変動金利は怖くない！？その１４

[ローン勉強中]

タイトルを！！から！？に戻しました。

[141: 匿名さん]

キャピタルゲイン・キャピタルロスとか…　市況に帰れよ

外貨も株も元本割れするからやりません。　キリッ

[142: 匿名さん]

変動にしたリスクヘッジには、金利上昇で上がる銘柄がいい。

[143: 匿名さん]

141は銀行のいいお客さん

[144: 匿名さん]

キャピタルなんたらが気に入らないなら、皆さんのお好きな「資産価値』という言葉におきかえましようか？

[145: 匿名さん]

>>135
そこに一生住むつもりなら、全くとはいわなくても、そこまでキャピタルロスは気にしなくてもいいのでは？

[146: 匿名さん]

＞145
そうだ　そうだ
子供のために買ったんだ
投資で買ったんじゃないんだから引っ越さないんだよ

ついでに言えば株も為替も大損した　
ゴールドマンを〆たい

[147: 匿名さん]

子供は20年たてば居なくなる。20年たてば住まいも古くなるし環境も変わる。

[148: 匿名さん]

永住志向は農耕民族の遺伝子？
マンションは住み替えしやすさが取り柄。

[149: 匿名さん]

将来、もっとよい場所が安く買えるとしたら住み替え考えると思うよ。考えない、と出来ないは別物。

[150: 匿名さん]

マンションは、古くなると、余程立地的条件がよくないと価値無しだからな〜

戸建ては、土地を子供にやれるから、戸建ての方が良いな。

[151: 匿名さん]

オーストラリアは、いまや資源国です。
特に鉱山。それからウラン
それに、農業などが盛んです。
未開拓の油田もたっぷりあるそうです。

おおらかな国ですよ。余裕ってのが感じられるそうです。
日本って何も無いから働き続けるしかないしね。

普通にネット調べたら、わんさか出ると思うけど。
http://www.dir.co.jp/publicity/column/060614.html

[152: 匿名さん]

ちっ

豪ドルが50円台のときに、しこたま買っとけば良かった。

[153: 匿名さん]

先の事が読めない、実例。

[154: 匿名さん]

＞キャピタルゲイン、キャピタルロスの方がはるかに問題なのに、借入金利の多い少ないを問題にするのはどういうことでしょう。

確かにキャピタルゲイン・ロスは金利差よりはるかに大きなファクターになりますね。
実際、私は港区（東京）内で買い換え、今の住居は２軒目ですが、幸いに１軒目を８年居住後にミニバブルで高くなったところで売ったので、売却代金でローン残債を一括返済した後に３千万円ほど残りました。
売買のタイミングが悪く物件が大きく値下がりしていると、売っても残債が返せず買い換えが出来ないだけでなく、不測の事態により多額の資金が必要になったとしても住居を売って換金するということが出来ません。
不動産は頻繁に売買するものではありませんが、値下がりしにくい（うまくすれば値上がりする）物件を買っておくと、後々の自由度が大きく違います。

[155: 購入経験者さん]

ギリ変ってどういう人のとを言うの？

銀行の審査が4パーセントの金利でも支払えることや、企業や年齢、家族構成も
含まれている中で、金利0.9パーセント以下の変動で借りている人がギリギリに
なる理由が分かりません。

固定で借りたと思って、毎月3パーセントの支払いを、返済額軽減型で繰り上げ返済
したら、どんどん元金が減って、返済が楽になっていきます。

この日本でローンを借りる限り、必ず審査はあるし、支払えない人は、審査に落ちます。
そして、審査に通った人は、3パーセント程度なら支払えるはずです。

ギリギリとは、固定3パーセントで借りた2006年に借りた人を指すのではないでしょうか？
繰り上げ返済できずに、35年ローンを払うしかない。

2006年に金利3パーセントで借りた人は、全然元金が減っていません。

2009年に0.9パーセントで借りて3パーセントの差額を繰り上げ返済した人は、
1年で3年前に借りた人より元金が減ります。


後から借りて先に借金がなくなってしまいます。

今、一番やばいのは3パーセントで固定にしている人たちです！

あははははは。

笑える。

[156: 匿名さん]

みなさん借入れ二千万だと何年で完済しますか？条件は問わないので年数だけ教えてくれますか？

[157: 匿名さん]

>ギリ変ってどういう人のとを言うの？

ムキになって反論するあまり、レスに脱字が起きてしまう様な人の事だと思われます。

[158: 匿名さん]

８～１０年

[159: 匿名さん]

＞150
それも間違い。まずは自分のマンションの建物価格と土地価格の比率を計算してみましよう。
建物の原価の差はせいぜい３割。一方土地原価都内でも2〜3倍違う。
同じ85平米のマンションでも4800万もあれば7500万もあります。
築年数の同じマンションの中古価格は、ほぼ地価に比例します。戸建ては築10年以降建物評価が下がります。15年経って住み替えようとしても土地代しか残らない。

[160: 匿名さん]

土地５０建物５０の物件がマンションならかなりよい立地の物件
戸建なら建物２０００万円、土地２０００万ならかなりの郊外。
マンションなら２０年後土地が値下がりが少なく建物評価もそこそこ
あって３割減価くらいで済むが、郊外の戸建は地価が現状維持でも
半値。
マンションでも土地４０建物６０なら建物老朽化分で２０年後の評価
はおそらく４割以上の減。

不動産ほど「安物買いの銭失い」という言葉がはまるものはないです。
終の棲家などという呪文は、安物買いの自己暗示にすぎません。

[161: 匿名さん]

>>158
やっぱりそのぐらいですよね 15年までに完済が変動選ぶ条件ですよね それ以上ならメリットが減る

[162: 匿名さん]

>>161

だから根拠は？
固定さんって根拠がなく、シミュレーションも一切やらなくて自分の気分？で物事を決める人多すぎ。自分の意見を言うならしっかり理由も述べないと。

[163: 匿名さん]

>>154さん

値下がりしにくい物件を購入するというのは重要ですね。
ただいくら港区や都心であっても高値でつかむと目も当てられません。
以前私が賃貸で住んでいたペアシティルネッサンス高輪は１９８０年
に分譲され坪単価は２７８万円でした。
現在は出物が少ないですが中古取引価格は坪３００万～前後といった
ところでしょうか。

しかしペアシティルネッサンスは１９９０年前後のバブルのころは
坪２０００万を超える価格で取引されていました。誰がババを引いたか
は知りませんが都心の恐ろしさはここにあります。

うちの親はバブルのころ約１．５億円で相続した大阪の土地を売り、
都内に１億円のマンション、伊豆にリゾートマンションを購入しました。
（当時不動産の売却益は買い替えの特例をつかうと課税されなかったため）
１億のマンションは弟が住んでますが今売ったら３０００万台、
伊豆のマンションはせいぜい３００万くらいだと思います。

みなさんお気をつけて

[164: 匿名さん]

うちのマンションもバブルの頃一億だったです。買値は新築で3000万代。築20年で売って買値とほぼおなじでしたよ。

[165: 匿名さん]

マンションなんてよっぽど立地条件よくないと20年くらいで資産価値ゼロでしょ？

[166: 匿名さん]

築20年の中古検索したら？平成元年新築のバブル仕様の豪華マンションがいくらになっているか。タダじゃないだろ？

[167: 154]

>>163
ご指摘のとおり都心部は値動きが大きいので、高値でつかむととんでもないことになります。タイミングが重要ですね。
今は、バブル以降では最安値に近く、この先大きな下落は考えにくいので、買うには良い時期だと思います。
ちなみに、１軒目をミニバブルで高くなってから売ったと書きましたが、２軒目はそれより１年早く（ミニバブル前に）買いました。
この間は二重ローンで、１軒目のローンに関しては無駄に利息（数十万円）を支払ったことになりますが、１年売り遅らせたことで増えた売却益は約７００万円と推定されます。
これは極端な事例だとは思いますが（同じことをしようと思ってもそうそうチャンスはない）、>>148で
＞確かにキャピタルゲイン・ロスは金利差よりはるかに大きなファクターになりますね。
と書いたのは、こういうことが現実にあったからです。

[168: 匿名さん]

>>162
私は変動ですよ 選択にあたって目安を知りたかっただけです。

[169: 匿名さん]

戸建ての場合も地価は下落なのに土地の固定資産税ばかりが上がっている場所があると聞くからな。

[170: 158]

>>168=161
＞条件は問わないので年数だけ教えてくれますか？
ということだったので、自分なら２千万なら８年から最長でも１０年あれば返しちゃうだろうと思っただけで、「15年までに完済が変動選ぶ条件」という意図はまったくありません。そもそも質問は「条件は問わない」として、固定か変動かも指定されていません。
質問が「借入れ８千万だと何年で完済しますか？」だったら３５年と回答していました。現実にはその前に退職金で返すことになりますが。

[171: 入居済み住民さん]

4000万円の物件を、金利3パーセントで35年で返済すると、
月に153900円を支払えば良い。

これを変動で金利0.9パーセントで35年で返済すると、
月に111059円を支払えば良い。


そこで、変動の人は、固定3パーセントで返済額軽減型の繰上げ返済をすると
24年2ヶ月で返済が終わります。

つまり、変動金利は、ただ、固定3パーセントと同じ支払いを毎月するだけで、
自然と24年で返済が終わってしまうのです。

期間短縮の繰り上げ返済をしてはいけません。

金利が上昇した場合は、24年が増えていくだけです。
期間を35年まで増やせることがリスクヘッジとなります。

また、
最初の5年が0.9パーセントだと、
残り30年で3240万円を払えばよいことになります。※すでに、800万近く返済が終わっています。

なので、30年間を金利が上昇して3パーセントになった場合
月の支払いは、136599円の支払いです。

つまり、最初から3パーセント借りた人より支払いは少ないです。
なので、ここでも、ずっと3パーセント支払いの153900円を繰り上げ返済しながら返済をしたとすると、
24年11ヶ月で支払いが終わるので、最初の5年と足して29年11ヶ月で返済が終わります。
※35年かかりません。

つまり、
いくら借りたとしても、金利3パーセントとの差額を繰り上げ返済していれば楽に返済できるのです。

[172: 入居済み住民さん]

4000万円を金利3パーセントで借りると
3年で元金が残り3797万円です。

4000万円を金利0.9パーセントで借りると
3年で元金が残り3704万円です。

なんと！
金利が2パーセントも少ないと、支払額が少ないのに、元金が90万円も多く減ります。

この上、金利3パーセントで借りたと思って繰り上げ返済すると

4000万円を金利0.9パーセントで借りて3パーセントとの差額を繰り上げ返済すると
3年で元金が残り3546万円です。

なんと！なんと！
同じ支払いをするだけで、元金が、150万も多く減ります。


みなさんは3年で150万円も貯金できますか？

私にはできません。

変動金利で0.9で借りて、3パーセントの支払い返済額軽減型で繰り上げ返済を毎月してください。

このスレの固定の変人に自慢できます。

[173: 匿名さん]

変動を選ぶ人って、口が臭い人が多いらしいよ。

[174: 匿名さん]

今は変動がお得だな。また下がるのでは。10年は楽勝

[175: 匿名さん]

貯金のない人って、金利が下るとすごく喜ぶよね。

[176: 匿名さん]

>>171 >>172

なるほど。試算しといて、
固定金利が○％超えそうになったら切り替える
とか、自分なりの基準を持っていれば良いんですね。

…変動選択するなら普通の事か。

[177: 匿名さん]

>>171 >>172
変動派の誰もが良く承知・理解していることではありますが、固定派にはこれが難解なことのようで

[178: 匿名さん]

全期間固定でない場合に繰り上げ返済で期間短縮をして期間を短くしてしまうと良くないというスレがあったのですが、どういう意味なのかわかりません。
どなたか具体的にご説明いただけないですか？

[179: 匿名さん]

変動か固定かはどちらでも好みのような気もします。

そんなに大差ないように思えます…。。

[180: 匿名さん]

>>178
「期限の利益」で調べてみてください。せっかくの権利を放棄することはないということです。リスクを少しでも軽減したければ返済額軽減を選択すべきです。
その場合でも、軽減された分をこまめに繰上返済すれば、返済ペース、総返済額は期間短縮とほとんど同じです。

[181: 匿名さん]

>>178

全期間固定を選択する理由は色々有りますが、多くは返済額を固定して計画的な生活をって人が多いと思います。
しかし、その、「返済額を固定して計画的な生活を」を得る為には、変動対比、月々5万円などの利息という
保険料を支払わなければなりません。

しかしながら、繰上返済の際の、返済額軽減は、ほとんどお金の負担を掛けずに入れる保険なのです。
ですから、変動という、金利上昇による返済額増額のリスクを返済額軽減により、相殺出来、且つ、
それによる、お金の負担はほとんど無いわけです。
長期固定と変動＋長期固定との差額を繰上でシミュレーションして下さい。月々の返済額が
同じならば期間短縮と返済額軽減は完済時期も支払い利息もほぼ一緒になります。

リスクという面では全期間固定は借入初期のリスクから完済するまでそのリスクは
あまり変わらず、且つ金利負担がついて回りますが、変動＋返済額軽減繰上は、借入初期のリスクは全期間固定より
も高いかもしれませんが、低金利（というより、借入時の長期固定金利以下）の期間が長ければ長いほど、
リスクは軽減され、３～5年低金利が続けば、当初全期間固定を選ぶより、限りなく安全且つ破綻リスクの
少ない返済方法になるわけです。

[182: 匿名さん]

>>178

ポイントは返済額軽減で繰上した場合、月々の返済額が減った分、繰上資金を増やすという事です。
繰上資金は増えても返済額は減っているので実質負担は変わりません。

それを続ければ、結果的に返済額軽減も期間短縮も支払総額も完済時期も一緒になるわけです。

唯一の違いは、一度短縮した返済期間は元には戻せませんが、返済額軽減＋繰上の場合、最悪の場合、
繰上金額を減らす事により、危機を乗り越えられるわけです。ようするに柔軟な対応が可能なわけです。

[183: 匿名さん]

変動金利と言っても
結局半年固定の5年間支払い額固定特約＆金利上昇時上限支払い額125％特約付きと考えるとわかりやすい。

[184: 匿名さん]

なるほど。変動派は賢いですね。
固定派の反論を聞きたいものです。

[185: 匿名さん]

>>167
敢えて二重ローンを組んで、支払利息の１０倍かそれ以上の利益を得たということですか。借金はうまくやるものですね。

[186: 匿名さん]

5～6年前ごろだったか、短期固定が変動金利を下回り、銀行のキャンペーンもすごくて、
「短期固定が一番得だ」っていう人が結構いたね。その頃は今ほど金利優遇も激しくなかったように思う。

で、プチバブルで金利がじりじり上がり始めて、「今、長期固定に借り替えないとやばい」
って人が多数派になった。たしか、その頃は、新規借入も長期固定が一番多かったような。

で、あわてて固定にしちゃった人が、最近変動に借り替えてるんでしょうか。

[187: 匿名さん]

>>186
私もその一人です。数ヶ月前に変動に借り換えました。

[188: 匿名さん]

ようするにその時その時の有利な商品（金利）を使っていくのがいいのではないかと思います。
ただ、最初から全期間固定を選ぶと変更しづらいというのは有ると思います。

未来の事は先になればなるほど解らない分、そのときそのときのベストな選択を選んで行ったほうが良い場合も
あるのではないでしょうか。特に成熟経済、少子高齢化、財政赤字と短期間では改善しづらい問題を抱えている
我が国では。

80年代の日本や、今の中国インドのような高インフレ高成長時期ならば長期にわたり、金利を固定する
メリットはすごく大きいでしょうが、今の日本は、何が有るか解らないとはいえ、近い将来バブルが起こる
とは考えづらいと思います。

[189: しろうと]

バブルになるとどうなるの？バブルでは、固定と変動のどちらが安全ですか？

[190: 匿名さん]

バブルになれば皆幸せ。バブルがはじければ皆不幸。