変動金利は怖くない！？その１４

[ローン勉強中]

タイトルを！！から！？に戻しました。

[81: 匿名さん]

↑
長期化って言うのも数年続くって事だろ。その先がインフレ
原因はデフレ阻止による国債増発。要するに今のツケを数年先に回しただけなの
おわかり？

[82: 匿名さん]

そのツケとやらはおまえは払わない訳かw

[83: 匿名さん]

>>81
国債増発でインフレになる。まぁ、絶対にないとはいえませんね。
でもそうなった時には固定さんも関係なく日本が終わりだと思いますが……。

[84: 匿名さん]

プロの人もここのスレで言われている内容とほぼ同等の事をいってますね。

http://article.home-plaza.jp/article/money/025/

[85: 匿名さん]

だって僕ちゃん自分が良ければそれでいいのだぁー。
早いとこ固定で組まなければW

[86: 匿名さん]

なんで変動8%台のインフレが来たら日本が終わりなんでしょう？

[87: 匿名さん]

国債が暴落して金利が上がると変動金利で住宅ローンを組んでる人がその利払いを負担するのかｗ
初めて知ったｗ

[88: 匿名さん]

その通り！まさしくギリ変一網打尽清掃作戦

[89: 匿名さん]

国債が暴落してあがるのは、長期金利だ。極端な話政策金利が低ければ変動金利は低いまま。

[90: 匿名さん]

政策金利（貸出金利）がずっとこのまま低い分けないだろ。
じゃあ何時回収するんだ？それともずっとこのまま行くとでも？

[91: 匿名さん]

間違いなくインフレは来まーす

[92: 匿名]

世の中デフレなんだよ。
何故、今からインフレの心配してるんだ？ インフレになれば給料も上がるし多少金利上がっても問題ないでしょ。 それに変動はいつでも固定に変えられるし、払えなくなるまで動かない人はいないでしょ。

[93: 匿名さん]

金利が上がってから固定に変えると、すごく高金利になると思う。
変動を選択する人は、やっぱり、先を読んでないんだね。
固定を選択する人は、先を読むことができるってことだよね。

[94: 匿名さん]

>金利が上がってから固定に変えると、すごく高金利になると思う。

逆だよ。今は歴史的低金利だから金利上昇時の逆ザヤが大きくなるので、その分に見合う
クーポンが必要になってスプレッドが広がっている。

金利上昇時にはそれ以降の金利上昇のリスクが低下するので、長短のスプレッドは減少する
可能性が高い。


下手すると、長短金利の逆転が再び発生するかもしれん。

[95: 匿名さん]

>歴史的低金利

もう何年も前から聞く言葉だけどあと何年聞かされるんだ？
そして何年続けば「歴史的」ではなくなるんだろう

[96: 匿名さん]

>>86
まず国債をいくら発行しても、通常では変動の元である短プラには関係しません。
今までだって国債をがんがん発行していたのに、インフレにはなっていません。国債は基本的に国内消費だからです。国内でお金が動いているだけだからです。

もしも国債乱発のせいでインフレになるとしたら、国の信頼を失う事によって起きるハイパーインフレでしょう。つまり日本がデフォルト、破産した時です。その状態になれば終わりでしょう。

変動8%になる日はいつかはくるかもしれません。しかしそれと国債乱発は全く関係ないでしょう。

[97: 匿名さん]

８パーセントなんて、バブルの頃のようですね。
ほとんど２倍ぐらい払わなくてはいけませんね。
それまでに、完済したいと思います。

[98: 匿名さん]

>>93
金利があがっている頃の長期固定金利は大して高くないと思いますよ。
金利があがっているという事はインフレ状態。つまり国債への投資をするよりも、他に投資をする方がお得な状態で、そうすると国債の人気がさがって安くなります。
長期金利は国債に連動しているので金利は安くなるでしょう。

ただ私はその状態では短期固定ならともかく、長期固定に変えようとは全く思いませんけどね。

[99: 匿名さん]

たまに来るインフレ厨さんへ質問

変動が8%って事は10年国債利回りは10%くらいになってるはずなんだけど、
今の財政赤字で金利が1%上がると利払いが10兆円ほど増えるので国債の利払いだけで年間80兆ほど必要になる。

国家予算が90兆
国債利払が80兆
年間必要な国の収入が170兆になるわけだけど、経済成長を伴わない国債暴落による金利上昇だと
税収は40兆が良いところだとすると、残りの130兆円は誰が払うでしょうか？
消費税増税か？消費税の5%分の税収がだいたい10兆円とすると消費税は130%必要なんだが？

[100: 匿名さん]

＞そうすると国債の人気がさがって安くなります。
＞長期金利は国債に連動しているので金利は安くなるでしょう。
そうですね。一時的には、金利は安くなるでしょう。
でも、国債を新たに発行するときに、金融機関の金利より高くして発行するので、長期金利は、結局、上がるのではないでしょうか。

[101: サラリーマンさん]

変動正解でしたね。また下がる気配。

[102: 匿名さん]

変動は下がりようがないでしょ

[103: 匿名さん]

いつも思うんだけど、匿名掲示板でこういうスレが賛否両論で盛り上がるのは
年齢も職業も年収も様々な人たちが同じ土俵で話をしているからだよね。
自分の周りでは「変動金利は怖くない！！！」です。

[104: 匿名さん]

金利は長期固定から上がりはじめるから変動に影響がいく頃には借り替え検討なんて出来ませんよ。
変動はずっと変動

[105: 匿名さん]

たまに来るインフレ厨さんへ質問２

インフレ率が8%だと、物の値段が10年で倍になってるんだけど、所得が今のままで物の値段が倍だと
当然全員破綻する。所得も倍になっていれば実質生活水準は変わらないけど借金は半分になるから
住宅ローン抱えている人は皆大喜びなんだけどどっちになると思う？

[106: 匿名さん]

>>104
影響が来る前に借り換えるんじゃないの？
自分は最後まで変動で行くつもりだけど。

[107: 匿名さん]

長期固定が上がり始める頃は元本が大きく減って金利上昇なんてどーでも良くなってるんじゃないの？
オレはあと2，3年でそんな状態になるよ。

[108: 匿名さん]

>>99
私のこの先の10年間の予想　
消費税17~8% 既存の税率から事業税、法人税9%相当の引き上げ
ここからがポイントなのですが民主党政権は定期的にバブル（インフレ）を起こして
借金を減らす為、他の先進国同等の住宅金利の引き上げ（これが住宅ローン債務を背負ってる人）
その結果、当然これも他の先進国同様、貧富の差が今よりも拡大すると思います。
日本だけが平等主義？なんて事はありえません。

[109: 匿名さん]

>>106
最後まで変動
そのつもりで書いたんですよ 変動から状況をみて借り替えなんて無理だから。

[110: 匿名さん]

いつかはインフレになる。いつかは金利があがる。いつかはわからない。あ〜眠れない。これでいい？

[111: 匿名さん]

>>108

緊縮財政（増税）してバブルが起きた国は未だかつて有りませんよ？
米もクリントン政権の時、双子の赤字と言われていましたが、緩和政策で景気を良くして国の借金を返しています。

しかも、バブルが起これば世界中が経験している通り、必ず崩壊し、大きなデフレの驚異に何年もさらされます。
過去の例から言っても財政赤字を減らすのはバブルを起こさず、持続的に経済成長を続ける事がベストです。

それと。

>借金を減らす為、他の先進国同等の住宅金利の引き上げ（これが住宅ローン債務を背負ってる人）

何で住宅ローン金利を引き上げると借金が減るのでしょうか？どういう理屈でしょうか？
どちらかと言うと逆で、金利を引き下げて住宅を買いやすくして住宅需要を起こして資産インフレに
持って行ったほうが、好況になり、インフレになるので税収は増えると思いますが？資産インフレが
起これば不況下で住宅を購入した人は最高ですよね？

>その結果、当然これも他の先進国同様、貧富の差が今よりも拡大すると思います

どの結果で貧富の差が出来るのか意味が分からないのですが、もっとわかりやすく説明してもらえますでしょうか？

[112: 匿名さん]

>>110

インフレによる金利上昇は問題無いんだよ。
70年代80年代見てみろよ。

[113: 匿名さん]

そんなに簡単に都合よく、変動から固定へ低金利で借り替えられないと思う。
変動が固定より低金利だった、つけみたいなものかもしれない。
甘くないよね。

[114: 匿名さん]

>>110

インフレ率より所得の伸び率が低いのはデフレ下だけ

[115: 匿名さん]

国債の増発や消費税の引き上げがあるとすると、２、３年後に、金利が少しずつ上昇するのではないでしょうか。
それまでに、少しずつ繰上げ返済をして、元金を減らしておくのがいいと思います。
バブルのようにはならないと思います。
土地の上昇には、規制があるのではないでしょうか。

[116: 匿名さん]

>>115

>国債の増発や消費税の引き上げがあるとすると、２、３年後に、金利が少しずつ上昇するのではないでしょうか

それは国債の利回りを言っているのだよね？好況を伴わない金利上昇は日銀が金利を下げる為に国債買いオペ
増額や社債CPの買い取りを行って長期金利を下げようとするので（今がまさにそういう状況！）短期金利は
逆に下がります。（結果変動も下がります）

>土地の上昇には、規制があるのではないでしょうか。

規制って何ですか？物の値段は需要と供給で決まる物。地価が高騰し、金利が高くても欲しい人がいれば
さらに地価は上がります。逆に地価が下落し、金利が低くても欲しい人がいなければ地価は上がりません。
金利はその需要と供給のバランスを調整する手段でしか有りません。

[117: 匿名さん]

いくら推測しても、先のことはわかりませんね。
変動を選んだ人たちが、金利の上昇を認めたくないという強い意志だけは感じました。
様子を見るしかないと思います。

[118: 匿名さん]

>>117

はぁ？どの辺がそうなるんだよ？無理矢理終わらせるなよ。
それと、もうちょっと自分で物事を考えろよ。都合の悪い事は聞かなかった事にするのはやめたほうがいいよ。

[119: 匿名さん]

固定が反論出来ない状況になってるからそろそろギリ変誘導が始まるのか？

[120: 入居済み住民さん]

自分は固定を選んだから、金利が上がらないと損した気分になる!!
･･･という人は正常な議論の邪魔になるので書き込みを控えてください。
このスレは変動金利の流れ、見通しについての情報交換。
及び各々の財政に対して変動金利でも大丈夫か？って議論だと思います。

[121: 匿名さん]

どうぞ始めてください。
何を言っても無駄だと思います。

[122: 匿名さん]

>>117
一生様子見てろ。

[123: 入居済み住民さん]

金利っていつあがるの？

誰も教えてくれない。

変なの

[124: 匿名さん]

そんなに怒るなよ 得してんだからいいじゃない お得さを伝えてあげてよ 最終的にどのくらい得なのか。

[125: 匿名さん]

>>84のリンク先によれば、３千万を３５年で借りた場合の総返済額は、
固定＝４９１９万（借入額の１．６４倍）
変動＝４３１５万（借入額の１．４４倍）
その差６０４万（って借入額の２割！）
変動が固定との返済差額を繰り上げればもっと差が広がる

[126: 匿名さん]

>>100
＞そうですね。一時的には、金利は安くなるでしょう。
＞でも、国債を新たに発行するときに、金融機関の金利より高くして発行するので、長期金利は、結局、上がるのではないでしょうか。

もちろんあがるでしょう。しかしインフレ状況下では国債の人気はそれほど高くないと思われますので、ただもともとの話である「長期金利との差がすごく大きくなっているのではないか？」という話に対しては、変動金利との差はそれほど大きくはないかとは思います。

もっともそれでも変動金利よりかは高いと思いますので、借り換える気は全く起きないと思いますが。
２～３年程度の短期固定であれば、変動よりも低い可能性はあるかと思います。

[127: 匿名さん]

しかし固定はブサイク多し

[128: 匿名さん]

今年は政権交代もありこれから先どの様になって行くのでしょう？
モラトリアムなんかがいい例だと思う。企業を存続させる為の手段としては中々いい案だと思いますけど
住宅ローンまで対象になると言うのは、如何なものでしょう？
それじゃ賃貸の人は？って感じなのですが…　皆さんはどうお考えですか？

[129: 匿名さん]

>>125
84の数字ですが、これはプロの試算だから説得力がありますね。

もちろんあくまで試算なので全く同じにはならないでしょうが、ここ数年はデフレになる可能性が高い状態なので多少の変動はあっても５年程度は今とあまり変わらない金利でしょうし、その後は平均４％として計算しているのも、ここ２０年の平均数値で非常に根拠がある数字ですね。

金利があがらなければ、さらにお得になるし、その間に固定との金利差分繰り上げ返済していれば、さらに広がるでしょうね。

私は固定を選ぶのも悪くはないと思うし、ひとそれぞれだと思いますが、個人的には変動でお得に返す方がずっといいなと思います。

[130: 匿名さん]

あと0.1％下げしろがあるのは、伊達じゃないよ。
頭のいい人が最後の切り札として使おうと思って取って置いているんだよ。

あと0.1いつ下がるんだろうね。楽しみｗ

[131: 匿名さん]

>>130
変動ですがあんまり下がって欲しくないですね。
下がるってことは景気が悪くなっているって事ですから、ボーナスがとても減りそうです……。

[132: 匿名さん]

>>130
金利が上がる方を楽しみにしろよ？
金利が上げれば、給料も上がるから、変動は怖く無いんだろ？
>>131の考え方が、健全だよ。
発想がネガティブだよ、ギリ変はｗ

[133: 匿名さん]

金利が上がったら多く払えばいいです
ほんとに臆病ですね固定は
潜在的な経済成長は見込めないと思っています
対応できない程の上昇は考えていません。
金利だけ返した挙句に破綻する固定ほどさみしいものは無いでしょう

[134: 匿名さん]

それってオイラの事？
固定で35年、自宅、会社の往復
一生懸命働きます。サーセン

[135: 匿名さん]

東京に限らず、働く以上は住宅は必要です。（働かなくなっても住宅は必要ですが。）
借りてもかかる住居費なら、少しでも安くすませたい。
そこで長期のローンを組んで持家を持ったほうが、住居費用は安く上がる。
そう考えるわけです。
でも、頭金が少なくて、あまりの長期のローンでは、買った方が得にはなりません。

賃貸か分譲かの見極めは、その物件の価値が将来的に値下がりしにくいかという
点にあります。全般に、好立地の物件ほど相対的に高価であり、高価であることは
頭金の少ない購入者にはローンが下りにくいということになります。
頭金が少ない人の買える物件は、価格に限りがあり、そういう物件は立地がさほど
よくなく、量販価格だったりします。

ですから、固定か変動かという議論の前に、いざとなったら転売して損がないか
そもそも転売する時点で「残債割れ」にならないかを考えないといけません。
ここでいうギリ変は、そもそもインフレ想定の借り方であり、デフレが深刻化している
現在、借金を多額に抱えていることだけでアウトです。
固定さんも、持っている資産の目減りが激しい安物なら同じこと。
いいのは、自己資金をある程度入れて、ローン金利の安さを意識して借りる余裕の
ある層。それもある程度の立地の物件を安い時期に買った人。

キャピタルゲイン、キャピタルロスの方がはるかに問題なのに、借入金利の多い少ないを
問題にするのはどういうことでしょう。
もともと自己資金が少ないことを前提の話なら、繰り上げ返済で自己資金が豊富な状態に
しておいて、おちついてローンを払うという話なのでしょうが、そもそも繰り上げ前提の
借入が異常ですよ。インフレなら繰り上げしないでキャッシュは温存すべき。
住宅ローンの金利以上に運用できる金融商品を研究すべきでしょう。
くそ安い低金利の繰り上げ返済というのは、私に言わせたらもっとも利回りの低い投資です。

みなさんそこまでしてマンションデベと銀行の餌食になりたいのかと感心します。

[136: 匿名さん]

＞インフレなら繰り上げしないでキャッシュは温存すべき。
○デフレなら繰り上げしないでキャッシュは温存すべき。 インフレなら借金自体が有利だからこれも
繰り上げ返済しないでできる限り返済を伸ばすべき。

[137: 匿名さん]

>135
あまり正論言われると僕ちゃん、急所が痛くなるから、とどめはささんといて～

[138: 匿名さん]

>>135

僕は大筋 合意できる内容です。
特に、
>>キャピタルゲイン、キャピタルロスの方がはるかに問題なのに、借入金利の多い少ないを
>>問題にするのはどういうことでしょう。
まったくその通りです。
物件の下落のほうがよっぽど怖いですよね。

でも、今の金利は変動金利優遇後だと1%前後ですよね。
1%と言う事は1億借りても1年間で利息は100万ですよね。
元本を35年間返さない借入と見ても3500万円…。（そんなのはありえないけど）
めちゃくちゃ安いですね。

繰上げするんであれば、その御金を資源国の通貨で貯金しているほうが、よっぽど
いいかもしれません。

オーストラリアなんかは、いま預金は1年以上だと３～４％の利息付くし。
いま丁度円が強いから豪ドルで外貨定期預金を3年くらいしてもいいかもしれないね。
資源国だから、ドカンと来ないでしょ。ドバイじゃありまいし。

住宅ローン控除の10年間は繰上予定貯金を外貨定期預金預けて11年目にドカっと
返すというのもいいかもね。

[139: 匿名さん]

私なら配当性向の高い日本株ですね。

[140: 匿名さん]

>>138
オーストラリアって資源国なの？初めて聞きました。
オーストラリアは金融国でしゅ。

[141: 匿名さん]

キャピタルゲイン・キャピタルロスとか…　市況に帰れよ

外貨も株も元本割れするからやりません。　キリッ

[142: 匿名さん]

変動にしたリスクヘッジには、金利上昇で上がる銘柄がいい。

[143: 匿名さん]

141は銀行のいいお客さん

[144: 匿名さん]

キャピタルなんたらが気に入らないなら、皆さんのお好きな「資産価値』という言葉におきかえましようか？

[145: 匿名さん]

>>135
そこに一生住むつもりなら、全くとはいわなくても、そこまでキャピタルロスは気にしなくてもいいのでは？

[146: 匿名さん]

＞145
そうだ　そうだ
子供のために買ったんだ
投資で買ったんじゃないんだから引っ越さないんだよ

ついでに言えば株も為替も大損した　
ゴールドマンを〆たい

[147: 匿名さん]

子供は20年たてば居なくなる。20年たてば住まいも古くなるし環境も変わる。

[148: 匿名さん]

永住志向は農耕民族の遺伝子？
マンションは住み替えしやすさが取り柄。

[149: 匿名さん]

将来、もっとよい場所が安く買えるとしたら住み替え考えると思うよ。考えない、と出来ないは別物。

[150: 匿名さん]

マンションは、古くなると、余程立地的条件がよくないと価値無しだからな〜

戸建ては、土地を子供にやれるから、戸建ての方が良いな。

[151: 匿名さん]

オーストラリアは、いまや資源国です。
特に鉱山。それからウラン
それに、農業などが盛んです。
未開拓の油田もたっぷりあるそうです。

おおらかな国ですよ。余裕ってのが感じられるそうです。
日本って何も無いから働き続けるしかないしね。

普通にネット調べたら、わんさか出ると思うけど。
http://www.dir.co.jp/publicity/column/060614.html

[152: 匿名さん]

ちっ

豪ドルが50円台のときに、しこたま買っとけば良かった。

[153: 匿名さん]

先の事が読めない、実例。

[154: 匿名さん]

＞キャピタルゲイン、キャピタルロスの方がはるかに問題なのに、借入金利の多い少ないを問題にするのはどういうことでしょう。

確かにキャピタルゲイン・ロスは金利差よりはるかに大きなファクターになりますね。
実際、私は港区（東京）内で買い換え、今の住居は２軒目ですが、幸いに１軒目を８年居住後にミニバブルで高くなったところで売ったので、売却代金でローン残債を一括返済した後に３千万円ほど残りました。
売買のタイミングが悪く物件が大きく値下がりしていると、売っても残債が返せず買い換えが出来ないだけでなく、不測の事態により多額の資金が必要になったとしても住居を売って換金するということが出来ません。
不動産は頻繁に売買するものではありませんが、値下がりしにくい（うまくすれば値上がりする）物件を買っておくと、後々の自由度が大きく違います。

[155: 購入経験者さん]

ギリ変ってどういう人のとを言うの？

銀行の審査が4パーセントの金利でも支払えることや、企業や年齢、家族構成も
含まれている中で、金利0.9パーセント以下の変動で借りている人がギリギリに
なる理由が分かりません。

固定で借りたと思って、毎月3パーセントの支払いを、返済額軽減型で繰り上げ返済
したら、どんどん元金が減って、返済が楽になっていきます。

この日本でローンを借りる限り、必ず審査はあるし、支払えない人は、審査に落ちます。
そして、審査に通った人は、3パーセント程度なら支払えるはずです。

ギリギリとは、固定3パーセントで借りた2006年に借りた人を指すのではないでしょうか？
繰り上げ返済できずに、35年ローンを払うしかない。

2006年に金利3パーセントで借りた人は、全然元金が減っていません。

2009年に0.9パーセントで借りて3パーセントの差額を繰り上げ返済した人は、
1年で3年前に借りた人より元金が減ります。


後から借りて先に借金がなくなってしまいます。

今、一番やばいのは3パーセントで固定にしている人たちです！

あははははは。

笑える。

[156: 匿名さん]

みなさん借入れ二千万だと何年で完済しますか？条件は問わないので年数だけ教えてくれますか？

[157: 匿名さん]

>ギリ変ってどういう人のとを言うの？

ムキになって反論するあまり、レスに脱字が起きてしまう様な人の事だと思われます。

[158: 匿名さん]

８～１０年

[159: 匿名さん]

＞150
それも間違い。まずは自分のマンションの建物価格と土地価格の比率を計算してみましよう。
建物の原価の差はせいぜい３割。一方土地原価都内でも2〜3倍違う。
同じ85平米のマンションでも4800万もあれば7500万もあります。
築年数の同じマンションの中古価格は、ほぼ地価に比例します。戸建ては築10年以降建物評価が下がります。15年経って住み替えようとしても土地代しか残らない。

[160: 匿名さん]

土地５０建物５０の物件がマンションならかなりよい立地の物件
戸建なら建物２０００万円、土地２０００万ならかなりの郊外。
マンションなら２０年後土地が値下がりが少なく建物評価もそこそこ
あって３割減価くらいで済むが、郊外の戸建は地価が現状維持でも
半値。
マンションでも土地４０建物６０なら建物老朽化分で２０年後の評価
はおそらく４割以上の減。

不動産ほど「安物買いの銭失い」という言葉がはまるものはないです。
終の棲家などという呪文は、安物買いの自己暗示にすぎません。

[161: 匿名さん]

>>158
やっぱりそのぐらいですよね 15年までに完済が変動選ぶ条件ですよね それ以上ならメリットが減る

[162: 匿名さん]

>>161

だから根拠は？
固定さんって根拠がなく、シミュレーションも一切やらなくて自分の気分？で物事を決める人多すぎ。自分の意見を言うならしっかり理由も述べないと。

[163: 匿名さん]

>>154さん

値下がりしにくい物件を購入するというのは重要ですね。
ただいくら港区や都心であっても高値でつかむと目も当てられません。
以前私が賃貸で住んでいたペアシティルネッサンス高輪は１９８０年
に分譲され坪単価は２７８万円でした。
現在は出物が少ないですが中古取引価格は坪３００万～前後といった
ところでしょうか。

しかしペアシティルネッサンスは１９９０年前後のバブルのころは
坪２０００万を超える価格で取引されていました。誰がババを引いたか
は知りませんが都心の恐ろしさはここにあります。

うちの親はバブルのころ約１．５億円で相続した大阪の土地を売り、
都内に１億円のマンション、伊豆にリゾートマンションを購入しました。
（当時不動産の売却益は買い替えの特例をつかうと課税されなかったため）
１億のマンションは弟が住んでますが今売ったら３０００万台、
伊豆のマンションはせいぜい３００万くらいだと思います。

みなさんお気をつけて

[164: 匿名さん]

うちのマンションもバブルの頃一億だったです。買値は新築で3000万代。築20年で売って買値とほぼおなじでしたよ。

[165: 匿名さん]

マンションなんてよっぽど立地条件よくないと20年くらいで資産価値ゼロでしょ？

[166: 匿名さん]

築20年の中古検索したら？平成元年新築のバブル仕様の豪華マンションがいくらになっているか。タダじゃないだろ？

[167: 154]

>>163
ご指摘のとおり都心部は値動きが大きいので、高値でつかむととんでもないことになります。タイミングが重要ですね。
今は、バブル以降では最安値に近く、この先大きな下落は考えにくいので、買うには良い時期だと思います。
ちなみに、１軒目をミニバブルで高くなってから売ったと書きましたが、２軒目はそれより１年早く（ミニバブル前に）買いました。
この間は二重ローンで、１軒目のローンに関しては無駄に利息（数十万円）を支払ったことになりますが、１年売り遅らせたことで増えた売却益は約７００万円と推定されます。
これは極端な事例だとは思いますが（同じことをしようと思ってもそうそうチャンスはない）、>>148で
＞確かにキャピタルゲイン・ロスは金利差よりはるかに大きなファクターになりますね。
と書いたのは、こういうことが現実にあったからです。

[168: 匿名さん]

>>162
私は変動ですよ 選択にあたって目安を知りたかっただけです。

[169: 匿名さん]

戸建ての場合も地価は下落なのに土地の固定資産税ばかりが上がっている場所があると聞くからな。

[170: 158]

>>168=161
＞条件は問わないので年数だけ教えてくれますか？
ということだったので、自分なら２千万なら８年から最長でも１０年あれば返しちゃうだろうと思っただけで、「15年までに完済が変動選ぶ条件」という意図はまったくありません。そもそも質問は「条件は問わない」として、固定か変動かも指定されていません。
質問が「借入れ８千万だと何年で完済しますか？」だったら３５年と回答していました。現実にはその前に退職金で返すことになりますが。

[171: 入居済み住民さん]

4000万円の物件を、金利3パーセントで35年で返済すると、
月に153900円を支払えば良い。

これを変動で金利0.9パーセントで35年で返済すると、
月に111059円を支払えば良い。


そこで、変動の人は、固定3パーセントで返済額軽減型の繰上げ返済をすると
24年2ヶ月で返済が終わります。

つまり、変動金利は、ただ、固定3パーセントと同じ支払いを毎月するだけで、
自然と24年で返済が終わってしまうのです。

期間短縮の繰り上げ返済をしてはいけません。

金利が上昇した場合は、24年が増えていくだけです。
期間を35年まで増やせることがリスクヘッジとなります。

また、
最初の5年が0.9パーセントだと、
残り30年で3240万円を払えばよいことになります。※すでに、800万近く返済が終わっています。

なので、30年間を金利が上昇して3パーセントになった場合
月の支払いは、136599円の支払いです。

つまり、最初から3パーセント借りた人より支払いは少ないです。
なので、ここでも、ずっと3パーセント支払いの153900円を繰り上げ返済しながら返済をしたとすると、
24年11ヶ月で支払いが終わるので、最初の5年と足して29年11ヶ月で返済が終わります。
※35年かかりません。

つまり、
いくら借りたとしても、金利3パーセントとの差額を繰り上げ返済していれば楽に返済できるのです。

[172: 入居済み住民さん]

4000万円を金利3パーセントで借りると
3年で元金が残り3797万円です。

4000万円を金利0.9パーセントで借りると
3年で元金が残り3704万円です。

なんと！
金利が2パーセントも少ないと、支払額が少ないのに、元金が90万円も多く減ります。

この上、金利3パーセントで借りたと思って繰り上げ返済すると

4000万円を金利0.9パーセントで借りて3パーセントとの差額を繰り上げ返済すると
3年で元金が残り3546万円です。

なんと！なんと！
同じ支払いをするだけで、元金が、150万も多く減ります。


みなさんは3年で150万円も貯金できますか？

私にはできません。

変動金利で0.9で借りて、3パーセントの支払い返済額軽減型で繰り上げ返済を毎月してください。

このスレの固定の変人に自慢できます。

[173: 匿名さん]

変動を選ぶ人って、口が臭い人が多いらしいよ。

[174: 匿名さん]

今は変動がお得だな。また下がるのでは。10年は楽勝

[175: 匿名さん]

貯金のない人って、金利が下るとすごく喜ぶよね。

[176: 匿名さん]

>>171 >>172

なるほど。試算しといて、
固定金利が○％超えそうになったら切り替える
とか、自分なりの基準を持っていれば良いんですね。

…変動選択するなら普通の事か。

[177: 匿名さん]

>>171 >>172
変動派の誰もが良く承知・理解していることではありますが、固定派にはこれが難解なことのようで

[178: 匿名さん]

全期間固定でない場合に繰り上げ返済で期間短縮をして期間を短くしてしまうと良くないというスレがあったのですが、どういう意味なのかわかりません。
どなたか具体的にご説明いただけないですか？

[179: 匿名さん]

変動か固定かはどちらでも好みのような気もします。

そんなに大差ないように思えます…。。

[180: 匿名さん]

>>178
「期限の利益」で調べてみてください。せっかくの権利を放棄することはないということです。リスクを少しでも軽減したければ返済額軽減を選択すべきです。
その場合でも、軽減された分をこまめに繰上返済すれば、返済ペース、総返済額は期間短縮とほとんど同じです。