【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[2: 匿名さん]

同潤会だって大正頃のアパートでしょ？
平成になって出来たマンションなら、１００年くらい持つんじゃないの？
建て替えなんて孫の世代が心配することかと。

[3: 匿名さん]

同潤会住んだことある？まともな人間は住めないよ。
果たして１００年もメンテ施して住む価値があるかどうか。
マンションのコンクリなんて水分たっぷりですよ。
ご愁傷さま。築２０年内で売り逃げが一番賢い選択だと思います。

[4: すれぬし]

ぴぴー、教育的指導です。

＞築２０年内で売り逃げが一番賢い選択だと思います。

売り逃げは賢いかも知れませんが、このスレではご法度です。
逃げずにどうするか考えましょ。

[5: 匿名さん]

都心部はいいだろうが、少し郊外にいくとだめだろうな。容積率に余裕があればなんとかなろうが。
ある程度たったら修繕せずに住みつぶすしかないよ。

しかし、車と違って容易に捨てられないから、たちが悪いなあ。年数たったマンションはババ抜きに
なろだろう。

[6: 匿名さん]

原宿辺りの公団分譲団地は３，４戸位しか人が住んでない。
ボロ団地だけど、建替え目当てで結構な値段で取引されてます。
買った人はもちろん住まない。元某野球選手は１０戸位所有してます。
容積率の余裕のある都心の古い団地なら建替えは現実的だろうが、ここ２０年位の
マンションは無理だろうね。皆ローン払い終えて金出せる？

[7: 匿名さん]

駅の近くに乱立しているノッポなマンションは建替えできるのかな？
修繕積立金はしっかり貯めなきゃダメだね。

[8: 匿名さん]

タワマンは建替えは無理なんじゃない？
戸数多い、住民の経済力に差がある、建替えに膨大なコストがかかる。

[9: すれぬし]

どなたか実際に建て替えをしたって実例ご存知ないですか？
近所の公団分譲が高層マンションに建て替わったよ、とか・・・

実際何年前のマンションだと建て替える必要があるのか興味あるんですけど・・・

[10: 匿名さん]

多摩地区のニュータウンなんて今どうなってるんでしょうか？
高齢化が進んでゴーストタウンに本当になってるんですか？
そういうマンションは管理費滞納とか修繕できずに放置とか、いわゆるスラム化が
現実に起きてるんですしょうか。

[11: 匿名さん]

マンションの建替えは2003年4月時点で81事例、360棟。
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yw/yw03042001.htm
恐らく現時点では100例を超えるはず。

それはそうと、数年前成立した建替え円滑化法案というのは
要するにゼネコン業界への利益誘導法案ではないのか？
リファインが可能なものは建替えよりもリファインで行くべきだろう。

まあ、こういう問題に関しては、無責任発言だらけの
ネット上の掲示板よりも
藤木良明「マンションにいつまで住めるのか」（平凡社新書）
こういう本でも１冊読めば分かる。

[12: 匿名さん]

立替ってほんとに難しそう。
おれは数年前に全面リフォームしたばかりだ！なんていう人もいて、
なかなか纏まらないでしょうね。工事の間住むところの確保も大変だし。

[13: 匿名さん]

>>11
ありがとうございます。この記事とってもタメになりました。
まだ、先のことと思っていてもいつかわが身だと思います。
マンションの管理修繕計画についてもっともっと意識して
いかないと、あとで大きなツケが回ってくる・・・

[14: 匿名さん]

11さんの記事によると、だいたい35年で建て替えてるケースが多いですね。
とすると今問題なるのは1970年ころのマンションか。都心部では東京オリンピック
のころ大量にマンションができたと聞きますけど、それらは40年になりますね。
建て替え実績が100例くらいというのは、想像より少ないなあ。

[15: 匿名さん]

だいたい住宅ローンって35年だよね。ローン払い終わったら今度は建て替えか・・・。
30歳で新築マンション買って、65歳で建て替え問題とは、やっぱりマジで心配。

[16: 匿名さん]

その手のマニュアル本を読めば書いてあることしか私もしらないけど…(今年春新築入居)、
建て替えが話題に出てくるのは、

・物理的老朽化(コンクリートぼろぼろ、給排水管交換等がえらいことに、等)
・社会的老朽化(一戸あたり面積狭い、狭いDK流行らない、ユニットバスじゃない、エレベータないよ、等)

とかとか、建て替える理由はいろいろだと思うけど。

だから、
100年コンクリート(大規模修繕きちんとやってれば躯体持つよ)、
二重天井二重床(リフォームしやすいよ)、
さらにはスケルトンインフィル(共用給排水管のメンテ・交換めちゃ楽よ)、
挙句には外断熱(躯体を外から断熱しているから長持ちします)、
なんて話になるんだと思う。

ただ、全部が全部「標準装備」にはなってない(まだ付加価値扱い)ことが少なくないから、そういう物件はそもそも入手コスト自体が高いよ…。
数年後にそういうのが標準化になってるのを待つ、なんてのも、ライフサイクルのどのタイミングで買うか、という話と直結するので、一般論語っても各論ベースに落ちるとかなり意味ないし。

ちなみに、契約した物件はSIじゃないから、30年目の縦排水管の交換がすんげえ金額。
交換している間は、そこの人は水使えないから仮住まいしないといけないわけだし(多分売ってしまう人続出?)、コンクリぶちぬいて排水管取り替えるわけで、工事自体も大事になるし。
二重床だから各戸の水系のメンテはまだましだけど、PS(パイプスペース)が戸内だとめんどうなんだなあ、と嘆いた。

修繕積立金は、皆さんできちんと積み立てておきましょう。利息つかなくても元本保証してくれるところにしっかり預けてもらって。できれば一時金が不要なように定期値上げも計画立てて。

[17: 匿名さん]

うちのマンションの長期修繕計画書って、45年で大規模修繕で終わってる・・・
本当だったら、例えば60年のところにはっきり「建て替え」と書いて欲しいな。
で、45年のあとからは建て替え委員の選任とか再開発協議会設立とか
マンションデベロッパーの選定とかとかきっちり計画しておくべきだよね。
そうすりゃその日程にあわせて別途建て替え費用の積み立てを開始するとか、
転売を考えるとかおのずと行動が見えてくるはずだから。

[18: 匿名さん]

>>12
築30年以上のマンションにスケルトンリフォームして1000万以上かけて入居なんて
例がリフォーム雑誌にのってたりするよね。そしたら5年後建て替えなんてなったら
泣くになけないなあ。やっぱり建て替えスケジュールを公にすべきだよね。

[19: 匿名さん]

といろいろ考えていたら、50年後更地返却の定期借地権のほうがすっきりしていて
いいような気がしてきた。以前はあんなマンション誰が買うんだろうと思ってたけど。

[20: 匿名さん]

５０年後じゃ俺はまだ生きていそうだなあ。

[21: 匿名さん]

というか、平均35年くらいで建て替えなんだから、マンション買えば新築を買い換えでも
しないかぎり、一度は建て替え問題があるってことでは？
60歳か70歳のときに新築か築浅のマンションに買い換える財力がある人は心配なし。

[22: 匿名さん]

首都圏で最大の建替え事業の
萩中住宅マンション建替えの場合

http://www.haseko.co.jp/hc/news/pdf/030808.pdf
延床面積：15,934.91㎡ → 48,818.28㎡
構造規模：5階建8棟 → 18階建て
総戸数：368戸 → 533戸
利用容積率：116% → 240%

やっぱり容積率に余裕があったというのが最大のポイントみたいですね。
逆に今の新築マンションはほとんどが容積率をぎりぎりまで使っているが
先が思いやられる。

[23: 匿名さん]

>>22
確かに今は目一杯で立ててますよね、ほとんどの場合。
容積率ぎりぎりどころか、用途地域変更とか高さ制限で既存不適格なんてことになってしまうと、ますますどうしようもないですなあ。

あと、税法は詳しくないけど、50年以下だと固定資産の耐用年数以下だろうし(確か47年?)。
企業会計ならともかく個人の場合の減価償却とか残債の扱いがよく分からんし。

[24: 匿名さん]

７０〜８０歳になって自分の住んでるマンション建て替え問題起きて、金払えないから
一人で反対して、回りの住民から「おまえ早く＊＊」とか言われたら・・・
バブル時代の地上げ屋に追われるよっかもっと悲惨かも・・・

[25: 匿名さん]

>>24

７０〜８０歳で一人暮らしなのは、お前だけだよｗ

[26: 匿名さん]

建て替え決議後として、
お金払えないところは建て替え側で買い取る。
建て替え後は、賃貸で戻ってこれる。（希望かつ賃料が払えれば）
一般的には、そうやって調整するみたいですよ。

[27: 匿名さん]

>>26
なるほど。70歳の決断としては、
今のマンションの所有権を業者に売却して現金を手にし、それを元手に賃貸として
住むっていう方法があるわけだね。それは所有権がいくらで売れるかにかかってるね。
（死ぬまで住ませてくれるという終身保険みたいな賃貸契約ができれば安心なんだけどね）

こんなのはどうかな？70歳でもし建て替え費用を払える蓄えがあったら、それを全額
つぎ込んで建て替えし、その部屋の所有権を担保にして借金して生活費にする。
（いわゆるリバースモーゲージってそういうことかと思うけど、マンションでも出来るのかな？）

どっちにせよ、自分の財産が尽きるか命が尽きるかの比べっこ。お金貯めとかなきゃ・・・

[28: 匿名さん]

同潤会アパートって、築何年で建て替えたんでしたっけ。

[29: 匿名さん]

同潤会アパートは全部で16ヶ所。
青山、江戸川、代官山などの有名どころは築70年を超えたところで建替え。
青山なんかはブティック等の店舗に不法占拠を許さずに住戸だけで
適切な管理をしていればもっと保ったはずという声もあるようだ。
でもまだ２ヶ所残っている。
http://www.tansei.net/kindai/dojun/main.htm

[30: 匿名さん]

>16
詳しいご説明感謝です。
＞100年コンクリート(大規模修繕きちんとやってれば躯体持つよ)、
＞二重天井二重床(リフォームしやすいよ)、
＞さらにはスケルトンインフィル(共用給排水管のメンテ・交換めちゃ楽よ)、
＞挙句には外断熱(躯体を外から断熱しているから長持ちします)、
この４つを兼ね備えたマンションには、税制優遇措置を行うなどの
行政による後押しをするよう働きかけるってのもひとつの手だね。

[31: 匿名さん]

定借権のマンションって最後の解体費用積み立てをしなくちゃいけないって本当？

[32: 匿名さん]

>>31
住宅情報誌やWebサイト以上の情報は知らないが。
更地にして返却、の場合は、解体費用を積み立てている模様。
とある定期借地物件のWebでの物件概要にはきちんと載っていた。
また、建物を地主にそのまま引き渡してしまう、という物件もあるらしい。
その場合は解体費用の積み立てはないのでは?
どっちにしろ、地主との契約次第らしいので、個々の物件毎に確かめる以外にない。

[33: 匿名さん]

最近のマンションって「永住仕様」を謳っているのが増えてきてますね。
100円コンクリやSI、外断熱などハード面での対応についてはよく目にするのですが、
社会的な面（長期修繕計画や建て替え基金の積み立て、管理費滞納対策）について
具体的なプランをうたっている物件ってあるんでしょうか？
現在マンション購入を検討中の方で、ご存知の方教えてください。

[34: 匿名さん]

100円コンクリ・・・

[35: 匿名さん]

33
（100年コンクリ．．．ね）
プランていうのは住人たちで決めるものだけど。
（数年毎に見直していく）
デベは初期設定と推測のみだと思うのだが。
それが理解できないならマンションはやめた方がいい。

[36: 匿名さん]

このスレで聞くのが適切か分からないのですが・・・

玄関の戸とかサッシ窓って共用部分だから普通個人でリフォームできませんよね。
15年目とか20年目の大規模修繕の時マンション全体で玄関戸とかサッシを新品に
交換した例ってあるんでしょうか？築23年のマンションで2年後が大規模修繕の
予定なんですが、その時玄関の戸も変更できないかなって思っているのですが、
やっぱり管理組合にそういう提案を出さなきゃいけないんですよね・・・。
経験ある方いらっしゃいます？

[37: 匿名さん]

共用部分の変更は集会に於いて多数決で決する事が出来ませんでしたかね。
共用部分の軽微変更か重大変更かで変わると思いますが、議決権の２分の１か
４分の３の賛成があればOKでなかったでしょうか？
個人的には変更出来ないと思います。
おっしゃるとおり理事長通して集会の議題にしてもらったら如何でしょう。

[38: 匿名さん]

玄関扉とサッシ交換の修繕周期は36年程度が普通でしょう。
http://www.mankan.or.jp/About/p02_04.html
普通25年程度では交換しないと思います。
また、基本的に玄関扉交換などは足場がなくてもできるので
大規模修繕にわざわざ合わせる必要もないと思います
（いつやってもコストは同じ）。
サッシ交換の場合は足場なしにできるかどうかはマンションによりそうですが。
基本は、
足場が必要な工事　→　外壁補修等の大規模修繕に合わせてやる
足場の必要ない工事　→　大規模修繕とは独立にやる

[39: 匿名さん]

建て替えなんて、ほとんどの場合、非現実的でしょう。

すごく条件の良いところだけが出来ている。容積率が低いとか。
それと、建て替えの平均年数なんて、数字の意味はないと思う。要は、済むのに困ることが
あるかどうか。雨もりはもっとも困る。壁のはがれも困る。音がうるさいのも困るが、これ
は、建築がきちんと行われたかどうかの問題であって、古びたかどうかには関係なし。イン
ターネットは後づけでもなんとかなる。

国が建て替えを奨励しているような雰囲気があるが、これは、国の人口減少が始まって、
マンションが売れなくなると建設業が困るからという事情があるのだと思う。日本人に
とって、住居は人生最大の関心事なので・・・。

私のマンションは、もうすぐ30年ですが、建て替えの話がでてきたら、当然反対です。
建て替えの必要がないですから・・・。新しい住居はうれしいに決まっているが、
どのみちすぐ古くなってしまう。新しいマンションに買い換える気もしない。
新しいマンションは、できが良くないものが少なくないから。一戸建てなんて
メンテナンスが大変なので、もっとやだ。余裕があって、金がかけられるので
あれば、一戸建てが理想だとは思うが。

修繕だけはきっちりやっていこうと思っています。

[40: 匿名さん]

＞＞２７
管理組合で意見がまとまればだけどマンションと土地ごと
どこかのデベさんに買い取ってもらえば良いのでは？
遠い将来の話だけどそう考えるとやはり需要が多い割りに
マンションの出物が少ない地域の比較的小規模なマンション買うべきだよな。
数百戸単位のマンションではなかなかまとまらんよな。
もちろん駅から近い所。環境も良い所。
あまり現実的じゃないかな。。。。。

[41: 匿名さん]

>>40 値段が半端じゃなさそうですね。

[42: 匿名さん]

今の一等地が数十年後も一等地であり続ける保証はないだろうな。
そもそも首都移転論だって戦後何度も出ているし
（もちろんその都度立ち消えになっているが）
数十年の間にまたその話が出てこないとも限らない。

[43: 匿名さん]

出てきて立ち消えになるだけじゃないですか？

[44: 匿名さん]

浦安が暴騰するなんて思ってもみなかったもんなぁ・・
俺が今後きそうだと思うのは横浜だねー日産もくるし
そして新幹線のアクセスのいい小田原、熱海が吊られて値上がりする☆

[45: 匿名さん]

将来住みたくて、ハワイのマンションを探すと、築３０年の物件がゴロゴロ、結構いい値段。
日本なら、老朽化でろくな値段付いてないのに。ハワイのコンクリが上等なのか？
配管とかの設備はどうなんだろう。あれを見てると、日本のマンションも直せば結構使えるのでは？
と、思えてくる。

[46: 匿名さん]

日本でも築30年だったらそれなりの値段で売れるよ。
田舎は別だけど。

[47: 匿名さん]

>46
そうでしたか、築年数が古い物件は値段が安いのでもう市場価値が無いのかと。
大都市ではそうでもないんですね。となると、修理してもなお結構な年数使えるということですか。

[48: 匿名さん]

使えますよ。
60年代の70平米台マンションが4000万円以上で取引されているのですから
46さんの言うのは本当だと思います。

[49: 匿名さん]

>60年代の70平米台マンションが4000万円以上で取引されているのですから
そういうのも、一部にはあるってことね。
1960年代の70平米は、お金持ちしか買えなかったマンションだよ。

[50: 匿名さん]

私が生まれ育った60年代のマンション（50平米台）は今年一杯で修繕不可のため取り壊しです。
生家がなくなる。。。。。
それに引き換え父母の実家は今でもぼろいながらも、存在している。

<ハワイのマンションを探すと、築３０年の物件がゴロゴロ、結構いい値段。
気温や湿度の変化が少ないから、建物が傷まないんですよ。
ロスも同じですね。窓や壁だって結露って何？って感じですから〜。

[51: 匿名さん]

埼玉あたりだと、築25年程度でもやばいみたいね
ttp://mytown.asahi.com/saitama/news01.asp?c=13&kiji=179