ライオンズ小岩グランテラスってどうですか？

[賃貸住まいさん [男性 30代]]

ライオンズ小岩グランテラスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://lions-mansion.jp/MN130277/

所在地：東京都江戸川区東小岩4丁目3063番3他（地番）
交通：総武線 「小岩」駅 徒歩11分
間取：3LDK、4LDK
面積：65.25平米～84.37平米
売主：大京　本店
施工会社：株式会社穴吹工務店
管理会社：株式会社大京アステージ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 物件概要]

ライオンズ小岩グランテラス
物件概要
全体 物件概要
所在地 東京都江戸川区東小岩４丁目３０６３番３他(地番)
東京都江戸川区東小岩４丁目３３番以下未定(住居表示)
交通 JR中央・総武線「小岩」駅下車徒歩11分
用途地域 近隣商業地域、第一種住居地域
敷地面積 1219.21m²
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上14階建て、共同住宅
建築確認番号 第BVJ-T15-10-0560号（平成27年8月24日）
総戸数 51戸（住戸）
竣工日 平成29年3月21日（予定）
入居開始日 平成29年4月3日（予定）
権利形態 敷地は所有権の共有、建物は区分所有
管理形態 管理組合構成後、株式会社大京アステージに管理委託
駐車場 17台 （屋外平地式8台、屋外機械式9台）
月額使用料：14,000円～17,000円／台
バイク置き場 8台（屋内3台、屋外5台）
月額使用料：1,000円～2,000円／台
自転車置き場 サイクルポート51区画
年額使用料：2,400円～3,600円／区画
設計 株式会社穴吹工務店
施工 株式会社穴吹工務店
売主 株式会社　大京　本店
〒151-8506　東京都渋谷区千駄ヶ谷4-24-13千駄ヶ谷第21ビル
TEL　[phone](代表)
宅地建物取引業／国土交通大臣(13)第792号
一般社団法人不動産協会会員・公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟
販売提携（媒介） 株式会社　穴吹工務店　東京支店
〒151-0051　東京都渋谷区千駄ヶ谷4-24-13
TEL　[phone]
宅地建物取引業／国土交通大臣（12）第1545号
公益社団法人東京都宅地建物取引業協会会員・公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟
※設計/株式会社穴吹工務店東京一級建築士事務所
※施工/株式会社穴吹工務店東京支店

※WIC＝ウォークインクロゼット
※SIC＝シューズインクローク
※S＝サービスルーム（納戸）
※N＝納戸
第1期 物件概要
平成28年7月15日 現在
平成28年7月22日 更新予定
販売戸数 26戸
専有床面積 65.25m²～84.37m²
バルコニー面積 11.16m²～15.88m²
ルーフバルコニー面積 37.39m²（月額使用料：750円）
間取り 3LDK～4LDK
販売価格 4,390万円（1戸）～6,590万円（1戸）
最多販売価格帯 4,400万円台・4,500万円台・5,000万円台・5,200万円台（各5戸）
管理費 月額15,900円～月額20,200円
修繕積立金 月額6,660円～月額8,610円
管理準備金 13,100円～16,900円　※引き渡し時一括払い
修繕積立基金 666,000円～861,000円　※引き渡し時一括払い
販売スケジュール 7月16日（土）より 第1期登録受付開始
登録受付期間 平成28年7月16日（土）～平成28年7月21日（木）
登録受付時間 10:00AM～6:30PM（※最終日7/21（木）1:00PMまで）
抽選日時 平成28年7月21日（木）2:00PM～

[22: 匿名さん]

51戸の割には管理費が高いね。
太陽光発電や機械式駐車場、植栽などの費用がかさむのかなあ？
管理人が巡回ではなく日勤なのかなあ？
駐車場の稼働率想定は70%ぐらい？

[23: 匿名さん]

管理費が高いのは駐車場が機械式なのはあると思います。
太陽光発電に関しては設置コストはかかるけれど、その他にかかることって何かあるのかしら。
メンテナンスがどれくらいかかるのかとか、例えば無料の期間があるのであればそれがどれくらいなのか、とか
確認してみたほうがいいのかもしれません。
あとよくわからないサービスなどが最初は盛り込まれていることがあるらしいので
それらもチェックですね。

[24: 匿名さん]

太陽光と蓄電の組み合わせで共有部だけでなく専有部分の電気代も少し軽減されるのはうれしいです。災害時の電気の確保も安心です。法廷寿命は17年、パネルによっても30年くらいもつものもあるようですから将来すぐに壊れて大変ということにはならなさそうです。ただメンテナンスを続ければ発電の低減も抑えられます。

[25: 匿名さん]

>>24 匿名さん

そのメンテナンス費がどれくらいか、蓄電池やパネルの交換費用がどれくらいか、発電見込みでそれがどこまで賄えるかが重要です。

その収支がプラスならよし、マイナスになるなら、持ち出しでも存続する意義があるかです。

そして、試算だけでなく、管理組合により実績が計画通りかの監視も必要ですね。

想定より収支が悪すぎれば、廃止の判断も必要ですから。

[26: 中古情報]

まあ営業はマイナス面はあえては言わないからね。
聞かれれば渋々フォローしながら答えるけど。

費用面のトータルの収支は無視で、それ以外の太陽光発電のメリットが大きいと判断するなら良いかもね。

[27: マンション検討中さん]

駅11分で4390〜は割高ですね。
地元民としては、興味ある物件だったのですが、残念です。
あの辺りは図書館なんかも近くて、小岩の中でも治安は問題無いと思います。
前の道路の歩道が狭いのが少し気になります。近くのスイミングスクールの自転車が昼〜夕方にかけて多いです。
自転車で言えば、小岩駅の駐輪場は駅まで4〜5分かかります。
徒歩11分だと歩く人が多いのかな？？

[28: マンション検討中さん]

小岩は駅近マンションの計画がいっぱいある中で駅徒歩11分でこの価格は高い
以前クリスタルマークスが70㎡4500万～だったのに
ここは無いな

[29: 匿名さん]

この距離だったら基本皆さん歩いて駅まで行くのかなという風に感じます。
駐輪場を借りてそこから駅までまた歩いてということを考えれば、最初から歩いちゃたほうが早い。

それにしても価格面…ですか。
仕様がとびきり高いとか、高級であるとかそういうわけではないのですよね？
徒歩10分以上になると価格に期待する人も多くなってきそうなので、
もう少し抑えめであっても良かったような気もしますが。

[30: マンション検討中さん]

モデルルーム行きました。
いくつかのマンションのモデルルームに行っていますが、こちらは資材やキッチンなどはデフォでも高級感がある方だと思いました。特にキッチンはライオンズオリジナル仕様で、広いし使い勝手が良さそうで魅力的でした。
また、アウトフレーム構造で下がり天井や梁がない造りで、平米数に比べて広く感じました。

徒歩11分。バスが通らない道なので、雨や疲れている時など歩きたくない時でも絶対に歩かなくてはいけないというのが、ネックです。

[31: 匿名さん]

ライオンズ小岩グランテラスの坪単価約230なんですね。
住まいニッケイ記事にモデルルームの見聞も詳しくレポートされてました。
善養寺の有名な松や商店街のことも。
↓↓↓
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000022062016...

[32: 匿名さん]

追加

マンションマニアという記事のレポートにもモデルルームの動画が載ってました。
↓↓↓
http://www.mansion-mania.jp/bukken/396/

[33: 匿名さん]

情報ありがとうございます。
モデルルームを周るサイトがあったとは。
全然知らなかった…。
動画もあってとてもわかりやすいですね。
周辺地域の情報まであって。

見ていて感じたのは、子どもがいる人には良いエリアなのかなということ。
小学校が伝統校で越境してまで通いたいという人気校なのは大きなポイントですね。

[34: 匿名さん]

11月に小岩駅シャポー内、新星堂の跡地、江戸川区初のスターバックスコーヒーができますね。昭和通りの焼きたてベーカリー、ルチアも美味しいです。
小岩駅周辺の次に建設予定されている新築マンションは六丁目再開発タワー3棟でしょうか。
湯宴ランドも今、解体工事してますが、次はマンションが建つのでしょうかね。
ライオンズ小岩グランテラスから江戸川病院も近いです。

[35: 匿名さん]

スーモにもモデルルーム動画360パノラマで出てました。
↓↓↓

http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_edogawa/nc_67715490/modelroom/?r...

[36: 匿名さん]

徒歩11分の距離が少々気になりますので、車があったほうが良さそうですね。
駅前に駐輪場があれば良いのですが、あまり行かない地域なので詳しくありません。

お部屋はせっかくなら4LDKが良いと思っています。

[37: 匿名さん]

小岩駅周辺の駐輪場所
↓↓↓
https://www.chu-rin.jp/line/東京都/JR総武線/小岩

あと、小岩シャポー前、六丁目再開発予定地の所が駅前100円かな?駐輪場所になってますね。
ドンキホーテ前にも民間駐輪場ありますね。
線路下の駐輪場が１ヶ月定期だと一番安いみたいです。

[38: 匿名さん]

江戸川区　小岩駅　駐輪場所
↓↓↓
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/smph/kurashi/kotsu/churintaisaku/shi...

[39: マンション検討中さん]

>>36 匿名さん

4LDKの部屋は最上階の1部屋だけで、すでに契約済みと説明されました。

[40: 匿名さん]

周辺情報が参考になりました。駅までバスなしですか。
今は徒歩・自転車・マイカーと選択肢はありますが、
年を取ったらタクシー一択になってしまうのがちょっと辛いかなあと思います。
お子さんが通学や塾で駅を利用してるお家は夜間だとお迎えに行ってるんでしょうね、多分。
治安は悪くないということなので多少は安心できますけど。色々考えますね。

モデルルーム動画面白かったです。モデルルームなのでオプションモリモリですね。
素の状態を想像するのが逆に難しいかも。

[41: 匿名さん]

>>40 匿名さん

5分弱歩いたところにある小岩郵便局前から小岩行きのバスがありますよ。

http://bus.ekitan.com/rosen/Rp300?t=0&b=410589&c=0&f=0&...

[42: 匿名さん]

湯宴ランドが解体工事しています。跡地に大和ハウス　コスモイニシアの新築マンションが建つ予定のようです。
一階、二階は店舗だそうです。
現場の工事警備の方に聞きました。大和ハウス　コスモイニシアの掲示板も貼ってありました。
小岩の新築マンション、まだまだ駅近もできるようですね。

[43: 匿名さん]

六丁目再開発、幹事企業が野村不動産に決まりましたね。
プラウドタワー3棟建つのでしょうか？
小岩の新築マンション平均価格がめちゃくちゃ高くなりそうですね。
↓↓↓
http://suumo.jp/journal/2016/10/05/119125/
http://www.decn.co.jp/?p=77458

[44: 匿名さん]

このあたり、高くなってしまいますかね？
もうさすがに天井は過ぎているように感じていたのですが。

ここのマンションの場合は特に駅まで近くないので（歩いていける範囲ではあるけど）、
他のマンションの影響はあまり受けなくて、
ここ自体が適切な値付けをしていけるかどうかっていうところにかかってきそうだなという印象を強く持ちます。

[45: 匿名さん]

小岩駅北口の再開発は三井不動産に決まりました。
タワーマンション2棟、北口にも再開発で建ちますね。イトーヨーカドーがなくなるかもしれません。
↓↓↓
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52385621.html

[46: 名無しさん]

>>44 匿名さん
まだまだ上がっています。
将来的に値下がりするところの初めかも

[47: マンション検討中さん]

ここって売れ行きはどうなんですか？

[48: 匿名さん]

>>43 匿名さん
駅よりのタワーがプラウドで、
横に長いのがタカラレーベンでしょうね。
３棟のマンションは立たないと思いますよ。
うち1棟は駐輪場や商業施設かと思います

。https://www.city.edogawa.tokyo.jp/kankyo/toshi
keikaku/koiwaekishuhen/katsudo/631/minamikoiw
a/aa03005020140910114935417.files/haifushiryo
.pdf

[49: 匿名さん]

>>45 匿名さん

北口のタワーは住居部分の販売を三井で
テナント部分を新日鉄興和でしょうね。
イメージ絵の右側のマンションは
外観ちょっと違いますが
コスモスイニシアの東京グランファーストですね。(既に建ってるマンション)

北口の再開発エリアは、
東京グランファーストの西に位置するパチンコ屋の西側道路までなので、
間違いないでしょう。

[50: 匿名さん]

ヨーカドーが無くなる可能性があるのですか？
再開発区域内なのでそりゃそうかもしれないですが、もしかしたらテナント部分に入る可能性もあるのかななんてちらりと思いました。
どうなってくるでしょう？
やはりあると助かりますよ。食品日用品だけではなく、子供の文房具を買ったりなどなど。

[51: マンション検討中さん]

購入検討しているのですが、治安の面で躊躇しています。周辺は、中国人とフィリピン人が多く、日本人でもモラルに欠けている人が多いように思いました。夜歩いていると、男性が道の真ん中で立ちションをしていました。巷では小岩は「プチ歌舞伎町」とも言われているそうで、風俗もいっぱいありました。昼間と夜で街の雰囲気がとても違っていたのが印象的でした。商店街や銀行、スーパー、駅ビルのショップなど、生活に必要なものはすべて近場で揃うので、とても便利な街ですが、夜は駅の裏道に一歩入ると怪しげなお店が沢山あって外国人も多かったです。犯罪率も江戸川区で三本の指に入ると聞いています。子供がいる家庭にはちょっと厳しいですかね。

[52: 名無しさん]

ご依頼に基づき、地盤調査を行いました。

調査場所　　　　　　：東京都江戸川区東小岩４丁目３３番
浸水リスク　　　　　：高い
地震による揺れやすさ：高い
液状化リスク　　　　：高い
地盤改良比率　　　　：やや低い
土砂災害リスク　　　：低い

台風・大雨などにより浸水するリスクが高いでしょう。
地盤は弱く、地震などでは揺れやすく、特に高層階では被害が拡大するでしょう。
液状化リスクが高く、大地震により地盤が液状化する恐れがあります。
マンション自身が液状化により傾く可能性は低いですが、付帯設備はダメージを受ける可能性があります。

[53: 通りがかりさん]

南北合わせるとかなりな数が建つんですね、勉強になりました。都心に近くてこういうイメージの街の方が却って大化けするかもですね。

[54: 評判気になるさん]

大京さんなので土地が心配ですね。
財閥系に比べると、訳ありの条件悪い土地を安く買ってきて
マンション建ててるので。建物は良かったのですが、
最近はコスト削減で設備を廉価品にしまくってますね。
1年前のあっちのライオンズにあったのが、こっちには無いってのが
いっぱいありました。

[55: eマンションさん]

>>53 通りがかりさん
曳舟駅の南北、大規模再開発で旭化成のアトラス
タワーマンション連立して年々、建ち
坪単価も１棟目よりは2棟目、2棟目よりは3棟目と、どんどん上がっていった曳舟のタワーマンションの価格変化が再開発におけるマンションの坪単価が大変、参考になりました。

[56: 匿名さん]

曳舟再開発
再開発マンションは後になればなるほど、どこも高くなるそうです。
↓↓↓
価格参考
http://mansion-madori.com/blog-entry-2050.html
再開発参考図
http://www.afr-web.co.jp/atlas-club/atlas-city3/environment/index.html...

[57: 周辺住民さん]

小岩フラワーロード副会長の藤澤さんの記事です。
　↓↓↓
http://tokyo.cotori.net/2014/09/post-39.html

[58: 周辺住民]

小岩タウンガイドです
http://t.deepannai.com/koiwa/
http://chintaibest.com/sumitakunai_rank7/

[59: 匿名さん]

小岩駅　街レポート　
↓↓↓
http://sumaity.com/mansion_new/article/town_report/3773/

[60: 口コミさん]

>>54 評判気になるさん

ここ数年での供給戸数の凋落が激しすぎるので、不要在庫みたいな製品しか買えないんでしょう。メーカーも今と未来が重要なだけで、過去にどれだけ供給したかはどうでもいいです。
建物は昔からそんなに質はしっかりしてませんよ。

[61: 匿名さん]

どうしても良い設備を入れたければオプションで…ということになってくるのかな。そういう選択肢はあったりするのだろうか。
デベ側としては建材や土地の取得にお金がかかるから、
別のところでコストを落として現実的に購入することができる額にしないと、ということなんでしょうけれども…。
マンションは設備に関しては早い段階だったらオプションがきくことがおおいので、こだわりがある場合は早めに動いた方がいいのでしょう。

[62: 名無しさん]

設備は、デベの割高なオプションにするより、リフォームした方がよっぽどか安いです。
間仕切り壁の変更とかもそうですね。

[63: 匿名さん]

ライオンズマンションは、いろいろ言われたりしていますが
昔からあり、安心して購入できるマンションなのではないかなと思っています。
設備なども、ハイテク過ぎずちょうど良いなと思います。

気になるのは、このマンションの日当たりです。
南東向きのマンションの日当たりってどんな感じでしょうか。

[64: 名無しさん]

設備を落とすよりも建築費を下げる方が簡単デス。設備が落ちていると言うことは、建物側も相当安普請なのかもしれませんね。

[65: 匿名さん]

イトーヨーカドーがあるみたいですが、近い将来なくなってしまうのでしょうか。
お買い物を便利にできる大切なお店だけあって、
ここからなくなってしまうのが少々厳しい印象を受けました。

ライオンズはファミリー向けの間取りが多くて個人的に気になっています。

[66: ご近所さん]

　JR小岩駅は1899年の開業以来、周辺で小売業が発展してきた。91年には1年当たりの地区の小売販売額が600億円を上回った。しかし、これをピークに販売額はその後減少。2007年時点で約300億円にまで落ち込んだ。錦糸町や船橋など、周辺エリアの“都市間競争”に巻き込まれ、商業が圧迫されたことが主な要因に挙げられる。
将来のまちの在り方を見通した場合、地元から「このまま何も手を打たないと、一向に良くはならない」という声が上がり、再開発の機運が高まったという。“商業のまち”の復興に向け、小岩駅周辺で北口と南口にある計3地区で、100年先を見据えた街の更新が進んでいる。
北口では現在、JR小岩駅北口地区市街地再開発準備組合が事業協力者の選定を行っている。一方、南口では「南小岩六丁目地区」と「南小岩七丁目西地区」で再開発の計画が進んでいる。
「北口地区」では、17年度の都市計画決定、18年度の再開発組合の設立を想定。19年度に権利変換計画の認可を得て、20年度に着工する計画だ。25年度の完成を目指す。
江戸川区からの委託を受けたアール・アイ・エー東京支社開発企画部（港区）が、募集のあった14者の中から10月までに事業協力者を選定する。
再開発エリアは小岩駅北口の約2.1㌶。計画案には、8500平方㍍の敷地に延べ床面積約85000平方㍍の施設の建設を盛り込んでいる。用途は商業・業務施設、共同住宅、歩行者デッキなど。下層部に商業施設を設け、上層部に住戸を配置する予定。駅前にあるイトーヨーカドーが入居し、跡地を駅前広場とする計画だ。
南口では、「南小岩七丁目西地区」の再開発で29階建ての再開発ビルを建設し、15年に事業を完了した。現在は「南小岩六丁目地区」と「南小岩七丁目地区」の2地区で再開発が進行している。
「南小岩六丁目地区」では、再開発準備組合が9月ごろに特定業務代行者を決定する見通し。10月に組合設立認可を申請し、年内に組合設立に至ることになりそうだ。
「南小岩七丁目地区」では、土地区画整理事業と市街地再開発事業を一体的施行で実施している。再開発関連では、15年７月に再開発協議会を設立しており、今年秋までの準備組合設立を目指す。
地元では、これまでに形にならなかった動きも含め、今回の再開発を「3度目の挑戦」と呼ぶ。28年には、3地区全ての再開発が完了する。小岩駅前は新たな装いで再スタートを切り始めている。

（建通新聞東京版2016年8月10日号掲載記事より）

小岩北口　再開発後、イトーヨーカドーが入る商業施設ビルは真ん中のビルだそうです。
↓↓↓
http://www.kentsu.co.jp/feature/kikaku/view.asp?cd=160805000001#5kedog...

[67: ご近所さん]

https://ja.m.wikipedia.org/wiki/イトーヨーカ堂より

独立系企業だが、かつての三井銀行（現・三井住友銀行）と縁が深い。三井物産とは物流などの面で提携関係にあり、共同でダイエーの再建に名乗りをあげた。また、2005年にはショッピングセンター (SC) 開発会社「株式会社モール・エスシー開発」を三井物産と共同出資で設立し、従来あまり注力していなかった大型ショッピングセンター事業を本格展開、「Ario（アリオ）」として各地で開業している。

北口再開発は三井不動産。イトーヨーカドーと組んでアリオ小岩店になるかもしれませんね。

[68: ご近所さん]

アリオ亀有店はイトーヨーカドーが入ってます。
↓↓↓
http://www.ario-kameari.jp/m/

[69: 匿名さん]

アリオの大元のHPに行ったら
株式会社イトーヨーカ堂が開発・運営するショッピングセンター
って言う風に説明が書かれていたので、
ヨーカドーが入る前提で作られているものなんじゃないでしょうか。
ヨーカドー、良いのだけど野菜が高いなぁと思うことが多いです。
野菜はここ、日配品はヨーカドーみたいに使い分けていければ一番賢いお買い物になるのかな？

[70: 匿名さん]

小岩も便利になるのなら朗報ですね。
少しずつ進めてきているっていうかんじですが、これからが本番になってくるのか。
いずれにしても大きめのショッピングモールが入ると買い物がぐんと楽になります。
色々と買い回りしなくて済みますから。
子供を釣れていたりすると特にたくさんのお店を１つの建物で回れるのが本当にありがたいですよ。