5308 マンション検討中さん
定期代出ないって言ってないじゃん！
出ないなら普通に大江戸線しかないだろ。
路線図見りゃ済むこと聞くな

[5310: マンション掲示板さん]

まだ売り切れてなかったんですか？ここ。検討しようかな。値引きありますか？

[5311: マンション比較中さん]

値引きはあります！

[5312: 通りがかりさん]

久しぶりに覗いたら、この閑散ブリ。
人気ないのかしら？

[5313: マンション検討中さん]

特定同業者のネガ書き込みがなくなったんだと思います。叩かなくても売れてないから。

[5314: 通りがかりさん]

ここにコメントするのは不動産屋さんが多いのですか？

[5315: マンション検討中さん]

坪260万ならありですか？

[5316: マンション比較中さん]

即買です。私も聞きに行こうと思います。

[5317: マンション検討中さん]

ありがとうございます！じゃあ今なら買いなんですね。

[5318: マンション検討中さん]

どちらかと言うと低層階希望なんですが、あとどの位残ってるんでしょうか？

[5319: マンション検討中さん]

交渉で結構な額行けるね
流石に長期化してるしそのあたりは柔軟になりつつあるね
起爆剤にはならんでしょうが地道にというところでしょうか..

[5320: 匿名さん]

結構な額というのは500万円値引きくらいですよね。もしかして1000万円値引きですか？
自分の時は1000万円は難しそうでしたが、交渉が上手い方はそのくらいできるのでしょうね。

[5321: 職人さん]

2016年から販売してるのにまだ半分売れてないのｗ
ここ５年で買っちゃいけない物件NO１でしたね。

[5322: マンション検討中さん]

失礼な。6割から7割は売れているはずだぞ！このような何もない田舎に需要を過大に見積もって、巨大に作りすぎたセキスイ、積和のミス。欲をかきすぎたのね。

[5323: マンション検討中さん]

積水からしたら分譲マンション事業なんておまけみたいなもんだしな
失敗しようが成功しようがというとこだろう
売上高でみれば財閥系デベやスーゼネも勝てないくらいだしな

[5324: 通りがかりさん]

>>5323 そうか。地面師に騙されたのも懲りてないかもしれないな。

[5325: 匿名さん]

売上みても大和ハウスと積水ハウスは別格ですね。この２社のマンション事業はほんとおまけ

[5326: 匿名さん]

2LDKの一部とか東向の低層階とか、ずうっと空いてる。条件がイマイチなんだろうが、これからどうするんだろう。HP、スーモには間取り載ってないけど。

[5327: 匿名さん]

仙川も割と長期間売ってたし、長期化しようがどうってことない体力はあるからねぇ・・
逆に安売りしても平気なんだろうけど、ブランド価値とか考慮すると下手な安売りより
長期販売といことになるのだろうね。

[5328: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[5329: 住民板ユーザーさん1]

品川シーサイドの方は竣工1年前に完売したというのに…立地とそれに価格のバランスがすべてということですね。

[5330: 匿名さん]

積水ハウスの方針か売れなくても安売りはしないようですね。

[5331: マンション検討中さん]

値引き提案はすでにありますよ。

[5332: 匿名さん]

>>5330 匿名さん

いやいや、ガッツリ値引きを持ち掛けられたんですけど笑

[5333: 匿名さん]

電車広告を見ましたが、価格は3LDKが4,980万円からと書いてありました。安くなってますね

[5334: 匿名さん]

価格は改定していないそうです。

[5335: マンション比較中さん]

積水ハウスからしたら売れなくても大した影響無さそうだからアンチがもっと頑張らないと
そんなに安くはならなだろうな。個別の提示でも大した額は出ないね・・

[5336: 匿名さん]

70平米未満の3LDK南側が5500万円からで、
6期から発売の70平米ちょっとの3LDK東側が4980万円みたいですね
>>5326 のいうとおり方角的に条件が悪いのか、でも5000万切ると安く感じてくるね

[5337: 買い替え検討中さん]

大々的な価格の変更は色々揉めるだろうから内々の交渉で頑張るしかなさそうだけど
ここ読む限り大した額は出てこないみたいだね。

[5338: マンション検討中さん]

先日モデルルームに行きました。
建物はかなり良かったです。アルコープも広めに取られていましたし、窓が大きく景色も抜けているので平米数より広く感じました。
ロビーも広くて綺麗でしたし、パンを提供しているのはいいですね。
ただ、駅からは坂道もあるせいか距離以上に遠く感じましたし、駅の周りに何もなく寂しい感じがしました。

[5339: 匿名さん]

残り何戸ですか？2016年から販売しててスタッフもそろそろ飽きてきたか。

[5340: 匿名さん]

こことソライエ成増はどちらも販売4年目で
大幅値引きしてますが賃貸に回すならどちらが
利回り良いですか？

[5341: 買い替え検討中さん]

大幅値引きの額を教えてください。行ったけど大した額出てこなかった。

[5342: マンション検討中さん]

4980万の部屋が数ヶ月パンダの役割を果たすみたいなのでそれ以上はないと思われます。

[5343: 匿名さん]

>>条件の悪い低層階や2LDKを中心に無数に残っている印象。セキスイもやる気ないんでしょう

[5344: 匿名さん]

やる気もないし安値で売る気もない。そんな感じ
積水ハウスもそこまで焦ってないんだろうな
値引きも渋い

[5345: デベにお勤めさん]

じっくり熟成させるのですね

[5346: 匿名さん]

新築マンションの契約率なんて5割切ってるからどこも長期化するだろうね
高くなりすぎて買えんよね
体力のないデベは投売りになるだろうけど
積水の場合はそうでもないし損益を見極めつつ
適度に値引きしブランド大事にするから
過度な値引きはないと思うよ

[5347: 通りすがり]

この界隈は建売の販売も多いですね。このマンションよりも1000万円ぐらい安い印象です。まあ怪しげな感じですし、オプションつけるとあまり変わらなくなるのかもしれんが

[5348: マンション検討中さん]

エネファームの低周波音が気になってます。
ここの情報知りませんか？

[5350: 匿名さん]

[NO.5349はスレッドの趣旨に反する投稿、本レスは削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]