クレヴィア豊洲 その２

[物件比較中さん [男性]]

クレヴィア豊洲についてのその２です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.cv-toyosu.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575045/

所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発
売主：セコムホームライフ
売主：三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[601: 匿名さん]

ディスポーザーはあった方が良いぞ。
生活の質が全然違う。

[602: 匿名さん]

>588
いつまで待てばいいの？
それまでの家賃はどうするの？？
貴方は安くなる相場って分かってて
自分のマンション売らないの？？？損するよ。
売らないなら「今買う時期じゃない」と矛盾してる。

[603: 物件比較中さん]

確かに今は中古価格も新築に引っ張られるかたちで高騰している。
ってことは持ち家の奴は今売って、相場が安くなるまで激安賃貸にでも住むのが
最も賢いということになるね、損得だけで言えば。
でも皆が皆そうしないのには色んな個人的が事情があるわけだ。
それと同じく、今買う人にも色んな事情があるわけだよね。

[604: 匿名さん]

＞６０３
同感。

[605: 匿名さん]

まあ、＞５８８は「いまは不動産を買う時期じゃない」が言いたいんじゃなくて、
自分は安い時期に買えましたって自慢したいだけでしょ。

[606: 匿名さん]

買わなくても家賃は掛かるからなあ。。。
チープな賃貸で毎月13万払うくらいなら、買った方が良く無い？

50年払ったらいくら掛かるのか計算してごらんよ。チープな家賃でも、1億超えるよ。

[607: 匿名さん]

ここ50年賃貸で借りても1億も行くかね？
買うと固定資産税も管理費も修繕費も払わないといけないし。

[608: 匿名さん]

いくらかかりますか？1億行くのでは？

計算してみたら？

[609: 匿名さん]

新築マンションは、今バカ高いからなぁ。

[610: 匿名さん]

借りた方が安いでしょ。
分譲のマンションなんて賃貸に出しても年間の家賃収入、購入価格の５％も取れないよ。
そこから、固定資産税、管理費、修繕費、ローンの利子払ったら
いくらも残らない。

[611: 匿名さん]

>>610
だったらなんでマンション購入検討スレにいるんでしょうかねぇ…

[612: 匿名さん [女性 30代]]

若いから仕方ないんじゃない？

[613: 匿名さん]

年配なら尚更賃貸の方が良いと思います。

[614: 匿名さん]

このエリアでタワマン以外の物件にメリットあるの？？
アドレスと引き換えに、豪華なエントランスや共有施設のタワマンを安く買えるのがウリでしょう。
このエリアでタワマン以外なら激安価格じゃないと買う意味なくないですか？？
坪295万（ほんと？？）って、ここの71平米３ＬＤK（狭すぎでしょ？？）が6,400万円ですよ？？
ここの立地、駅遠を考えれば賃貸の場合、表面利回りで3％切っちゃいますよ・・・。
どうしても東雲に住みたい！っていう人には大きなお世話だと思いますが。

[615: 匿名さん]

分かってるじゃないですか。
ご自分が。

[616: 物件比較中さん]

>>614
いや、ここより安い価格での新築が実際他に出てないから仕方ないんですよ。
賃貸にだす目的でもないし、ここが高過ぎてそれがどうして嫌だというのなら
いつの日か価格が下落するまで待てば良いんですよ。

[617: 匿名さん]

>>616
要するに見送れる人には、見送りが正解ということですね。

[618: 匿名さん]

>602
いま自宅は人に貸して、近くに賃貸住まいですよ。
物件購入⇒海外転勤（自宅は賃貸へ）⇒帰国⇒賃貸（自宅はそのまま賃貸）のよくあるパターンです。
賃料収入で月々のローンといまの家賃が賄えているので、しばらくは賃貸でいいかな。
いまは相場が良くないので、5年後くらいに余裕資金で次の物件を購入できればと思っています。
今後もいまの自宅は売る予定はないですね。

[619: 匿名さん]

＞６１８
家も地方に転勤になったので貸してる。
でも、年間家賃は購入価格の５％ちょい。
管理費、修繕費、ローンの利子等払ったら大して残らないよ。
このまま、物件価格が維持されれば問題ないけど、
下がるようなら、持ち続けるほど損すると思う。
売っとけば良かったと、ちょっと後悔。

[620: 匿名さん]

買える人だけ買えば良いのでは？（笑）
どうせ100戸しかないんでしょう？

[621: 匿名さん]

見送っても、賃貸で家賃が無駄になるだけでは？

[622: 匿名さん]

いいから、50年で支払う家賃計算してみろよ。

それだけ払っても、手元には何も残らないんだぜ？

[623: 匿名さん]

私は中古でも新築でも拘りがない人間ですが「新築じゃないと嫌だ」というのはどういう理由なのでしょうか。
水回りや壁・クロスをフルリノベしても嫌なものなのでしょうか。
フルリノベしてもかなり値段の高いものに替えても800万～1000万程度なので今の新築相場を考えたら中古の方が選択肢も多いしお得な気がするのですが。

この物件も「新築じゃないと嫌だ」という層に限ってはお得だとは思います。

[624: 匿名さん]

間違いなく貸したら赤字だね。

[625: 匿名さん]

＞６２３
日本人は新築好きだと思います。

[626: 物件比較中さん]

都心3区や渋谷では安い時期に買った特にコンパクトマンションは賃貸利回りが良いでしょうね。
私は台東区に所有しているマンションを手放すか売るかを選択する機会がありましたが、
想定賃料は単に月々の表面上の数値だけ見れば大幅なプラスだったものの、
所得税や管理費・修繕費・固定資産税を考慮して計算して月々で見ると
プラスは2〜3万程度になってしまったので、修繕費の値上がりや家賃相場の下落を
考えるとこのままローンを抱えているよりは…ということで、売ってしまう方針としました。

[627: 匿名さん]

>>622
住宅を所有しても評価損分は「ドブに捨てた」のと同じことだよ。
6,000万円で買って10年後に4000万しか評価されなければ10年間で2000万円を捨てたのと同じこと。
年250万（2000万/10年　+管理費・修繕積立金・固定資産税で年50万）で賃貸生活することと
2000万評価損する物件を10年間所有することは資金的には同じです。

[628: 匿名さん]

>>625
何故？その理由を聞いているんだけど。
理由はないけど新築が好きなんです！ってデベみたいなこと言わないで教えてよ。

[629: 匿名さん]

清潔好きだからじゃないですかね？
潔癖症に近い。私なんてそうです。
人の使った物は基本的に嫌。車も同じ。
日本では少数派だけど、貴方のように中古でも良いって方いるよね。
お得だと思います。
最近、価格が上がってるので、
中古の方が価格高い物件もありますが。

[630: 匿名さん]

>>629
それって、フルリノベしても駄目なものなんですか？
壁、床、水回り、手に触れるものは全て新品になりますよね？

大学生のときに一人暮らしされたときもやはり新築のマンションで下宿されたのですか？

[631: 匿名さん]

>>629
総合商社とか公務員とか、大手企業って大概社宅があると思うのだけど（商社だと入社時入寮が義務づけ）
そういう人たちって日本人の少数派ってこと？社宅って殆ど全て中古住宅だよね。

[632: 匿名さん]

駄目ですね。
合理的でないけど、そんなもんです。

[633: 匿名さん]

＞６３１
うちも最初社宅でしたよ。
社宅で我慢してお金貯めて、新築マンション買いました。
気にされない方は定年退職まで社宅にいる方もいます。
マイナーですが、金銭面的にはお得だと思います。

[634: 匿名さん]

リノベすればいいというものではない。始めてそこに住むという価値観は損得勘定を超えるということ。
また共有部の劣化は自室をどんだけリノベしたところで解消しない。5年経つとどんなマンションでも古さを感じるようになるしね。
あと、日本人のペットの購入感とも似てるかもね。ちょっとでも成長した犬や猫が売れなくなる理屈と一緒じゃない。

[635: 匿名さん]

賃貸も購入も考え方次第で大差ないですよ。
賃貸ならいくらでも環境を変えれますし、古くなれば新しい物件に移ることもできます。
横浜の物件のように想定外の事態にも影響を受けません。
賃貸に支払う家賃がもったいないと感じる人もいるかもしれませんが、購入にもいろいろな
費用がかかります。
初期費用以外に、月々の管理費、修繕積立金、固定資産税、団信保険、地震保険、特に利息は
金利1.5％で5000万円を30年の借入た場合、利息は約1,250万円です。さらに物件の評価損を
考えると「ローンの支払い＝貯金と同じ」と見なすのは危険です。
相場の悪いいまこそ、無理せず賃貸で様子見したほうがいいと思います。
（当方、マンション保有者です）

[636: 匿名さん]

>634
そのロジックだと、5年経てば新築も中古と変わらないということですよね。
であれば築５年の中古をリノベしたほうが合理的だと思いますけどね。

[637: 匿名さん]

>>635
1人の時は完全に賃貸派でしたが、家族ができてから自分にもしものことが起きた時に、保険で家族に家を残せるようにという思いで購入派に変わりました。

[638: 匿名さん]

>>636
だめ、全然理解してないね。

[639: 匿名さん]

＞６３７
それって生命保険かければ済む話じゃない？

[640: 匿名さん]

買った方がおとくよ。

[641: 物件比較中さん]

>>627
費用という点では確かに、その通りですね。
10年後に手元に物件は無い状態で−2000万、という結果は全く同じ。
ただ、その10年間他人のモノに金を払い続けるか、
自分の好きなように初期設定した自分のモノに金を払うか、
という気持ちの問題ですよね。購入する人は前者を取るのだと思います。

>>635
もちろん賃貸の最大の利点は身軽なところです。
実需で不動産を購入することは明らかに賃貸よりも行動の選択肢を狭めます。

ただ気持の問題、日常でのQOLはまた別です。
「賃貸で様子見」とはよく言われますが、どれくらい待てば良いのかは誰にも分かりません。
その間に自分はどんどん歳を取るし子供は育ちます。たとえば東京オリンピックまで
あと5年ですが、中学校に入学してから5年経てば大学受験です。
その期間での生活を、新しい自分達だけの部屋で積み上げていくことに
お金を使いたいと考えることは合理的とまでは言わないにせよ、
十分に納得し得る理由だとは思いますよ。

[642: 匿名さん]

＞その期間での生活を、新しい自分達だけの部屋で積み上げていくことに
＞お金を使いたいと考えることは合理的とまでは言わないにせよ、
＞十分に納得し得る理由だとは思いますよ。

もちろんそれも理解できるんですが、
その大切な時間を積み上げていく場所がここでいいのか？ということなんです。
毎日、晴海通り沿いで、トヨペットの壁を見ながらの生活でよいのでしょうか？
価格に見合わない物件を無理して買う必要はないと思います。

[643: 主婦さん]

私の様に高層のマンションが苦手な人もいますよ、、(笑)
今は37階の賃貸(会社負担あり)ですが、最近、エレベーターに乗ると耳の奥がキーンと痛くなってきまして、、私だけでしょうかね？(笑)外の景色を見ても、あぁ、高い…とクラッとします。
こちらは値段は確かに高いですが、地上から近い場所が好きで、普通にずっと住みたい、みたいな人にはいいんではないでしょうかね。

もう少し安ければなぁ、、買いたいんだけどなぁ。。

[644: 匿名さん]

>>639
そういうこと言いだしたらきりないし、論点ずれず〜れです。

[645: 匿名さん]

買いたい人だけ買えば良いのでは？

[646: 匿名さん]

生命保険としてみても、住宅ローンは金利低いし、お得ですよ。
8000万円ローン組みましたが、金利１％未満で、年40万円は年末調整で返ってくるし。

[647: 物件比較中さん]

>もちろんそれも理解できるんですが、
>その大切な時間を積み上げていく場所がここでいいのか？ということなんです。

それはもう個人の価値観の話になりますが、
湾岸を希望していて価格が折り合えば選択肢にはなるでしょうね。
それに、「大切な時間を積み上げていく場所がここでいいのか？」と
利便性と環境を兼ね備えた場所の3LDK賃貸で様子見しよう、などと目論んだら
月々20〜30万は軽く飛んで、一般家庭ではなかなかお金がたまりませんよ。

[648: 物件比較中さん]

>>636
それでも嫌なんですよ、中古は。
リノベするとか、5年後には新築も中古だとか、そうゆうことではないんですよね。
中古は中古。
リノベしようが、お下がりですから。
安いと言ってお下がり買いたくないんです。
こるはもう価値観の違いなんで、理解は難しいと思いますよ。
社宅や賃貸ならまた別ですよ。買うわけではないので。

[649: 匿名さん]

そもそも坪295万円って情報は本当なの？
この場所をこんな値段で買う人いるのかしら？

[650: 物件比較中さん]

それでもパークホームズよりは安いし、この辺で豊洲と名の付く新築マンションを欲しい人は買うでしょうね。
高すぎと思っても、買うか検討する地域を変えるかの二択ですから。

[651: 匿名さん]

正式な価格が出るまではなんとも言えないんじゃないでしょうか>>649さん
まだまだ反応を見ているのでは。
大体、これくらいで行く、みたいな枠はできているとは思いますが…。
どうなるのでしょう。
この価格でだと強気だなぁという印象を受けてしまいますが。

[652: 匿名さん]

うちもMR行ったけど、70平米5900万ぐらいで固まってるらしいよ。問い合わせや希望のお客さんが多くて、下がる事はないかもしれない、正直上がる可能性が高いって。それ聞いてちょっと買う気が失せた。まだ詳細は出てないけど、清澄白河の新築の方が気になりだした。

[653: 匿名さん]

>>652
下で平米単価８５万円くらいでしょ。
いまじゃあ、横浜でも珍しくない。
都内ならそんなもんじゃない。
川崎の武蔵小杉は、もっと高いし。

[654: 匿名さん]

ここより安い新築無いじゃん

[655: 匿名さん]

小さな子供がいる方ならどの小学校に入れるかを考えた方が良いですよ。学校によって中学受験率違うと思うので。因みにSAPIX豊洲は新2年生までしか受けいれません。

[656: 匿名さん]

買える人だけ買えば良いのでは？

[657: 匿名 [男性 40代]]

同感です。（笑）豊洲とか湾岸はゴチャゴチャしていなく好きなのですが高層は苦手です。まあ価値観いろいろですよね

[658: 物件比較中さん]

>>653
同感です。
23区外とか、川崎とかの東京近郊でも坪270とか珍しくないです。
豊洲〜東雲は都心から遠くないですし少なくとも
オリンピックまでは盛り上がっていく地域ですし、
そりゃ高くなるでしょ。

[659: 匿名さん]

自分も高層が苦手です。ここの規模くらいが上限かなという感じです。
かといって低層よりちょっと高い位置がいいかななんて、贅沢というか中途半端な考えだったりします。
ただ、湾岸の場合、ひとつの魅力は眺望だったりするのでしょうから、そのあたりは物足りなさを感じなくもないです。
ここの場合、間取りの広さと価格とのお得感がないと魅力に欠けるのではないかとも思うのですが、買いたい人が多いと価格はアップしていくのでしょうか。

[662: 匿名さん]

早速、東雲の中古が動き出したね。
安く買えるのは今年度いっぱいまで。（笑）

中古値上がり始まった。

[663: 匿名さん]

勝どきザタワー買っておけばよかった。

[664: 匿名さん]

え？エリアも違うし、同じ時期なら価格帯も全然違うのでは？

[665: 匿名さん]

勝どきザタワーの1期を購入しようか迷い撤退した者です。
坪300でもかなりの選択肢がありました。今さらですがここより良かったなと。

[666: 匿名さん]

タイムマシン開発されない限り無理ですよね。シティタワー品川なんて、もっと安かった訳で。。。

でも、もしもが許されるなら、日経平均六千円の頃に買いまくって、2万円で売ったら大儲けだな。
その金で豊洲のタワーマンション買いたい。

[667: 匿名さん]

今から買うのなら、ここも良い選択肢だよ。
タワーマンションの余計な心配も不要だし、今から暫くは値上がりしていくでしょうし。

[668: 匿名さん]

>>667
タワーだと管理や修繕に不安で、小規模低層なら安心という発想はなんなんだろう？
管理や修繕に失敗して悲惨な低層マンションなんていくらでもあるんだけどね。タワーよりも多いと思うよ。
むしろ規模が小さい分組合の資金に余裕がなくて悲惨。タワーの大規模修繕には思ったよりお金がかからないのも佃のタワーが実証したし、管理や修繕面でのメリットで低層を買うっていう価値観はあと10年で無くなると思う。

[669: 匿名さん]

>>667
値上がりはないだろー。

[670: 匿名さん]

>>668
低層マンションというか、戸数が2桁とかの少ないマンションですよね。
周りがタワーばかりだから小さい部類に感じるけど、ここは小規模ではないと思いますよ。むしろ丁度いい規模かと。

[671: 匿名さん]

そう思います。
タワーでこそ無いけれど、規模はありますから、修繕や管理費などに対してのスケールメリットは働きます。
タワーは修繕費がとてもかかるという話を聞きますが
こちらだったら従来のマンションと同じような感じになるかと。
パット見、タワーじゃないのは見劣りするかもしれませんが、
長い目で見てみると悪く無いと思いますよ。

[672: 周辺住民さん]

東雲の中古はほとんど動いてないなぁ。
値引きしても売れてないから心配だ。
先週売れてのはWコンとキャナルファーストの安い部屋だけ。

[673: 匿名さん]

動くのはこれからだと思いますよ。
新築のここの価格が見え始めたので、これから天秤にかけるところでしょう。

[674: 匿名さん]

>>672
東雲のタワマンは有り得ない値付けで出してくるからそりゃ売れないよ…
不動産屋も専任取りたくて高めに査定出してるんだろうけど。

[675: 匿名さん]

これ、相当値上がりするんじゃ無いの？

[676: 匿名さん]

>>675 値上がり多分しますね、、このままの値段か少し安くなれば買おうと思ってたんですが、中古物件見てたら上がる気がしてます。元々営業も強気みたいだし、300ぐらいは上がってくるのかな…。一般サラリーマン家庭には優しくない東雲になりましたね。

[678: 匿名さん]

買いたい人だけ買えば良いのでは？100戸しかないしね。

[679: 匿名さん]

>>672
東雲中古、十分動いていると思いますが。。。

[680: 匿名さん]

そもそもさ、豊洲駅１１分の駅遠でアドレスも東雲、湾岸マンションの資産価値で一番大事な共有施設や眺望もない、おまけに派手な冠水歴のある立地の中小デベの板状マンションが坪２９５とか本当に資産価値維持できますかね？

最新のデータではもう、不動産のプチバブルは弾けたサインがこちらの有名ブログでも解説されていますし。
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=2128

のらえもんさんのブログでのもちょい前に出てたし
http://wangantower.com/?paged=3

どこ買うも個人の責任だが、今このタイミングってどうなんだろう。その下がってきた相場を少し見る方が正解と個人的には思いますが。

[681: 匿名さん]

のらえもんブログみると、1年くらいでまた上がりだすと予想されてますね。
買うなら今のうちって事かな？

値上がりする前が買うチャンスでもあるしね。

[682: 匿名さん]

>>680
各スレにドヤ顔でコピペ貼って宣伝ご苦労様です

[683: 匿名さん]

まあ、もうブランド化しちゃったし、そんな工作しても無駄じゃないかなあ？

[684: 匿名さん]

中古が値上がり始まったね。安く買うなら今が最後のチャンスかな。

[685: 物件比較中さん]

>>680
あなたPHTスレにもいたね！湾岸買いたいのに買えないの？

[686: 匿名さん]

昼過ぎに通ったら、ここの敷地、全て日陰になっていて暗い感じがしました。

[687: 匿名さん]

>>686
この時期、太陽が低いですからね。西陽が入らなくていいかも。

[688: 匿名さん]

そうですね、ただ、東側もタワーマンションなので朝日も入らないのでは。

[689: 物件比較中さん]

ひょえー。一日中暗いのか！

[690: 匿名さん]

そうなの？ 南向きがウリじゃなかったっけ？

[691: 匿名さん]

ちゃんと希望の部屋の日照時間は確認いた方がいいでしょうね。
特に冬至の頃の太陽は貴重だけど、その時期の低層階は1日中、日照は期待できないと思う。

[692: 匿名さん]

>>690 全ての南向きが陽が入るとは限らないんですよね。前にもスレで見かけましたが、土地が分かる人は一目瞭然、ここら辺は陰が多いです。日当たり重視なら10階以上、ですが価格が6300万からとか見かけましたが厳しいですな。

[693: 匿名さん]

南向きなのに日が入らないなんて、全く意味ないよね。超割高で駅遠、日も入らない、共用施設もない。いったい誰が買うんだろう…

[694: 匿名さん]

南向きでも日当たり良くないんですか？てっきり低層でも日当たり良いのかと思ってました。
公式のトップページの画像のイメージが強くて。
でも、全戸南向きで100％ALL SUNNY SIDEとかってうたってますけど、それってまずいんじゃないでしょうか。
どなたか写真アップお願いしたいです。どこかのタワマンみたいに写真のブログは無いみたいなので。

[695: 匿名さん]

>>694 きちんと設計されてるとは思いますが、トヨペットと建物がどれぐらい離れてるかによりますね。写真だとトヨペットが写って無いので、何とも言えませんよね。ツクリエは建てる前にパソコンのシュミレーションでいろいろ決めていくのではないかなと思います。建て売りでは無いみたいなので、建ってからのお楽しみですね！

[696: 匿名さん]

今時Googleマップ見れば大体分かりますよ
南西にあるBeCITYが冬場の午後は日光を遮りそうですね
トヨペットはそんなに高くないですしある程度離れてるので南からの日は期待できるかも

[697: 匿名さん]

>>696
おっと、場所を勘違いしました
確かに低層はトヨペットの影が結構来そうですね

[698: 匿名さん]

そもそも南向きってのは直射日光当たらないものなんだが。。。

[699: 匿名さん]

直射日光が良いのなら西向きや東向きの方が良いですよ。
そもそもそも太陽は東から西へと向かうので。

でも、現代だと直射日光なんてのは皮膚ガンの原因でしかありませんけどね。

[700: 匿名さん]

>>698
いやいや、南向きは直射日光入りますよ。太陽がいちばん高い南中高度でも55度くらいですから。それも春分秋分で。これが冬至となると30度ちょっとしかありませんよ。