【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[601: 匿名さん]

＞５９９ さんへ

敷地を処分するわけじゃないですよ。
自分の持分の敷地を、建物と交換するんですのよ。

だから、新しいマンションの容積は減らないんですの・・・分からないのかな？

容積率が余っていたマンションの建替えについて、経験者として書いているんですが。

まっ、あなたには説明しても無駄ですわね。

[602: 匿名さん]

容積率の余ったマンションなんて1％もないのでは？

相当郊外の方ですか？

[603: 匿名さん]

容積率を余らせたマンションは3種類じゃないのかな

1.容積率いっぱいに建てても売れる見込みがなかった不人気マンション

2.利益を追求しない公団や地方公共団体が、労働者向けに建てて後から払い下げた

3.民間マンションが建てられ後から地域の用途地域などが変更になり容積率が増えた。

3はとても少なそう

[604: 匿名]

それで行くと

１＝そもそも立地に人気がない？となるとよほど地域の人気が上がっていないと50年経っても変わらない（余剰床に買い手がつかない）。

２＝公団。駅近ならいいが立地が不便だと１と変わらない道をたどりそうな。

３＝後天的なラッキーですか。確かに少なさそう。

[605: 匿名]

>595

？どこの物件のことですか？私のマンションを知っているとでも笑

不動産は立地って当たり前のことを書いてるだけですよ。上物なんて数十年経ったら減価償却されてタダ。
建物に対する固定資産税が築47年でチャラ、って一般常識くらいお勉強してから出直していらっしゃい。

[606: 匿名さん]

＞605
老人多数、空室もあり管理費滞納もあるなら山手線外側の安マンションですね、お気の毒に

[607: 匿名さん]

＞６０２さんへ

都心の区です。

[608: 匿名さん]

建て替えは難しいんじゃないかな。
住んでいる人の利害差が半端じゃない。

建てた時点で建替え時期をある程度スケジュール化しないとね。

将来古いマンションは、相場が下がり、最終的にはアジア系外国人の住居になるんじゃないかな？
壊すことができないなら、壊れるまで誰かが住むだけ。

中国人あたりなら、まとめて一棟借り切ることも出来るだろうし。

[609: 港区]

全くその通りです、我々のマンションも所有している土地の半分を提供しました。

[610: 港区]

マンションの建築コストは全国ほぼ同じですから、土地の高い、そしてマンションが高く売れる場所でないと、持ち出し無しの建替は無理ですj。

[611: 匿名さん]

そうですね、1000戸もあるような巨大マンションが埋立地のほうにはありますが、こういうマンションは絶対に住民の意見が纏まらないから、永久に建て替えは不可能。
古くなるにしたがって価格がどんどん下がり、所得の低い人たちにどんどん入れ替わっていきますので、40年後は確実にスラム化しますね。

[612: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理人】

[613: 匿名さん]

近所に、築４０年ぐらいのマンションがいくつかありますが、スラム化はしていない。
人はすんでいるし、きちんと補修工事もしている。

首都圏で、築４０年でスラム化しているマンションは多いのですか？
築４０年のマンションはかなりあると思いますが、どの程度スラム化しているんでしょうか？
気になりますので、ご教示お願いいたします。

[614: 匿名]

スラムの定義にもよるのでは？
竣工時は金持ち向けだったが40年経って下駄履きマンションになった、程度でも昔を知る者にすればスラム化。
事務所使用不可で入居者が集まらなくなり規約変更＝子持ち家庭が住まなくなる。平行して洗濯物外干しもOKに変えちゃったり。

何だかんだ言っても、日本だから東南アジアみたいに井戸端に集まって炊事洗濯みたいな判りやすいスラム化はないでしょう。
が見えないところで入居者の質低下が起こり（古いと選ばれなくなるから）立地が良くて極端な場合だと売 春マンション化が進行したりする。

[615: 匿名さん]

６１４さん、ありがとうございます。

私が思っていたスラム化は香港の九龍のような所です。
東京で、あんなカンジのところは見当たらないけど、何処にあるんだろうかと思った次第です。

[616: 匿名さん]

50㎡未満が多くて駅に近いと、店舗や事務所にして荒れてるマンションは多そうです。

郊外で駅から遠くて、賃借人が多く賃料が安いと外国人ファミリーが多くなり
荒れるというより、マンションの維持管理が難しい。

「うちのマンションは、便利で住み心地がいい子供達にも住ませたい」なんて住民が
多いマンションは、最低60年くらいは維持できると思います。

エントランスが綺麗に掃除されていた、管理組合の掲示板に活動内容は注意事項が
掲示されているマンションは安心できます。

[617: 匿名]

うちのマンションは50平米以下の比率が高くて駅激近（事務所使用率高し）ですけど荒れてませんよ。
一時荒れてたけど理事会が断固たる対応で臨んだ効果が出た。具体的には〆出し。
事が起こった時に、断固とした対応を取れるかが明暗の別れ目だと思う。
掃除も毎朝です。管理費は高いけど払えないオーナーがふるい落とされて質が保たれてる面もあるかと。

[618: 匿名さん]

＞管理費は高いけど払えないオーナーがふるい落とされて質が保たれてる面もあるかと。

管理費が高いから、売却してしまうという意味ですか？
滞納が増えるという意味ですか？

管理費が高い分、管理員が複数いるとか、積立金が高くて財政が安泰とかいうことですか。

ふるい落とされるという意味が、理解出来ないので。

[619: 匿名さん]

低所得向けのマンションなんて、長期間たつと管理費徴収とか大変みたいですね。

素朴な疑問だけど、マンション老朽化で相場が下がり、低所得者へ売却されたり賃貸されたり、
そうなって、さらに管理費とか修繕費徴収できない環境になると
どうなってしまうの？

マンションで管理費ってやっぱり重要なのかな？

[620: 匿名]

ふるい落とされる＝管理費高くて払えない、滞納しがちという属性は『オーナーになら（れ）ない』。
ある程度収入に余裕ある層だけ残る。という意味です。賃貸人が払ってる場合は、それだけ取っても埋まる物件、ということかな。
当然財政は安定しますよね。払えない層が多くて金額下げよう、では管理の質も落ちて悪循環になる。

[621: 匿名さん]

＞６１９

管理費や修繕積立金を支払えない人は、固定資産税や住宅ローンの滞納もしていると思われます。

競売にかかられ、叩き売られますが、落札した人が滞納した管理費や修繕積立金を支払うことになります。

誰も落札しなければ、どうなるのでしょうか？私には分かりません。
うちのマンションでも破産して競売にかけられた部屋がありましたが、落札した人に支払ってもらいました。

[622: 匿名さん]

バブル期竣工にありがちな管理費のバカ高いマンション（ドムスとか）が
競売不成立のまま長期オーナー不在になった場合どうなるんでしょうね。

物件価格以上に月々のランニングコストが敬遠されて
一般市場でも買い手がつかない（物件価格自体を下げるしかない）、
という現象がまま見られますけど、まさかお上が払うとも思えないから
オーナー不在の空き部屋割合が高くなって（管理費が足りなくなって）
しかし現オーナー達は値上げを承諾しないとなれば、理屈上は管理の質を落とす他ないですよね。

[623: 匿名さん]

見えない部分の補修って大変みたいだよね。
配管とか。

[624: 匿名さん]

マンションに住んでいれば常識的なこと書いても無意味
マンコミファンは体験しているし、あちこちのスレに書いてある。

管理費の高いマンションは、その分中古価格が下がっても取引は普通にされる。
管理費が普通でも、専用駐車場付きの物件は自動車なくても駐車場代支払うから
都心では敬遠されがちで売れなくなってきている。

[625: 匿名さん]

シャトー三田は三井野村連合ですか。高そう・・・

http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2011/0603_02/index.html

[626: 匿名]

原宿＆桜上水両公団、阿佐ヶ谷住宅、多摩NT美竹ビル…と建て替えニュース増え始めてますが、入居してた方の声って不思議なくらい聞きませんね。
ネットやる年代でないとか？

[627: 匿名さん]

私は建替え経験者ですので、建て替えの苦難などは知り尽くしています。

ただ、今のマンションにお住いの方々には、色々な方がいらっしゃるので、昔話は控えています。

旧居住者も、住居を買った時は、その当時のそれなりの資金を準備し、長々ローンを支払いました。
建替えでまるもうけ等と悪態つく方もいますので、誰も本当のことは話さないんですよ。

2度の引っ越しなど、けっこう大変だったんですけど、どなたも言いませんからね♪

[628: 匿名]

だから本当の話が聞きたいわけですよ。丸儲けでないにせよ、損する話では建て替えなんて成立しないんだし。
詳細プロフは伏せてで構いませんから、追加資金投入してもやる価値があったかどうか、持ち分売った組に丸儲けはいたのかどうかを教えてプリーズ☆

[629: 匿名さん]

建替えは、所有している土地を提供して、建物と交換（等価交換）するので、儲かったとは言えないことです。

うちの場合は、増床したので、その分の金額を支払いました。
増床分の坪単価は、分譲価格の坪単価より安かったです。（2割～2.5割引き）
安い理由は、販売経費や広告費がかからないからです。

割引で床を買えたので、お得なのでしょう。

[630: 匿名]

増床しなければ差額ゼロで新築獲得、な感じでしょうか（引っ越しと仮住居費用除き）。
持ち分売った場合は普通に市場価格／坪×持ち分だけ？
すると好立地で売り抜けを考えるオーナーが多い場合は値段で折り合いがつかなそうな。

[631: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[632: 匿名さん]

不躾な質問にご回答ありがとうございます。

我がマンションも建て替え計画が進行しつつありますので、非常に参考になります（先が長そうですが・・・）。

[633: 匿名さん]

６３１です。ちょっと詳しく書きすぎたために削除申請しました。

[634: 匿名さん]

NO632様
建替御苦労様です。大変なご苦労ですが、住民のためにい頑張ってください。

私は建替責任者として７年間、最高の設計事務所に巡り会い、リーマンショックもくぐり抜け、今回の３・１１直前の一月末に全員が等価交換契約にサインして、２月から取り壊しが開始されています。

１００％還元の事業計画で、高齢者の多い住民も納得していただき、あと３年掛かる新居への入居を待っています。

これも住民の協力、デベロッパーの強力な対応が有りましたが、一にも二にも能力有る設計事務所が総合設計を満額獲得し、そして極限まで追求した建築設計への指導、そのお陰で１００％還元の事業計画が完成しました。

[635: 匿名さん]

>634様

信頼できるプロとの出会いは重要ですね。
私のところもここ数年、コンサルタント会社を雇ってはいますが
手がけた実績の多くがオフィスビルだったせい？か『マンションのオーナー』が望むニーズを
いまいち理解しきれていないのでは、と感じる瞬間があります。

総会の後に他のオーナーと「ほんとにあの会社を雇い続けていていいのだろうか」という話が出たり。
マンション建て替えはまだまだ実例も少ないですし、豊富にノウハウを持っている業者自体少ないですから
当面は信頼して出てくるプランを検討する以外にありませんが
（ただ、若年オーナーを中心にじわじわと不満が高まっている気配もあって
より有能な別業者が見つかればそちらに変更しよう、という流れも予想しています）。

高齢オーナーになるほど業者＝頼んでやってる、という姿勢が感じられることも多く
そうではなくて、（こちらにより有利な条件を引き出すためには）相手と協調関係を築かない限り
考えうる可能性も潰してしまいかねない、と下から数えた方が早い若年オーナーは気を揉んでおります。


そちらの依頼されている『最高の設計事務所』、ぜひ知りたいと思いますが実名は難しいですよね
（そちらの案件が現在進行中のようですし）。マンション建て替えに明るい『設計事務所』は
世の中にそんなにないはずですから、いただいたヒントを元に調べてみます。都内であることを祈りつつ。

[636: 匿名さん]

>632さん

建替え計画、ご苦労様です。

うちのコンサルタントも優れていました。
建替え実績が素晴らしかったので、我がマンションもお願いしました。

６３２さんには、捨てメールを表示いただけましたら、よろしいんですけど。

１、６３２さんが捨てメール表示。
２、翌日まで、６３５が捨てメールで返信。

これで、よろしければ、掲示板で公開できないこともお知らせできます。

[637: 匿名さん]

ごめんなさい。

＞２、翌日まで、６３５が捨てメールで返信。
６３６の誤りでです。
申し訳ないです 。

[640: ARRAY(0x812ca810)]

Androidの本：
http://goo.gl/7KpPU

ダウンロード電子ブック

[641: 匿名さん]

コンサル会社の者です。
コンサル会社の事業実績のデータベースを紹介いたします。

http://www.uraja.or.jp/urris/

[642: 匿名]

コンサルって何をしてくれるんだろう。
『法律はこうなってる』『合意形成に至った例はこれ』『これならデベロッパーに買ってもらいやすい』とアドバイスはくれる、けどこうしなさいとは言わない。
診断はしてくれるが処方箋や特効薬は出してくれない医者みたいな感じ。患者にすれば欲しいのは後者なんだけど。

[643: 匿名]

マンション建て替えも証券化で資金　国交省が認可へ　ＳＰＣ活用、民間で調達しやすく 2012/1/17 1:30 情報元 日本経済新聞　電子版

国土交通省は全国の老朽化したマンションやビルの改修・建て替えを進めるため、新たな不動産証券化手法を導入する。
現在は建て替え物件の証券化は不動産会社だけに認めているが、不動産会社がプロジェクト単位で設立する特別目的会社
（ＳＰＣ）にも認める。投資家の出資リスクをプロジェクトに限定して不動産会社の倒産リスクを抱えずに済むようにし、
ビルの建て替え資金を民間の機関投資家から調達しやすくする。

http://www.nikkei.com/news/headline/article/g=96958A9C93819481E3E4E2E1...


金になる立地の物件には朗報、そうでない立地の物件には大して影響なく。ここでも二極化、か………

[644: 匿名さん]

近所の瀟洒な低層マンションが15年くらいで建て替えになっているが
住みにくかったのかな？
元デベの倒産やバブル仕様で維持費高くて管理崩壊とか。

[645: ARRAY(0x82b9eadc)]

無料でダウンロードできるPDF形式の本、
http://bookgrill.com/?pagel.html
ここに技術の本

[646: ARRAY(0x838d57f4)]

Android用図書：
http://bookgrill.com/?getez.html
ダウンロード電子ブック

[647: 匿名さん]

>>644

多分、容積率に余裕があったのだと思う。
住みにくいぐらいで、建替えはできません。

[648: 匿名]

低層→中高層に変わってるはず。余剰床マジックなしに建て替えたところなんて見たことない。

[649: 購入検討中さん]

つまり古いマンション買うなら容積率に余裕のあるのをかえってことだな！

[650: 匿名]

言うのは簡単、中々ないよ。その上場所が良くないと。
人口減ったら不便な場所は見向きもされない。

[651: 匿名]

東京都が LCP住宅の基準を発表しましたね。
建て替え実現は現実的には大都市圏と考えればこれも老朽化マンション建て替えの追い風になるんだろうか。

[652: 匿名さん]

マンションの平均寿命って、３５～３８年程度ですよね。

高層ビル並みの設計施工と管理がされていれば、寿命は１００年
１０年毎の修繕で消極的な管理で３０年。
これでも戸建よりはずっと長生きですね。

[653: 物件比較中さん]

築３０年以上のマンションどこにありますか？

一度見に行きたいです。

[654: 匿名]

都内はいっぱいあるでしょ。
homesとかで興味ある地域のマンション選んで築年数順でソートかければ簡単。
物件概要見ながらgoogleの航空写真で所在地照会してくとここは早晩スラムだな、とか建て替えするかも、とか想像が膨らむ。

[655: 匿名さん]

都心一等地でマンション建替え需要増加　震災、法改正などが後押し


東日本大震災を機に都心の一等地にある老朽化マンションの建て替え需要が急増している。
震災前までは住民などの地権者と不動産会社との調整が難航する例が多かったが、
最近は住民側から耐震性の高いマンションを求める声が相次いでいる。
政府も建て替えを支援する方向での法改正を検討しており、各社は取り組みを強化している。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120307-00000609-san-bus_all

[656: 入居済み住民さん]

　老朽化して、建替え目的・投機的な区分所有権者（もちろん居住しない）ばかりになったら、数少ない居住している区分所有権者がこっそり共謀して総会を開き

・水道料金無料化（管理費に組み入れ）
・駐車場料金の超低額化＆居住者のみに貸し出し＆居住者のみ又貸しOK
・管理組合役員手当の創設（居住者のみ役員になれる規約改正＆居住者は全員役員になる）
・修繕積立金の大幅増額（管理組合役員手当で、居住者は負担ゼロ！）

　見たいな手を打って、住んでない区分所有権者からガッポリ搾取する・・・

　っていう妄想をしてみた。
　これって無理？

[657: 匿名さん]

・水道料金無料化（管理費に組み入れ）

その分、管理費値上げしなくていいならやれるかもね。
値上げしなきゃならないなら、その分家賃が上がって貸しにくくなる
賃貸に出してる所有者からは正当な理由を求められる（≒反発を食らう）。

・駐車場料金の超低額化＆居住者のみに貸し出し＆居住者のみ又貸しOK

よほど駐車場が足りない地区でないと埋まらないから既に低額化してるでしょ、現実的には。
空きも出ず最大限金額取れる価格に料金設定するよね普通。

しかも修繕積立金とかに充当してるとなったらその分、積立金が減る。
『居住者のみ又貸しOK（その際の価格は自由に設定可とか）』がミソなんだろうけど
これも「その代わり居住者が駐車場の維持費etc.を払うのか」
「減った積立金はどこから充当するんだ」と突き上げを食らいそう。

・管理組合役員手当の創設（居住者のみ役員になれる規約改正＆居住者は全員役員になる）

役員手当出すところは普通にあるよね。（）の居住者のみって縛りがどこまで許されるか。理由は後述。

・修繕積立金の大幅増額（管理組合役員手当で、居住者は負担ゼロ！）

非居住オーナーにしたら大幅増額しないで老朽化を受け入れようって話になりそうな。
管理費値上げと一緒で、投資に回してるオーナーには貸しにくくなるばかりで旨味なし。


本人も荒唐無稽と気づいてるから妄想、なんだろうけど
大抵の老朽物件は「自分で住んでるオーナーの方が少ない」状態になるって現実を忘れてない？
居住者＜非居住者って構図になると、総会も多数決で非居住者よりの意見に傾きがちだし
物件の維持管理に関する発想自体も同じ傾向が強くなる。

挙がってるアイディアは基本、総会決議マターばかりに思えるから「こっそり共謀」して
当年はやり過ごせても次年度、総会で非居住者オーナーが紛糾して元に戻るって話のような。

本人も投資物件を自家使用してるけど、住んでない老齢老練オーナーはそんなに甘くないよ。
むしろ住んでない分、冷徹なまでに厳しくコストを見る。住んでるオーナーだけ得する話なんて許すわけない。


と反論に終始したけど、居住オーナーが大多数の物件だったらできない話ではないかもね。
現実的にはそういう老朽物件の方が少ない（≒いわゆるヴィンテージ）し
そっちの希望が通っても、今度は別の負担が出てきそうだが。

[658: 入居済み住民さん]

＞６５７
＞当年はやり過ごせても次年度、総会で非居住者オーナーが紛糾して元に戻るって話

　非居住オーナーに、横のつながりがあって連絡が取り合えたら次年度の総会でひっくり返せるかもだけど、そんな手間を掛けたくない投資家ばかりだろうから、さっさと売っぱらうだけじゃないでしょうか？投資家さんどうしのババ抜きですネｗ
　投資目的の非居住オーナーがわざわざ年に１回の総会に４分の３も集まるなんて想像つかんｗ
　総会の招集に必要な名簿も管理組合が自主管理してたら良いわけだし。

　真面目に居住してる区分所有権者にとって、投資目的の非居住オーナーって迷惑以外の何者でもない。せめて、修繕積立金と管理費で貢献して欲しいもんだ。

[659: 匿名さん]

>非居住オーナーに、横のつながりがあって連絡が取り合えたら次年度の総会でひっくり返せるかもだけど、
>そんな手間を掛けたくない投資家ばかりだろうから、さっさと売っぱらうだけじゃないでしょうか？投資家さんどうしのババ抜きですネｗ

数年しか保有しないのにわざわざ老朽物件買うオーナーが何人いる？中長期で持ってるうちに横のつながりも出てくるよ。
居住非居住に関わらず、手間暇かけたくない奴はそもそも老朽物件買うのに向いてない。

そして手間を惜しむ投資家ばかりだったら、水道代の管理費編入だの大規模修繕費値上げに賛成するわけないよ。
変更が出た分を自分で被るんでなければ、店子に負わせる手間が増えるから。
駐車場が居住オーナーにしか使えないなんて猛反対するだろうね。

>投資目的の非居住オーナーがわざわざ年に１回の総会に４分の３も集まるなんて想像つかんｗ
>総会の招集に必要な名簿も管理組合が自主管理してたら良いわけだし。

物件の特性に拠るとしか言い様がないね。
月々の賃料さえ入ってくりゃ手間暇最小限にしたいオーナーばかりならそうだが、
そういう物件は資産価値賃料とも低下は免れない。誰も大事にしないから。そんな物件わざわざ買うメリットないだろ？
うちとこは総会のたびに長野だの関西からでばってくるよ。
船頭が多くて面倒だが、うるさいオーナーがいてこそ資産価値も保たれるから痛し痒しだね。

>真面目に居住してる区分所有権者にとって、投資目的の非居住オーナーって迷惑以外の何者でもない。
>せめて、修繕積立金と管理費で貢献して欲しいもんだ。

だから築数十年も経てば『真面目に居住してる区分所有権者』自体がいなくなるんだって。
世代交代もあるし、震災リスクのご時世なら趣あるヴィンテージ＜免震新築、だろ？
一部、安さに惹かれて再建築不可買っちゃう情弱はいるかもしれないが
新規オーナーの大部分は投資用か建て替え見込んでる奴ばかりで自分じゃ住まない。消去法で残るのは独居老人だけ。
理屈と実勢は違うってところだね。

[660: 入居済み住民さん]

＞駐車場が居住オーナーにしか使えないなんて猛反対するだろうね。

　そりゃ反対するだろうけど、総会議案を穴が開くくらい読み込んでいる「非居住オーナー」が、４分の１もいるかな？
　いなければ「居住オーナー」の勝ち。委任状争奪戦は、理事長しか委任状を預かれない規約にしておけばおＫ。

＞うちとこは総会のたびに長野だの関西からでばってくるよ。

　でも、４分の３の出席は無理っしょ？４分の１だってしんどいと思う。
　逆に管理組合側は委任状で４分の１を集めるのは容易。
　管理規約に、理事は居住者と定めてる管理組合は多いから、総会の運営を非居住オーナーが乗っ取るのも困難。
　一旦決まった「非居住オーナーへの差別的な負担の規約」をひっくり返すことはかなり難しいと思う。

＞船頭が多くて面倒だが、うるさいオーナーがいてこそ資産価値も保たれるから痛し痒し

　でもそのうるさい非居住オーナーは、理事会にも定期清掃にも町内会・親睦会にも参加しないんでしょ？
　どこが資産価値に貢献してるんだか。

＞新規オーナーの大部分は投資用か建て替え見込んでる奴ばかりで自分じゃ住まない。消去法で残るのは独居老人だけ。

　そうそう。そういう独居老人を一つにまとめる世話好きで交渉能力にたけた居住オーナーが理事長をして、建て替え利潤目的の投資家（笑）から、ガッツリ搾取するっていうこと。
　で、嫌気が刺して超格安で手放してくれたら管理組合が買い取って賃貸に回す。管理組合の理事グループはいつの間にか、そのマンションの大家集団に（妄想爆発ｗ）

　まぁ、管理組合ってのはいざとなったら、そういう事ができるぐらい強い権限を持ってるんじゃないかなぁってことが言いたかったんだけなんだけどネ。

[661: 匿名さん]

試しに買ってみれば？

地上げ目的で買占めしてる業者が区分の大部分押さえてる物件にコバンザメで張りつくのでもなければ
そんなにうまい話はないと気づくと思う…と思ったら入居済みか。

>でもそのうるさい非居住オーナーは、理事会にも定期清掃にも町内会・親睦会にも参加しないんでしょ？
>どこが資産価値に貢献してるんだか。

そんな社会貢献の発想ある非居住オーナーがいたら会ってみたいもんだね（笑）。
投資に見合った対価を求める、そのために口は出すが実働するのも金出すのも嫌、って奴ばかりが現実でしょう。

[662: 匿名さん]

原宿のコープオリンピア、計画発表から進んでないように見えますが
事情をご存知の方いませんか？

[663: 匿名さん]

20～30年すると水漏れとかが起こるんじゃないかな。

[665: 匿名さん]

５・４・３・２・１
ドーン

[667: 匿名さん]

>>662

建替え議決では７２％が賛成でした。建替えする場合は８０％以上が賛成しないと無理です。
反対者の説得には時間が掛ると思われます。

ただ、コープオリンピアは、容積に余裕があります。
還元率は85％位と、業界紙に記載されていました。

同じ床面積の住居を取得する場合は、１５％位の資金が必要だと思います。

[668: 匿名さん]

あれ？
コープオリンピアって建て替え発表してませんでした？

[669: 匿名さん]

まあ崩れてから考えようよ

[670: 匿名さん]

崩れてからでは遅すぎる。東京の人口も2020年でピーク。

ネズミが減っちゃったらチーズに高値がつくわけない（≒余剰床に値のつくハードルはさらに上がる）。

[671: 匿名さん]

ネズミが齧ったチーズは更に安いだろうな

[672: 匿名さん]

防水補修工事をしていれば100年は余裕でもちます。

[673: 匿名さん]

耐久年数≠市場価値。
最近、最後の同潤会（上野下）が建て替え決まったが
修繕するだけ建て替えしないと決まってる築50年なんて
買うのは貧困層だけだろう。結果、一層金かけなくなり
スラム→廃墟が目に見えている。

[674: 匿名さん]

たとえば、一種低層住専で６－８階建て，築４０年ぐらいのマンションが
平気でそれなりの値段で取引されてるけど、買ってる人はどういう考えなのかな？
あと数年もすれば建て替えの問題が起こり，建て替え不能となるのに、不思議だね。
全国のあちこちで既存不適格建築物件の建て替え不能問題が、社会問題になると思うがね。

[675: 匿名さん]

一種低層住専て大体駅前にはないですからね。
良好な住環境≒高さ規制がネックになって
余剰床作れないから、法規制が変わらない限り建て替え不可。
規制緩和なら駅に近い商業地の方からやるだろうし。

よほど立地が良ければ、解体費用込みでもペイする価格で
買い叩いて既存物件と似たような建蔽率容積率の物件を
建てようと考える輩が出なくもないかも知れないけど、
それとて地震で半全壊でもしない限りは相当気の長い話
（そもそも地盤いいとこに頑丈な建物だと、地震でも影響なかったりするし）

[676: 匿名さん]

既存物件と似たような（同じ）建蔽率容積率の物を建てれないから問題なんですよ。
つまり。既に建蔽率容積率が相当オーバーしてしまってる（だから既存不適格）
判り易く言うと、現在１００平米の部屋が３０平米の部屋位にしか容積率の関係で
建て替えれないという事ですよ。（戸数が同じとして）

[677: 匿名さん]

ですから罰ゲームでしょ、買った瞬間

[678: 匿名さん]

ワシがジジイになったとき
エバれるMS以外は値崩れすればいいんだ
相続権のある糞親族の掴み合いの喧嘩が見たい

[679: 匿名さん]

むしろバブル期のリゾマンみたく、押しつけ合いになるんでは？
持ってるだけで金が出てくからね。
100万200万でも買い手のつかない物件が既にゴロゴロあるよ。

[680: 匿名さん]

マンションってそういう意味ではすごい怖いよね。
いらなくなった時に売れないで、管理費、修繕積立金等の支払いだけが残る。。。

中古市場見ると、築30年超の数百万のマンションが多く掲載されているよね。
今でさえこの状況なのに、この先10年後、20年後どうなるんだろう。。。

[681: 匿名さん]

戸建て建てる代わりにアパマン建てて
戸数を稼いだのが高度成長期だったとしたら
逆パターンも出るかもしれませんね。
捨て値で買い占めて戸建てなり小規模集合住宅を建てる、という。

よほど魅力的な立地でなければ無理でしょうけど。
そうでない大半は、手を入れず放置でゴーストマンション化。

[682: 匿名さん]

廃墟を観光資源にしよう

[683: 匿名さん]

立ち入り禁止の軍艦島を都市に作ってどうすんだ

[685: 匿名]

最近、こちらでマンション建て替え問題の話題が全くないのですが、管理組合総会で住人同士で揉めて議論がストップしているとか建物が老朽化していても議論すらしないとか何か訳あるんでしょうか？建て替え進行中などいろんな情報が欲しいです。

[686: 匿名さん]

>管理組合総会で住人同士で揉めて議論がストップしている

立地に自信があれば還元率や金額など条件面で折り合わず数年中断、はままある。

>建物が老朽化していても議論すらしない

建て替えしても余剰床が出来ない（費用持ち出しばかり）・余剰床が売れそうになければ話すだけ無駄。


進行中は外部に漏らせない、それが建て替えでは？

[687: 匿名さん]

地価停滞で議論中断してるマンション住民としては
起爆剤にぜひオリンピック来て欲しいです。

[688: 匿名さん]

マンション寿命に関して、素朴な疑問があります。
（建替の話のため、購入時は終のすみかとしての入手を前提としています）

【具体的内容】
現在も分譲、賃貸マンションがどんどん建設されており、30～50年程度?後は、人口減等も相まって、確実に
　　　需要 ≪ 中古を含めた供給
となっています。

その時期に、自分や継いだ子供が何らかの理由で住めなくなった時（手放そうとした時）、資産価値低下等のために、以下が想定されます。
　　・貸す場合、管理費＋修繕費＋固定資産税を上回れない。
　　・売る場合、古い上に、増加した修繕費の負担を嫌う等で、買い手が見つからない。

この場合、購入者が死んでも次世代以降への「負債」となります。
（マンションのみ相続放棄することはできないと聞いてます）

一方、耐用年数増や、マンションあたりの戸数増による解体合意形成難等のために、建替には今以上に移行しづらいと考えています。
その場合、建築から50～80年程度?後の解体まで、住まなくなってから20～50年?程度の期間、修繕費等を無駄に払い続けなければなりません。

さらに、このような状況下では修繕費等の滞納者も当然、増えると考えられます。
　（最悪は、逃げた者勝ち?）

都心の一等地等の特殊なケースを除き、一般論として考えると、将来のマンション超過は明白にもかかわらず、寿命の問題が大きく取り上げられないことを、正直、不思議に思っております。


マンション解体に関するこの疑問の前提や、マンションの将来像等に関して、どう考えていますか？

[689: 匿名さん]

老後スレの人？

ご想像通り、

>都心の一等地等の特殊なケースを除き、
>一般論として考えると、将来のマンション超過は
>明白にもかかわらず、寿命の問題が大きく取り上げられない

状況はそう簡単に変化しないと思いますよ。
させようとしたら法改正必須だし
デベに新築過剰供給やめろという話になる。
そんな話ができる政治家や役人いないでしょ。

[690: 匿名さん]

中流の憧れだった団地暮らし
中流＝プチセレブ
団地＝マンション
あははは

[691: 匿名さん]

中流（＝プチセレブ）の現在の憧れは？

[692: 匿名さん]

691
不倫だろ

[693: 匿名さん]

耐震性不足は「正当事由」／ＵＲ高幡台団地訴訟で判決

耐震性を満たさない賃貸住宅の立ち退きをめぐり、建物を所有する都市再生機構（ＵＲ）が入居者を訴えていた裁判で、
東京地裁は3月28日、ＵＲが主張する正当事由を認め、賃借人に退去を求める判決を言い渡した。
耐震性を理由とする建物明け渡し訴訟で貸主側が勝訴するのは初めて。
同様の問題を抱える賃貸住宅や賃貸ビルは多く、今回の判決は先駆的事例として注目を集めそうだ。

訴訟の舞台となったのは、ＵＲが所有する高幡台団地73号棟（東京都日野市）。
鉄筋コンクリート11階建て・250戸の同物件は築30年以上が経過しており、現行の耐震基準を大きく下回っていた。

ＵＲは当初、耐震改修による再生を検討したが、費用負担が大きいこと、改修しても機能性が損なわれることなどから2008年に解体を決定。
200人超の賃借人に対し移転の協力を求める中で、移転を拒否した7世帯を被告として11年に東京地裁に提訴した。

裁判では、耐震性不足が借地借家法に定める正当事由にあたるかが争点となっていた。
家主が賃借人に退去を求める際に必要な正当事由に明確な定義はない。
過去には建物の老朽化や賃料の滞納などで認められてきたが、耐震性を理由とする判例はこれまでになかった。

東京地裁が3月28日に下した判決では、ＵＲが入居者に対して実施した移転先のあっ旋や引越しなど費用の支払いについて、
「退去に伴う経済的負担等に十分に配慮した手厚い内容」と評価。

その上で、「正当事由が認められ、明け渡しを求めることができる」とした。
被告に対しては、明け渡しのほか、建物を明け渡すまでの違約金として1カ月当たり賃料相当額の1・5倍を支払うこと、
訴訟費用を負担することを命令した。被告の上告の有無にかかわらず判決を仮に執行することも認めた。

ＵＲは判決について、「建物の耐震改修を検討するにあたって、賃貸人のみが過分な負担を強いられる場合には、
賃借人に十分配慮することで建物明け渡しが認められるという重要な指摘がなされた」とコメント。
退去の際に入居者に渡した引越し費用などの詳細は非公表としている。（情報提供：週刊住宅新聞社）


長期賃借人対応で頭が痛い大家にとっては朗報？かも

[694: 匿名]

賃貸マンションや賃貸団地は、もともとたいした問題はないでしょ。
問題は分譲マンション。
年をおうごとにまともな居住者が減っていくから、建て替えはおろか、修繕もままならなくなる。

[695: 匿名さん]

やはり、10年毎買い替えは正しい。

[696: 匿名さん]

わかってないなー。分譲マンションも築年数経つごとに賃貸物件化してくのに。
10年ごとに買い替えしない入居者はよっぽど物件が気に入ってる（ガーデンヒルズ的）か移る金がないかどっちかだろ。
売りに出すのでなければ貸しに出される。１棟買い＆貸しされてる投資物件とは別種のハードルがある。
店子対策が他人事じゃないのは、要建て替え年数になればどちらも似たようなもん。

創生期に建てられた公団とかでなければ、立地の優位性は分譲物件にあるのは言わずもがな。

[697: 匿名さん]

あまちゃん、都市部も含めマンションは供給過剰だろな、近い将来建替え出来ずにスラムが多数。
貸すも売るも、需要が有っての事、近い将来に団塊世代が大量に逝くでしょうに。
人口減っても、まだまだデべは金儲けのためマンション建て続けるわ。

また容積率イッパイで建ってるマンションの建て替えは、金持ち住人ばかり揃って無いと無理だな。

いずれにせよ多くのマンションは建替えどころか近々にはスラム化するよ。

[698: 匿名さん]

>容積率イッパイで建ってるマンション

オーナー住人が金持ち揃いって設定が非現実的。一種低層地域の低中層物件とかは
建て替えしても余剰床が出来ないから損切りできる金持ちから抜けてく。
中古で買った組に建て替え資金全額自己負担する甲斐性ないから
騙し騙し修繕でしのいでくしかない。結局ダンピング必至。

[699: 匿名さん]

大きな地震一つでおしまいですよ、建替えどころか復旧修繕も出来ないでしょう。
管理費積立金等無視で退去する住人も多数出てスラム化は確実、阪神淡路大震災の再来だね。

戸建てなら自分の意思でどうにでも出来るが、マンションみたいな団体様はどうにもならんね。

[700: 匿名さん]

土地自体に値のつく（再利用可能な）場所でなければ逃げ足早いもの勝ちになるって意味では同意。