変動金利は怖くない！？その１４

[ローン勉強中]

タイトルを！！から！？に戻しました。

[161: 匿名さん]

>>158
やっぱりそのぐらいですよね 15年までに完済が変動選ぶ条件ですよね それ以上ならメリットが減る

[162: 匿名さん]

>>161

だから根拠は？
固定さんって根拠がなく、シミュレーションも一切やらなくて自分の気分？で物事を決める人多すぎ。自分の意見を言うならしっかり理由も述べないと。

[163: 匿名さん]

>>154さん

値下がりしにくい物件を購入するというのは重要ですね。
ただいくら港区や都心であっても高値でつかむと目も当てられません。
以前私が賃貸で住んでいたペアシティルネッサンス高輪は１９８０年
に分譲され坪単価は２７８万円でした。
現在は出物が少ないですが中古取引価格は坪３００万～前後といった
ところでしょうか。

しかしペアシティルネッサンスは１９９０年前後のバブルのころは
坪２０００万を超える価格で取引されていました。誰がババを引いたか
は知りませんが都心の恐ろしさはここにあります。

うちの親はバブルのころ約１．５億円で相続した大阪の土地を売り、
都内に１億円のマンション、伊豆にリゾートマンションを購入しました。
（当時不動産の売却益は買い替えの特例をつかうと課税されなかったため）
１億のマンションは弟が住んでますが今売ったら３０００万台、
伊豆のマンションはせいぜい３００万くらいだと思います。

みなさんお気をつけて

[164: 匿名さん]

うちのマンションもバブルの頃一億だったです。買値は新築で3000万代。築20年で売って買値とほぼおなじでしたよ。

[165: 匿名さん]

マンションなんてよっぽど立地条件よくないと20年くらいで資産価値ゼロでしょ？

[166: 匿名さん]

築20年の中古検索したら？平成元年新築のバブル仕様の豪華マンションがいくらになっているか。タダじゃないだろ？

[167: 154]

>>163
ご指摘のとおり都心部は値動きが大きいので、高値でつかむととんでもないことになります。タイミングが重要ですね。
今は、バブル以降では最安値に近く、この先大きな下落は考えにくいので、買うには良い時期だと思います。
ちなみに、１軒目をミニバブルで高くなってから売ったと書きましたが、２軒目はそれより１年早く（ミニバブル前に）買いました。
この間は二重ローンで、１軒目のローンに関しては無駄に利息（数十万円）を支払ったことになりますが、１年売り遅らせたことで増えた売却益は約７００万円と推定されます。
これは極端な事例だとは思いますが（同じことをしようと思ってもそうそうチャンスはない）、>>148で
＞確かにキャピタルゲイン・ロスは金利差よりはるかに大きなファクターになりますね。
と書いたのは、こういうことが現実にあったからです。

[168: 匿名さん]

>>162
私は変動ですよ 選択にあたって目安を知りたかっただけです。

[169: 匿名さん]

戸建ての場合も地価は下落なのに土地の固定資産税ばかりが上がっている場所があると聞くからな。

[170: 158]

>>168=161
＞条件は問わないので年数だけ教えてくれますか？
ということだったので、自分なら２千万なら８年から最長でも１０年あれば返しちゃうだろうと思っただけで、「15年までに完済が変動選ぶ条件」という意図はまったくありません。そもそも質問は「条件は問わない」として、固定か変動かも指定されていません。
質問が「借入れ８千万だと何年で完済しますか？」だったら３５年と回答していました。現実にはその前に退職金で返すことになりますが。

[171: 入居済み住民さん]

4000万円の物件を、金利3パーセントで35年で返済すると、
月に153900円を支払えば良い。

これを変動で金利0.9パーセントで35年で返済すると、
月に111059円を支払えば良い。


そこで、変動の人は、固定3パーセントで返済額軽減型の繰上げ返済をすると
24年2ヶ月で返済が終わります。

つまり、変動金利は、ただ、固定3パーセントと同じ支払いを毎月するだけで、
自然と24年で返済が終わってしまうのです。

期間短縮の繰り上げ返済をしてはいけません。

金利が上昇した場合は、24年が増えていくだけです。
期間を35年まで増やせることがリスクヘッジとなります。

また、
最初の5年が0.9パーセントだと、
残り30年で3240万円を払えばよいことになります。※すでに、800万近く返済が終わっています。

なので、30年間を金利が上昇して3パーセントになった場合
月の支払いは、136599円の支払いです。

つまり、最初から3パーセント借りた人より支払いは少ないです。
なので、ここでも、ずっと3パーセント支払いの153900円を繰り上げ返済しながら返済をしたとすると、
24年11ヶ月で支払いが終わるので、最初の5年と足して29年11ヶ月で返済が終わります。
※35年かかりません。

つまり、
いくら借りたとしても、金利3パーセントとの差額を繰り上げ返済していれば楽に返済できるのです。

[172: 入居済み住民さん]

4000万円を金利3パーセントで借りると
3年で元金が残り3797万円です。

4000万円を金利0.9パーセントで借りると
3年で元金が残り3704万円です。

なんと！
金利が2パーセントも少ないと、支払額が少ないのに、元金が90万円も多く減ります。

この上、金利3パーセントで借りたと思って繰り上げ返済すると

4000万円を金利0.9パーセントで借りて3パーセントとの差額を繰り上げ返済すると
3年で元金が残り3546万円です。

なんと！なんと！
同じ支払いをするだけで、元金が、150万も多く減ります。


みなさんは3年で150万円も貯金できますか？

私にはできません。

変動金利で0.9で借りて、3パーセントの支払い返済額軽減型で繰り上げ返済を毎月してください。

このスレの固定の変人に自慢できます。

[173: 匿名さん]

変動を選ぶ人って、口が臭い人が多いらしいよ。

[174: 匿名さん]

今は変動がお得だな。また下がるのでは。10年は楽勝

[175: 匿名さん]

貯金のない人って、金利が下るとすごく喜ぶよね。

[176: 匿名さん]

>>171 >>172

なるほど。試算しといて、
固定金利が○％超えそうになったら切り替える
とか、自分なりの基準を持っていれば良いんですね。

…変動選択するなら普通の事か。

[177: 匿名さん]

>>171 >>172
変動派の誰もが良く承知・理解していることではありますが、固定派にはこれが難解なことのようで

[178: 匿名さん]

全期間固定でない場合に繰り上げ返済で期間短縮をして期間を短くしてしまうと良くないというスレがあったのですが、どういう意味なのかわかりません。
どなたか具体的にご説明いただけないですか？

[179: 匿名さん]

変動か固定かはどちらでも好みのような気もします。

そんなに大差ないように思えます…。。

[180: 匿名さん]

>>178
「期限の利益」で調べてみてください。せっかくの権利を放棄することはないということです。リスクを少しでも軽減したければ返済額軽減を選択すべきです。
その場合でも、軽減された分をこまめに繰上返済すれば、返済ペース、総返済額は期間短縮とほとんど同じです。

[181: 匿名さん]

>>178

全期間固定を選択する理由は色々有りますが、多くは返済額を固定して計画的な生活をって人が多いと思います。
しかし、その、「返済額を固定して計画的な生活を」を得る為には、変動対比、月々5万円などの利息という
保険料を支払わなければなりません。

しかしながら、繰上返済の際の、返済額軽減は、ほとんどお金の負担を掛けずに入れる保険なのです。
ですから、変動という、金利上昇による返済額増額のリスクを返済額軽減により、相殺出来、且つ、
それによる、お金の負担はほとんど無いわけです。
長期固定と変動＋長期固定との差額を繰上でシミュレーションして下さい。月々の返済額が
同じならば期間短縮と返済額軽減は完済時期も支払い利息もほぼ一緒になります。

リスクという面では全期間固定は借入初期のリスクから完済するまでそのリスクは
あまり変わらず、且つ金利負担がついて回りますが、変動＋返済額軽減繰上は、借入初期のリスクは全期間固定より
も高いかもしれませんが、低金利（というより、借入時の長期固定金利以下）の期間が長ければ長いほど、
リスクは軽減され、３～5年低金利が続けば、当初全期間固定を選ぶより、限りなく安全且つ破綻リスクの
少ない返済方法になるわけです。

[182: 匿名さん]

>>178

ポイントは返済額軽減で繰上した場合、月々の返済額が減った分、繰上資金を増やすという事です。
繰上資金は増えても返済額は減っているので実質負担は変わりません。

それを続ければ、結果的に返済額軽減も期間短縮も支払総額も完済時期も一緒になるわけです。

唯一の違いは、一度短縮した返済期間は元には戻せませんが、返済額軽減＋繰上の場合、最悪の場合、
繰上金額を減らす事により、危機を乗り越えられるわけです。ようするに柔軟な対応が可能なわけです。

[183: 匿名さん]

変動金利と言っても
結局半年固定の5年間支払い額固定特約＆金利上昇時上限支払い額125％特約付きと考えるとわかりやすい。

[184: 匿名さん]

なるほど。変動派は賢いですね。
固定派の反論を聞きたいものです。

[185: 匿名さん]

>>167
敢えて二重ローンを組んで、支払利息の１０倍かそれ以上の利益を得たということですか。借金はうまくやるものですね。

[186: 匿名さん]

5～6年前ごろだったか、短期固定が変動金利を下回り、銀行のキャンペーンもすごくて、
「短期固定が一番得だ」っていう人が結構いたね。その頃は今ほど金利優遇も激しくなかったように思う。

で、プチバブルで金利がじりじり上がり始めて、「今、長期固定に借り替えないとやばい」
って人が多数派になった。たしか、その頃は、新規借入も長期固定が一番多かったような。

で、あわてて固定にしちゃった人が、最近変動に借り替えてるんでしょうか。

[187: 匿名さん]

>>186
私もその一人です。数ヶ月前に変動に借り換えました。

[188: 匿名さん]

ようするにその時その時の有利な商品（金利）を使っていくのがいいのではないかと思います。
ただ、最初から全期間固定を選ぶと変更しづらいというのは有ると思います。

未来の事は先になればなるほど解らない分、そのときそのときのベストな選択を選んで行ったほうが良い場合も
あるのではないでしょうか。特に成熟経済、少子高齢化、財政赤字と短期間では改善しづらい問題を抱えている
我が国では。

80年代の日本や、今の中国インドのような高インフレ高成長時期ならば長期にわたり、金利を固定する
メリットはすごく大きいでしょうが、今の日本は、何が有るか解らないとはいえ、近い将来バブルが起こる
とは考えづらいと思います。

[189: しろうと]

バブルになるとどうなるの？バブルでは、固定と変動のどちらが安全ですか？

[190: 匿名さん]

バブルになれば皆幸せ。バブルがはじければ皆不幸。

[191: 匿名さん]

バブルが借金で経済のパイを膨らましたものだとすると
長期的に見ると今もバブルの様な気がする
国の借金で膨らました資本主義バブル…　誰かババを引くのか？　

[192: 匿名さん]

>バブルになるとどうなるの？
土地の価格が高騰します。今買って持っている人は何も変わりません。
持っていなくて買いたい人が、不便な土地や遠くの駅前マンションを
高く買うはめになります。
地価高騰では、転売して金を稼ぐことができるのでお金を借りて土地を
買いたいという人が増えます。企業に貸し出すもっとも優遇された金利を
プライムレートと言いますが、プライムレートよりずっと高い金利で借りても
不動産を買おうという企業が増えて、一般に銀行の設定する貸し出し金利
は高くなります。
銀行とて多く貸し出して金利を稼ぎたいわけですから。
金利は、インフレで上がりデフレで下がるものです。インフレとバブルは
同じものではないです。チューリップバブルというのはオランダで起きた
チューリップへの投機による価格上昇です。
不動産バブルは、不動産価格だけが投機的買いによって高騰します。
同様に、資産デフレと消費者物価の下落は意味が違います。

＞バブルでは、固定と変動のどちらが安全ですか？
バブルで物価上昇がないとしたらどっちでも同じ。
バブルで金利が上がるなら（おそらくは上がるだろうけど）固定にしておいて
よかった・・・という話。

[193: 匿名さん]

>>186さん
あの頃も今の変動のように「短期固定は危険」と叩かれていた。
でも一時期こそ金利が上がったとは言え長期固定に切り替えずそのまま変動金利型にした人は
今恩恵を受けている。
結局金利読みは市況を予想するように難しい。

[194: 匿名さん]

>結局金利読みは市況を予想するように難しい

2001年のゼロ金利解除時も利上げは時期尚早と言われ、結局ITバブル崩壊に伴い再びゼロ金利。
2006年のゼロ金利解除時も個人消費は伸び悩み、物価上昇率も0近くをうろうろしていて、
小泉政権末期にデフレ脱却宣言が出るとの噂が流れましたが、結局鳩山政権でデフレ宣言を行った
ものの、それ以前に脱却宣言は出ていませんでした。

大方の予想は、日本の金利はそんなにすぐには上がらない、上がってもほんの少し、ゆっくりなペース、
と言われていました。もう10年以上前からです。

これは裏を返せば、日本はそんなに景気は良くならない、良くなってもほんの少し、ゆっくりなペース、
と、金利と景気を置き換えればぴったり一致します。「金利」という難しい言葉で考えると予測不能と
思いがちですが、景気という言葉に置き換えると分かりやすいと思います。会社が儲かってもそれは
人件費を抑えただけでは景気はあまり良くならない（金利はそんなに上がらない）

自分自身の向こう10年の将来を考えてみても、今の日本の現状ではそんなに豊かにはならないと誰もが
思っている（金利は上がらないと思ってる）

今は生活する為に、ブランドなんてどうでもいい、安い物を優先して買いたいと皆が思ってる。
その意識が、人より良い物が欲しい、おいしい物が食べたいと、皆が思って、実際に消費し出せば
景気は良くなって来るのでは（金利は上がって来るのでは）と思います。

[195: 匿名さん]

円高還元セール、超安売りだって。デフレが循環。

[196: 匿名さん]

デフレスパイラルですね

[197: 匿名さん]

>今は生活する為に、ブランドなんてどうでもいい、安い物を優先して買いたいと皆が思ってる。

一握りの富裕層の為に、残りの皆んなが、汗水たらして安い報酬で働いているんだから、しょうがないね。
米と一緒だよ。
昔は違ったのになあ。どうにかならんかね、この社会構造。ねぇ民主党さま。

[198: 匿名さん]

地価は最低なのでしょうが、良い物件が少ないような気がします。売れ残れを必死にさばこうとしている感じ。景気が良くなって地価も上昇しだすと魅力的な物件が出てくるけど、逆になると良い物件が少なくなると思うのは気のせいでしょうか。スレ違いかな。

[199: 匿名さん]

地価は土地の供給量によってきまってくるわけで、景気の良し悪し
とは関係ないです。
デベロッパーが土地を買いあされば地価は上がる。それを抱えてしこって
も投売りしない限り地価は下がりません。
今の状況は、土地の供給も需要も少なくなったことによる品不足でしょう。
東京に限らずそもそもここ１０年のマンション供給は、工場、倉庫などの
土地が安く供給されたことと、森政権の「都市再生」小泉政権下の「規制緩和」で
開発のスピードが促進されたことが原因です。
それが、今は官製不況といわれるまでの規制強化、融資の厳格化でデベロッパー
の機能も停止状態なわけです。

物件の魅力は、需要が十分にあるなかで適度な競争・市場原理が働くなかで
生まれてきます。
地価が上昇すれば魅力的になるわけではありません。むしろ産業構造や経済の
変化の中で、土地が安く豊富に提供されることで魅力ある開発や物件の企画が
出てくるのではないでしょうか。
もちろん景気が回復すれば、マンション業界も復活するかもしれません。そうなれば
結果としてマンション需要を供給が上回り物件価格が上昇することはありえます。

[200: 入居済み住民さん]

期間短縮型と返済額軽減型の違い


ローンを組む場合、一番リスクが少ない借り方は、35年のMAXの長期間で借りることです。
極端な話、10年で返済するつもりでも、10年で返済するプランにするのは危険です。

仮に金利を無視したとして、
3500万の借金をしたなら、1年に100万円を35年で支払えば良いのです。
それを10年で返そうと思ってはじめから10年返済にして、1年に350万円ずつ返すのは、
万が一1年でも340万円しか返せなければそのとき、返済が滞り、物件を手放すことになります。

そこで、せっかく35年で借りたのに、期間短縮で、最後の1年や2年を減らしてしまうと、
支払う期間は34年や33年に減らせて、借金が減ったように見えて、実は、残り33年で返済をしなければ
いけないというリスクも増えています。

借り換えをするときも、基本的には残りの年数を同じにして借り換えをするので、
残りが25年まで減っていたら、借り換え後も25年です。
あとから30年には増やせません。

借金はなるべく長期間で借りることがリスクを軽減しているので、期間を減らすことは首をしめること
になります。

では、支払額軽減だと何が良いかですが、

3500万円を1年に100万円ずつ返済しているとして、今100万円を繰り上げ返済しようとしています。
ここで1年を減らすと、期間も減り、長く借りることのメリットを失いますので、
期間ではなく、月の支払いを減らします。
100万円を多く払うので、借金の総額が3400万円になります。
それを35年で返済するのです。
すると、月に支払いは、97万円になります。
すると35年で返済するのに、月に97万円ずつ払えばよくなります。
これは、かなりメリットですよね？

でも、今までと同じように月に100万円を支払うのです。
すると3万円を余分に返済しているので、次の月は、さらに支払額が減るのです。

それでもさらに100万円ずつしはらっていくと、どんどん必要支払額は減っている
のに、多めに払っているので、どんどん毎月の支払額が減っていきます。

すると、いつのまにか元金がなくなってしまうので、自然と期間も減ってしまうのです。

もっと言えば、100万円の支払いを最後の1ヶ月で使うより、返済額軽減で使った方が
結果的にもっと早く返済が終わる可能性が高くなります。


なので、
変動金利で0.9パーセントで借りて、3パーセントで支払ったと思って差額を毎月返済額軽減型の
繰り上げ返済をしていくと、
どんどん月の支払額が減り、
どんどん元金が減り、
借金が減っていくということになります。


ちなみに、固定で借りた人は、返済額軽減型の繰上げ返済ができない銀行が多いです。

これは、変動金利で借りた人をさらに有利にする為の支払方法です。

借りた当初に低金利で借りながら、少しでも返済額軽減型の繰上げ返済をしていくと
元金がすごいスピードで減っていきます。

[201: 契約済みさん]

↑長文ご苦労様です。

全く反対の意見もあるので参考までに。
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/kouza/a_guide/ag080625.htm

[202: 匿名さん]

>>201

全く理解されていませんね？ポイントは返済額軽減にしても返済額を変えないという部分。
ようするに繰上返済の方法は「返済額軽減」というタイプを選ぶというだけで実際の返済額は
軽減していないという事。

リンク先の比較は返済額軽減で繰り上げて実際返済額を減らしてしまっています。
比較する意味がありません。

[203: 匿名さん]

>>194さん
確かに金利と景気はそのような関係だと思いますがリーマンショック前の資源高による
瞬間的なスタグフレーションも忘れてはならないと思います。
景気が悪いのに原材料高で値上げラッシュ。1年程度でしたので金利面や国債までには影響はあまり出ず
これでも軽症で済みましたがこれが資源を輸入に頼りっきりの今の日本では
（石油だけでなく食べ物系統などもほとんどが輸入に頼っていたのが露呈された）
近い将来に普通の緩やかなインフレよりも起こる可能性が高いと感じています。
それに今のデフレは為替面の影響がかなり大きいのでそのあたりも考慮しないといけないと思います。

[204: 匿名さん]

＞それを・・はじめから10年返済にして、1年に350万円ずつ返すのは、
＞万が一1年でも340万円しか返せなければそのとき、返済が滞り、物件を手放すことになります。

そんなことはないです。途中で返済がきつくなったら残債分を他行で借り替えることでいくらでも
返済期間は延ばせます。

たとえば、３０００万を２０年ローンで返済していると１６万くらいの返済額ですが、月々９万しか
しはらえなくなったとすれば、残債が仮に２４００万だとすれば、それを３０年の１．７％変動に
借り替えれば余裕で払えます。さらに生活が苦しくなったら、７９歳－３５年　４４歳までは
３５年ローンで残債を借り替えていけばもっと日々のローンは軽減できます。

ただし、これには大きな条件があって、物件の担保掛目を残債が下回っていないとダメ。
それと借り手の属性がよいことが条件になります。

つまりは、物件が目減りしないものであるか。自己資金が豊富に投入されているか
所得が安定しているか。あたりが借り換えの条件です。

＞借り換えをするときも、基本的には残りの年数を同じにして借り換えをするので、
他行で借り替えたら、全然大丈夫。

例えば
「新生銀行のパワースマート住宅ローンは、あなたの借り換えニーズに応えられる商品です。

【月々の返済額を下げる事ができる！】
期間は最長35年　借入中の住宅ローンの残存期間に関わらず可能。
家計が苦しいときこそ毎月の住宅ローン返済額を抑えましょう。 」
なんてのが普通。

ただし、何度もいうように担保掛目を残債がしたまわっていること。

[205: 匿名さん]

>>203

資源高でインフレになったとして、政策金利を上げたら資源高は収まると思いますか？
原料コストが上がった所に金利の上昇が起きれば企業はさらに経営が厳しくなり、逆効果だと思います。
スタグフレーション時は企業金融支援の為に政策的にはむしろ金利を下げようとするんじゃないでしょうかね。

実際去年の資源高で一時CPIは2%を超えましたが利上げするなどと言う話は全く出ていませんでしたし、
リーマンショックが仮に起きなかったとしてもあのまま資源高が続いていれば景気はさらに悪化し、物は
売れなくなり、いずれ物価は下がって来るか、企業倒産が増えるだけだったでしょう。去年のあの時期
身近でガソリンスタンドが沢山廃業していましたし。

よって、資源高による物価上昇では政策金利の引き上げは難しいのではないかと思います。

[206: 匿名さん]

この人の予想だいたい当たってるね

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/339

No.339 by 匿名さん 2008-08-07 20:43
２年後の予想
①アメリカの負った傷は深く、政策金利は１％を割る水準にまで低下。
②ドル安の結果生産国は、輸出減に悩まされる。（世界的に景気悪化）
③資源エネルギー価格は需要が減る事によって落ち着く。
④エネルギー価格の落ち着きにより、資源国の景気も悪化
⑤日米英などは世界的な地位が下がる。
⑥結果、お金が集まるのは人口が多く内需成長の余地の大きいインド・中国などアジア。
⑦日本では不景気の中、政権交代が起きるが、財政の窮状は変わらず国債価値下がり始める。

[207: 匿名さん]

>>206
うん、見事だ。このレスを書かれた方、是非、今後数年の金利予想をご披露いただきたい。

[208: 匿名さん]

おみごと

[209: 匿名さん]

>みなさんは3年で150万円も貯金できますか？
>私にはできません。
>変動金利で0.9で借りて、3パーセントの支払い返済額軽減型で繰り上げ返済を毎月してください。
>このスレの固定の変人に自慢できます。

まさにギリ変って感じだな。

[210: 匿名さん]

>>209

やっとギリ変誘導さん来ましたね。最近来なかったから寂しかったですよ。
また最初から始めます？固定さんの低レベルの書き込みを論破されるのを見るのはおもしろいものです。

[211: 匿名さん]

では変動の魅力の説明をお願いします。内容が重複してもかまいません。良い書き込みを期待します。

[212: 匿名さん]

>>211

過去スレ読めよ。自分で調べる事すら出来ないから固定？

[213: 入居済み住民さん]

固定の人は、頭をあまり使いたくないんだと思う。

・金利を気にしたくない
　→これからの金利がどうなるか？に、頭を使いたくない

・返済額を計算したくない
　→頭を使いたくない

・固定と変動のシュミレーションをしない
　→頭を使いたくない

・金利というものは、5パーセントや8パーセントに上がるから3パーセントに固定しておきたい
　→どういう条件で上がるのかがわからない→頭を使いたくない

考えることを拒否し、頭を使うことを拒否した人たちがいるってことだと思う。

[214: 匿名さん]

これから、金利が本当に上がらなかったら言えよ。
このボケー。

[215: 匿名さん]

長期固定さんは金利の動向を気にせずに済むはずだったのに
金利の動向が気になって仕方がないようですね

[216: 入居済み住民さん]

普通の頭の人ならば、

■固定と変動で返済シュミレーションをする。
　
■変動金利が何に影響して動くのかを調べる

　・日銀の政策金利
　　http://www.fx-kyc.com/contents/market/market_04_01.php

・短期プライムレート
　　http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/prime.htm

　・変動金利
　　http://homepage3.nifty.com/dkmiyabi/cad/ichiran.htm

これを見ると、変動金利は、短期プライムレート＋1パーセント
短期プライムレートは、変動金利＋1.375パーセント

※ただし、銀行の体力によっては、変動金利には差があるので、実力のある銀行の方が
金利が低いことを知る

■上記から、日銀の政策金利の上下が、変動金利に関係あることがわかる。

■日銀の政策金利が上昇するときは、どういうときかを調べる
　・失業率が下がり、誰もが給与UPする場合
　・景気が良いと誰もが思う状態

■過去に金利が高かったときは、どういうときか、今、金利が高いインドや中国はどういう状態か
　・土地の値段がどんどん上がる。朝4000万円が夕方6000万円になる状態
　・日経平均株価が30000円の状態(今は9000円代)
　・子供がどんどん増えて、働き手が増えるし、仕事もあふれる状態
　

判断基準は人それぞれなので、難しいことがわからない、考えるのが面倒な場合は、
下記にすると良いです。

☆変動金利で優遇金利1.5～1.7パーセントをもらい、0.795～0.975ぐらいの金利で35年借りる
☆毎月、繰り上げ返済(支払額軽減)できる銀行で借りる
　・繰り上げ返済をプラスした支払額で固定できる銀行(みずほ)
　・自由に毎月支払える銀行(住友信託)
☆できるだけ、金利3パーセントで借りた場合と同等の返済を5年続ける

この3つができれば、あとは何も考えなくても、固定3パーセントで35年全期間固定より、はるかに
ローリスクで返済できます。

では、固定3パーセントで借りる人よりも危険になる場合ですが

★借り入れ5年以内に、金利が3パーセント以上になった場合
　※ただし、これは支払額が増えても、実質金利は減って、生活がかなり楽になっています。

変動金利を増やすと、企業は利息の支払いが増え、経営を圧迫します。
それでも、日銀が金利をUPさせるとしたら、余程国民の給与が増え、企業がもうかり、設備投資を
バンバンしている状態です。

0.5％程度のUPなら、一部の企業だけの景気UPで上がるかもしれません。
しかし、1パーセントや2パーセントもUPとなると、全企業、全国民の収入が増えるぐらいに
ならないと難しいでしょうね。

　
日銀は、日本全部を見て、金利を決めるので、自分の会社はそんなに景気が良くない、自分は給与
が増えないと思う人がいるならば、金利は3％もUPしないでしょうね。

[217: マンコミュファンさん]

皆さん希望的観測とか幻想を抱くのがお好きなようで・・・
金利上昇は景気上昇局面だけではないのでもっとよく勉強してね。

[218: 匿名さん]

＞金利上昇は景気上昇局面だけではないのでもっとよく勉強してね

って言ってるくせにそれがどんな状況か説明出来ないんでしょ？
それともまた財政破綻とか出します？

[219: 匿名さん]

>215
そうなんですよね。金利を過払いしてしまうリスクを
リスクと認めたがらない。だけど心のどこかでは
「損をしているのではないか」と心配でたまらない。

[220: 匿名さん]

変動の人は、すんごく少しでも金利が下るとすごく喜ぶよね。
どんだけー違うって言うのかな。
それが、また滑稽だよね。

[221: 匿名さん]

>>220

金利が下がればだれでも喜ぶよ。
努力しなくても支払う金額が減るんだから
あたりまえじゃないの

金利を下げるために毎日１時間祈りをささげていたら
そりゃ滑稽だけどね

[222: 匿名さん]

>>219

そういうのはリスクといいません。
コストといいます。

リスクヘッジするためにコストを支払っているわけです

[223: 匿名さん]

216は今後テンプレにした方がいいな

[224: 匿名さん]

＞金利を下げるために毎日１時間祈りをささげていたら
そりゃ滑稽だけどね
もしかしたら、いるかもね。
なんだか、いそうだね。

[225: 匿名さん]

現状の政策金利は0.1％なので、再びゼロ金利に戻したとしてもその差は0.1。

昨今の銀行は優遇幅を拡大して貸し出しを行う傾向があるので、更なる優遇をすれば今変動で借入して「安い、安い」って
喜んでいる連中もあっという間に劣等感を感じ出す。しかし、固定組は更なる劣等感を感じるのだが・・・。

ただ、これだけはいいたい。
本当の富裕層は、変動であれ固定であれ、3000万円程度は10年で返します。
私のようにね・・・。

[226: 匿名さん]

◆日本銀行法
第２条 日本銀行は、通貨及び金融の調節を行うに当たっては、
物価の安定を図ることを通じて国民経済の健全な発展に資することをもって、その理念とする。

第３条 ２項 日本銀行は、通貨及び金融の調節に関する意思決定の内容及び過程を
国民に明らかにするよう努めなければならない。

第４条 日本銀行は、その行う通貨及び金融の調節が経済政策の一環をなすものであることを踏まえ、
それが政府の経済政策の基本方針と整合的なものとなるよう、常に政府と連絡を密にし、
十分な意思疎通を図らなければならない。


●ゼロ金利は異常では？

名目金利がゼロでも、そこから物価上昇率を差し引いた実質金利が、投資をするか
どうかの分水嶺である均衡実質金利より高ければ、金融引き締めだと言えます。
定義上当然ですが、実質金利はデフレ下ではゼロになる事はなく、逆に物価の水準に
よってはマイナスに転じたりします。後者はアメリカ等で時折見られた（る）現象です。

名目金利だけを見て異常とする主張は、救急車に搬送された患者が身じろぎしない
のを見て「なぜ急いで病院に連れて行かないのか？」と憤慨するに等しい行為です。
実際には搬送している救急車の速度を見なければ、急いで救おうとしているかどうかを判断できません。
同様に景気の実勢や預金利回りを考える際は、実質金利を見ないと事実上無意味でしょう。

また通常ゼロ金利とは政策金利（銀行間の短期金融市場の金利）を指し、より長い期間の
金利は、たとえ名目金利であってもゼロとなった事はありません。よって名目長期金利を
より低く抑える金融政策を採用する事で（cf.量的緩和の時間軸効果）、たとえ名目政策金利が
ゼロでも景気刺激できます。

[227: 匿名さん]

テンプレにするなら以下を訂正してからにしてくれ

＞短期プライムレートは、変動金利＋1.375パーセント

人生経験の浅い子供らが好き勝手妄想するのは自由ですが・・・
不動産バブルの時代、このまま地価上昇が続くと考えた人が大半だったように
超低金利の続いたここ１０年、このまま低金利が続いて当然と考えるのは無理もない。
資産デフレは１９９３年から続いていますが、ＣＰＩベースの物価はデフレと呼ぶにはあまりに
小動き。ましてやゼロ金利はここ十数年の動きで、１９９４年まで金利は相応に高かった。
http://ameblo.jp/yukarig/image-10185091050-10124763102.html

物価の上昇に賃金の上昇が追いつかない、そういう経験をした世代は今６０歳を超えています。
バブル経済は知っていても、オイルショックのようなインフレを知らない人がほとんどです。
１９９３年以降わが国は慢性的不景気でとはいえ、デフレというにはあまりに少ない物価の変動
のなかで生きてきています。
実際に激しかったのは資産デフレで、住宅価格という物差しではかるとこの１８年間でお金の
価値はずいぶん増大したことになります。

インフレの実体験のない方々が、やれ固定が安心、変動で大丈夫などととやかく言うこと自体
滑稽なのですが、忘れてほしくないのは、スタグフレーションなどという言葉も人口に膾炙していない
頃円高不況とオイルショックが重なり７４年以降の日本は不景気下のインフレが続いていたという
事実です。

インフレが起きれば日銀は政策金利を上げます。
これは過去の１９７４年あたりのことを思い起こせば容易にわかります。

[228: 匿名さん]

ただ、これだけはいいたい。
本当に資産を考える人は、変動であれ固定であれ、物件の半額以上はキャッシュで入れます。
これはもしものときの借り換えを自由にするためとインフレヘッジです。
キャッシュで買うか、ローンが有利か見きわめるのは、デフレが続くか否かの判断。
全額キャッシュで買ったらインフレになったら損。借金はインフレほど有利。
ことに住宅ローン金利は歴史的低金利。短プラ連動といいながら短プラ並みの金利で借りられる。
これでデフレが続いてもこれ以上の利下げはない（マイナス金利でもない限り）わけで
変動で借りておけばデフレＯＫ。インフレ懸念になれば物件評価もあがるから必要に応じ
１０年程度の固定に借り換え。急激なインフレがありえないのは大方の見方に同じ。

[229: 匿名さん]

>インフレが起きれば日銀は政策金利を上げます。
>これは過去の１９７４年あたりのことを思い起こせば容易にわかります。

１９７２年公務員初任給42000円。
１９７３年オイルショック発生
１９７４年公務員初任給70000円。
１９７０年代のオイルショックを例に出すなら例え政策金利が数パーセント上昇しても所得も大きく上昇して
いるので負債は大きく目減りし、住宅ローンを持っている人は皆助かりますよ？
物価上昇率より所得の伸び率が低いかもしれませんが、当時それでも所得はたった1年で1．6倍ほど増えています。

年収400万の人が1%の金利で2000万の物件を買ったとします。月々56000円です。
来年いきなり金利が5%になったとします。月々10万円です。しかし、年収は400万から700万に一気に増えています。
73年オイルショックとはそういう時代です。それなら日銀が利上げするのも分かるでしょう。物価の上昇とは
そういう事です。もう少し勉強しましょう。

[230: 匿名さん]

>>227

債務問題：日本が背負う重荷2009.12.01（Tue）　The Economist
http://jbpress.ismedia.jp/articles/-/2252
http://jbpress.ismedia.jp/articles/-/2252?page=3
問題は、国の借金については落ち着いた態度を崩さない向きですら、日本経済の他の側面に
ついては非常に悲観的なことだ。ドイツ銀行は、財政赤字、経常黒字、円高、デフレ、低い
名目金利、景気停滞で構成される「鉄の六角形（iron hexagon）」について言及している。

　同行系列のドイツ証券でチーフエコノミストを務める松岡幹裕氏は「日本経済がたどる最も
現実的な道筋は、破綻ではなく、持続的な衰退か冬眠状態だ」と述べている。

冬眠状態に陥る日本経済とデフレの脅威
　冬眠状態は何も目新しいことではない。1991年以降、名目GDPは年間0.1％ずつ成長してきた。
2009年第3四半期（7～9月期）には、日本の実質GDPは前期比1.2％増と、G7諸国の中で最も
大幅な成長を見せたが、その一方で名目成長率はデフレの致命的な影響を受け、前期比0.1％減となった。

　デフレは別の逆風も引き起こしている。厳しい景気後退から抜け出したばかりの国にしては、
実質金利が異常なほどに高くなっているのだ。このデフレ状態が続く限り、GDPに対する債務
比率は今後も着実に悪化するだろう。

　これが意味しているのは、当局は昏睡状態の経済に刺激を与え、円を安くし、経済を再膨張
させる思い切った対策を取るべきだ、ということだ。しかし奇妙なことに、日銀は穏やかなデフレの
汚名よりもインフレの再燃の方が、自らの信用を傷つける危険性が高いと考えているようだ。
デフレスパイラルが起きない限り、経済はいずれ自然に回復すると日銀は信じているのだ

[231: 匿名さん]

>>230

債務問題：日本が背負う重荷 　JBpress(日本ビジネスプレス)
http://jbpress.ismedia.jp/articles/-/2252

やはり財政規律は守る方向は堅持しないと市場からは信任されなくなり、
金利が上昇していく危険は避けたいところなのは誰もが一致した見方だとは
思うよ。その条件がついた上で、財政健全化の見通しをつけながらインフレ
率２％に持っていって成功させないといけないわけだから、これが至難の業
になるわけだよね。これでないと制御可能なインフレターゲットにならない
からだろうから。

[232: 匿名さん]

明日の朝目覚めたらいきなり金利が数倍に！なんてありえないから。

毎日新聞見て金利チェックしてれば全く問題ないと思うぞ。

変動金利は政策金利連動なんで、国の借金が膨れがっている現状で
金利アップは非常に困難、それにローンの金利が大幅アップのとき
預金金利もあがるから、お金の使い方を考えればよい。

当面、変動で利息負担をおさえるべし。

[233: 匿名さん]

戦後生まれが戦争体験語ってら（爆笑）

[234: 匿名さん]

>>229
これだから、実体験のない奴は困る。
まず初任給の指標は物価の後追い。
http://www.777money.com/torivia/daisotu_syoninkyu.htm
公労協って知ってるか？とにかく８０年代までは公務員給与が一番安かったんだよ。
オイルショックの時期には賃上げの闘争やって生活を守るために大変だったんだよ。
それまでの重厚長大産業は生産を合理化してコストダウンしながら対応してきた。
物価が上がれば給与を上げなければ組合はストで対抗する。これが７０年代だ。
沈まぬ太陽でも見て実感してくれ。
消費者物価というのは、世界経済の要因のなかでいくらでも上昇しうるのだよ。
物価が上がったら、企業は賃金を上げざるを得ない。上げても決して従業員の
生活が楽になるわけではない。上げないと生活できないから要求されて上げるのだよ。
もちろん首切りリストラも起こるが、賃金闘争もある。
メイデーとか賃上げデモって見たことないだろ？
賃金が上げられないから物価上昇なんてないとか、のんきなこと言ってんじゃないよ。
もう少し勉強しましょう。 というか勉強しても体験しないことはあなたには理解できないでしょう？

[235: 匿名さん]

>>229
これだから、実体験のない奴は困る。
まず初任給の指標は物価の後追い。
http://www.777money.com/torivia/daisotu_syoninkyu.htm
公労協って知ってるか？とにかく８０年代までは公務員給与が一番安かったんだよ。
オイルショックの時期には賃上げの闘争やって生活を守るために大変だったんだよ。
それまでの重厚長大産業は生産を合理化してコストダウンしながら対応してきた。
物価が上がれば給与を上げなければ組合はストで対抗する。これが７０年代だ。
沈まぬ太陽でも見て実感してくれ。
消費者物価というのは、世界経済の要因のなかでいくらでも上昇しうるのだよ。
物価が上がったら、企業は賃金を上げざるを得ない。上げても決して従業員の
生活が楽になるわけではない。上げないと生活できないから要求されて上げるのだよ。
もちろん首切りリストラも起こるが、賃金闘争もある。
メイデーとか賃上げデモって見たことないだろ？
賃金が上げられないから物価上昇なんてないとか、のんきなこと言ってんじゃないよ。
もう少し勉強しましょう。 というか勉強しても体験しないことはあなたには理解できないでしょう？

[236: 匿名さん]

よく読ませたいから二重投稿しておいた。

[237: 匿名さん]

でも実際は物価上昇率より所得の伸び率が低いのはデフレ時だけですが？

[238: 匿名さん]

＞１９７０年代のオイルショックを例に出すなら例え政策金利が数パーセント上昇しても所得も大きく＞上昇しているので負債は大きく目減りし、住宅ローンを持っている人は皆助かりますよ？
にいちゃん、なに寝言ぬかしとんねん。
当時はサラリーマンはほぼ全員が住宅金融公庫固定金利。
もともと変動金利より公庫の固定が一番安かった。
http://www.city.yokohama.jp/me/machi/housing/seisaku/jijou/2-1.files/i...
http://www.jhf.go.jp/customer/yushi/kinri/suji_kikouyushi.html
１９７５年の公庫基準金利は５．５％。おまけに返済期間は最長３０年だ。
住宅買っても当面は元金は減らずに利息だけを払っているような状況。
インフレになれば、なにをおいても変動でないと支払い不能になることもある。
給与が順調にあがるのはまさに「公務員（笑）」などの安定職業。
物価上昇で借金が目減りしたと喜ぶ前に、所得が増えるというデフレボケをなんとか
したほうがいい。

[239: 匿名さん]

>>234
>>235

リンク先を見ると変動が（というか、ローン抱えてる人が）物価が上昇すればいかに安全かが良く分かる資料にしか見えないんだが、結局あなたは何がいいたいの？

>消費者物価というのは、世界経済の要因のなかでいくらでも上昇しうるのだよ

例えば2006年のアメリカ住宅バブルを中心とした世界的な金融バブルの中でも日本だけ物価も金利も上がってませんし、70年代オイルショックは物価も上がったけど所得も上がってるので、例え所得上昇が物価上昇の後追いだったとしても負債は目減りしているので問題ないし、2008年の原料高騰時は物価は上がっても所得が上がらず金利も上がらずでしたが。他に世界経済の要因って何が有りますかね？日銀が利上げに動かざるを得ない要因とは？

[240: 匿名さん]

＞でも実際は物価上昇率より所得の伸び率が低いのはデフレ時だけですが？
まともな教育受けてますか？
所得の伸び率＞物価上昇率
というのこと自体、物価が上がるから給与も上げざるを得ないということを示しています。
景気がいいから給与を余計に出す、人手不足だから賃金が上がる・・・それって
中卒が金の卵といわれた６０年代までの話。
７０年以降ゼロ成長の時代、つねに給与は不足し物価上昇が先行し、８０年代は
地価の上昇から住居コストが高騰し給与に占める住居費の割合があがったのですよ。

[241: 匿名さん]

>>238

当時のサラリーマンは公庫30年5.5で皆家買ってるのに何故今買えないのかね？今後金利が5.5が
当たり前の時代になれば同じようにサラリーマンはそれが当たり前と普通に家買うんじゃないの？
そんな状況で価格も金利も安い時期に買った今のサラリーマンが何で困るの？

それに当時は物価はも地価も上がる物。73年ってたった35年前。長期が繰上しなきゃ完済する年月。

74年銀行員・初任給・大卒（７４，０００円）
84年銀行員・初任給・大卒（１２５，０００円）

10年でこれだけ上がれば数パーセントの金利上昇なんて屁でもないでしょう。

[242: 匿名さん]

>>240

ようするに今後地価の上昇から住居コストが高騰し給与に占める住居費の割合があがったとしても低価格低金利の時に買った人は困らんでしょ。

[243: 匿名さん]

＞リンク先を見ると変動が（というか、ローン抱えてる人が）物価が上昇すればいかに安全かが良く＞分かる資料にしか見えないんだが、
物価上昇と不動産インフレを混同しています。
物価が上がって景気低迷していた時代のほうが過去においては長い。
景気が低迷しながら物価上昇することを「ありえない」と言い切ることが危険。

＞70年代オイルショックは物価も上がったけど所得も上がってるので、
マクロはそうだけど個人の懐は千差万別。みんなが公務員でもなければ仮に公務員
でも所得が安定して伸びるとは限らないのがこれからの時代。
なにしろ景気が悪いまま物価が上がるということが前提なんだから。

＞2008年の原料高騰時は物価は上がっても所得が上がらず金利も上がらずでしたが。
すばらしい経験則ですね。

＞他に世界経済の要因って何が有りますかね？日銀が利上げに動かざるを得ない要因とは？
不況下のインフレだと申し上げています。
不況下のインフレとは、人民元の切り上げ。急激な円安の進行。いくらでもあります。

[244: 匿名さん]

俺は都内の不動産屋なんだが、聞き流す程度に聞いてくれ。
はっきり言って、これから購入の奴は変動の一択だろ。
銀行に利益をもたらす固定選ぶ奴はアホだ。
ソースとか言いだしそうだから一応理由を書いておく

固定金利は銀行からすれば利益(金利)が確定する。
だから固定を勧めてくる。

が、現在変動金利は2.475%。HP上だと通期で0.8%優遇と謳っているが
ちょいちょい話をすれば頭金無しでも1.6%優遇になる。
これで実質0.875%の金利。(さらに減税で所得税から1%バック)

戦後から一昨年までの平均変動金利が約4%(バブルを含む)
なので、貸出限度額は金利4%(銀行によっては3.5%)で返済比率35%までで計算される

逆に言えば、今後またバブルが起きても4%止まりなわけ
4－1.6＝2.4%
これよりフラットや超長期固定は安いかい？
もしも固定にしたいなら、4月10月の変動見直しを予測して3月9月に固定特約つけりゃいい

繰り上げ返済の手数料を気にするなら
三井住友のネット利用。5万でも10万でもある時すぐにちょいちょい繰り上げ。
これがベスト。
まぁ聞き流してくれ。

[245: 匿名さん]

>不況下のインフレとは、人民元の切り上げ。急激な円安の進行。いくらでもあります

政策金利を上げる事で解消出来るの？

[246: 匿名さん]

変動を選ぶか固定を選ぶかの分岐点は5年以内に不況下での政策金利上昇が有るか無いかって事ですね。

固定さんの主張もっと聞いて見たいです。

[247: 匿名さん]

＞当時のサラリーマンは公庫30年5.5で皆家買ってるのに何故今買えないのかね？
当時は皆が家買えた時代ではないですよ。まずは安い賃貸や社宅でせっせと頭金２割
貯めて、中古の戸建や２ＤＫ買って、それを売って住み替える。そういう手順でした。
今だって、みなさん１ＬＤＫとか買って住み替えればいいのに、買えないのは、このまま
不動産価格が下落し続けると想像するからでしょう。
それと、賃金水準が下がっている。
平均所得の概念が７０年代と２０００年代では大きく違う。平均所得は７００万でも
中央値、最頻値は４００万くらいで、所得格差が大きく開いている。
昔はほとんど共産主義と揶揄されるほど平等社会だったわけです。

＞そんな状況で価格も金利も安い時期に買った今のサラリーマンが何で困るの？
いや、ですからね。あなた、変動のままだったら今の支払額が増えるでしょって。
言いたいのはそれだけ。
今は、死ぬほど貧しい国になっているわけで、かつては上向きの貧しさ。今は
下向きの貧しさなんですよ。そこであなたが「スタグフレーションはありえない」と
宣言しても意味ないわけですよ。

[248: 匿名さん]

>>不況下のインフレとは、人民元の切り上げ。急激な円安の進行。いくらでもあります

>政策金利を上げる事で解消出来るの？
不況下のインフレの原因が人民元の切り上げ、急激な円安の進行だと申し上げている。
その結果起きるのは、国内物価の上昇。消費者物価の上昇を抑えるには、貨幣の
流通量を抑える＝政策金利の引き上げという話になります。
あなたは、原因となる元の切り上げを政策金利の引き上げで対処せよとおっしゃるの？

[249: 匿名さん]

まず、物価上昇と景気は無関係。ここポイントです。いいですか？試験に出ます。
景気が悪くても物価は上がります。

物価が上がれば給与が上がるというのも間違い。物価が上がっても不景気なら給与は
あがりません。むしろ企業倒産が増えます。あなたの会社もつぶれます。
不動産デベに限らず倒産は増えます。しかし企業は経営統合で存続を図ろうとします。
強い会社が弱い会社を吸収しさらには人員整理を行います。
物価が上がれば、売上が増える業種と値上げしてさらに売上が減る業種と分かれます。
ここでおきるのが産業の構造転換です。

消費者物価の高騰は平均給与の伸びとリンクしているように見えますが、給与の伸びが
物価を押し上げているだけで、実質所得は増えない。１００円のパンが１３０円になったら
とてもじゃないが繰り上げ返済などできない。
安値を謳歌しているデフレのピークはまるでバブルの時期の狂騒を思わせます。
いつまでもあるとと思うな人民元の実質固定レート。
確かに負債の価値はインフレで目減りするけど、月に１５万払う事実は変わらない。
ベースアップは景気が悪くても確実にあるものではない。
ユニクロが値上げ宣言する時期がこないとも限らない。そのときはトイレットペーパーの
買占め（オイルショック時の有名な出来事です）のようにヒートテックを買い占める人が
出てくるかもしれません。
中国内需が成長すれば、（すでにしていますが）わが国は中国に省エネや環境技術輸出を
することで生きていくことになるでしょう。その際、現地製販なら人民元払い。人民元が安い
ままがいいのか高いほうがいいのか。香港ドルと円とのレートにもよりますが明白な話。
欧米も中国から安い物資が入ることでデフレ傾向が強まっているわけで人民元の切り上げ
は賛成でしょう。
なにしろ、すでに生産拠点として中国の人件費は高騰し、カンボジア、スリランカがコスト面
でも優位に立っています。中国製品は今後質の格差でこれらと対抗していく段階にきています。
ドルが機軸通貨としての地位を失いかけているのが現実の姿。
その過渡期のイレギュラーな状況が今の日本経済。
円安に大きくふれるのは簡単です。日本がゼロ金利、量的緩和を続ければ、金利の安い
日本円を売って金利の高い外貨（人民元？）を買う動きもでてきます。
グローバル企業においては、海外に工場を建設するために外貨を必要とします。自動車、精密機器メーカーなどは海外に製造拠点を持つことは、製造コストを削減するための経営戦略の一つです。
これらの企業から両替を依頼された銀行は、外貨の調達が必要となります。調達は外国為替市場を通じて行われます。
これにより大量の外貨買い/円売りが生じるため、結果的に円安になるわけです。

[250: 匿名さん]

>>249

あんたは家をローンで買うなと言っているの？
固定有利な要素がゼロなんですが？

[251: 匿名さん]

私は、固定有利などとはいてませんぜ、旦那。
先の坊やが、得意げに金利があがらない、不景気ならインフレがない。そういうから反論したまで。

[252: 匿名さん]

とにかく、私が申し上げたいのは一点。
未来は誰にも断定できない。
そのためには、各自の条件にあったシナリオを考えるしかない。

①今後の収入の安定性
②購入物件の将来価値
③自己資金の多い少ない

ここでたからかに自説を謳い上げる人は、ご自身の条件を
敷衍化しようとする点に無理があるのでは？

①はＯＫとします
②変わらず③多い
ならば、余裕で変動。とにかく残債が少なければいつでも有利な
借り換えができるのですから

②変わらず③少ない
思い切り繰り上げできる低金利の借り入れにして、残債を減らすのが
リスク管理の要諦になります。

②下落③多い
変動でも固定でもどちらでもお好きな方を
そもそも物件選びで間違ってますから

②下落　③少ない
絶対に固定にすべき。それも無理のない額の返済で。ある程度の
時期で残債を借り替えるなどすれば支払いは続けられます。
そのうち運良くまた不動産バブルがおきないとも限りません。

>>250
たしかにこの不景気の最中にローン組んでまでマンションや建売買うのは酔狂な話かも。

[253: 匿名さん]

みなさん。金利がどうなるかでなく、インフレかデフレかを読まなくちゃだめでしょう。

デフレが深刻化していますよね。消費者物価が今後も対前年２．５％マイナスで
推移すると５年で１割、１０年で２割物価は下がります。
逆に見れば、現金はただ持っているだけで５年で１１％１０年で２６％価値が増す。
今日の１０００万円をマンションの頭金にしたらそのままですが、キャッシュで持って
いたら１０年後は１２６０万の価値になる計算です。
今１万円の日経平均が、今後１０年間で１２６００円になる可能性はもっと高い。
だから、繰上げ返済などするより日本株でも買っておくほうが賢い。

変動で繰り上げを得意げに吹聴する輩は、自身の論理矛盾に気がついていません。

[254: 匿名さん]

>>251

では、あなたは、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57866/res/224
↑に対してはどうなるとお考えでしょうか？不況でも金利も物価も上がると得意げな人は何か終末論を語る人に似ています。

金利1%上昇分の利払＝消費税5%分の税収=10兆円と考えた場合、
不況下でそれが起きた場合、国家予算はどうなるとお考えでしょうか？

1.さらなる赤字国債発行
2.増税
3.予算削減

1は金利が下がらない限り破滅へ一直線。1,2年ならそれで持ちこたえるかもしれませんが、後は日本終了でしょう。
2は国民全員が苦しくなる。例えば今消費税5%から10%なれば年間消費する金額が今の生活水準で5%費用
増えるわけですから、家計はかなり厳しい状態になるでしょう。不況はよりいっそう深刻化するはずです。
3が一番影響が少なそうですが、例えば福祉や医療、景気対策費を削減されれば2と同じです。

こう見ると国民にとって不況下の金利上昇は百害あって一利なしな状況であり、金利が固定だの変動だのは
実はもうどうでも良いような状況になっているような気がします。

>>253

もちろんあなたの言う通りですよ。繰上するしないはその人の自由。繰上分を手元資金に残すやり方は全然
有りだと思います。特に減税1%がある10年間は。ただ、変動固定の違いは金利変動のみと考えた場合、同じ
返済額で比較し、繰上した場合に比較がしやすいのでそうしているだけです。ですから、3年後の元本の差では
なく、3年後の貯蓄の差でも良いわけです。

[255: 匿名さん]

>>254
でたらめの無知な意見になにをコメントしろとおっしゃるのでしょう。
http://www.iicp.co.jp/library/pdf/kokusai_full.pdf
短絡的だなぁ。
不況下の金利上昇がいけないのではなく、不況下のインフレがいけないのです。
でも７３年から８５年まで輸出依存のわが国はニクソンショック依頼プラザ合意まで
為替レートの仕組みが変わるたびに円高不況にみまわれてきたのです。
この間ずーーーーーーーっと不況だったわけです。ことに１９８０年頃は今とまるで
同じくらい建設不況でさらには地価高騰でマイホームも手に入らない時代。

でも実はまだ赤字国債など発行していなかったし消費税もなかった。なぜならインフレ
だったから。デフレになれば、負債の価値は増す。これ道理。
借金してたらインフレで実質価値は目べりします。
それとかろうじてＧＤＰは１％～２％伸びていたから。
さて、国が政策金利を上げることで円が為替市場で買われてドルが下落することは
あっても国債の利率が変わることは考えにくい。
国債は９０％が国内の個人や金融機関など機関投資家が保有しています。
国債の金利とは債権価格が暴落して高騰するものです。誰かが売り浴びせたら
たしかに下落しますが、果たしてそれを誰がするのでしょう。
債権の価格が高騰するのは、デフレにおいてです。価格が高騰したら利回りは下がる。
インフレになれば債権の価値は下がるから国債の利回りも下がります。

[256: 匿名さん]

>今１万円の日経平均が、今後１０年間で１２６００円になる可能性はもっと高い

唖然.....デフレになるんだから、7400円になるんじゃないの?

[257: 入居済み住民さん]

頭が悪い人には、結局何が良いか分からないんだなぁ。

私は、このスレで何が良いか分かった。

そして、これから借りる人が、失敗しないようにアドバイスをした。
それで良い選択ができた人もいて嬉しく思う。

良いことができて嬉しい。

生きていたら、少しでも人の役に立ちたいですね。

[258: 匿名さん]

>まず、物価上昇と景気は無関係。ここポイントです。いいですか？試験に出ます。

これは大きな間違いです。インフレとは需要と供給のバランスが崩れて発生します。
欲しい人（需要）より売りたい人（供給）が多ければ価格は下がるわけです。これを
ディマンドプルインフレといいますが、同じ需給のバランスが崩れるでも供給側
が減って起きるのはインフレではなく、スタグフレーションと定義されます。
またはコストプッシュインフレともいいます。
そもそもここで議論しているのはインフレーション（語源は英語で「膨張」）
であり、景気が悪い状態の物価上昇は厳密にはインフレではありません。
例えば、原油や食料品の高騰により、国内景気が悪影響を及ぼすような状況になったら
どのような対策をとりますか？企業は当然赤字では経営が成り立たないので原料高騰分を
価格に転嫁するか、コストをさらに下げる（人件費削減）するかを行います。所得が
下がり、ものの値段が上がれば当然さらに物は売れなくなります。
そこで日銀は利上げをしますか？利上げは企業による資金調達コストを押し上げるので
社内努力で何とか踏みとどまっている企業を崖から突き落とすような行為です。
70年代オイルショック時はそもそも政策金利はもともと10%近くあり、オイルショック以前は
日本はまさに高度経済成長時代でした。ちなみに1975年のGDP成長率は17.6%もあります。
我が国は94年頃にGDP500兆円を達成後15年間ほとんど成長しておらず、今回の金融危機で
460兆くらいまで落ち込んでおります。いうなれば40兆円分供給過剰状態なわけです。
物価が需給のバランスで変動する物であるとするならば、この40兆円のぽっかり空いた
穴を埋めて初めて物価下落が止まり、それを超えて初めて物価が上昇し出すという事です。
いくら原料食料品を輸入に頼る日本だとしてもこのような状況でコストプッシュインフレが
発生すれば、需要はさらに悪化し、今騒がれている物価下落が悪いほうに作用する
デフレスパイラルよりもさらに悪い状況に日本は陥る事になります。

>物価が上がれば、売上が増える業種と値上げしてさらに売上が減る業種と分かれます。
>ここでおきるのが産業の構造転換です。

これも大きな間違い。通常の需要インフレのみに当てはまる事です。
そもそも需要が無いところに原価率が上がるのですから全業種に悪影響があります。
もちろん、そのような中でも業績を伸ばす会社もあるでしょうが、それはコストプッシュ
インフレだからではありません。


>円安に大きくふれるのは簡単です。日本がゼロ金利、量的緩和を続ければ、金利の安い
>日本円を売って金利の高い外貨（人民元？）を買う動きもでてきます。

そんな話初めて聞きました。そもそも人民元は市場で自由に取引出来ないはずなんですが？
それに日本がゼロ金利量的緩和を続けても他先進国も同じような低金利であり、特にドルに
対しては金利差が逆転しており、円高ドル安が進んでおります。ようするに日本は基軸通貨で
あるドルの金利、FFレートよりも常に低い金利状態でなければ成り立たないという事になります。
FRBは時間軸政策により、当面ゼロ金利を維持すると言っており、日本も追従しております。

>グローバル企業においては、海外に工場を建設するために外貨を必要とします。
>自動車、精密機器メーカーなどは海外に製造拠点を持つことは、製造コストを削減するための経営戦略の一つです。

確かに今のような円高では輸出企業は人件費の高い国内で生産するより拠点を海外に持って行ったほうがいいと
考えますし、事実その傾向は強いようです。しかし、それは国内のさらなる雇用の悪化に繋がり、需要を
大きく減退させる要因であり、日本経済にとってはマイナスです。最近の傾向を見てもわかる通り、円高が進むと
株が売られ、債権が買われます。政府も日銀も円高株安阻止のためにさらなる金融緩和を行っております。
2006年の円キャリーの円安時代、日本は好況でした。円安が進めば海外から企業は戻ってくるでしょう。

ようするに日本企業の製品が中国やインドなど新興国の製品より高い付加価値で売れる以上、円安はプラスであり、
勝間和代もドル円が120円になればほとんどの事が解決すると言ってます。もちろん日本企業が日本の国そのものを
捨てるとなれば話は別でしょうけど。円安になって困るのは日本製品が新興国に性能でも価格でも追い抜かれた時です。
いずれそのような日が来るかもしれませんが、短期間にそのような事が起こるとは考えにくいですし、政策的にも
そうならないような政策を行うでしょう。（事業仕分けで一部ノーベル賞受賞者が反発したのはそのような理由です）
そしてその日は同時に日本が先進国では無くなる日でもあります。

為替に関しては↓のような本がおもしろいですよ。
http://bookweb.kinokuniya.co.jp/htm/4492393978.html
http://blog.goo.ne.jp/2005tora/e/76b3cd46b718cbcf69d04e574e6e3563

[259: 匿名さん]

×欲しい人（需要）より売りたい人（供給）が多ければ価格は下がるわけですこれを ディマンドプルインフレといいますが

○売りたい人（供給）より欲しい人（需要）が多ければ価格は上がるわけですこれを ディマンドプルインフレといいますが

[260: 匿名さん]

1.さらなる赤字国債発行
2.増税
3.予算削減

＞1は金利が下がらない限り破滅へ一直線。1・・、後は日本終了でしょう。
無知蒙昧の極み。
赤字国債を発行し続けても、国民の保有する金融資産１４００兆円が増えるだけで
国が国民から借金をしている構図に変わりはありません。
米国のように中国や日本が大量の米国債を買っている図式とはまるで異なります。

＞2は国民全員が苦しくなる。
増税は景気浮揚策を先行させないとむずかしいですが、国債の利払いのため
増税するのでなく世の中がインフレに向かえば自然に税収額は増えて国債の
利払い負担は軽減されていきます。
政策金利を上げてもそれが国債の利払いに連動しません。国債の利率と政府の
誘導する無担保コール翌日物金利とは直接の関係はありません。

３が正解で今、仕分けやってますよね。
それと、予算の中に景気浮揚策というのがあるのはご存知ですよね。
金をばら撒いてでも個人消費を上げたい。これが政府の考えですよ。

＞こう見ると国民にとって不況下の金利上昇は百害あって一利なしな状況であり、
あはは、何度も書いちゃうけど不況下のインフレが百害あって一利なしですが
利上げは対処策なんですよ。
いいですか、癌で手術するのは百害あって一利無しというのと同じ。
不況下の物価上昇は一種の癌のようなもので、利上げは抗がん剤。
だいたいみなさん、インフレってものの実態を知らないから過剰に恐れてる。
デフレ大好き人間ばかりがデフレのいいとこ取りをしたがっている。