ライオンズ小岩グランテラスってどうですか？

[賃貸住まいさん [男性 30代]]

ライオンズ小岩グランテラスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://lions-mansion.jp/MN130277/

所在地：東京都江戸川区東小岩4丁目3063番3他（地番）
交通：総武線 「小岩」駅 徒歩11分
間取：3LDK、4LDK
面積：65.25平米～84.37平米
売主：大京　本店
施工会社：株式会社穴吹工務店
管理会社：株式会社大京アステージ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 物件概要]

ライオンズ小岩グランテラス
物件概要
全体 物件概要
所在地 東京都江戸川区東小岩４丁目３０６３番３他(地番)
東京都江戸川区東小岩４丁目３３番以下未定(住居表示)
交通 JR中央・総武線「小岩」駅下車徒歩11分
用途地域 近隣商業地域、第一種住居地域
敷地面積 1219.21m²
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上14階建て、共同住宅
建築確認番号 第BVJ-T15-10-0560号（平成27年8月24日）
総戸数 51戸（住戸）
竣工日 平成29年3月21日（予定）
入居開始日 平成29年4月3日（予定）
権利形態 敷地は所有権の共有、建物は区分所有
管理形態 管理組合構成後、株式会社大京アステージに管理委託
駐車場 17台 （屋外平地式8台、屋外機械式9台）
月額使用料：14,000円～17,000円／台
バイク置き場 8台（屋内3台、屋外5台）
月額使用料：1,000円～2,000円／台
自転車置き場 サイクルポート51区画
年額使用料：2,400円～3,600円／区画
設計 株式会社穴吹工務店
施工 株式会社穴吹工務店
売主 株式会社　大京　本店
〒151-8506　東京都渋谷区千駄ヶ谷4-24-13千駄ヶ谷第21ビル
TEL　[phone](代表)
宅地建物取引業／国土交通大臣(13)第792号
一般社団法人不動産協会会員・公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟
販売提携（媒介） 株式会社　穴吹工務店　東京支店
〒151-0051　東京都渋谷区千駄ヶ谷4-24-13
TEL　[phone]
宅地建物取引業／国土交通大臣（12）第1545号
公益社団法人東京都宅地建物取引業協会会員・公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟
※設計/株式会社穴吹工務店東京一級建築士事務所
※施工/株式会社穴吹工務店東京支店

※WIC＝ウォークインクロゼット
※SIC＝シューズインクローク
※S＝サービスルーム（納戸）
※N＝納戸
第1期 物件概要
平成28年7月15日 現在
平成28年7月22日 更新予定
販売戸数 26戸
専有床面積 65.25m²～84.37m²
バルコニー面積 11.16m²～15.88m²
ルーフバルコニー面積 37.39m²（月額使用料：750円）
間取り 3LDK～4LDK
販売価格 4,390万円（1戸）～6,590万円（1戸）
最多販売価格帯 4,400万円台・4,500万円台・5,000万円台・5,200万円台（各5戸）
管理費 月額15,900円～月額20,200円
修繕積立金 月額6,660円～月額8,610円
管理準備金 13,100円～16,900円　※引き渡し時一括払い
修繕積立基金 666,000円～861,000円　※引き渡し時一括払い
販売スケジュール 7月16日（土）より 第1期登録受付開始
登録受付期間 平成28年7月16日（土）～平成28年7月21日（木）
登録受付時間 10:00AM～6:30PM（※最終日7/21（木）1:00PMまで）
抽選日時 平成28年7月21日（木）2:00PM～

[22: 匿名さん]

51戸の割には管理費が高いね。
太陽光発電や機械式駐車場、植栽などの費用がかさむのかなあ？
管理人が巡回ではなく日勤なのかなあ？
駐車場の稼働率想定は70%ぐらい？

[23: 匿名さん]

管理費が高いのは駐車場が機械式なのはあると思います。
太陽光発電に関しては設置コストはかかるけれど、その他にかかることって何かあるのかしら。
メンテナンスがどれくらいかかるのかとか、例えば無料の期間があるのであればそれがどれくらいなのか、とか
確認してみたほうがいいのかもしれません。
あとよくわからないサービスなどが最初は盛り込まれていることがあるらしいので
それらもチェックですね。

[24: 匿名さん]

太陽光と蓄電の組み合わせで共有部だけでなく専有部分の電気代も少し軽減されるのはうれしいです。災害時の電気の確保も安心です。法廷寿命は17年、パネルによっても30年くらいもつものもあるようですから将来すぐに壊れて大変ということにはならなさそうです。ただメンテナンスを続ければ発電の低減も抑えられます。

[25: 匿名さん]

>>24 匿名さん

そのメンテナンス費がどれくらいか、蓄電池やパネルの交換費用がどれくらいか、発電見込みでそれがどこまで賄えるかが重要です。

その収支がプラスならよし、マイナスになるなら、持ち出しでも存続する意義があるかです。

そして、試算だけでなく、管理組合により実績が計画通りかの監視も必要ですね。

想定より収支が悪すぎれば、廃止の判断も必要ですから。

[26: 中古情報]

まあ営業はマイナス面はあえては言わないからね。
聞かれれば渋々フォローしながら答えるけど。

費用面のトータルの収支は無視で、それ以外の太陽光発電のメリットが大きいと判断するなら良いかもね。

[27: マンション検討中さん]

駅11分で4390〜は割高ですね。
地元民としては、興味ある物件だったのですが、残念です。
あの辺りは図書館なんかも近くて、小岩の中でも治安は問題無いと思います。
前の道路の歩道が狭いのが少し気になります。近くのスイミングスクールの自転車が昼〜夕方にかけて多いです。
自転車で言えば、小岩駅の駐輪場は駅まで4〜5分かかります。
徒歩11分だと歩く人が多いのかな？？

[28: マンション検討中さん]

小岩は駅近マンションの計画がいっぱいある中で駅徒歩11分でこの価格は高い
以前クリスタルマークスが70㎡4500万～だったのに
ここは無いな

[29: 匿名さん]

この距離だったら基本皆さん歩いて駅まで行くのかなという風に感じます。
駐輪場を借りてそこから駅までまた歩いてということを考えれば、最初から歩いちゃたほうが早い。

それにしても価格面…ですか。
仕様がとびきり高いとか、高級であるとかそういうわけではないのですよね？
徒歩10分以上になると価格に期待する人も多くなってきそうなので、
もう少し抑えめであっても良かったような気もしますが。

[30: マンション検討中さん]

モデルルーム行きました。
いくつかのマンションのモデルルームに行っていますが、こちらは資材やキッチンなどはデフォでも高級感がある方だと思いました。特にキッチンはライオンズオリジナル仕様で、広いし使い勝手が良さそうで魅力的でした。
また、アウトフレーム構造で下がり天井や梁がない造りで、平米数に比べて広く感じました。

徒歩11分。バスが通らない道なので、雨や疲れている時など歩きたくない時でも絶対に歩かなくてはいけないというのが、ネックです。

[31: 匿名さん]

ライオンズ小岩グランテラスの坪単価約230なんですね。
住まいニッケイ記事にモデルルームの見聞も詳しくレポートされてました。
善養寺の有名な松や商店街のことも。
↓↓↓
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000022062016...

[32: 匿名さん]

追加

マンションマニアという記事のレポートにもモデルルームの動画が載ってました。
↓↓↓
http://www.mansion-mania.jp/bukken/396/

[33: 匿名さん]

情報ありがとうございます。
モデルルームを周るサイトがあったとは。
全然知らなかった…。
動画もあってとてもわかりやすいですね。
周辺地域の情報まであって。

見ていて感じたのは、子どもがいる人には良いエリアなのかなということ。
小学校が伝統校で越境してまで通いたいという人気校なのは大きなポイントですね。

[34: 匿名さん]

11月に小岩駅シャポー内、新星堂の跡地、江戸川区初のスターバックスコーヒーができますね。昭和通りの焼きたてベーカリー、ルチアも美味しいです。
小岩駅周辺の次に建設予定されている新築マンションは六丁目再開発タワー3棟でしょうか。
湯宴ランドも今、解体工事してますが、次はマンションが建つのでしょうかね。
ライオンズ小岩グランテラスから江戸川病院も近いです。

[35: 匿名さん]

スーモにもモデルルーム動画360パノラマで出てました。
↓↓↓

http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_edogawa/nc_67715490/modelroom/?r...

[36: 匿名さん]

徒歩11分の距離が少々気になりますので、車があったほうが良さそうですね。
駅前に駐輪場があれば良いのですが、あまり行かない地域なので詳しくありません。

お部屋はせっかくなら4LDKが良いと思っています。

[37: 匿名さん]

小岩駅周辺の駐輪場所
↓↓↓
https://www.chu-rin.jp/line/東京都/JR総武線/小岩

あと、小岩シャポー前、六丁目再開発予定地の所が駅前100円かな?駐輪場所になってますね。
ドンキホーテ前にも民間駐輪場ありますね。
線路下の駐輪場が１ヶ月定期だと一番安いみたいです。

[38: 匿名さん]

江戸川区　小岩駅　駐輪場所
↓↓↓
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/smph/kurashi/kotsu/churintaisaku/shi...

[39: マンション検討中さん]

>>36 匿名さん

4LDKの部屋は最上階の1部屋だけで、すでに契約済みと説明されました。

[40: 匿名さん]

周辺情報が参考になりました。駅までバスなしですか。
今は徒歩・自転車・マイカーと選択肢はありますが、
年を取ったらタクシー一択になってしまうのがちょっと辛いかなあと思います。
お子さんが通学や塾で駅を利用してるお家は夜間だとお迎えに行ってるんでしょうね、多分。
治安は悪くないということなので多少は安心できますけど。色々考えますね。

モデルルーム動画面白かったです。モデルルームなのでオプションモリモリですね。
素の状態を想像するのが逆に難しいかも。