プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その７

[匿名さん]

プラウドシティ加賀学園通りについてのその７です。

引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/kaga/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/579247/

所在地：東京都板橋区加賀1丁目3356番47（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩9分 、都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.38平米～104.74平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[1: 匿名さん]

もうその7。地域で稀に見る人気物件ですな。

[2: 匿名さん]

このマンションに関するまとめ（前スレより転載＋三井住友建設の件）

■アクセスについて
○埼京線と三田線の2路線使える
×ただし徒歩9分の埼京線は痛勤電車
×比較的空いている三田線は徒歩12分
×駅からの道に木密と朝鮮学校あり
○車のアクセスは良い
○物件前のバス停から王子駅、板橋駅直通
○池袋からタクシーで15分

■住居環境について
○公園が多く緑豊かな環境
○徒歩10分だが商店街がある
×スーパーが遠い
○帝京大学病院まで数分
○保育園、幼稚園、児童館、小学校、中学校、体育館、図書館、動物園が徒歩圏内
○公立学校の評判が良い
×金沢小学校の過密化（プレハブ校舎の可能性）
○歩道が整備がされ街並みが綺麗
×夜は周囲がちょっと寂しい

■その他良いところ
○大規模
○セットバックが大きい
○かなり安い

■その他悪いところ
×板橋区の全体的なイメージが厳しい
×谷底低地
×軍需工場、インク工場跡
×使えない共用施設（牛乳も置いてないミニショップ、極小ジム、短時間勤務のコンシェルジュ）
×中庭の日当たりが悪い
×天井高低い
×アルミ格子、鉄骨階段
×近隣に最近マンションが建ち資産価値の面で不安
×デベの評判が最近低下（内覧会の対応等）
×三井住友建設の不祥事

[3: 匿名さん]

最近はマンションの資産価値が保てる限度は駅徒歩５分、せいぜい７分と言われることが多いけど、本当なのかな。
このマンションは大規模なのがいいと思うんだけど、駅から微妙に遠いのがどうしても気になる。

[4: 匿名さん]

高齢者が増えていく日本で、10分歩かせるマンションは人気なくなるかもね

[5: 匿名さん]

じゃあここのマンションは９分だから大丈夫かな

[6: 匿名さん]

雨の日の９分はつらい。
もう少しバスの本数が多いと助かるのだが。
でもこれでも以前より増えたと聞いたのだけど、ホント？

[7: 匿名さん]

雨の日よりもむしろ夏が大変では？
９分耐えて歩いてその後埼京線に乗る、というのはかなりつらそう。
しかもそれが２ヶ月とか続く。。。
毎年忍耐を迫られそう、。

[8: 匿名さん]

そう考えるともう少しお金を出してリビオ板橋駅前なんてどう？

[9: 匿名さん]

王子〜板橋を結んでいるバス便は便利だと思いますが、池袋まで延伸なんてのはないですかね。
家の前までくるので雨の日や荷物の多い時は重宝するかも。

[10: 匿名さん]

>>9

池袋まで行くとなると、明治通りの渋滞などで時間が読めなくなりますよ。
今はほぼ時間通りの運行で待たされることがありません。
バス会社としても短距離路線のほうが効率がいいので（均一料金なので）延伸はないかと。

加賀はマンションが増えたことだし、管理組合や町会で増便を要望すればいいと思います。
とくに土日と夜遅い時間帯は本数が少なすぎると感じます。

[11: 匿名さん]

>>10
帝京病院の外来に合わせてるんでしょうね。
王子にバスで出れるのは意外に便利なんですが。

[12: 匿名さん]

>>10
中山道まで出れば頻繁に池袋までバスがあるのでそこまで歩きますかね。

[13: 匿名さん]

次の記事の「元請けの建設会社」って、三井住友建設っていうことですか！！？？？
三井住友建設が改ざんを指示したっていうことですか？？

旭化成建材が杭（くい）打ちを担当した工事で、データの改ざんが相次いでいる問題です。ＪＮＮの取材で、データを改ざんした担当者の１人が旭化成側の調査に対し、「元請けの建設会社から『データが足りないなら適当に作ってでも出せ』と言われた」などと証言していることが新たに分かりました。

http://news.tbs.co.jp/newseye/tbs_newseye2627176.html

[14: 匿名]

>>13
三井住友建設とは言ってないですよね。
発覚した300件の物件うちのどこかの元請け会社ってことですね。

[15: 匿名]

ニュースの業界関係者の証言からは、どの下請も建設会社も真っ黒なんじゃないですか。
業界全体の問題になるのは時間の問題。

[16: 匿名さん]

そうなるとどういう事態になりますかね？

[17: 匿名さん]

>>7
本当は5分以内、できれば３分以内が良いです。
新型車輌になって冷房の性能が上がったのが唯一の救いですね。
乗換えがあるともっとツライですね。駅まで汗をかいて、電車で冷えて、乗換えで汗をかいて電車で冷えて、会社まで汗をかく。
体がキツイです。

[18: 購入検討中さん [男性 30代]]

色々ありますが、それでも板橋の加賀はいい住宅街だと思いますよ。
子育てや環境重視の方には価格メリットもありいい物件だと思います。

[19: 匿名さん]

でもなぜここは安いんだろう。
マーケティングがうまくてギリギリの高値追及の野村さんが、ここだけはボランティア精神で安くしているのかな。

[20: 匿名さん]

>>19
やはり板橋区というところは否めないじゃないんでしょうか。あの住友でさえも同程度ですからね。
副都心からの近さや子育て環境からするともっと高くてもおかしくないと思うんですが。

[21: 匿名さん]

>>19
新宿まで10分って言ったら中央線では荻窪ですからね。十条の知名度なさ過ぎなのがこの結果なのかと。駅前再開発を大々的にやって東京の新名所みたいになれば価格も高騰するんでしょうが、遥か遠い夢ですね。

[22: 匿名さん]

ここの地歴は東京ミッドタウンに似てますね。
毛利家下屋敷→陸軍駐屯地→米軍将校の宿舎→防衛庁。数百年に渡って一般には閉ざされていたところも同じですね。

[23: 匿名さん]

>>20
やはり板橋区の全体的なイメージが価格を押し下げているわけですね。
区のイメージって重要なんですね。

[24: 匿名さん]

>>22
えーと
加賀の地歴は
沼の豊かな加賀藩の下屋敷→兵器工場→インク工場
でしたか。

工業地帯という意味では、ミッドタウンとは正反対かもしれませんね。

[25: 匿名さん]

>>24
下屋敷から軍用地。払い下げってところは同じかな。

[26: 匿名さん]

>>23
やっぱり、港区、中央区、千代田区とかはカッコ良いですよね。
この物件が同じ仕様で目黒駅最寄りだったら、坪500万円超かな？あー恐ろしいですね。

[27: 匿名さん]

>>26
板橋区を港区や千代田区と比べるのは、厳しいというか、少し哀しいかもしれませんね。
江戸川、足立あたりとの比較になるでしょうか。

[28: 匿名さん]

駅からの徒歩分数も大きく効いてくるわけですよね。

この物件が十条駅３分だったら坪300はいくと思う。
９分だから夏の暑い日のことを考えてしまう。

十条という駅が地味なことはマイナス要素ではないでしょう。
埼京線という路線であることと、徒歩９分ということがこの物件の苦戦を招いていますね。

[29: 匿名さん]

>>24
広くて、石神井川の動力を使えるという意味で造兵廠にピッタリだったんでしょうね。
東京ミッドタウンというより、板橋サウスタウンかな。

[30: 匿名さん]

板橋サウスタウンですか・・・

[31: 匿名さん]

>28

ときわ台とくらべても駅距離がネックで安くなってますもんね。

[32: 匿名さん]

>>27
虚しいですね。
ここを検討しているひとたちは、北区、練馬区なんかと比較してるんじゃないですかね

[33: 匿名さん]

>>28
駅力も結構キツイですよ。みんなが住みたいと思う駅なら９分もありって人結構いますよ。

[34: 匿名さん]

十条はあと数年もすれば、駅前にタワマンもできるし、きれいに便利になるじゃないですか。まだ駅力に希望あるほうですよ。私の最寄駅なんか、もう絶望。

[35: 匿名さん]

駅距離がネックとは言え、同価格帯、同距離の、加賀レジもシティテラスも完売したからここも完売するでしょう。

苦戦というのはどこから出てくるのですかね？

[36: 匿名さん]

最近どこかでみた口コミで、このマンションの一番のデメリットはスーパーが近くにないことで、風致地区に指定されているため今後もスーパーができないというのを見ました。
家族の不便さを考え、購入を見送ったというようなことが書かれていました。

[37: 匿名さん]

また、現地を夜に歩いてみたところ、十条駅からの道のり約10分が、街頭がなく暗闇続きで、体感的にはさらに長く感じられたということでしたが、実際そうなのでしょうか。

[38: 匿名さん]

>>33
駅というより、路線が問題なんですよね。
埼京線という路線のイメージ。

板橋区×埼京線×徒歩９分というのが、価格に反映されているということかと思います。

[39: 匿名さん]

>>37
実際、駅からは遠いですよ。夏だとかなりキツイです。

[40: 匿名さん]

>>35
完売するといいですね。

[43: 匿名さん]

女の子のお子さんいらっしゃってここに決めた方は、夜の送迎等気をつけられるマメな方なんでしょうね。
私はそんな几帳面なことできません。子供が男子でよかったです。

[46: 匿名]

気にするべきは施工会社の今後の評判ですよね、、今日三井不動産がはじめて会見開いたみたいですね

[48: 匿名さん]

>>46
早く落ち着きを取り戻して欲しいものですね。
当たり前のことって当たり前じゃないんですよね。世の中。

[49: 匿名さん]

やはり >>2 にまとめられた情報が結構当たっている気がする。
いくつかの重要なデメリットが重なっているために比較的安いというわけか。

[50: 匿名]

>>49
では、検討外にすればいいのでは。なんだかここが売れて欲しくない方が多いのは何故？

[51: 匿名さん]

>>50
ツッコミ所が結構あるというのは当たってるじゃないですか。
ここがスカイティアラに勝てる所と言えば埼京線徒歩圏ということぐらいかな？

[52: 匿名さん]

>>51
でもスカイティアラも売れてないですよね。

[53: 匿名さん]

ここは売れてないってことはないと思いますよ。
ＭＲ行ってみるとわかります。
４期までの販売住戸は赤いバラ（成約済みとのこと）でいっぱいです。
５期の販売は今月下旬となっていますが、既ににピンクのバラ（要望書提出済みとのこと）がけっこうついています。
苦戦というよりは予定通り順調に販売が進んでいるという印象です。
５期では販売予定でない住戸もあったので、６期くらいで無事完売じゃないでしょうか？
スカイティアラのことはよくわからないですが・・・。

[54: 匿名さん]

>>52
住友は完成在庫を恐れず３年計画とかで売りますから、売れてないというのは違うような気がしますよ。寧ろ計画通りなんじゃないですかね。

[55: ご近所さん]

夜実際に歩いてみたら？

大学病院がすぐ近くで、夜歩いている女性（たぶん、看護師）が多いですよ。

夜怖いのは、板橋区役所前に行く通りのほうですね。
ただ、最近、橋のところにセブン-イレブンができたので、怖いのが減りました。

川向こうにマンションが建てば、怖いのもどんどん減ってくると思います。
跡地は、旭化成が購入したようですが、また売却せざるを得ないですかね。
まあ、どこかの不動産屋が購入するでしょう。

[56: 匿名さん]

杭打ち業者が違っていたとしても
三井住友建設では厳しいですよね。
この問題が発覚する前に購入してしまった方は
タイミングが悪かったですね・・

[57: 匿名さん]

くい打ち問題はマンション購入者マインドを一気に冷やしてしまいましたね。
このような時機に買うのはリスクが大きすぎるかなと思っています。
三井住友建設の物件はなおのことでしょう。

[58: 匿名さん]

>>57
それに比べてスカイティアラは大林組ですからね。いよいよ、ここはしんどいですね。

[60: 匿名さん]

まあそうですね。それに最近評判が着実に落ちてきているプラウドと、杭の問題を起こした三井住友建設の組み合わせですから。

[61: 匿名さん]

>>55
私は夜に一度周辺を歩いてみたのですが、やはり少し怖い気がしました。

どう感じるかは相対的な問題かもしれませんね。
たとえば埼玉県の駅から少し離れたところに住んでいる人からみれば、十分明るいように思えるかもしれません。

[62: 匿名さん]

>>61
確かに23区だと寂しい感じがするけど、埼玉とか郊外と比べたら全然明るいですね。

[63: 匿名さん]

>>59
住友にしては弱気ですね。三田線の相場もあるでしょうが。
なのでコスパは良さそう。

[64: 匿名さん]

正直埼京線より三田線に乗りたい

[65: 匿名さん]

>>64
断然スカイティアラですよ。埼京線いらんならそっちの方がよいです！

[66: 匿名さん]

ここは予算6,000万円で新宿勤務って人が結構いるんじゃないですかね。
中央線だとかなり西まで行かないとダメですからね。

[67: 匿名さん]

それは中央線と埼京線の差を反映しているだけの話

[68: 匿名さん]

>>67
中央線よいですよね！！

[69: 匿名さん]

まあ中央線もそんなには良くないけどね
一番いいのはやっぱりメトロだと思う

[70: 物件比較中さん]

冷静に考えると、都心から30分以内でこの価格は割安と思うのですが、如何でしょうか。住不、大林組の組み合わせで都内でこの価格は他にない気がしますがどうでしょうか？

[71: 匿名さん]

>>70
23区内には中々ないですよね。価格的な魅力は大きいです。

[72: 検討中]

池袋、新宿、渋谷、お台場に乗り換えなしで行けるのはかなり便利。
埼京線に悪い印象はない。
ただ、混雑はどうしようもない。埼玉の端まで行ってるから。

通勤は三田線のほうが便利な人が多いかも。

[73: 匿名さん]

>>72
やっぱり埼京線メイン使いの人向けの物件ですよね。三田線使いの人が羨ましいです。スカイティアラが良いんですが、埼京線メインなんで。

[74: 匿名]

埼京線メインなら板橋駅前タワーか十条駅前タワーを待つのもありでは。
値段は高いかも知れないけど、低層階で方角選ばなければなんとかなるかも。

[75: 匿名さん]

>>74
待てる&お金がある人はそうですね。
今のままの市況なら、坪350万円〜400万円くらいですかね。

[76: 匿名さん]

コスパを考えるなら浮間舟渡ですかね。

[77: 匿名さん]

池袋本町の中古も良いですね。あらゆる面で条件が圧倒的に良い。
施工が不安ですが、それは加賀も同じこと。

[78: 匿名さん]

>>76
いくつかのことを割り切ればその選択もありでしょう。

[79: 検討中の奥さま [女性 40代]]

周辺は学校や病院あり、また埼京線までの抜け道は夜まで人が歩いてますよ。
実際歩きました。
あと、ここは十条銀座が近いのがいいと思います。何でも揃うし、東京でも指折りの規模だと思います。行きつけのお店作りたいです。加賀の上質さと商店街の活気が何より魅力です。

[80: 匿名さん]

十条も良いですが、仲宿商店街も結構便利で使えますよ。
どちらの商店街も、徒歩圏で使えるのが大きなメリットです。

池袋本町は便利だけど、商店街と緑がないのが生活圏としては面白みとゆとりに欠けるのですよね。

[81: 匿名さん]

>79 >80
たしかにこの物件は、スーパーは使わない、商店街が好き、という人には良いかもしれませんね。
>2 に整理されているようなデメリットもありますが、それとの兼ね合いということになりますね。

[82: 匿名さん]

>>81
仲宿商店街にライフがありますから、そこを使っても良いですよ。商店街にも微妙に距離ありますから。十条駅前が再開発されれば駅前にスーパーができるとのことなんで仕事帰りの買い物も便利になりますね。

[83: 検討中の奥さま [女性 40代]]

再開発があれば、さらに便利になり、価値が上がるので、再開発で注目される時期はリセールも考えられますね！

[84: 匿名さん]

>>82
ライフには歩いて15分くらい歩かないと着きませんね。
往復で30分・・・重い。

[85: 匿名さん]

十条駅前の再開発って、本当に、されるんですか、ね？？

[86: 購入検討中さん]

>>84
ライフはグランアルトの横が公開空き地で通り抜け出来るので
大人なら徒歩10分くらいでいけますよ。
でも重い買い物するときは荷物持って帰ること考えると
徒歩だとちょっときついですね。
自転車だとまったく問題ないんですけどね。

[87: 匿名さん]

いつも本当にデメリットの指摘には素早い反応、ありがとうございます。
さすがに10分ではきついでしょうね。

晴れの日は自転車での買い出しということになるでしょう。

[88: 匿名さん]

ないものねだりではあるんだけど、もしこうだったら良いなあという願望としては、

朝鮮学校 → 普通のインターナショナルスクール
帝京大学 → 順天堂大学
東京家政大学 → 東京学芸大学

これだったら加賀のイメージが相当変わったと思う。
半分イメージの問題だけど。

[89: 匿名さん]

>>87
ウイットに富んだシニカルな返し、ありがとうございます。

確かにプラウドからライフまで10分は女性にはきついですね。
でも、ヨシヤなら女性でも10分で行けますよ、安心してください。by 安村
地下鉄通勤なら帰りに寄れます。

>>88

広尾＋お茶の水＋武蔵小金井ですか？

でも、東京学芸大学は女子大ではないから
東京家政大学 → 聖心女子大学が良いと思います。

めちゃくちゃ人気になるでしょうね。

[90: 匿名さん]

まあ代わりはなんでもいいよね。
要はその３つのイメージが、実はちょっと厳しいということかな。

それにしても、野村さんも以前とは書き込みのパターンが変わったなあ。
以前のやり方が逆効果だということになったんだろうな。

[91: 匿名さん]

>>89
広尾ではなく滝野川では？

[92: 検討中]

地盤カルテ入力してみました。

地盤カルテというのは、週刊ダイヤモンドで紹介されていた地盤の強固さを
知らせてくれるページです。

http://jibannet.co.jp/karte/

70点以上あれば安心とされています。

加賀一丁目は45点
加賀二丁目は80点

一丁目と二丁目でこんなに違うと思いませんでした。どの程度信用していいのか
私はわかりませんが、一応合格点ですね。

[93: 匿名さん]

私もやってみましたが、カーソルをマンション敷地内に指定すると45点になりました。
加賀二丁目の入力だけですと、カーソルは違う地点を指してしまい、80点になります。

[94: 匿名さん]

購入者の方が書き込みされているんですかね。。
No.79さんのあたりからか、妙に持ち上げようとしてる感じが痛々しい気がして。
三井住友の件はきついでしょうけれど
決めた(決める）方はご自分で自信もっていればいいだけですよね。

[95: 匿名さん]

本気で購入検討していますのでポジもネガも参考にさせていただいています。
他のスレも
ネガは他社マンション営業
ポジは契約者か自社マンション営業
とよく書き込みされていますが。
ネガを書き込むだけがこの掲示板？魅力を書き込むのは契約者と決めつけですか。うーん。

スカイティアラのある志村坂上もイオンやイオン奥に商業施設ができるみたいで、十条再開発で資産価値と利便性が上がるこちらと迷います。
地盤は志村坂上がいいですね。スカイティアラの営業にこちらも検討してると言ったらえ？あの立地地盤であの価格出すならスカイティアラでしょうと鼻で笑われました。いやいやすみふさん、シティテラス加賀販売してたでしょうが・・・。
とまぁ営業はこちらのほうが上でした。

[96: 匿名さん]

>>95
現場の営業は自分のマンション売ることしか考えて出さないですからね。会社が過去どこを分譲したかなんて関係ないんでしょう。

[97: 匿名さん]

マンションとしての利便性を考えると？がつきますね。ただ、便利ではないけど、不便でどうにもならんと感じる人は多くないんじゃないでしょうか。ただミニスーパーが徒歩５分くらいに欲しいですけど。

[98: 匿名さん]

>92 >93
地盤の情報ありがとうございます。
そんなにもこのマンションの地盤が悪かったとは知りませんでした。

[99: 匿名さん]

>97
そうなんですよね。
10～15分歩かないといけないというのと、５分では、数字以上の感覚の差がありますね。
自転車を使わなければならない距離と、ストレスなく歩いて行ける距離の差ですね。

[100: 周辺住民さん]

>>98
ヒント
隣の加賀レジデンスは壁式なのに14階建