変動金利は怖くない！？その１４

[ローン勉強中]

タイトルを！！から！？に戻しました。

[121: 匿名さん]

どうぞ始めてください。
何を言っても無駄だと思います。

[122: 匿名さん]

>>117
一生様子見てろ。

[123: 入居済み住民さん]

金利っていつあがるの？

誰も教えてくれない。

変なの

[124: 匿名さん]

そんなに怒るなよ 得してんだからいいじゃない お得さを伝えてあげてよ 最終的にどのくらい得なのか。

[125: 匿名さん]

>>84のリンク先によれば、３千万を３５年で借りた場合の総返済額は、
固定＝４９１９万（借入額の１．６４倍）
変動＝４３１５万（借入額の１．４４倍）
その差６０４万（って借入額の２割！）
変動が固定との返済差額を繰り上げればもっと差が広がる

[126: 匿名さん]

>>100
＞そうですね。一時的には、金利は安くなるでしょう。
＞でも、国債を新たに発行するときに、金融機関の金利より高くして発行するので、長期金利は、結局、上がるのではないでしょうか。

もちろんあがるでしょう。しかしインフレ状況下では国債の人気はそれほど高くないと思われますので、ただもともとの話である「長期金利との差がすごく大きくなっているのではないか？」という話に対しては、変動金利との差はそれほど大きくはないかとは思います。

もっともそれでも変動金利よりかは高いと思いますので、借り換える気は全く起きないと思いますが。
２～３年程度の短期固定であれば、変動よりも低い可能性はあるかと思います。

[127: 匿名さん]

しかし固定はブサイク多し

[128: 匿名さん]

今年は政権交代もありこれから先どの様になって行くのでしょう？
モラトリアムなんかがいい例だと思う。企業を存続させる為の手段としては中々いい案だと思いますけど
住宅ローンまで対象になると言うのは、如何なものでしょう？
それじゃ賃貸の人は？って感じなのですが…　皆さんはどうお考えですか？

[129: 匿名さん]

>>125
84の数字ですが、これはプロの試算だから説得力がありますね。

もちろんあくまで試算なので全く同じにはならないでしょうが、ここ数年はデフレになる可能性が高い状態なので多少の変動はあっても５年程度は今とあまり変わらない金利でしょうし、その後は平均４％として計算しているのも、ここ２０年の平均数値で非常に根拠がある数字ですね。

金利があがらなければ、さらにお得になるし、その間に固定との金利差分繰り上げ返済していれば、さらに広がるでしょうね。

私は固定を選ぶのも悪くはないと思うし、ひとそれぞれだと思いますが、個人的には変動でお得に返す方がずっといいなと思います。

[130: 匿名さん]

あと0.1％下げしろがあるのは、伊達じゃないよ。
頭のいい人が最後の切り札として使おうと思って取って置いているんだよ。

あと0.1いつ下がるんだろうね。楽しみｗ

[131: 匿名さん]

>>130
変動ですがあんまり下がって欲しくないですね。
下がるってことは景気が悪くなっているって事ですから、ボーナスがとても減りそうです……。

[132: 匿名さん]

>>130
金利が上がる方を楽しみにしろよ？
金利が上げれば、給料も上がるから、変動は怖く無いんだろ？
>>131の考え方が、健全だよ。
発想がネガティブだよ、ギリ変はｗ

[133: 匿名さん]

金利が上がったら多く払えばいいです
ほんとに臆病ですね固定は
潜在的な経済成長は見込めないと思っています
対応できない程の上昇は考えていません。
金利だけ返した挙句に破綻する固定ほどさみしいものは無いでしょう

[134: 匿名さん]

それってオイラの事？
固定で35年、自宅、会社の往復
一生懸命働きます。サーセン

[135: 匿名さん]

東京に限らず、働く以上は住宅は必要です。（働かなくなっても住宅は必要ですが。）
借りてもかかる住居費なら、少しでも安くすませたい。
そこで長期のローンを組んで持家を持ったほうが、住居費用は安く上がる。
そう考えるわけです。
でも、頭金が少なくて、あまりの長期のローンでは、買った方が得にはなりません。

賃貸か分譲かの見極めは、その物件の価値が将来的に値下がりしにくいかという
点にあります。全般に、好立地の物件ほど相対的に高価であり、高価であることは
頭金の少ない購入者にはローンが下りにくいということになります。
頭金が少ない人の買える物件は、価格に限りがあり、そういう物件は立地がさほど
よくなく、量販価格だったりします。

ですから、固定か変動かという議論の前に、いざとなったら転売して損がないか
そもそも転売する時点で「残債割れ」にならないかを考えないといけません。
ここでいうギリ変は、そもそもインフレ想定の借り方であり、デフレが深刻化している
現在、借金を多額に抱えていることだけでアウトです。
固定さんも、持っている資産の目減りが激しい安物なら同じこと。
いいのは、自己資金をある程度入れて、ローン金利の安さを意識して借りる余裕の
ある層。それもある程度の立地の物件を安い時期に買った人。

キャピタルゲイン、キャピタルロスの方がはるかに問題なのに、借入金利の多い少ないを
問題にするのはどういうことでしょう。
もともと自己資金が少ないことを前提の話なら、繰り上げ返済で自己資金が豊富な状態に
しておいて、おちついてローンを払うという話なのでしょうが、そもそも繰り上げ前提の
借入が異常ですよ。インフレなら繰り上げしないでキャッシュは温存すべき。
住宅ローンの金利以上に運用できる金融商品を研究すべきでしょう。
くそ安い低金利の繰り上げ返済というのは、私に言わせたらもっとも利回りの低い投資です。

みなさんそこまでしてマンションデベと銀行の餌食になりたいのかと感心します。

[136: 匿名さん]

＞インフレなら繰り上げしないでキャッシュは温存すべき。
○デフレなら繰り上げしないでキャッシュは温存すべき。 インフレなら借金自体が有利だからこれも
繰り上げ返済しないでできる限り返済を伸ばすべき。

[137: 匿名さん]

>135
あまり正論言われると僕ちゃん、急所が痛くなるから、とどめはささんといて～

[138: 匿名さん]

>>135

僕は大筋 合意できる内容です。
特に、
>>キャピタルゲイン、キャピタルロスの方がはるかに問題なのに、借入金利の多い少ないを
>>問題にするのはどういうことでしょう。
まったくその通りです。
物件の下落のほうがよっぽど怖いですよね。

でも、今の金利は変動金利優遇後だと1%前後ですよね。
1%と言う事は1億借りても1年間で利息は100万ですよね。
元本を35年間返さない借入と見ても3500万円…。（そんなのはありえないけど）
めちゃくちゃ安いですね。

繰上げするんであれば、その御金を資源国の通貨で貯金しているほうが、よっぽど
いいかもしれません。

オーストラリアなんかは、いま預金は1年以上だと３～４％の利息付くし。
いま丁度円が強いから豪ドルで外貨定期預金を3年くらいしてもいいかもしれないね。
資源国だから、ドカンと来ないでしょ。ドバイじゃありまいし。

住宅ローン控除の10年間は繰上予定貯金を外貨定期預金預けて11年目にドカっと
返すというのもいいかもね。

[139: 匿名さん]

私なら配当性向の高い日本株ですね。

[140: 匿名さん]

>>138
オーストラリアって資源国なの？初めて聞きました。
オーストラリアは金融国でしゅ。

[141: 匿名さん]

キャピタルゲイン・キャピタルロスとか…　市況に帰れよ

外貨も株も元本割れするからやりません。　キリッ

[142: 匿名さん]

変動にしたリスクヘッジには、金利上昇で上がる銘柄がいい。

[143: 匿名さん]

141は銀行のいいお客さん

[144: 匿名さん]

キャピタルなんたらが気に入らないなら、皆さんのお好きな「資産価値』という言葉におきかえましようか？

[145: 匿名さん]

>>135
そこに一生住むつもりなら、全くとはいわなくても、そこまでキャピタルロスは気にしなくてもいいのでは？

[146: 匿名さん]

＞145
そうだ　そうだ
子供のために買ったんだ
投資で買ったんじゃないんだから引っ越さないんだよ

ついでに言えば株も為替も大損した　
ゴールドマンを〆たい

[147: 匿名さん]

子供は20年たてば居なくなる。20年たてば住まいも古くなるし環境も変わる。

[148: 匿名さん]

永住志向は農耕民族の遺伝子？
マンションは住み替えしやすさが取り柄。

[149: 匿名さん]

将来、もっとよい場所が安く買えるとしたら住み替え考えると思うよ。考えない、と出来ないは別物。

[150: 匿名さん]

マンションは、古くなると、余程立地的条件がよくないと価値無しだからな〜

戸建ては、土地を子供にやれるから、戸建ての方が良いな。

[151: 匿名さん]

オーストラリアは、いまや資源国です。
特に鉱山。それからウラン
それに、農業などが盛んです。
未開拓の油田もたっぷりあるそうです。

おおらかな国ですよ。余裕ってのが感じられるそうです。
日本って何も無いから働き続けるしかないしね。

普通にネット調べたら、わんさか出ると思うけど。
http://www.dir.co.jp/publicity/column/060614.html

[152: 匿名さん]

ちっ

豪ドルが50円台のときに、しこたま買っとけば良かった。

[153: 匿名さん]

先の事が読めない、実例。

[154: 匿名さん]

＞キャピタルゲイン、キャピタルロスの方がはるかに問題なのに、借入金利の多い少ないを問題にするのはどういうことでしょう。

確かにキャピタルゲイン・ロスは金利差よりはるかに大きなファクターになりますね。
実際、私は港区（東京）内で買い換え、今の住居は２軒目ですが、幸いに１軒目を８年居住後にミニバブルで高くなったところで売ったので、売却代金でローン残債を一括返済した後に３千万円ほど残りました。
売買のタイミングが悪く物件が大きく値下がりしていると、売っても残債が返せず買い換えが出来ないだけでなく、不測の事態により多額の資金が必要になったとしても住居を売って換金するということが出来ません。
不動産は頻繁に売買するものではありませんが、値下がりしにくい（うまくすれば値上がりする）物件を買っておくと、後々の自由度が大きく違います。

[155: 購入経験者さん]

ギリ変ってどういう人のとを言うの？

銀行の審査が4パーセントの金利でも支払えることや、企業や年齢、家族構成も
含まれている中で、金利0.9パーセント以下の変動で借りている人がギリギリに
なる理由が分かりません。

固定で借りたと思って、毎月3パーセントの支払いを、返済額軽減型で繰り上げ返済
したら、どんどん元金が減って、返済が楽になっていきます。

この日本でローンを借りる限り、必ず審査はあるし、支払えない人は、審査に落ちます。
そして、審査に通った人は、3パーセント程度なら支払えるはずです。

ギリギリとは、固定3パーセントで借りた2006年に借りた人を指すのではないでしょうか？
繰り上げ返済できずに、35年ローンを払うしかない。

2006年に金利3パーセントで借りた人は、全然元金が減っていません。

2009年に0.9パーセントで借りて3パーセントの差額を繰り上げ返済した人は、
1年で3年前に借りた人より元金が減ります。


後から借りて先に借金がなくなってしまいます。

今、一番やばいのは3パーセントで固定にしている人たちです！

あははははは。

笑える。

[156: 匿名さん]

みなさん借入れ二千万だと何年で完済しますか？条件は問わないので年数だけ教えてくれますか？

[157: 匿名さん]

>ギリ変ってどういう人のとを言うの？

ムキになって反論するあまり、レスに脱字が起きてしまう様な人の事だと思われます。

[158: 匿名さん]

８～１０年

[159: 匿名さん]

＞150
それも間違い。まずは自分のマンションの建物価格と土地価格の比率を計算してみましよう。
建物の原価の差はせいぜい３割。一方土地原価都内でも2〜3倍違う。
同じ85平米のマンションでも4800万もあれば7500万もあります。
築年数の同じマンションの中古価格は、ほぼ地価に比例します。戸建ては築10年以降建物評価が下がります。15年経って住み替えようとしても土地代しか残らない。

[160: 匿名さん]

土地５０建物５０の物件がマンションならかなりよい立地の物件
戸建なら建物２０００万円、土地２０００万ならかなりの郊外。
マンションなら２０年後土地が値下がりが少なく建物評価もそこそこ
あって３割減価くらいで済むが、郊外の戸建は地価が現状維持でも
半値。
マンションでも土地４０建物６０なら建物老朽化分で２０年後の評価
はおそらく４割以上の減。

不動産ほど「安物買いの銭失い」という言葉がはまるものはないです。
終の棲家などという呪文は、安物買いの自己暗示にすぎません。

[161: 匿名さん]

>>158
やっぱりそのぐらいですよね 15年までに完済が変動選ぶ条件ですよね それ以上ならメリットが減る

[162: 匿名さん]

>>161

だから根拠は？
固定さんって根拠がなく、シミュレーションも一切やらなくて自分の気分？で物事を決める人多すぎ。自分の意見を言うならしっかり理由も述べないと。

[163: 匿名さん]

>>154さん

値下がりしにくい物件を購入するというのは重要ですね。
ただいくら港区や都心であっても高値でつかむと目も当てられません。
以前私が賃貸で住んでいたペアシティルネッサンス高輪は１９８０年
に分譲され坪単価は２７８万円でした。
現在は出物が少ないですが中古取引価格は坪３００万～前後といった
ところでしょうか。

しかしペアシティルネッサンスは１９９０年前後のバブルのころは
坪２０００万を超える価格で取引されていました。誰がババを引いたか
は知りませんが都心の恐ろしさはここにあります。

うちの親はバブルのころ約１．５億円で相続した大阪の土地を売り、
都内に１億円のマンション、伊豆にリゾートマンションを購入しました。
（当時不動産の売却益は買い替えの特例をつかうと課税されなかったため）
１億のマンションは弟が住んでますが今売ったら３０００万台、
伊豆のマンションはせいぜい３００万くらいだと思います。

みなさんお気をつけて

[164: 匿名さん]

うちのマンションもバブルの頃一億だったです。買値は新築で3000万代。築20年で売って買値とほぼおなじでしたよ。

[165: 匿名さん]

マンションなんてよっぽど立地条件よくないと20年くらいで資産価値ゼロでしょ？

[166: 匿名さん]

築20年の中古検索したら？平成元年新築のバブル仕様の豪華マンションがいくらになっているか。タダじゃないだろ？

[167: 154]

>>163
ご指摘のとおり都心部は値動きが大きいので、高値でつかむととんでもないことになります。タイミングが重要ですね。
今は、バブル以降では最安値に近く、この先大きな下落は考えにくいので、買うには良い時期だと思います。
ちなみに、１軒目をミニバブルで高くなってから売ったと書きましたが、２軒目はそれより１年早く（ミニバブル前に）買いました。
この間は二重ローンで、１軒目のローンに関しては無駄に利息（数十万円）を支払ったことになりますが、１年売り遅らせたことで増えた売却益は約７００万円と推定されます。
これは極端な事例だとは思いますが（同じことをしようと思ってもそうそうチャンスはない）、>>148で
＞確かにキャピタルゲイン・ロスは金利差よりはるかに大きなファクターになりますね。
と書いたのは、こういうことが現実にあったからです。

[168: 匿名さん]

>>162
私は変動ですよ 選択にあたって目安を知りたかっただけです。

[169: 匿名さん]

戸建ての場合も地価は下落なのに土地の固定資産税ばかりが上がっている場所があると聞くからな。

[170: 158]

>>168=161
＞条件は問わないので年数だけ教えてくれますか？
ということだったので、自分なら２千万なら８年から最長でも１０年あれば返しちゃうだろうと思っただけで、「15年までに完済が変動選ぶ条件」という意図はまったくありません。そもそも質問は「条件は問わない」として、固定か変動かも指定されていません。
質問が「借入れ８千万だと何年で完済しますか？」だったら３５年と回答していました。現実にはその前に退職金で返すことになりますが。