グランドメゾン江古田の杜

[物件比較中さん [ 30代]]

グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3401: 匿名さん]

>>3400 検討板ユーザーさん

マンション内でカラスを見たことはありません。もちろんバルコニーでも見たことないです。アルコーブにゴミ出しをしても回収してくれるサービスありますが、アルコーブに生ゴミを直接置くとカラス来るかもしれません。しかし、蓋つきのケースに入れておけば大丈夫だと思います。私はアルコーブには出さずにゴミ捨て場に捨てているので、カラスの被害は全くありません。もちろん鳥のフンの被害もありません。
私も住む前はサイレンがうるさくないか懸念しておりましたが、救急車は、病院に近づいてくるとサイレンを消してるようで、気になりません。
個人的には生活環境としては不満ありません。凄く静かで、非常に快適ですよ。

[3402: 検討板ユーザーさん]

3401：匿名さん
ご丁寧にお答えくださりありがとうございます。
とても静かな環境で、植栽の雰囲気も素敵だなと思っております。参考にさせていただきます、

[3403: 匿名さん]

>>3402 検討板ユーザーさん

いえいえ、どういたしまして。実際に住んでみないと気づかないところもあると思いますので、私が答えられる範囲であれば何でもお答えしますよ。本当に気にいる場所が見つかると良いですね。

[3404: 匿名さん]

http://www.takenote1101.com/entry/2018/08/28/213700
このマンションブロガーは好評価？

[3405: 匿名さん]

建物は皆さん高評価ですよ。
立地が致命的にダメなうえに、価格が高いっていうだけで。

[3406: 匿名さん]

>>3405 匿名さん
立地は致命的は言い過ぎでしょう。
徒歩10分の大江戸線のマイナー駅で、近くに飲食店がないことをどう考えるか次第ではないかと。その分、静かな環境であることは間違いないので、何を重視するかはその人次第。けど、価格は高いので、この価格が払える人がどのくらいいるかですね。

[3407: 匿名さん]

>>3404 匿名さん
悪くはないけど、妙な自分語りが面倒。
もう少し短くまとめてほしい。

[3408: マンション検討中さん]

考え方次第、何を重視するか次第、人生経験がある人には分かる、永住希望の人には魅力である、etc.etc.

便利な暮らし or 良好な住環境
100か0かの論調が多いけど、何事もバランスが大事なのだと思う。駅近を選んだら、優れた住環境は得られないのか？違います。
新江古田よりもメジャーな駅で駅近(3〜7分)でも、静かで空気の綺麗な物件はいくらでも見つかる。わざわざ例を挙げる必要もない。

ここは、良好な住環境が得られるが、利便性にはほとんど期待できない。マンションの立地としては妥協と言わざるをえない。そしてその妥協する気持ちを説得できるほど価格も安くない。それ故にマンションの強みであるはずの手放しやすさもない。

エレベーター多数設置してバルコニー増やしてアウトフレームにも抜かりなく、各種最新設備も入念に、、ってやってって立派な坪単価にしてしまったのが失敗の元。
インフレームの単調な田の字にして容積率Max利用すれば、5000万円前後に出来たのではないかな？

[3409: 匿名さん]

>>3408 マンション検討中さん

確かにバランスが重要だと思いますが、メジャーな駅で駅近(3分〜7分)で自然が多くて静かな環境なら、ここよりもずっと高そうですけど。ここは安くは無いと思いますが、皆さんが仰られる程は利便性も悪くないと思いますよ。自転車使えば、練馬も中野も行けると思いますし、バス停もすぐ目の前にありますし、スーパーも徒歩圏内に複数ありますしね。駅も徒歩10分なら許容範囲内だと思いますが、この値段なら、もっと利便性が必要って事なんですかね。
個人的にはもう少し安いと購入しやすいけど、いくらだと妥当なのか難しいですね。

このサイトだと、新江古田駅の新築マンション相場は、60.64平方メートルで5416万円って書いてるので、このサイトが正しいとすると妥当な金額な気もしますけどね。

https://www.manen.jp/market/details/13/2358/2358550/1/

[3410: 匿名さん]

>>3409 匿名さん
そのサイトの統計は明らかにこの物件販売の影響を受けているから、あまり参考にはならないですね。同エリア間比較は大して意味ないですよ。
アクセスや利便性については、不動産系サイトよりは鉄道検索サイトや時刻表を丹念に見て他のエリアと比較して、実際に何度も足運んだ方がいいです。

[3411: 匿名さん]

>>3409 匿名さん
雨天や荒天のことを考えると、体力のある学生やアスリート以外は自転車利用を勘案したり不動産選びの前提に織り込むべきではないです。

[3412: 匿名さん]

>>3411 匿名さん
えっ、自転車って競輪じゃないのですから、普通に主婦の方々も子供達も自転車乗りますよ。体力ある学生やアスリート以外は自転車乗る事を考えないって、凄いですね…
ちなみに実家は駅から徒歩15分ぐらいでしたけど、自転車で毎日生活してましたけど。

[3413: 匿名さん]

>>3410 匿名さん
このサイトでは格安って書いてますけど、実際に何度も足を運ぶのがベストですね。

https://mansion-value.com/grandemaison-ekoda/

[3414: 匿名さん]

東京だと年間100日ぐらいは雨が降ります。
また、真夏日も60日ぐらいあります。

そう考えると、年間の1/3強は自転車に向かないので、自転車を前提にしないのは基本ですよ。

[3415: 匿名さん]

>>3412 匿名さん
あー、読解力ないなあ。
自転車を使わないとは書いていない。
不動産選びに自転車利用の時間や距離を勘案するな、と言ってるだけ。
晴れた日はご自身の体力の限りご自由に自転車に乗ればいい。

[3416: 匿名さん]

>>3412 匿名さん
まあ、実家が駅徒歩15分で、うんざりしていなければこの物件はストライクゾーンから外れていないのでしょう。

[3417: 匿名さん]

私も実家駅徒歩20分で自転車使ってましたからそのあたりなんとも思いませんけど、それは駅前に無料駐輪場があることが前提の話ではないでしょうかね。
ここは駅までは徒歩かバスで考えるべきでしょう。
住環境などは良いと思いますし、徒歩で問題ないという方なら。もちょっと郊外で駅歩2、3分の物件と並べてみて、こっちに魅力あればよいのでは。

[3418: 匿名さん]

住民の自転車痩せ我慢大会ですかw
誰だって駅に近い方がいいのはわかってる。
しかしここを買っちゃった人は
それを認めたら自分の物件選択の判断が間違ってた
ことになるから引けないよ。気持ちはわかる。
グランドメゾン目白新坂が買えるなら買いたかった
だろう。

[3419: 匿名さん]

>>3418 匿名さん
まあ、そこまでセキスイにこだわらんでも（笑）

[3420: 匿名さん]

>>3418 匿名さん
やせ我慢大会って笑
上記の方は、ただ自転車も使えますって選択肢の一例だけだと思いますが…
確かに雨降ってる時は自転車使いにくいので、駅から近いに越した事ないですね。
グランドメゾン目白新坂と江古田の杜だと客層が全然違う気がしますけどね。
無理矢理セキスイ縛りなら、比較対象になるかもしれませんが、セキスイ縛りじゃないなら、比較対象は異なるかと。
目白新坂は1億近いですからねー。

[3421: 匿名さん]

リセール考えなければこの駅距離でもいいけど、人生色々あるからなぁ。そこも考慮して駅徒歩7分までだと思う。色んな考え方あるけど

[3422: マンション検討中さん]

どの掲示板でも駅近神話出てきますけど、リセールを考えるとですよね。駅近の7分以内が高騰してるのは事実なので、売りやすくはあると思いますけどね。以前、駅徒歩1分のところに住んでましたけど、確かに便利でした。ちょっとした雨ならば走っていけば、傘差さなくてもあまり濡れないし、朝もギリギリまで寝てられますしね。ただ騒音はありましたね。電車の音、店の音、大通りの車の音…。そして自然は全くなかったですし、治安も気になりました。仕事行って帰るだけに特化して考えたら非常に便利でしたが、逆に近すぎて家の近くはあまり出歩かなくなりましたね。
平日は会社と家の往復で、土日の遊びに行く時はすぐに電車に乗って出かけるので。
仕事をバリバリしてる一人暮らしやDINKSは駅近がベストに感じます。
しかし、家族を持つと考えると、自然豊かで、静かで、子供達も安心して遊びやすい場所って考えると、ここも良いかなって思って検討してます。駅近神話ならば7分以内かもしれませんが、リセール考えなければ、駅から徒歩10分ってそんなに苦になりますか？
私もリセールは多少気になりますが、何かリセールを頭に置きすぎて、住環境を軽視しちゃうと本末転倒になりそうな気がしてます。
駅徒歩10分ぐらいなら十分歩ける距離ですし、住環境は本当に素晴らしいと思います。建物の雰囲気も素敵ですしね。駅近だけにとらわれず、住環境考慮して、幅広く検討したいと思っています。

[3423: 通りがかりさん]

マンマニのブログで紹介されてましたよ。ラッキータイムって。

いくら値下げ提案されるんだろ

[3424: 評判気になるさん]

竣工して、200売れ残りは流石にやりすぎ。
だから、買う意思をだせば2割はよゆーにいけるよ

[3425: 匿名さん]

○○万円なら購入する。それより1円でも上なら絶対買わない、とはっきり金額を定めた方が後悔が少なく済む。

[3426: マンション検討中さん]

>>3423 通りがかりさん

ラッキーチャンスって書いてましたね。
「条件の良いお部屋も残っていましたから早めに動かれることをおすすめいたします。」
これから、かなり動き出るかな。
もし、良い部屋が残ってるなら、早めに見に行こうかな。

[3427: 匿名さん]

ディアスタ江古田の森（2015年築・新江古田駅徒歩8分）の坪単価が約225万円らしいから
徒歩1分遠くなるにつき坪10万安くなるとして2分で坪205万円、未入居プレミアム（新築なら２割）で1割乗せて坪225万円がら交渉開始だな。
F1タイプ71.18㎡の8階　5620万円　坪単価261万円の間取りなら
坪225万円の4850万円が交渉開始の妥当な価格。
ここからいくら値引けるかは購入者の属性次第！

[3428: マンション検討中さん]

>>3423 通りがかりさん
マンマニは積水ハウスから金もらって、こういうブログ書いてるの？

[3429: 匿名さん]

マンマニさんもプロになったんだし
原稿料は貰わないと成り立たないよなあ。
今更超絶売れ残りのここを取り上げる意味は本来ないからねえ。

提案て言葉のセンスがいいねw

[3430: 匿名さん]

積水も素人ではないから価格次第でいつかは捌けるのは知っている。
いかに第一期で粗利益を高く取ってボロ儲けして行くかという販売手法だっただけ。
竣工してしまった現在は入居者で稼いだ利益をこれから販売する住戸の薄利の補填に回して行き530全体でボランティアにならないように全体利益を確保するだけ。
検討者は決算前の駆け込みで1500万円引きを狙え！

[3431: 匿名さん]

>>3428 マンション検討中さん

https://manmani.net/?p=19336
デベロッパーからお金もらってないみたいですよ。

[3432: 匿名さん]

同時期に販売の城北地区新築マンション商況

ソライエ成増　平均坪単価290万円（第一期）
3 路線　徒歩 11 ～ 15 分　 111 戸 　（絶賛値引き販売中）

グランスイート下赤塚　平均坪単価290万円
3 路線　徒歩 2 ～ 4 分　 42 戸 + スーパー 　（竣工後完売）


ライオンズ和光丸山台マスターヒルズ　平均坪単価250万円　
3 路線　徒歩 10 分　 54 戸 （竣工前完売）

パークハウス朝霞台　坪単価260万円
2 路線　徒歩 2 分　 56 戸（竣工前完売）

駅チカトレンドが如実に・・・
現実は厳しい・・・
埼玉県の物件に敵わない・・・

[3433: 通りがかりさん]

埼玉の物件とはそもそも売出し戸数が違いすぎるよね。ここもなんだかんだで300戸ぐらいは売れてそうだし。ただ利便性が決して良くないこの地に500世帯も需要があるのか？です。

[3434: マンション検討中さん]

>>3432 匿名さん

戸数の問題もある気がしますけどね。
上記のソライエも他より戸数多いですし。駅から離れてもいますけど、駅から離れないと大きな土地が出ないので戸数が確保できないからですね。
駅近の大規模マンションは少ないから、大規模マンションが良い人は駅から自然と離れてしまう。そうすると大規模なので全部売れるまで時間がかかるってことですね。
もちろん駅近や人気の場所に大規模マンションがあればすぐ売れると思いますが、高いですし。
同じような環境が好きな人が50人ならすぐに見つかるかもしれないですが、何百人も集めるって、なかなか凄いことですから。
残っててもセキスイハウスがずっと管理費や修繕積立金を払ってくれたら、住んでる人は特に影響ないですけどね。
セキスイハウスも売りたいから値段を下げてくるので、それに対してどう思うか次第ですかね。先に好きな場所を選べたり、カスタマイズ出来たりして良かったと思うか、安い値段で購入してって思いになるかどうか。まぁ、結局は住んでしまえば、一緒かもしれませけどね。
住環境は良いと思うので、購入するならば、タイミングだけな気がしますね。

[3435: 匿名さん]

>>3434 マンション検討中さん
そんなに長々コメントしなくても、駅遠大規模の早期完売が難しい時代になっている。駅近人気の流れは変わらないだろうし、この物件はトレンドから外れて大苦戦を強いられている。そうとしか言いようない。

[3436: 通りがかりさん]

ここの学区の江古田小・第七中ってどうなんでしょう？子供がこれから小学校に上がるので学校の雰囲気が気になりますが、可もなく不可もなくな感じなんですかね。。

[3437: マンション検討中さん]

>>3436 通りがかりさん
一度、学校公開に行かれたらいいですよ。
私も江古田小の見学に行きましたが、なんというか…校舎も古く掃除も行き届いておらず、先生方がかなりご年配で授業も活気がなく、保護者の方々もちょっと雰囲気が違う方も多く…まぁ公立だから仕方ないのかもしれません。ですが、この学校には通わせたくないと思ってこのマンションは検討から外しました。

[3438: 匿名さん]

中野区は小中学校の統廃合が加速していて、この掲示板にあるマンション物件になった学校がいくつもあって、なかなか切ない。

[3439: 匿名さん]

江古田小は建物は古いですが設備のメンテナンスがされて綺麗なイメージでしたよ。若い先生も多く感じましたが、人それぞれ感じ方が違うので、噂に左右されず自分で確認するのが良いかと。

[3440: マンション検討中さん]

>>3439 匿名さん
えっ、綺麗だと思われたんですか…？
階段も廊下もホコリだらけで私はびっくりしたんですが…人それぞれ感じ方が違うのですね。ちなみに私が見たクラスは低学年のクラスですが、いずれも50代以上の先生でした。

[3441: 匿名さん]

掃除してますから、階段も廊下もホコリだらけなんてあり得ません（笑）。
低学年のクラスにはベテラン教員を配することが多いから、５０代以上の先生なのは普通です（笑）。

[3442: マンション検討中さん]

あなたは実際に学校を見に行かれてないでしょう？積水ハウスの営業さんですか？売りたいが為に適当な情報を流すのはやめてください。とにかく、小さいお子様がいらっしゃるご家庭は、一度学校見学をおすすめします。

[3443: 匿名さん]

実際に見ていますし、積水の営業でもありませし、適当な情報も流していません（笑）。

[3444: マンション検討中さん]

>>3427 匿名さん
坪単価225って、西武新宿線でもありえないわ笑 国分寺が300の時代ですよ。お酒飲み過ぎかな？

[3445: マンション検討中さん]

>>3422 マンション検討中さん
徒歩10分は人によっては許容できるけど、なんとか許容できるほど歩いてたどり着くのが新江古田という点が深刻なのでしょう。

[3446: 通りがかりさん]

>>3442 マンション検討中さん

何か小学校に嫌なことされたのでしょうか？
他人事ながらイライラぶりが心配になります。
近隣住民ですが、子供達みな楽しそうでいいなあと思っています。

[3447: 匿名さん]

朝、美人妻に見送られて新江古田駅に向かうと10分なんてあっという間ですし、新江古田駅に到着すると「今日も1日頑張ろう！」と思えるんです。

[3448: マンション検討中さん]

マンマニブログ見ましたがここ値下げバーゲン中なんですね！大量の売れ残りが買い叩かれてるんですね！

[3449: マンション検討中さん]

>>3448 マンション検討中さん

マンマニさんの所に書いてました？？
調べても出てきません…
検討しようと思っているのでバーゲン情報は嬉しい！

[3450: 匿名さん]

>>3447 匿名さん

これって貴景勝母ネタで突っ込んで欲しいのか悩むんだけど。。
私は帰りにマンションが見えてくると気分がいまだに上がりますね。
そんな人が増えるといいなあと思ってます。