【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[2: 匿名さん]

同潤会だって大正頃のアパートでしょ？
平成になって出来たマンションなら、１００年くらい持つんじゃないの？
建て替えなんて孫の世代が心配することかと。

[3: 匿名さん]

同潤会住んだことある？まともな人間は住めないよ。
果たして１００年もメンテ施して住む価値があるかどうか。
マンションのコンクリなんて水分たっぷりですよ。
ご愁傷さま。築２０年内で売り逃げが一番賢い選択だと思います。

[4: すれぬし]

ぴぴー、教育的指導です。

＞築２０年内で売り逃げが一番賢い選択だと思います。

売り逃げは賢いかも知れませんが、このスレではご法度です。
逃げずにどうするか考えましょ。

[5: 匿名さん]

都心部はいいだろうが、少し郊外にいくとだめだろうな。容積率に余裕があればなんとかなろうが。
ある程度たったら修繕せずに住みつぶすしかないよ。

しかし、車と違って容易に捨てられないから、たちが悪いなあ。年数たったマンションはババ抜きに
なろだろう。

[6: 匿名さん]

原宿辺りの公団分譲団地は３，４戸位しか人が住んでない。
ボロ団地だけど、建替え目当てで結構な値段で取引されてます。
買った人はもちろん住まない。元某野球選手は１０戸位所有してます。
容積率の余裕のある都心の古い団地なら建替えは現実的だろうが、ここ２０年位の
マンションは無理だろうね。皆ローン払い終えて金出せる？

[7: 匿名さん]

駅の近くに乱立しているノッポなマンションは建替えできるのかな？
修繕積立金はしっかり貯めなきゃダメだね。

[8: 匿名さん]

タワマンは建替えは無理なんじゃない？
戸数多い、住民の経済力に差がある、建替えに膨大なコストがかかる。

[9: すれぬし]

どなたか実際に建て替えをしたって実例ご存知ないですか？
近所の公団分譲が高層マンションに建て替わったよ、とか・・・

実際何年前のマンションだと建て替える必要があるのか興味あるんですけど・・・

[10: 匿名さん]

多摩地区のニュータウンなんて今どうなってるんでしょうか？
高齢化が進んでゴーストタウンに本当になってるんですか？
そういうマンションは管理費滞納とか修繕できずに放置とか、いわゆるスラム化が
現実に起きてるんですしょうか。

[11: 匿名さん]

マンションの建替えは2003年4月時点で81事例、360棟。
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yw/yw03042001.htm
恐らく現時点では100例を超えるはず。

それはそうと、数年前成立した建替え円滑化法案というのは
要するにゼネコン業界への利益誘導法案ではないのか？
リファインが可能なものは建替えよりもリファインで行くべきだろう。

まあ、こういう問題に関しては、無責任発言だらけの
ネット上の掲示板よりも
藤木良明「マンションにいつまで住めるのか」（平凡社新書）
こういう本でも１冊読めば分かる。

[12: 匿名さん]

立替ってほんとに難しそう。
おれは数年前に全面リフォームしたばかりだ！なんていう人もいて、
なかなか纏まらないでしょうね。工事の間住むところの確保も大変だし。

[13: 匿名さん]

>>11
ありがとうございます。この記事とってもタメになりました。
まだ、先のことと思っていてもいつかわが身だと思います。
マンションの管理修繕計画についてもっともっと意識して
いかないと、あとで大きなツケが回ってくる・・・

[14: 匿名さん]

11さんの記事によると、だいたい35年で建て替えてるケースが多いですね。
とすると今問題なるのは1970年ころのマンションか。都心部では東京オリンピック
のころ大量にマンションができたと聞きますけど、それらは40年になりますね。
建て替え実績が100例くらいというのは、想像より少ないなあ。

[15: 匿名さん]

だいたい住宅ローンって35年だよね。ローン払い終わったら今度は建て替えか・・・。
30歳で新築マンション買って、65歳で建て替え問題とは、やっぱりマジで心配。

[16: 匿名さん]

その手のマニュアル本を読めば書いてあることしか私もしらないけど…(今年春新築入居)、
建て替えが話題に出てくるのは、

・物理的老朽化(コンクリートぼろぼろ、給排水管交換等がえらいことに、等)
・社会的老朽化(一戸あたり面積狭い、狭いDK流行らない、ユニットバスじゃない、エレベータないよ、等)

とかとか、建て替える理由はいろいろだと思うけど。

だから、
100年コンクリート(大規模修繕きちんとやってれば躯体持つよ)、
二重天井二重床(リフォームしやすいよ)、
さらにはスケルトンインフィル(共用給排水管のメンテ・交換めちゃ楽よ)、
挙句には外断熱(躯体を外から断熱しているから長持ちします)、
なんて話になるんだと思う。

ただ、全部が全部「標準装備」にはなってない(まだ付加価値扱い)ことが少なくないから、そういう物件はそもそも入手コスト自体が高いよ…。
数年後にそういうのが標準化になってるのを待つ、なんてのも、ライフサイクルのどのタイミングで買うか、という話と直結するので、一般論語っても各論ベースに落ちるとかなり意味ないし。

ちなみに、契約した物件はSIじゃないから、30年目の縦排水管の交換がすんげえ金額。
交換している間は、そこの人は水使えないから仮住まいしないといけないわけだし(多分売ってしまう人続出?)、コンクリぶちぬいて排水管取り替えるわけで、工事自体も大事になるし。
二重床だから各戸の水系のメンテはまだましだけど、PS(パイプスペース)が戸内だとめんどうなんだなあ、と嘆いた。

修繕積立金は、皆さんできちんと積み立てておきましょう。利息つかなくても元本保証してくれるところにしっかり預けてもらって。できれば一時金が不要なように定期値上げも計画立てて。

[17: 匿名さん]

うちのマンションの長期修繕計画書って、45年で大規模修繕で終わってる・・・
本当だったら、例えば60年のところにはっきり「建て替え」と書いて欲しいな。
で、45年のあとからは建て替え委員の選任とか再開発協議会設立とか
マンションデベロッパーの選定とかとかきっちり計画しておくべきだよね。
そうすりゃその日程にあわせて別途建て替え費用の積み立てを開始するとか、
転売を考えるとかおのずと行動が見えてくるはずだから。

[18: 匿名さん]

>>12
築30年以上のマンションにスケルトンリフォームして1000万以上かけて入居なんて
例がリフォーム雑誌にのってたりするよね。そしたら5年後建て替えなんてなったら
泣くになけないなあ。やっぱり建て替えスケジュールを公にすべきだよね。

[19: 匿名さん]

といろいろ考えていたら、50年後更地返却の定期借地権のほうがすっきりしていて
いいような気がしてきた。以前はあんなマンション誰が買うんだろうと思ってたけど。

[20: 匿名さん]

５０年後じゃ俺はまだ生きていそうだなあ。

[21: 匿名さん]

というか、平均35年くらいで建て替えなんだから、マンション買えば新築を買い換えでも
しないかぎり、一度は建て替え問題があるってことでは？
60歳か70歳のときに新築か築浅のマンションに買い換える財力がある人は心配なし。

[22: 匿名さん]

首都圏で最大の建替え事業の
萩中住宅マンション建替えの場合

http://www.haseko.co.jp/hc/news/pdf/030808.pdf
延床面積：15,934.91㎡ → 48,818.28㎡
構造規模：5階建8棟 → 18階建て
総戸数：368戸 → 533戸
利用容積率：116% → 240%

やっぱり容積率に余裕があったというのが最大のポイントみたいですね。
逆に今の新築マンションはほとんどが容積率をぎりぎりまで使っているが
先が思いやられる。

[23: 匿名さん]

>>22
確かに今は目一杯で立ててますよね、ほとんどの場合。
容積率ぎりぎりどころか、用途地域変更とか高さ制限で既存不適格なんてことになってしまうと、ますますどうしようもないですなあ。

あと、税法は詳しくないけど、50年以下だと固定資産の耐用年数以下だろうし(確か47年?)。
企業会計ならともかく個人の場合の減価償却とか残債の扱いがよく分からんし。

[24: 匿名さん]

７０〜８０歳になって自分の住んでるマンション建て替え問題起きて、金払えないから
一人で反対して、回りの住民から「おまえ早く＊＊」とか言われたら・・・
バブル時代の地上げ屋に追われるよっかもっと悲惨かも・・・

[25: 匿名さん]

>>24

７０〜８０歳で一人暮らしなのは、お前だけだよｗ

[26: 匿名さん]

建て替え決議後として、
お金払えないところは建て替え側で買い取る。
建て替え後は、賃貸で戻ってこれる。（希望かつ賃料が払えれば）
一般的には、そうやって調整するみたいですよ。

[27: 匿名さん]

>>26
なるほど。70歳の決断としては、
今のマンションの所有権を業者に売却して現金を手にし、それを元手に賃貸として
住むっていう方法があるわけだね。それは所有権がいくらで売れるかにかかってるね。
（死ぬまで住ませてくれるという終身保険みたいな賃貸契約ができれば安心なんだけどね）

こんなのはどうかな？70歳でもし建て替え費用を払える蓄えがあったら、それを全額
つぎ込んで建て替えし、その部屋の所有権を担保にして借金して生活費にする。
（いわゆるリバースモーゲージってそういうことかと思うけど、マンションでも出来るのかな？）

どっちにせよ、自分の財産が尽きるか命が尽きるかの比べっこ。お金貯めとかなきゃ・・・

[28: 匿名さん]

同潤会アパートって、築何年で建て替えたんでしたっけ。

[29: 匿名さん]

同潤会アパートは全部で16ヶ所。
青山、江戸川、代官山などの有名どころは築70年を超えたところで建替え。
青山なんかはブティック等の店舗に不法占拠を許さずに住戸だけで
適切な管理をしていればもっと保ったはずという声もあるようだ。
でもまだ２ヶ所残っている。
http://www.tansei.net/kindai/dojun/main.htm

[30: 匿名さん]

>16
詳しいご説明感謝です。
＞100年コンクリート(大規模修繕きちんとやってれば躯体持つよ)、
＞二重天井二重床(リフォームしやすいよ)、
＞さらにはスケルトンインフィル(共用給排水管のメンテ・交換めちゃ楽よ)、
＞挙句には外断熱(躯体を外から断熱しているから長持ちします)、
この４つを兼ね備えたマンションには、税制優遇措置を行うなどの
行政による後押しをするよう働きかけるってのもひとつの手だね。

[31: 匿名さん]

定借権のマンションって最後の解体費用積み立てをしなくちゃいけないって本当？

[32: 匿名さん]

>>31
住宅情報誌やWebサイト以上の情報は知らないが。
更地にして返却、の場合は、解体費用を積み立てている模様。
とある定期借地物件のWebでの物件概要にはきちんと載っていた。
また、建物を地主にそのまま引き渡してしまう、という物件もあるらしい。
その場合は解体費用の積み立てはないのでは?
どっちにしろ、地主との契約次第らしいので、個々の物件毎に確かめる以外にない。

[33: 匿名さん]

最近のマンションって「永住仕様」を謳っているのが増えてきてますね。
100円コンクリやSI、外断熱などハード面での対応についてはよく目にするのですが、
社会的な面（長期修繕計画や建て替え基金の積み立て、管理費滞納対策）について
具体的なプランをうたっている物件ってあるんでしょうか？
現在マンション購入を検討中の方で、ご存知の方教えてください。

[34: 匿名さん]

100円コンクリ・・・

[35: 匿名さん]

33
（100年コンクリ．．．ね）
プランていうのは住人たちで決めるものだけど。
（数年毎に見直していく）
デベは初期設定と推測のみだと思うのだが。
それが理解できないならマンションはやめた方がいい。

[36: 匿名さん]

このスレで聞くのが適切か分からないのですが・・・

玄関の戸とかサッシ窓って共用部分だから普通個人でリフォームできませんよね。
15年目とか20年目の大規模修繕の時マンション全体で玄関戸とかサッシを新品に
交換した例ってあるんでしょうか？築23年のマンションで2年後が大規模修繕の
予定なんですが、その時玄関の戸も変更できないかなって思っているのですが、
やっぱり管理組合にそういう提案を出さなきゃいけないんですよね・・・。
経験ある方いらっしゃいます？

[37: 匿名さん]

共用部分の変更は集会に於いて多数決で決する事が出来ませんでしたかね。
共用部分の軽微変更か重大変更かで変わると思いますが、議決権の２分の１か
４分の３の賛成があればOKでなかったでしょうか？
個人的には変更出来ないと思います。
おっしゃるとおり理事長通して集会の議題にしてもらったら如何でしょう。

[38: 匿名さん]

玄関扉とサッシ交換の修繕周期は36年程度が普通でしょう。
http://www.mankan.or.jp/About/p02_04.html
普通25年程度では交換しないと思います。
また、基本的に玄関扉交換などは足場がなくてもできるので
大規模修繕にわざわざ合わせる必要もないと思います
（いつやってもコストは同じ）。
サッシ交換の場合は足場なしにできるかどうかはマンションによりそうですが。
基本は、
足場が必要な工事　→　外壁補修等の大規模修繕に合わせてやる
足場の必要ない工事　→　大規模修繕とは独立にやる

[39: 匿名さん]

建て替えなんて、ほとんどの場合、非現実的でしょう。

すごく条件の良いところだけが出来ている。容積率が低いとか。
それと、建て替えの平均年数なんて、数字の意味はないと思う。要は、済むのに困ることが
あるかどうか。雨もりはもっとも困る。壁のはがれも困る。音がうるさいのも困るが、これ
は、建築がきちんと行われたかどうかの問題であって、古びたかどうかには関係なし。イン
ターネットは後づけでもなんとかなる。

国が建て替えを奨励しているような雰囲気があるが、これは、国の人口減少が始まって、
マンションが売れなくなると建設業が困るからという事情があるのだと思う。日本人に
とって、住居は人生最大の関心事なので・・・。

私のマンションは、もうすぐ30年ですが、建て替えの話がでてきたら、当然反対です。
建て替えの必要がないですから・・・。新しい住居はうれしいに決まっているが、
どのみちすぐ古くなってしまう。新しいマンションに買い換える気もしない。
新しいマンションは、できが良くないものが少なくないから。一戸建てなんて
メンテナンスが大変なので、もっとやだ。余裕があって、金がかけられるので
あれば、一戸建てが理想だとは思うが。

修繕だけはきっちりやっていこうと思っています。

[40: 匿名さん]

＞＞２７
管理組合で意見がまとまればだけどマンションと土地ごと
どこかのデベさんに買い取ってもらえば良いのでは？
遠い将来の話だけどそう考えるとやはり需要が多い割りに
マンションの出物が少ない地域の比較的小規模なマンション買うべきだよな。
数百戸単位のマンションではなかなかまとまらんよな。
もちろん駅から近い所。環境も良い所。
あまり現実的じゃないかな。。。。。

[41: 匿名さん]

>>40 値段が半端じゃなさそうですね。

[42: 匿名さん]

今の一等地が数十年後も一等地であり続ける保証はないだろうな。
そもそも首都移転論だって戦後何度も出ているし
（もちろんその都度立ち消えになっているが）
数十年の間にまたその話が出てこないとも限らない。

[43: 匿名さん]

出てきて立ち消えになるだけじゃないですか？

[44: 匿名さん]

浦安が暴騰するなんて思ってもみなかったもんなぁ・・
俺が今後きそうだと思うのは横浜だねー日産もくるし
そして新幹線のアクセスのいい小田原、熱海が吊られて値上がりする☆

[45: 匿名さん]

将来住みたくて、ハワイのマンションを探すと、築３０年の物件がゴロゴロ、結構いい値段。
日本なら、老朽化でろくな値段付いてないのに。ハワイのコンクリが上等なのか？
配管とかの設備はどうなんだろう。あれを見てると、日本のマンションも直せば結構使えるのでは？
と、思えてくる。

[46: 匿名さん]

日本でも築30年だったらそれなりの値段で売れるよ。
田舎は別だけど。

[47: 匿名さん]

>46
そうでしたか、築年数が古い物件は値段が安いのでもう市場価値が無いのかと。
大都市ではそうでもないんですね。となると、修理してもなお結構な年数使えるということですか。

[48: 匿名さん]

使えますよ。
60年代の70平米台マンションが4000万円以上で取引されているのですから
46さんの言うのは本当だと思います。

[49: 匿名さん]

>60年代の70平米台マンションが4000万円以上で取引されているのですから
そういうのも、一部にはあるってことね。
1960年代の70平米は、お金持ちしか買えなかったマンションだよ。

[50: 匿名さん]

私が生まれ育った60年代のマンション（50平米台）は今年一杯で修繕不可のため取り壊しです。
生家がなくなる。。。。。
それに引き換え父母の実家は今でもぼろいながらも、存在している。

<ハワイのマンションを探すと、築３０年の物件がゴロゴロ、結構いい値段。
気温や湿度の変化が少ないから、建物が傷まないんですよ。
ロスも同じですね。窓や壁だって結露って何？って感じですから〜。

[51: 匿名さん]

埼玉あたりだと、築25年程度でもやばいみたいね
ttp://mytown.asahi.com/saitama/news01.asp?c=13&kiji=179

[52: 匿名さん]

＞51
大規模修繕をやってこなかった例だが、老朽化が進むと積立金が増える。
管理費別で月１万程度なら払える人も多いだろうが、それを越えると
どうだろう。現時点では修繕をきちっとやって行くしかないわけだが。

[53: 匿名]

首都移転は考えなくてもいいが、経済移転は考える余地有り！
大阪を経済の拠点にするのがベストだと思うが。

[54: 匿名さん]

マンションが老朽化する心配も結構だが
一戸建てが老朽化するほうがずっとスピードが早いよ

[55: 匿名さん]

1979年築ですが、半分来たからエレベーターを入れ替えようと委員会を設置して話し合っています。
つまりうちでは建て替え予定は６０年。

平均３５年で建て替えているというのは、建て替えしたマンションの平均でしょう？
建て替えしないで３６年目以降になっているマンションがどれだけあるか、それらが結局いつ建て替えるか？
それを見込まないと、正しい平均値にはなりません。
当然、今現在築３６年目以降になっているマンションは平均値を押し上げることになります。
また、人間の場合は赤ん坊の病死も交通事故死も平均寿命のうちですが、マンションの場合に関西の大地震が理由で建て替えたマンションは、マンションの寿命（自然死？）とはいえないかもしれません、と思います。

築何年目にしても大地震で住めなくなって、建て直しに必要な４／５の賛同取れず、かといって建て替え派は修繕案に賛同せず、壊れた状態のまま１０年経ってしまったマンションのオーナーにはなりたくないです。

[56: 匿名さん]

皆さん、マンションがどれだけ持つのかはセメントの種類（１００年コンクリとか）より
砂の種類によって大きく左右されるのはご存知ですか？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ズバリ「海砂」問題です！＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
関東・東海より北方面はほぼ問題無いのですが、関西・近畿より西方面は、良質な山砂の
確保が難しく、海（瀬戸内海が多い）から吸いあげた砂を塩抜きし、セメント業者へ供給
している例が多々あります。（北朝鮮から輸入する砂も海砂の様です）
塩抜きしていると言っても完全に除去出来る訳もなく、鉄骨で配筋した骨格に塩分を含んだ
砂でこねたコンクリ・・・・・・・
年数が経てばどうなるか解りますよね〜
全部が全部と言う訳ではありませんが、ご自分で住まわれているマンション、お調べになった
方がいいと思いますよ。

[57: 匿名さん]

あっ　一例で言うと九州方面・新幹線の陸橋です。
海砂を使用した陸橋はもうコンクリの剥離が始まり、配筋はサビが進行。
サビの進行が早い物は配筋が朽ち、空洞化が進んでいる物もあります。
国の威信をかけて作った（もちろん手がけている業者は１部上場企業になります）
物がその状況ですから、一般人のマンションは察して知るべしです。
ハイ！

[58: 匿名さん]

５６.５７の書き込みは、ケンカを売るつもりや不安を煽る書き込みではありません。
皆さんのレスを拝見した限りでは誰も「海砂」の事に触れていなかったので問題定義
しただけです。
他意はございませんので・・・・・

[59: 匿名さん]

ソース
トラブル相次ぐ新幹線
http://www.chugoku-np.co.jp/kikaku/interview/In03031701.html
日本のマンションの寿命
http://nsk-network.co.jp/020506.htm

[60: &#147;匿名さん]

「海砂」は問題ではありますが、近畿では当り前のように使われており、
これを避けることは出来ません。戸建の基礎もそうです。
”日本のマンションの寿命”は補修について触れられていないので、不安を煽るだけです。
鉄筋が錆びてコンクリが剥離すれば誰でも修理するでしょう。その時点で錆の進行は
止まるわけですから。誰でも崩壊するのをじっと待っていたりしませんよ。

[61: 匿名さん]

鉄筋が錆びてコンクリが浮いた時点で、普通はその鉄筋コンクリートはもう最初の強度がありません。
つまり、寿命です。修理というのは、コンクリート躯体を丸ごと作り直すことになります。

[62: 匿名さん]

>61、コンクリート躯体を丸ごと作り直すことになります？
最初の強度がないというのはそうですが、錆びた鉄筋を処理して補修し、
コンクリ強度、鉄筋太さを測って断面等よりマンションの要求構造強度があれば、
作り直す必要はないし、鉄骨等で補強する方法もあります。阪神の震災で破損した
橋脚を見てください。

[63: 匿名さん]

マンションの減価償却が47年になりましたね、これは政府の陰謀ですか？

[64: 匿名さん]

都内の同潤会のマンションが建て替えになったのは、建物の寿命もありますが、
当時との生活様式の変化で、手狭、風呂無しが原因だと思います。

ある程度、設備のあるマンションなら、100年維持していくことも多いかと思います。
特に都心の昭和50年以前のマンションは、容積率いっぱい、もしくはオーバーの違法建築が
相当数あるので、建て替えは困難でしょうね。

[65: 匿名さん]

>>64
ある程度の設備ってｗ
それが30年もすると、古くて狭っちいんだよ。

人は贅沢だから、広い住居を求める。
人口減るしな。

一戸建ての平均建替え年数が25年ぐらいなのも、
建物が駄目になったのではなく、間取りの古さ、狭さ、
古くなった設備をリフォームするぐらいなら、という動機が多い。

[66: 匿名さん]

最初からある程度の計画を立てて、広いとこ買えばいいんだよ。

[67: 匿名さん]

うちのマンション都内の30年前のファミリータイプですが、平均すると60㎡弱かな？
オリジナルは、３ＤＫですが、地域では広々マンションだったそうです。
現代なら、１ＬＤＫとか２ＬＤＫになっちゃいますね？？
区体もまだまだ、しっかりしています。最近と違うのは、色々ゆとりがありますね。

そうなんですよ、生活様式が変わるんですよね、昔は土地代よりも建物代が高かったから。

＞一戸建ての平均建替え年数が25年ぐらいなのも、
　これは、業者の陰謀か、チープな建売の場合ではないですか？
　本格日本建築なら50年〜80年は持ちますよ、但し定期的に手入れをすればの話ですが。

小学校や、中学区が平気で50年くらい維持しているので、鉄筋のマンションが30年というのも
不思議です。
まあ、団地は別にして、マンションの草創期は、せいぜい昭和35年頃だからまだ、
例が少ないのでしょうね。

気候も違うらしいですが、欧州では築100年なんて、まだまだ、ひよこだそうですから。

[68: 匿名さん]

豪雪地帯の本格的な日本住宅は長持ちするらしいね。
雪の重さに耐えるように作られているとかで、築100年の家結構ありますよ。

[69: 匿名さん]

５０年じゃない？

[70: 匿名さん]

友人の建築士が言っていますが、ちゃんとした、注文建築で柱に新建材を使わなければ、
80年くらい木造は平気で持つそうです。

花小金井の東京建物博物館に行くと、一般の古い日本家屋がぞろぞろあります。
但し、生活様式の変化による設備の陳腐化があるので、建て替えられるのでしょう。

私の実家も、都心にあって築40年になりますが、手入れしているのでぜんぜん問題ないです。
近所でも新しい方です。
但し５ＤＫもありますが、4畳半も6畳もあるので、100㎡足らずです。
水道管が塩化ビニールなので、交換しなくても大丈夫。
マンションより長持ちしそうです。

神田のあんこう鍋の老舗なんて、昭和2年の建物を未だに店舗として使っています。
それも2階建てで、2階の座敷にもお客さんを大勢通しますよ。

[71: 匿名さん]

土手の伊勢屋で天丼たべてきなさ〜い
築100年は軽〜く超えてるけど
まだまだ＠100年は大丈夫そうだよん

[72: 匿名さん]

>>70
手入れってどのようなことをしているのでしょうか？
参考までに教えてください。

[73: 70]

＞＞７２さん

たいしたことはしていませんが、都心なので木造モルタル塗りしか建築許可がおりません。
壁の塗り替え、ペンキの塗り替え、壁の塗り替え、畳替え　10年ごと。
部屋は客間を除いて、オリジナルのガラス戸からサッシに変更過去に3回くらいに分けてしています。
洋式便器への改装。（男便器の撤去。）

ダイニングの張り替え、雨戸の交換、玄関扉の交換　これで400万円くらい。

柱の耐震金具取り付け、床下の乾燥剤、換気装置。

風呂は新築以来、4つめです。

庭木の植木屋さんによる手入れ年間2回で10万円。

母曰く、物価を考慮しなくても40年で1000万円以上はかかっているそうです。
マンションよりも、手入れをすれば多分お金はかかるかもしれません。

ご近所は実家より更に古いですが、ほとんど手入れもしていませんがまだまだ現役です。
手入れは、気分の問題かと自虐的に考えています。

[74: 匿名さん]

人間じゃないけど建物も、いくら平均寿命を計算しても結局個別の問題だから、
平均寿命が８５でも、事故や病気で０歳で死ぬ人も、１０台で成人病の人も、６０で＊＊る人も、１００で元気な人もいる。
家だって、地震で新築でつぶれることも、管理が悪くて３０年でぼろぼろのマンションも、１００年経っても住めている家もある。
平均寿命を考えるより、今の自分と家の健康管理するしかない。

[75: 匿名さん]

50年も経てば生活様式の変化、社会における家族関係の変化が大きく、
仮に十分に手入れをして建物としての寿命がまだまだだとしても
そこに本当に快適に住めるかどうかは疑問に思う。
自分の実家は1960年代築だが台所は北側で一日中日が当たらないところ。
そこから料理をお盆で畳の部屋へ運んで畳の部屋で食事。
一番いい部屋は床の間付きの座敷で家族の普段の使用は禁止。
（来客時のみ使う）
つまり家というものが
来客＞亭主＞女・子供
というヒエラルキー構造に合わせて造られているんだな。
自分の実家ながら民主主義時代にそぐわない造りになっている。

[76: 匿名さん]

＞７５さん

そうそう、何でも我慢、我慢、世間体を気にして他人様優先の時代でしたね。
まあ、見習うべきところも多いですが。

[77: 匿名さん]

私の実家も昭和５年建設（これもかなり怪しい、戦後中古で購入したが役所の資料が戦災で焼失）の古家です。
夫の実家は昭和２１年建築。目利きの舅が（元・製材業経営）オール檜の家だからと惚れ込んで購入した　らしい。
新建材バリバリの我が家と比較すると、どちらの家も柱も天井も黒光りしていて歴史があるというか、貫禄がある感じ。
西日本ですから「夏を良し」とした家作りのせいか　めちゃ寒いですけど・・・。

リフォーム修繕は定期的にはしないで、一箇所壊れたらついでに老朽化したところも直すという感じです。
釘を使わない工法で、外壁はしっくい、屋根は和瓦、部材は檜、壁はコマイ。
凄いのは３０畳以上の大空間があること。現代だとこんな広い空間は作れないそうです。
梁も柱も太くて長いです。守っていきたいと兄弟と話していますが、サラリー家庭では難しいかなぁ。。。

[78: 匿名さん]

友人の会社の社長が河口湖のわらぶき屋根の民家を別荘として10年ほど前に買いました。

リフォームしてサッシ、浴室直して使っています。
多分100年以上はたっているでしょう。

日本家屋は、寒いことだけは確かですね。
昔は家の中でセーターやら、綿入れを着るのが当たり前でしたね。

マンション族は、ヘナチョコになってしまい、冬でもパジャマで過ごせるように
エアコンをガンガンかけてしまう。

マンションも100年以上持つような気がします。生活様式が激減しなければ、
（同潤会アパートは手入れもしないし、風呂もありませんでしたから）
欧米とは気候が違う、なんて建設業界の陰謀かもしれません・・・。

都内私立高校の母校の本館3階建ては、大正時代の鉄筋ですが、空襲で焼けていますが今でも現役です。
築80年以上ですか？
体育館もすでに35年以上前の建物ですが、手入れをしているせいか全く綺麗で、
それが証拠には、バスケットボールの地区予選会場になっているくらいです。

[79: 匿名さん]

わらぶき屋根？
かやぶき屋根では？

[80: 匿名さん]

失礼しました。

わらぶき屋根は、童話の3匹のこぶた　の中ですね？(^_^;)

[81: ７７]

＞ヘナチョコになってしまい
ごめんなさい、笑ってしまいました。

私も兄（同居）から「暖かい家（高・高住宅）に住んでると、人間があほになる」って言われたんですよ〜。
舅からも、建設中の家（部材）を見て「ま、最近の家やからな」って。。。
両家とも伝統的な日本家屋とは言えないと思いますが、どちらも家の対してのプライドがめちゃ高いです。

修繕費用について面白い話があるのですが。。。
私の実家がある地域は台風の通り道らしく１０年に一度くらいは大型台風に直撃されます。
ある日の夜、外構の木製の壁（基礎ごと）が道路側に倒れたことがありました。
間口が広い敷地なので１０メートルはあり、道路をふさいでみのままだと通行止めです。
夜中のことでどうすることも出来ず、家族は寝てしまったのですが。。。
翌朝には跡形も無く役所が撤去してくれてました。ご近所の人が役所に通報してくれたそうで、費用も請求されずに無料でした。

さて保険の件ですが、保険とは面白いもので被害の届出をすると現状回復が条件（？）とか言われて。。。
ブロックでも積めば費用は１／３以下で済んだのに、昔ながらのやり方で施工することになりました。
屋根との合計で２百万以上もかかる見積もり書と罹災証明とを送付して待つこと数日。
多分ダメだろうと予想していたのに、気前良く払ってくれました。

[82: 匿名さん]

みのまま×＝このまま○

[83: 匿名さん]

阪神大震災で、芦屋ですが近所の立派な地主さんの旧家が全壊しました。
母の実家は大阪の田舎で、明治の始めの建物です。東南海地震が
起こったら、きっと全壊だと思いますが叔父は住み続けています。

[84: 匿名さん]

旧家は、１部屋の大きさが大きいので、柱と柱の間隔が大きいから弱そうですね。
都内だと４畳半とか３畳がある家もあるから、案外頑丈かもしれません。

子供の頃、地震が来たらトイレ、洗面所、階段に逃げ込めと言われました、
確かに狭い面積に狭い間隔で沢山柱がありますから。

[85: 匿名さん]

芦屋市でも、古い木造住宅を中心に5000棟ぐらい全壊してるけど、
奥池や奥池南は約500棟のうち全壊3棟、六麓荘は約300棟のうち全壊31棟しかない。
これに比べ、南部の埋立地は液状化が起こり、約1000棟のほとんどが被害を受けている。

芦屋市は火災が13件起こって、全焼したのは11棟、半焼1棟なんだよね。
古い戸建てが密集してて、焼き尽くした地域に比べると、焼失が少ないよね。

マンションも崩壊や延焼しているがあるのだけど、マンション、戸建てに限らず、
耐久性を考えるなら、倒壊には土地の地盤、火事(延焼)には敷地の広さが大事だと思う。
狭い土地しか買えないなら、無理せずマンションや郊外のがいいかもね。

[86: 77]

８５さんに同意します。
実家も大丈夫でしたよ。実家の辺りは震度６でしたが、古い家は作り付けの家具が多く
幸運なことに食器も（食器棚は水屋です）少しの破損で済みました。
地震がきたら蔵へ逃げろと言われてましたが、そんな余裕はなかったそうです（私は当時大阪）

[87: 匿名さん]

軟弱地盤は揺れが２５倍！

http://www.jiban.co.jp/SOUDAN/SUMAI/199505.htm

[88: 匿名さん]

老朽化マンションと一口に言っても、建て替え事例が少ないからよくわかりませんね。
我慢して住民が住んでいるところもあるかもしれないし。

我が家は築32年ですが、当時の基準で多少狭いことを除けば、快適ですよ。
配管でも、換気扇でも躯体以外は、案外修理が可能です。
もう40年は自信がないけど、20年なら問題ないと思っています。
将来一番問題になりそうなのは、生活様式の変化が大きいですね。

都内の戸建ても昔はとにかく部屋数を求めて小さく区切る傾向にあって、
ダイニングが最新設備、リビングなんてなかったですよね。
最近の戸建ては部屋を大きく、リビングがない物件を探す方が難しいです。
知り合いのマンション、子供が独立したら3ＤＫを1ＬＤＫにリフォームして使っています。
20畳を超える、広大なリビングで圧倒されました。

[89: 匿名さん]

>>88
30年も経つと、間取りの古さや狭さ以外にも、
断熱性の悪さとか、耐震性とか、いろいろ問題あるよ。

前も書いたけど、戸建ての平均建替え年数が25年ぐらいなのは、
構造や家自体が駄目になったんじゃないんだよね。
ライフスタイルが変わったのが大きいけど、寒い家が嫌だったり
地震が怖くて、そういう動機もある。

キッチンや風呂などの設備はリフォームすればいいけど、ね。
大掛かりなことやるぐらいなら、建て直した方が全てが最新。

[90: 匿名さん]

>>89さん
断熱性は変わらないでしょう、多少耐震性に不安があっても簡単に建て替えられないんですよ
分譲マンションですから。

郊外はそれこそ数百万円以下になるんですけど、都心だとまだ2500万円とか3000万円とか
値段が付くのが問題ですよ。住民からも建て替えの話が全く出てきません。
多分、建物はタダでも、土地の持分だけでその70％以上の価格があるんでしょう。
新築だと6000万円以上だからお得感があるんでしょう、
立地は間違いなく古い方が駅に近いですから。

キッチンとか、風呂とか全部スケルトンリフォームしても、せいぜい600〜800万円位です。
うちは快適に暮らしたいから8年前にやりましたよ。だから配管も含めて
交換したのでサッシとドア以外は最新に近いです。
マンションはジャングルジムのような物で、躯体以外内装はどうにでもなりますから。

最近、立地のいい都心の古い物件をフルリフォームして、デザイナーズマンションとして
売る商売もありますよ。新築よりは安いけどけっこうな価格で売ってます。
少し郊外なら、新築が買えるか価格だけど、便利だからけっこう売れているみたいです。

[91: 匿名さん]

>>90
内装は、キッチン1つとっても、5万から高級乗用車が買える価格までいろいろあるから、
なんともいえないな。
ただ、その600〜800万以外に、共有部分の修繕費がかかってるんだよね。

延べ床20坪(約66平米）の貸家グレードなら、税込み800万で建つしね。
修繕費を入れれば、戸建てだったら、十分に建て直せる価格だよ。

[92: 匿名さん]

>>91
>ただ、その600〜800万以外に、共有部分の修繕費がかかってるんだよね。

分譲マンションは共有部分は、自分の物ではないので勝手に直せないんですよ。
共有部分は、たとえばサッシ、玄関ドアです、それ以外は自由ですよ。
そこだけ古くて、ちょっとアンバランスだけどしょうがないですね。

坪40万円だと、山手線の沿線では絶対無理ですね。地方に比べると異常だと思いますけど
建売グレードでも、建築条件付き住宅で90㎡程度で安物でも最低1500万円〜1800万円が相場です。
近所で土地18坪5000万円　建物2000万円　の3階建てが売り出しています。

800万円は60㎡少しののマンションですよ。
ご参考まで書きますが、このあたり住宅地でも坪/280〜300万円ぐらいするんです。

[93: 匿名さん]

てかマンションなんてしょせん消耗品でしょ。
車レベルの気分でしか開発側は商品作ってない。
1世代住んで、その後は取り壊しかねえくらいの気軽さで作って売る。
だから街ごと高齢化してゴースト化する。

長く住める、街として栄えていくことまで計算して作ってるマンションやなんかないだろ。
マンション買っても売ることは考えない方がいいんじゃないの。
転売転売で儲けるなら別だけど。

[94: 匿名さん]

地域によりますね。
確かにカジュアルマンションは、売りっぱなしでしょう。

都内の立地の良いマンションは、中古がここ3年くらいで3割以上値上がりしてますよ。
（その前が下がり過ぎたとも言えますが・・）
一昔前なら考えられませんが、実家がマンションというのも一般的になってきてます。
30年経ったマンションが3000万円近くで取引されています。
今朝も目白の田中邸の自宅の近所の昭和40年代のマンションが
120㎡　4980万円で売りに出ていました。
私も知っていますが、確かにゆとりのある昔の高級マンションです。
でも、こういう地域は日本全体から見れば、特別な場所かもしれませんね。

30年前のニュータウンは再開発しないと、ゴーストタウンになりそうです。
湾岸地域、埋め立て地の幕張なんか30年後はどうなることやら。

[95: 匿名さん]

横レス失礼。

＞近所で土地18坪5000万円　建物2000万円　の3階建てが売り出しています
建設条件付宅地分譲の場合　業者の利益が３割（平均）上乗せされています。
土地価格を相場にし　建物価格を高く設定する傾向があります（知人が建売業者）

＞分譲マンションは共有部分は、自分の物ではないので勝手に直せないんですよ
そんなことは誰でも知っています。
９１さんは　共有部分の修繕積立金もかかっているので占有部分のリフォーム費用に修繕積立金を合計したら
６００〜８００万では収まらないでしょ

それを合計したらいくらになりましたか？

と　聞かれているのです。

[96: 匿名さん]

ローコストメーカーで建設すれば　建設坪単価２０万台後半から可能です。
戸建て板　タマホーム　カトランなど参考に。

[97: 匿名さん]

占有×
専有○

訂正します。

[98: 匿名さん]

＞共有部分の修繕積立金もかかっているので占有部分のリフォーム費用に修繕積立金を合計したら
６００〜８００万では収まらないでしょ

失礼ですが、意味不明です。
修繕積立金は共有部分なので、リフォームとは関係ない。
個人で出来るリフォームは、あくまでも専有部分でしょう。

[99: 匿名さん]

建築坪単価20万円代なんて、怖くて手が出ません。
チープな建物に大金払う人の気が知れません。

[100: 匿名さん]

戸建てリフォームと比較して語るなら、戸建ての外回りにかかる費用がマンションの修繕積立金だと言いたいのでは？