ワコーレノイエ 須磨名谷はいかがですか？

[買い換え検討中]

地下鉄　名谷駅から　ほど近い場所に57邸の建売住宅です。
これから、これぐらい駅近の物件は少ないかと思い、興味をもって見ています。
みなさん、どうお考えでしょうか？

http://www.57noie.com/

[22: 土地勘無しさん]

土地価格…安いわけがないと思ってましたが、
数字で見ると改めて土地の良さが分かりますね。

しかし、もう少し家と家との間隔がほしいところではありますね。
予測ですが、あれでは全く日が入らない時間帯があるのでは？

[23: サラリーマンさん]

家と家の間隔はやはり50坪以下の土地で全邸駐車場2台を確保したことが影響してますね。
まだ現物見にいってませんが、図面で見ても狭く見えるということは相当圧迫感がありそう。
意外に鉄塔近辺の家が解放感＆日当たりも良く、お買い得だったりして。。。

[24: 物件比較中さん]

No.16さん＞
竜が台団地だったと思います。築30年位になるかと。目の前ではないですね
駅前です。



No.22さん＞
間隔がせまいと私も感じました。鉄塔の横の家が一番広く感じるでしょうね。



現在は第一期分譲中ですが、第三期になると盛り土がしてある少し高い場所にも
建つようですね。その列は日当りはよさそうです。
お値段がいくらになるのか興味があります。

2期分譲の真ん中の島の日当りが気になります

[25: サラリーマンさん]

ネットで調べたところ、ここの土地は神戸市から和田興産が公募で落札したみたいですね。
取得単価は\111,555/m3 だから1期で一番広い174．21m3の土地でも1943万。それを土地造成＆家付
きといえど5780万で売り出しとは。。。
下記サイトで確認できますが、この場合落札価格には道路の部分も含まれるのかな？道路は私道では
無く公道扱いだと思うから買い取り対象外と思われるが、仮に道路の部分も業者が負担したと仮定
しても、もう少し安い価格設定できたはず。

当方このような開発事業にはあまり知識がないので、開発費用と価格設定が妥当か判断つきませんが、
どなたか詳しい方いませんか？



http://www.city.kobe.lg.jp/information/oshirase/backno/2008/img/200803...

[26: 近所をよく知る人]

ワダも利益がいるからね。
駅前のマンションも4LDK　5000越えでも完売したから　強気なんでしょう。

一度　どの程度の建物なのか　見に行ってみるかな？

ミサワぐらいしっかりした建物なのか　どうか・・

[27: 土地勘無しさん]

恐らく土地開発に随分とお金を掛けたんでしょう。

慈善事業じゃないから掛った費用と儲け分をしっかり
販売価格に盛り込んだんわけですな。

しかし、中を見たわけではないので何とも…ですが
外観は「納得の価格！」とは言い難いですね。

[28: サラリーマンさん]

私も一回見に行ってみようと思います。電話で様子を聞いたら土日は結構モデルハウスの予約が
埋ってるみたいです。

開発費についても少し調べたら、土地造成って結構費用かかるんですね。各土地への上下水引き込み
やローラー転圧等数百万単位でかかるそう。

駅前マンション5000万超えで完売ですか。世の中思ったより稼いでる人多いですね。

[29: ビギナーさん]

　先日　ここを見に行ってきました。駅から10分（実際歩きました）ですし、7丁目の住宅街は静かそうですし、北側は公団の建売住宅がありますが、環境は非常によく感じました。
　ただ、価格なんですが、160ｍ2弱の5000万円台の物件で土地台3000万円台　上物1600万円台と聞きました。具体的な数字をメモしなかったので、計算が合いませんが、上物の値段ってこんなもんでしょうか？
上物と比較して、土地代が妙に高いような気がします・・・売り出し価格に合わせるとこうなってしまうと言われればそれまでですが・・・

[30: サラリーマンさん]

先日見に行って来ました。
価格はやはり平均5300万台となっていましたので、この妥当性について自分なりに考察しますと。。。

①上物は2x4で単価は安いと思われるが、全窓ペアガラス（２Ｆは防犯ペア）、リビング床暖、耐久
フ ローリング、浴室乾燥&保温浴槽、玄関カードキー、エコウィル等々の高仕様となっている。
簿価では1400万と表示されるが、個人の注文住宅でこの仕様で建てると大変な額となりそう。
種々勘案し、坪単価は安く見積もっても65万はしそう。というわけで、建坪34として2200万。
建物には消費税がかかるので、1400万というのは原価程度と思われる。

② すると土地は3100万となり、46.3坪では坪67万。建物の価値をどう見るかによって土地台は変
わってきますが、67万は少し割高かな？（57万程度なら相場と考えて）

③ 区画自体がニュータウンとなるので、いきなり昔からある地区に飛び込んで新参者扱いされない
利点がある。

④ もう少し書きたい事情はありますが、結論を言うと価格は少し割高だけど、環境等いろいろ込
で考えると許容範囲ではないかと思います。現に4000万台後半の物件は抽選倍率10倍超えとか。

最後にここの物件、広告あまり出してないので何故か聞いてみたところ、他にも売り出しマンション
があるのでそちらを先に売りたい模様。第2期からは全力広告出すそうなので、どの程度人気が出る
か見どころです。

[31: 近所をよく知る人]

ふーん
10倍超えもあるのですか。
まあ、駅から徒歩10分以内の戸建ては　価値があるからな。

ワダも妙法寺駅前に　戸建てを展開しているが　こっちは苦戦してるみたい。

マンションも全て　抱き合わせ販売かな？

[32: サボテン]

抽選が非公開らしいのですが・・・それってどうなの？？？公平にされてるの？？

[33: 匿名さん]

非公開＝倍率も適当だよ。日々、お客ごとに変わる。

[34: サラリーマンさん]

投稿少なくなってきたみたいなので、No.30で書ききれなかった情報を少し追加します。

ここの区画が長年開発されなかった理由は、以下の通り。
昭和50年代に名谷近辺の山を削ってニュータウン開発を行った時に出た残土を、ポート
アイランド埋め立てに使用。このプロジェクトで埋め立てに必要な膨大な土は地下を通る
ベルトコンベアにてポーアイの埋立地へ運ばれていたようです。
今回売り出している区画は、このベルトコンベアの中継基地となっていたところで、区画
の南東から北西にベルトコンベアのトンネルが敷設されていました。
これにより、神戸市は当区画を住宅地として売り出さず、最近まで一部を変電所として利用
しただけで中継基地も当時のままとなっていたとのこと。
今回、神戸市が住宅用地として売却したことにより、落札業者にて施設と地下トンネルの撤去
を含めた造成が行われ、新たなニュータウンとして売り出されることになった。

この区画をGoogleの地図で航空写真で表示させるとまだ開発前の状態が見れます。
さて、昨日は第2期の抽選日だったみたいですが、どなたか情報ありますか？

[35: 入居予定さん]

抽選はもうないですよ。先着順になったようです。

[36: 特命課長]

やっぱり先着順だったんだ。
神戸市との約束どうなった？
営業にだまされた？感が残ります。
「1期はいっぱいなので2期に申し込みしてください。」

2期はずいぶん値上げしましたね。
もう買えません（泣）さよなら

[37: 林威助]

No34さんのフォローします


＞落札業者にて施設と地下トンネルの撤去を含めた造成が行われ、新たなニュータウンとして売り出される
ことになった。

ポートアイランドに土を送るベルトコンベア用のトンネルは土を充填していますが、この土地の下にある機械室などの施設の撤去・解体はあまりにも膨大な費用がかかるため壊さず、埋めもせずに空洞のままおいてあります。

つまり大きな機械室が住宅地の下に空洞のままあるのです。
機械室って土壌汚染もでるんじゃないでしょうか？

もちろん買った人はみんな説明受けてるはずですけどね。

でも自分は建売で間取りも変えられず5000万は高すぎる・・

[38: 近所をよく知る人]

確かに、巨大な変電所でしたね。
PCB、鉛汚染の可能性は　否定できないでしょう。
あと、鉄塔からの　電磁波被害も否定できないので　申し込みは見送りました。

[39: サラリーマンさん]

＞No37さん

フォローありがとうございます。土の補充はトンネル部だけでしたか。。。不正確な情報で大変
失礼しました。
機械室は区画の真ん中あたりに位置していたように記憶していますが、ここは空洞なのですね。
（てっきりここも埋め立てられたかとおもってました。）
そういえば、第1期で一番人気は確かこの機械室の上付近の物件だったと思いますが、価格も4000万
代中盤となっており、他より1000万近く安かったかと。

地盤保障10年ついてるし、この位の価格であれば購入できる人が多いみたいですね。
土壌汚染については、化学薬品を使う工場や焼却施設の跡地では無いのでそれほど心配はいらない
のではないでしょうか。

ベルトコンベアは2008年に撤去されていて、その時の資料が残っていました。

http://www.h7.dion.ne.jp/~kawatake/TTN/takikounews27.pdf#search='ベルトコンベア 名谷'

資料中、”このトンネル跡は何らかの形で歴史的財産として残して欲しいものだと思います”
って家建ってるし。。。

[40: 近所をよく知る人]

ベルトコンベアの空洞はどうでもよいのです。

ここにあった、大きな変電設備の処理が　大きな問題です。

申し込み予定の方は、第3者に入念な調査を依頼されるべきだと思います。

[41: サラリーマンさん]

変電所の処理をどのようにしたかは確かに気になりますね。

ここにあった変電所は、関西電力ではなく、みなと総局(神戸市)が設置したもので、おそらく敷地
内のコンベア機械等の動力用だったと思われます。

土壌汚染対策法では、"都道府県知事は汚染の可能性のある場所については調査を命令できる"
となっており、実際に土壌汚染に関して指導・命令を行う機関は神戸市環境局環境保全指導課となり
ます。

その神戸市が管理していた変電所跡にて、民間への売却後に土壌汚染が発覚すれば大問題となる
ので、無論調査はしていると思いますが、購入するとなると環境局への問い合わせが一番早いかな。