三菱地所 パークハウスプレシアタワー Part2

[匿名さん]

三菱ブランドの超高層免震タワーということでかなり気になっています。
購入検討されている方、棟内モデルルームを見られた方、引き続き情報交換しましょう！

所在地：千葉県船橋市湊町2丁目2391-14（地番）
交通：総武本線 「船橋」駅 徒歩10分
京成本線 「京成船橋」駅 徒歩8分
間取：1LDK～4LDK
面積：56.37平米～102.59平米
売主：三菱地所
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
施工会社：奥村組
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

Part1　：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46387/

[882: ビギナーさん]

ここはどういう人が買うんだろう？
あと49年で影も形もなくなるというのに

[883: 匿名さん]

今50年前のマンションに住んでいる人っているの？
住めるの？ねぇ君は住めるの？ｗ

[884: 周辺住民さん]

住めるか住めないか・・・そういう問題ではないと思う

[885: 匿名]

878さんへ
幕張の物件は普通借地だから17年後に更新があるよ。

ここは定期借地だから更新がないんだよ。
だからこの物件がたたかれてるんじゃん。

[886: 匿名さん]

お金に余裕がある人だけ買うんだから
そうではない人は書き込む必要ないのでは？
老後の心配のない人が買っているのは駐車場を見ればわかりますよ。

[887: ご近所さん]

お金に余裕がある人は、そもそもこんな不便なところ買わないでしょ？

[888: 津田沼在住]

先日モデルルーム見学に行ってきました。
85㎡の3LDKが約3200万円、眺望もまずまずで建物は文句なし、非常に購入意欲をそそられました。
解体準備金、契約金もろもろで＋250万円かかることと、引越し費用などを考えると、
約3500万円の買い物です。
月々のランニングコストが借地代、管理費、駐車場代などで約6万円とかなりのもので、
頭金1000万円用意しても、ローン含めると月々15万円くらいの支払いになりそうな感じです。
今の賃貸が月々13.5万円の支出だから、住宅のグレードが上がることを考えるとアリかも？？

既出ですが、賃貸にまわしたときのシミュレーションを考えてみました。
周辺物件の相場を考慮して、築10年までは月19万円(借地・管理費込み、駐車場は借主負担)、
11-20年目は月17万、以下10年ごとに1.5万円づつ低下すると考えると、
25年目までの収入=(19×10＋17×10＋15.5×5)×12×0.85=4460万円(借り手がいない期間を考慮し0.85掛け)
控えめに25年目に1500万円で売ったと考えても、トータル6000万円程度の収入を見込めそうです。
25年目までの支払額が、4000(頭金＋金利含ローン代)+5×12×25(諸経費)=5500万円で、
損はしないかな、と考えます。
(税金の計算をしていませんが、控除もあるからさすがに500万円を超える支出はないと見ています)

賃貸にまわしてもよさそうだし、積極的に考えたいと思ってます。
ちなみに23区内に土地付実家と田舎に土地あり、解体時に生きていたとしても行き場所は確保できています。

[889: 匿名さん]

>>888さん

賃貸した場合の費用は888さんの見積もりどころでは済みませんよ。

まず、土地は借地なので固定資産税がかかりませんが、建物にはかかります。
年間10数万円でしょうか。

あと賃借人（テナント）の管理を不動産業者に頼むことになると思いますので、
それに家賃収入の5％程度かかります。
これは主に家賃の収受業務です。
さらに新規で賃借人を見つけてきたときや、賃貸借契約の更新の時には
その都度その管理業者にだいたい一か月の家賃を報酬として払います。

さらにさらに、
賃借人が入れ替わるときには貸主のほうで原状回復（クロス張替え・清掃など）費用が必要です。
敷金の中から退去する賃借人に払ってもらえることもありますが、
これは年々難しくなっています。

25年のうちには一度くらいはある程度の大きなリフォーム工事（洗面化粧台の交換など）も必要になるでしょう。

これらを考慮したうえでさらに賃貸経営のリスクを考えると、
賃貸することを前提としてこの物件を取得することはありえません。

[890: マンション住民さん]

駅前タワマンの賃貸なら人気もあってすぐ埋まるんだろうけどね。
ここの賃貸情報を見る限り、そう簡単に借り手が付くとも思えないですよね

[891: 物件比較中さん]

>889
ほっといて賃貸経営を夢見てる人や金持ち様に早く買わせてここを完売してもらいましょうよ。
船橋で物件探してるから市場の所に基礎だけやってるマンションな工事が止まってるからここを完売して早くやらせてあげて。
早く新しいマンション販売して欲しいからさ。

[892: 匿名さん]

>891

基本的に、ソフィエスより単価は高くなるらしいよ?

[893: 匿名さん]

>>888

私なら、888さんから25年目に1500万円で買って、50年目まで賃貸にします。
賃貸ならある程度の古さになったらそこで賃料の下落は止まって、
それ以降は横ばいで一定の賃料が見込めそうですからね。

心配な点は、889さんのご指摘のほかに、毎月の修繕積立金が5年ごとに増えていく点でしょうか。

[894: 物件比較中さん]

>892
そうなんですか、高くなりそうですが。
あの立地だとソフィエスと全く同条件ですからもう一度ソフィエスを検討物件として考えます。
予算も限られてますので。

[895: ご近所さん]

>>888
の決定的間違いは、
この立地で、駐車料金も含めて月２０万以上も出す
お人好しが、10年途切れなくいると前提。

君は借りるんか。こんな所に２０万位上だして？

[896: 匿名さん]

いるんじゃないかな。
隣のプレシアの賃料を見ると妥当な計算でしょう。

[897: 匿名]

888さんは一応、空室率を15％計上してますね。

[898: 匿名さん]

そう

[899: 匿名さん]

あいかわらず夜は電気ついてない部屋が目立ちますね。

[900: 匿名さん]

>>899
そうでもないよ
間取り見るとわかる
横長で４部屋並んでる
間取りが縦長のマンションとは電気のつき具合は違うでしょ
残り7戸早く売れるといいね

[901: 入居済み住民さん]

そうですよ。
我家はベランダに面して４部屋ありますが、夜は外から電気がついて見えるのはリビングの１部屋だけだと思います。(^_^;