パークホームズ日本橋人形町ザレジデンスについて

[買い換え検討中 [男性]]

パークホームズ日本橋人形町ザレジデンスってどうですか？
人形町での暮らしもいいなと思います。
資産性や将来性なども考えたいと思っていますがいかがですか？

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1211/

所在地：東京都中央区日本橋人形町二丁目26-8他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「人形町」駅 徒歩3分 、都営浅草線 「人形町」駅 徒歩3分
都営新宿線 「浜町」駅 徒歩6分 、東京メトロ半蔵門線 「水天宮前」駅 徒歩7分
総武本線 「馬喰町」駅 徒歩10分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.98平米～111.54平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[201: 匿名さん]

>>199さん
地権者の店、という可能性もあるのですか。
何か生活に関係のあるお店だと良いのですけどね…（クリーニングなど）

それにしても2期、かなりすごいことになるのですね（汗）
億超えの部屋が１つだけ？
ここだともっとそういう部屋を作ってくるのかと思っていました。
ボリュームゾーンの部屋は価格帯が確かに上だな、と思いましたが、でも最高価格が
意外にも億超えが少なかったように感じます。

[202: 匿名さん]

>>199
保健センター前は199さんのほうですね。
新日鉄興和との看板が現地に出ています。
あのあたり、前から知っているのですが何が建っていたかな？思い出せない。
今は更地です。(いっとき三井のコインパーキングになっていましたが今は使ってなかったと思う)

[203: 三流大学経済学部特任教授]

２０１さん

少し前まではこの場所、この広さで一億超えは「えっ！！！」て感じでした。ただ、八重洲／日本橋に続くオフィス／商業施設の今後の開発状況が判明し、日本の個人資産と世界のお金（実需ではありませんがとにかく世界中のうなる様なお金：キャッシュとそのさらに１０倍以上に及ぶアセット）が投資先を探し続ける限りは確かに今回の物件はバカ安状況です。株式と同じで不動産も投資の観点からは将来価値を現在価値（に引き直した金額）が適正価格となるのは仕方ありません（何しろその場合ディスカウント・キャッシュ・フローの公式が当てはまらないのがこれまでの常識と違うところ：バブル時代の金利７．５％が今では０．６％と当時の１／１０以下）。ロンドンも、ニューヨークも、シンガポールも上海も実需で価格が決まっているわけではありません。ここもそうですが今時世界のある程度の資産家がこんな狭い部屋を実需（自分で済む目的）で買っている人はせいぜい半分くらいでしょう。日本経済が破綻するのか、日本の不動産もＧＤＰ／ＧＤＰ　ｐｅｒ　Ｃａｐｉｔａの範囲内で当面（２０－３０年）推移するのか？？？ここが高いということになれば日本経済に未来はありませんから、日本にいること自体がとてもリスクになります。世界の大都市と同じように東京都心もとても住みにくい国になるのか（経済繁栄）あるいは日本全体が沈没するのか？？？今我々はその分岐点にいるのではないでしょうか。皆さまのご知見を伺いたく思います。

[204: 匿名さん]

マンション価格は想定家賃の現在価値とも捉えられるので昨今の価格上昇をDCF的に説明することも可能かと。

期待キャッシュフローの増加の根拠はおそらく、

東京駅界隈（大手町／日本橋／八重洲）の再開発（国際金融センター化）→近辺の住宅需要の増大→家賃相場の上昇

金融系の高級取りは普通港区に住むけど、常盤地区の開発などで本気で外資の呼び込みに成功すれば、東京駅近辺の限られた住宅事情を考えると日本橋にも人流れてくる可能性あり。日本橋／人形町とか日本的な古い町好きの外人も意外と多い。ニューヨーク、ロンドン、シンガポールなど海外の金融街と比べると家賃が格安。

[205: 会社社長]

２０４さん

うーん・・・なるほどそういうことなのですのね。
この年になっても色々勉強になります。
解説ありがとうございます。

年寄

[206: 匿名さん]

ここは仕様が良いですね。
天カセエアコンじゃないけど。
ホント最近のマンションは仕様が低くて嫌になるよ。その分ランニングコストは抑えられるのかもしれないけどね。

[207: 匿名さん]

勉強になりますね。本当に。
そういう意味では、今後楽しみな場所、とも見られるということなんですね…。

それも大切だけれど、自分自信がそこに住みたい、とか
惚れた街であるとかというのも必要な要素なんじゃないかと思います。
後悔しない街選びといいますか
その中でこのマンションが良いと思えるものがあるのならいいのでは？

[208: デベにお勤めさん]

このエリアはどこを買ってももう失敗しないんでしょうね。
これを高いとか、今は高いとか言っている層ではない長期視点で物事をとらえられる人が購入すると思います。
数年後には、あの辺も昔は1億で買えたのにねという時代になるんでしょう。

[209: 匿名さん]

>>204 匿名さん

将来の需給を考える上で、同じ中央区で晴海にオリンピック選手村などが住戸として大量供給されることは織り込まなくてよいでしょうか？あるいは晴海の人口増加は好材料とみていますか？

[210: 匿名さん]

同じ中央区ですが、湾岸エリアと日本橋エリアは需給バランス的には別エリアと見た方が良いのではないでしょうか。日本橋エリアは街の成熟度が高く一定層の支持を得ていますが、都市計画や容積率の関係で住宅地の供給力が限られるので、仮に需要が細ってもその利便性から価格が維持されやすい地域かと。一方、湾岸エリアは相続税対策や中国人の投資熱もありタワマンの供給増で人口流入著しいですが、一時期に類似した家族構成の層の取り込みが多くなると住民の高齢化もあり将来的にどうなのかなと思います。交通の便がもっと改善され、東京駅周辺との連続性が高まれば良くなると思いますが。

[211: マンコミュファンさん]

ビル街の間取りにゆとりのないマンションを、勢いで購入してしまった人達が、自分を納得させたくて長々と理屈っぽく書いているのかな？１０年後予想どおりになっているといいですね。

[212: 匿名さん]

>>211 マンコミュファンさん

私も210さんの意見に賛成です。
211さんはどうなると予想しますか。

[213: マンコミュファンさん]

>>212 匿名さん
資産価値と通勤利便性を認めることについて、やぶさかでは無いですが、暮らしやすいかという観点では疑問符がつきますね。
住宅地という感じにはどうしてもならないですから。

[214: 匿名さん]

暮らしやすさなんて人によって違いますからね。
職場に近くてスーパーなど買い物できる場所も豊富で、徒歩で日本橋三越やコレドに行ける場所が暮らしやすいと感じる人も多いのではないでしょうか？
日本橋の再開発が進むに連れてこの地域の雰囲気や地価も変化していくでしょう。

[215: マンコミュファンさん]

コレドや料亭、たまに行くにはいいけど、普段使いしたら金かかりすぎ。
お金が余って余程使いたい人にはいいかも、ですけどね。
でもそれなら3Aでスタイリッシュに暮らしたい。

[216: 匿名さん]

狭いから単身用のマンションですね。

[217: 匿名さん]

>>216 匿名さん
このマンションに単身なら、とても住みやすいですね。
都心にアクセス良いし、サラリーマン向けの外食も多いし。
羨ましすぎます。

[218: 匿名さん]

日本橋エリアって単身ニーズの高い街ですよね。だから狭い部屋の供給が圧倒的に多いんだよね・・・

[219: 匿名さん]

職場の近くに住まいを…と考える人がこの辺りを検討するからかもしれないですね。
家族で暮らすというニーズよりはそちらのほうが需要があるのかな？
日本場エリアってファミリーってイメージはあまりないのですけれど、
でも区内は子供の人数が増えてきているなんていうのを報道で見たりしました。
ここの場合も一応小学校近いのかな？地図で見ると近くにあります。

[220: 匿名さん]

学区は日本橋小学校ですかね？この辺りの公立小学校ってどうなんでしょう？周りに塾とか多くて通学圏内の私立中学も多そうなのでファミリーニーズもありそうですが。。

[221: 通りがかりさん]

外資系エリートが問屋街に住むわけないよ。 港区、渋谷区(広尾)目黒区(中目黒)の家賃と、
この辺りの家賃と
比較してみれば良くわかる。
住んでる層は全く異なるよ。

[222: 匿名さん]

日本橋物件にネガコメント書きまくってますねw
のらえもんの差し金かな？

[223: 匿名さん]

>>221 通りがかりさん

中目黒はまたちょっと違うかと。
とは言え、日本橋も東京駅周辺再開発に引っ張られてあがるかもね？期待でしょうから、期待するのは自由かと。
それで物価あがるなら、それはまたよし。

[224: 匿名さん]

株価暴落
これで終わりですね、

[225: 匿名さん]

株価の一日の暴落で不動産市況も暴落とみるのは早計でしょう。年始のチャイナショックのドカサゲ後も不動産価格は暴落してませんから。まあ参院選終わるまでは様子見が賢明ですかね。

[226: 評判気になるさん]

全部売れたのかな？

[227: 匿名さん]

今、２期３次の販売です。
なのでまだ全部というのとは違うんじゃないかなと思います。
でもでも、先着順では出ていないので、今まで出していた分はすべて売れているということなんだと思いますよ！！
予定販売価格：７４００万円台～１０３００万円台（１００万円単位）
ということです。
億超えの物件も出てくるっていうことなんですねぇ。
どうなんでしょうか。

[228: 匿名さん]

ここは仕様高い。

[229: 匿名さん]

ファミリーで住む方は少なそうです。

[230: 匿名さん]

参院選終わってまた円安&株高の気配ですね。

[231: 匿名さん]

不動産価格も下がりませんな…

[232: 匿名さん]

えっ中古価格はしっかり下落基調がこの数カ月明白で、新築もそろそろ下げないと全くうれなくなる展開にしか見えないが。。どういう読みですか？

[233: 匿名さん]

日本橋アドレスでも、価格が下がらない場所と下がる場所とありますよね。

[234: 匿名さん]

住民板
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/603836/

[235: 匿名さん]

経過報告お願いします❁

[236: 匿名さん]

まだ値段を下げるという段階じゃないのでしょうね。
高すぎるなぁと思いつつも売れていることは確かです（勢いがあるかどうかはともかく）。
値段が下がるアドレスとそうでないアドレスがあるという書き込みがありましたがどういうことなのでしょうか。
この辺りって最初からの設定価格も高いですし、
下がる望みは薄いんじゃないかなどと思っております。

[237: 匿名さん]

150万下げてくれるの、こちら？

[238: 匿名さん]

もっと思い切って下げないと売れないんじゃない…

[239: 匿名さん]

さすがにここは高くしすぎましたね。売りきるのに苦労しそう。。。

[240: マンション検討中さん]

あと2戸しか残ってないですから、ほぼ適正価格だったってことですよ。
営業担当と堂々と交渉してきたらどうですか？
不快だし、見苦しいですよ。

[241: 匿名さん]

先着順２戸の他に、あと何戸残っているのですか？

[242: 匿名さん]

完成、入居まであと二年。低金利時代の今を考えると値引き購入は難しいでしょう。でも言うのはタダですから言ってみるのも良いのでは？
もし本物件が売り残る様であれば日本脱出を考える方が良いでしょう。日本に経済的将来は無いということです。反論？？

[243: 匿名さん]

ここは階数ゴミ置場はありますか？

[244: 匿名さん]

次が第2期4次販売?だとか。まだまだ先は長そうですね…

[245: 匿名さん]

>>243
ありません。

[246: 匿名さん]

>>244 匿名さん

急に売れゆきストップするのは何ででしょうね？
残ってる部屋はマイナスポイントがあるの？電線とお見合いとか？
人形町に住みたい貯金（貯人数？）がある程度あったのを使い果たしたのか？
単純にライバル物件が立て続けに出てるけらか？

[247: 匿名さん]

間取りが悪いからでは…？

[248: 匿名さん]

>>247 匿名さん

でも70戸は一気に売れたっしょ？
いや、間取りは確かにヒドイな…。

[249: 匿名さん]

なんだかプラウド三越前、大変な揉めようですね。天下の三井さんは流石に大丈夫でしょうか。

[250: 匿名さん]

もうほぼ残りはない状態でしょうか。
大きく値下げをしたようですが、実際にはどのくらい下がったのでしょう。

ここは立地としては十分良いですね。駅近、買い物出来るお店もあるので、
暮らしに適した物件に感じました。