ワコーレノイエ 須磨名谷はいかがですか？

[買い換え検討中]

地下鉄　名谷駅から　ほど近い場所に57邸の建売住宅です。
これから、これぐらい駅近の物件は少ないかと思い、興味をもって見ています。
みなさん、どうお考えでしょうか？

http://www.57noie.com/

[42: 住まいに詳しい人]

環境局は民間へ転売した手前　何があっても　「汚染などありません」と回答するだろな。

当事者ではなく、第三者でないと　安心できないのでわ内科医。

[43: 入居予定さん]

購入します。

理由は駅に近いから。もう正にそれだけです。
確かにデザインとかどうかな～と思うところもありますが
極論５０年後、ワコーレがなくなってても市営地下鉄は走っているだろうと。

西神中央とか西神南とかも候補でしたが
名谷の方が中心地に近いし、ここに決めました。

[44: サラリーマンさん]

＞No43さん

購入決断おめでとうございます。

理由は駅に近いからのみとのことですが、これからの少子化時代に入りますと持ち家の
資産価値としては、正に駅に近いor遠いで明暗が分かれるかと思います。

名谷駅は三宮に次いで利用客の多い駅ですし、駅前ダイエーは全国でも5本の指に入る
売上を上げている様です。
名谷駅周辺は開発から相当年月が経っていますが、過疎化することも無く活気も失われて
いないことから、今後もうまい具合に世代交代が進んで欲しいものです。

という私も、自分の考えていた家というものに対する予算からは、かなりオーバーしましたが
いろいろ考え悩んだ末、購入決断した一人です。

[45: 住まいに詳しい人]

正直、建売では高すぎる　間取りを触れずこれはめっちゃ高いね

最近の和田興産はすべて値段が高い

[46: ご近所さん]

違う見方をすれば、「間取り」に納得できれば、高くはないとということですよね。

私も興味があって、見に行きましたが　駅徒歩圏内（それも10分以内）という立地で
の分譲は今後あまり期待できないだろうと思えば、気に入った物件があれば高いって
ことはないかなと思いました。

とは言え、やはり売れ残っているは5000万円台の物件のようで、私には無理です。

[47: 購入検討中さん]

新しい分譲が出る予定を販売センターに確認したほうがいいですよ。狙っている人は。
とにかく４千万台・５ＬＤＫは早いもの勝ちのようです。一日の遅れが敗北を招きます。

まあ、焦って欲しくもない物件を買う必要はないですが。

[48: 住まいに詳しい人]

No.46 by ご近所さん　へ

｢高いことはない｣って言ってて買えないのはあなたにとって身の丈にあってないということでしょ？

高いんじゃねえか！！見栄をはるんじゃねっつうの！！

妙法寺あたりか学園山手フォーシーズンでも方向転換したほうがいいよ

[49: ご近所さん]

No.48 by 住まいに詳しい人　へ

No.46です。

ご理解いただいているかとは思いますが私は、相場観として「高いことはない」との印象を
もっております。

私は名谷駅圏内に既に一戸建てを所有しており、買い替えるにしても、名谷駅徒歩圏内にと
考えております。折角のご提案でしたが、私の希望とは一致しておりません。

「身の丈」にあっていないというのは確かでしょうから、将来の買い替えに備えて、貯金に
励むことにします。

[50: 購入検討中さん]

どうも値段設定が良くわからない。
この分譲、土地の広さは一部を除いてどこもほとんどどんぐりの背比べ。
だから床面積で変わるのかな？と思いきや
狭くても高いところは高いし、逆でも意外に安かったりする。
５ＬＤＫでも４ＬＤＫより安かったり、良くわからん。

ただ南向きだけは異様に高い。
売れ残り→値引き売りになるのは予想できるが
場所が場所だけに、値引きになったらあっという間に売れてしまうだろうなあ。

販売センターに通いつめて、安い物件を押さえるか
高い物件の値引きを待つか悩みどころ。

[51: サラリーマンさん]

＞No.50さん

物件の値段ですが、すべての戸建ての価格を見たわけではありませんが
以下の様な感じで設定されているような気がします。

基準価格 5000万として。。。

1.地盤が機械室空洞の上 ：-10%
2.南側の鉄塔&高圧線下の区画 ：- 6%
3.地盤がｺﾝﾍﾞｱﾄﾝﾈﾙ埋めた跡の区画 ：- 4%
4.上記1,2,3,どれにも該当してない区域：+ 4%
4．南向きﾌﾟﾚﾐｱﾑ ：+ 3%
5．角地ﾌﾟﾚﾐｱﾑ ：+ 4%

南向きの角地は値段がかなり張るのでなかなか買い手が付いていないようです。
また、町の北側と東側の高い擁壁上の物件は人気薄みたいですね。

全体的な物件価格につて妥当or高いの議論されていますが、単純に周辺相場と比較
すると15%程度は割高と思います。従って、名谷以外で広い選択肢で戸建てを探され
ている方にとっては高いと感じられるでしょう。一方、名谷周辺に思い入れのある人に
とっては、今後は出ることのない駅近のニュータウンということで、少々高くても欲し
くなる物件ではあると思います。

また、ここの業者が設定した物件価格が高いのは、神戸市からの払下げ価格が高すぎる
のが原因ですね。神戸市住宅コンペを謳っておいて、造成も無しで坪37万で売却とは。。。
業者もこの価格での土地取得では、この値段設定でも仕方なしかと思います。

[52: 周辺住民さん]

我が家はちょうど北側のURの4階です。
で見ていたのですが、機械室の所って空洞じゃないですよ。
解体して埋め戻ししていましたよ。

空洞って言ってる人はたぶん想像だけで言ってるんじゃないのかな？
解体している時の騒音と振動は相当なものでした。＠ほこりもね。

それとベルコンのところも掘ってましたよ。
実際に見ていたので間違いないですよ。

[53: 匿名]

土地、建物ともに、坪６０万円として、

東向き：＋２００万円
南向き：＋４００万円
角地 ：加えて＋２００万円

ぐらいと見れば、そんなもんかな〜、
とも思えるのですが、いかがでしょう。

[54: 購入検討中さん]

南向きはやはり好評かなんですね。
ただ住宅地の島部分の南向きはともかく
団地と土地が接しているところは全部団地の駐車場に面してますね。

駐車の時の排気ガスで建物汚れたりしないんかな……私は島部分がいいな、と思ってます。

[55: 匿名]

NO.53です。
ちょっと計算が雑だったので、もう少し考えてみました。
当然ながら私見ですが、

１）高架下、何がしかの施設があった跡地あたりは価格が低く設定されている
　　傾向が見受けられる。（No.51さんの見解のとおり）
２）建物に納得できれば割高といえるほどでもない。

まず、土地の価格ですが、国土交通省の土地総合情報システムによれば、２年前
の取引にはなりますが、名谷駅徒歩10分　東向きの竜が台の土地で、坪64万円
程度で取引されていることがわかります。（他にも1年前のデータがありますが、
徒歩15分ということで検討から外しました。）

東向きで坪64万円とすると、東向きの物件で建物が坪60万円台ってとこです。
南向きや角地のほうが坪単価が高いとして、坪60万台後半で考えると、これも
建物が坪60万円台にほぼなる感じです。
一方で、高架下や何がしかの施設があった部分は、土地の坪単価を55万円として
も、建物の坪単価が60万円を下回るケースがあり、かなりの調整をしている
傾向が見受けられます。
とは言え、必ずしもこれだけで説明しきれない部分はあります。
なので、価格設定にあたっては論理的ではない不動産会社の経験、勘込みって
ところがあるように思われます。

で、外構まで全部込みでの建物の坪単価で６０万円台なので、これに納得できれ
ば、割高ではないとの印象になると思います。
一方で、建売なんだから、全部込みでも４０万円台、５０万円台でないと、考える
人には割高に感じると思います。

あと、５千万前後の資金を出すことを考えると、注文住宅で納得の家作りをしたい
と考える微妙なラインとも言えます。その意味でもやはり建物に納得できるかどう
かが分かれ目ではないでしょうか。

[56: 匿名さん]

皆様の意見を参考にして、購入を考えている一人です。
何度も足を運んでいて思ったのですが、家の周りのＵ字溝、蓋（コンクリート製）のあるところとないところが気になりました。小さい子供さんにとっては結構危険では？また、夜であれば車も脱輪なんか危なくないでしょうか？
それとも気にしすぎでしょうか？すでに住んでいらっしゃる方のご意見をうかがいたいです。　よろしくお願いします。

[57: 入居済み住民さん]

>56さん

たしかにちょっと危ないですね。
まあ、危なければ市販もされているのでする人はするのでしょう。
今のところ子供は落ちていませんが、ボールが転がって大騒ぎは何度かあります。（重いので上がらない）
車の脱輪は聞いたことがないです。

[58: 匿名さん]

ＮＯ.５７さん

ありがとうございます。
掃除とかつまりの関係で開けてあると聞きましたが、ボールなんかは転がって入ると大変でしょうね。脱輪はそんなにないでしょね。あったら結構騒ぎになりそうな・・・考えすぎでした・・・最近のホームセンターには、Ｕ字溝の蓋も売ってるそうですね。知り合いから聞いてびっくりしました。

ところで、今週末にここの物件のチラシ（２期、３期残り分の募集）が入りましたが、ecoポイントが付くとありました。１期はなかったっですよね。何がどうecoになったのでしょうか？なにも変わってなかったようですが・・・

[59: 匿名さん]

住宅エコポイントの発行対象となる工事の期間は、平成21年12月8日～平成22年12月31日に建築着工（※1）したもので平成22年1月28日（※2）以降に工事が完了したもの、なので第１期は12月8日より前に着工済みということなのではないですかね。

[60: 入居済み住民さん]

ＮＯ．５８さん

５７ですが、ＮＯ．５９さんのおっしゃるとおりです。
うちはありませんでした（泣）

[61: 匿名さん]

Ｎｏ.５９さん

ご教授いただきありがとうございます。
だから第1期に住宅エコポイントがつかなかったのですね。


Ｎｏ.５７さん

残念ですね。しかし、この件に関して販売店に聞きましたら、その分価格に上乗せされてますとの回答でした。


ところで、今売れ残っている物件（４件ある？）は、すべて売れるのでしょうかね？