パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[46851: 検討板ユーザーさん]

>>46850 匿名さん

いずれ飽きが来ます

[46852: 名無しさん]

プレミアムは天井高2800なんですね。羨ましい。

[46853: マンション掲示板さん]

建物のグレードも相当高いですよ。
大林組の免震・制震構造で安心ですし。
プレミアムでなくても天井高も260ありますからね??。
ここより良いマンションあったら、教えてくださいよ???。

[46854: 通りがかりさん]

フラット天井高2.6m＋天カセエアコンの下がり天井なし＋サッシ高2.3mの順梁でDFS免震の長期優良住宅というこは本当に最強のスペックだと思っています。
ここより建物スペックが上なのはパークコート赤坂桧町しか見たことがないです。

[46855: マンコミュファンさん]

天カセは本当にリビングがすっきりしていいですよね。

[46856: 匿名さん]

近隣在住のおばちゃん達が、ここでは暮らせないって言ってる。
長年月島晴海地区に住んでいると、この場所の残念さがわかるそうな。

[46857: 名無しさん]

人によって何を重視するかでしょうが、駅前の雑多な喧騒から離れた開放感、抜け感、朝の水面のキラキラとか抜群の抜け感、午前中とか半端ないですよね。連休でもリゾート行く気にすらならない。

[46858: 匿名さん]

>>46857 名無しさん
景色見せてください

[46859: 名無しさん]

ぜひ現地で景色や眺望をご覧になるのをオススメします！

[46860: 匿名さん]

>>46859 名無しさん

いやもうキラキラ水面が光る部屋は残ってないでしょ？
写真見せてください

[46861: 名無しさん]

パークタワー晴海 - YouTube https://m.youtube.com/watch?v=evZLyZEI44Q#

[46862: 匿名さん]

>>46861 名無しさん
凄いけど無駄に広いね。散歩するのは二回くらいしたら満足しそう。子供は遊ぶだろうけど

[46863: 匿名さん]

ちなみにこれって新築時いくらだったんですか？

[46864: 評判気になるさん]

>>46863 匿名さん

https://wangantower.com/?cat=142
のらえもんブログに載ってますよ。南東角だと9500万（3階）から1.3億（46階）、47、48階は2.2億、2.3億ですね。

[46865: マンション検討中さん]

>>46851 検討板ユーザーさん

飽きるというより、普通に生活の一部になるという感じでしょうね。

[46866: マンション検討中さん]

>>46856 匿名さん

そういう方々はたくさんいると思いますよ。
豊洲とかもそう言われてましたけど、現実はここ10-20年で値上がり著しいですよね。湾岸エリア。

[46867: 匿名さん]

>>46864 評判気になるさん
どっちにしろ南東角は私は買えなかった
3階は低いもんなぁ

角じゃない南東はないんですね

[46868: 匿名さん]

>>46860 匿名さん
土地が低いので、エントランスや庭から水辺が全く見えません。
どこにリゾート感を感じれば良いのか謎です。

[46869: 匿名さん]

>>46865 マンション検討中さん

ディズニーのノリはあきられます。
トリトンの一部にも変なノリがあって、経年で痛々しくなります。

[46870: 匿名さん]

二丁目の植栽を見る度に悲しくなります。
年々弱っています。
オリエンタルランドにとっても、大きな誤算でした。
ビル風や異常気象を計算に入れてなかった。

[46871: 匿名さん]

>>46870 匿名さん

浦安でノウハウはあるけど、コストかけなかっただけでしょ。

[46872: 職人さん]

>>46868 嘘がよくないよ。エントランスからきれいに見えるし、金がなくて買えない＊＊＊がここでコメントして良いか謎です。

[46873: 匿名さん]

スペックオタクがはめ込まれたんですかね？
不動産は立地が9割ですよ

[46874: 匿名さん]

>>46873
海辺の開放感っていう立地の良さもある！と強がってみる。

[46875: 匿名さん]

東京BRTが開通すれば、交通利便性はだいぶ改善されると思います。

[46876: 匿名さん]

>>46875
未だにあんなものに期待してんの？
まあ無いよりはあったほうがマシだろうけどさ。
当初はここの竣工時には稼働してたはずなんだけどね。
五輪も延期になっちゃて今はどういう状況なの？虎の門ルートぐらいは動いてんの？

[46877: 匿名さん]

マンションのすぐ前からバスに乗れるのは普通に便利ですよ。
ティアロ住民ですが、晴海ライナーが2丁目に停まるようになってかなり便利になりました。
まあ、シャトルバスが最強ですが、金もかかるので。

[46878: 匿名さん]

日鉄興和の現役社員が購入したり湾岸マイスターのらえもん氏が評価してるので玄人受けする物件なんでしょうね。素人は駅距離だけ見て敬遠しちゃってるのが現状です。プロ好みの物件は価値の下落は緩やかなので10年後・20年後に買ってよかったと実感できますよ。

[46879: 匿名さん]

東京BRTは、プレ1次が延期になってから、音沙汰ないですね。
豊洲や有明では、連結バスが試運転しているのをたまに見かけられるようですが。

[46880: 匿名さん]

>>46878
本気で言ってんの？
日鉄興和の彼はライバル物件を真に誹謗中傷だし、
（鉄道系大手に対する嫉妬だけかと思ったら、自宅を上げる為に他社物件扱き下ろすとかネガそのものｗ）
のらさんは >46873 でもある通り、スペックオタク目線でここを評価してるに過ぎない。
そもそもコンセプト的に湾岸相場が世帯一千万で足りなくなって以降は完全に迷走しちゃってるし。

[46881: マンション検討中さん]

>>46880 匿名さん
こういうオタク的批評する人、なんかちょっと、、、ね。

色々と情報収集して、ドヤ顔で、検討もしていないマンションの検討板に、的外れな投稿（笑）

[46882: マンション検討中さん]

>>46873 匿名さん
プロをかぶって、コロナとか不動産のプロは予見した？未知の世の中、古い教科書はいつまで通用するか？謙虚になれよ。

[46883: 匿名さん]

>>46879 匿名さん
実際BRTはいつから走るのでしょうか？

[46884: 匿名さん]

マンション買う人って大半素人なんだから、玄人好みって不人気ってことじゃん。

[46885: 匿名さん]

>>46883 匿名さん

プレ一次は、走れば走るほど赤字が膨らんでいきそうなので、悩んでいるでしょうね。。。

[46886: 匿名さん]

BRTは、計画を見直して、プレ二次からの開始にしそうな気がする。

[46887: マンション検討中さん]

こっちの管理費、修繕積立金の未払い問題いつ解決できる？数百万で現在の組合が解決しないと、どんどん増え、将来の組合担当にされたら最悪。なんとなく、今の組合が第一期に選ばれた理由があるか？ちゃんとやる人を第一期にすれば、後は楽なのに。

[46888: 匿名さん]

へえー。のらえもんが住んでることは書いちゃいけないけど、ここを評価してるっていうのは書いても消されないんだ。
随分と都合の良い掲示板だこと。

[46889: 匿名さん]

>>46887 マンション検討中さん

管理費の話は本当なのでしょうか？

[46890: マンション掲示板さん]

ドトールは完売間近ですね。
ここも5年くらいかけて完売目指すのでしょうか？

[46891: マンション検討中さん]

>>46887 管理費の未払い問題が日本にあるタワーまんの水準レベルです。気になれば、タワーまんを買うなよ

[46892: マンション検討中さん]

>>46891 水準×　平均○

[46893: 匿名さん]

>>46891 マンション検討中さん
日本語変ですよ。
タワマンと管理費滞納は相関があるのですか？

[46894: マンション掲示板さん]

>>46891 マンション検討中さん

平均かどうかは、数字見ないとわからないから、ここの未払い金幾らかご存知？

[46895: マンション検討中さん]

中古買うからと言って、仲介に聞けば滞納は重説事項です。普通のタワマンは六ヶ月滞納なら法的措置なのに、こっちは某国の組合は法的措置取らないとか言っているらしい。組合であっても民法管轄だから、ちゃんとやらないと、後々責任請求する。

[46896: 通りがかりさん]

>>46895 マンション検討中さん

なんか怖い。

[46897: 匿名さん]

滞納なんて大した問題じゃない。中古を買う人が滞納分を負担するんだから、その分を安くしなきゃ買い手つかない。買い手付いてる間は問題なし。

[46898: 通りがかりさん]

>>46897 匿名さん
理由があってもリセール価格下がる履歴残るのは問題あるよ。

[46899: 匿名さん]

管理費の滞納が続いた場合って、どうなるの？

[46900: 匿名さん]

>>46899 匿名さん
滞納が続く場合は請求し続けるしか無いね。
解消されずに管理費計画に影響する場合は、管理費値上げやサービス低下だろうね。

ちゃんと払ってる住民からすれば、ふざけんなって感じだろうから、金額が大きい場合は弁護士委任して最悪の場合差し押さえだろうね。
まぁその弁護士費用は管理費から捻出するから、迷惑な話だけど、低きに流れて払わない人が増えたり、再発しやすいからガッツリやるのはアリだね。

管理規約に弁護士費用は規約違反者の滞納者に請求できることを明記して有れば、さっさと弁護士委任だね。無ければ弁護士費用は住民の負担になるから、面倒くさい。

[46901: マンション検討中さん]

>>46900 匿名さん
ありがとうございます、勉強になりました。管理費滞納してる人がいるのは、怖いですね。。ほぼ新築のマンションでも滞納してる人が出てくるのはなぜなんでしょう。

[46902: 匿名さん]

>>46901 マンション検討中さん
払うつもりのない住民がいるからでしょうね。
一回や二回なら忘れてたということもありますが。

管理費は延滞しても罰則がありませんので、性善説でなりなってるシステムです。

ローンの滞納は担保の差し押さえ、水道ガス、電気、携帯は使えなくなりますので、困ることになります。

極端な話、管理費滞納しても共用施設は使えますし、コンシェルジュに無視されることもないでしょう。

管理費滞納者を選別するシステムを作るとコスト倒れするので、現実的ではないですし。

管理費の問題は払わないで済むならという感情に流されて低きに流れて、給食費のようになるので早めに手を打つことが肝要です。

[46903: 匿名さん]

>>46902 匿名さん
これはタワマンだけじゃなく板マンでも起こりうるリスク、リゾマンの湯沢でも有名。

[46904: 匿名さん]

数戸程度の滞納は問題ない。面倒とはいえ最終的には他財産への強制執行、競売申し立てまでできるが、最終的には買受人がその債務を負う以上、物件価格＞滞納額であれば、買受人は必ず現れるので大きな問題にはならない。
それより大きな問題は、数戸の滞納が他の区分所有者への不公平感を助長し、滞納住戸が大幅に増加すること。計画通りの管理が実施できなくなり建物の状態が悪化、さらに滞納住戸が増えるとしう悪循環に。これが怖い。

[46905: 匿名さん]

>>46903 匿名さん
話のレイヤーが少し違いますね。
ここは資産価値があるので、滞納者のモラルの問題かと。

[46906: マンション検討中さん]

>>46895 マンション検討中さん

「?らしい」って変なデマ流さない方がいいよ。

[46907: マンション検討中さん]

>>46901　海外投資家が不動産を買って管理費払う義務を知らず払ってないケース。投資目的なので、売るタイミングで一括清算するわけで何も問題がない。逆に安いマンションなら、収入が低い人ばかり出て>>46900のケースに該当、以上

[46908: 匿名さん]

>>46907 マンション検討中さん
その理屈だと、このマンションは海外投資家には管理費滞納を容認してるということ？管理費は売却時に一括払OKなマンション？

問題ありまくりでしょ。

[46909: 匿名さん]

住民板にラウンジにネットワークビジネス集団が占拠してると書いてますね。
ディズニーのイメージが台無し。
住民ではありませんが、なんか残念ですね。

[46910: 匿名さん]

ネットワークビジネスって具体的に何？
そんなに悪いのか

[46911: ご近所さん]

ビジネスがどうこうとかよりも、勝手に共用部の写真をアップしたり、何人もの不特定の人間がどかどか入ってくるのが迷惑みたい。
自分の家族の写真とかが、ネットで公開されたりしたら嫌だもんな。

[46912: マンション検討中さん]

共用部に客呼んで商売って、規約で問題ないのかしら？
占いとか宝石とか売ってもOK？

[46913: 匿名さん]

>>46909 匿名さん
これほどファンタジーな物件でそんな輩的な集団が居るはずがない。多分隣の2棟の話をしてるんだと思うわ。

[46914: 匿名さん]

よくわからないけど500戸ぐらいのマンションがちょうど良いな

新宿とか1000戸超えるマンションは、だいたい荒れてる

[46915: マンション検討中さん]

大規模マンションって竣工すると圧倒的な規模感で販売が加速するものですが、ここはどうなのでしょうか？
どこのマンションと比較検討するのかな？

[46916: 匿名さん]

パークタワー勝どきやシティタワーズと検討するのでしょう。

[46917: 匿名さん]

>>46915 マンション検討中さん

クロノ・ティアロ・パークシティ豊洲・晴海フラッグと比較検討します。

[46918: 匿名さん]

>>46917 匿名さん

もはや中古扱いなのね。

[46919: 匿名さん]

>>46918 匿名さん

だって築2年だし。設備や収納にも型落ち感が出てきています。

[46920: 匿名さん]

>>46919 匿名さん

まだ2年は経ってないですね。築1年5ヶ月ですよ。
ところで収納も型落ち感が出るんですか？

[46921: 匿名さん]

実は不動産取引において築年数の表示ルールは、築1年を超えたら、次は築2年と表示されるのです。築1年何ヶ月という言い方はしないので、ここはもう築2年の扱いとなるのですよ。

[46922: マンション検討中さん]

マンション管理規約を読んだら分かると思うが、管理費の滞納はちゃんと14%の罰則が付いている。ただ、デベのズルで修繕積立金にはついてないことがある。もともと、滞納解消は組合の仕事で管理会社の仕事ではない。さらに言うと、組合理事長がどう解決するかを推進する役割を負うべき。管理規則をちゃんと理解すれば。だから、第一期の理事会はほとんど士業の方が多いだが、残念だが、ここは違う。だから滞納がほったらかしだよ。

[46923: マンコミュファンさん]

>>46922 マンション検討中さん

滞納がほったらかしとは、デマもいいところですね。しっかり手を打っていることでしょう。

[46924: 匿名さん]

>>46919 匿名さん

むしろ、ここの仕様は近年ではトップクラスで、最近の同価格帯の新築よりはかなりの高仕様ですが、、、

[46925: マンション検討中さん]

数百マンの滞納があって、しっかり手を打っているって、どっちがデマだよ？

[46926: 匿名さん]

>>46924 匿名さん

仕様ではなく住宅設備機器ですね。設置後3年は経過しているので当たり前の事です。
ここは、タカラスタンダードでしょうか。メーカー問わず数年も経てば新商品が開発されています。
システムキッチンの引き出しや備えつけのカップボードが今一つ使いにくかったり、洗面台の縁や蛇口の後ろの掃除が面倒だったり、布団や掃除機の収納をどうするのかなどの解決が少しずつされてきています。
仕様は高くなくても様々な工夫のされた間取りや機器が登場しています。

[46927: 匿名さん]

「不動産は立地」という大原則を理解してない人がブロガー風情に煽られてここ買っちゃって可哀想。
ディズニー的なものが好きとか、資産価値云々気にせずに好きだから買った人は満足度も高いだろうし幸せに暮らしてるだろう。

[46928: 匿名さん]

管理費滞納とかって夢覚めるわ。
入場料払わないと不公平だよね。
真面目に払ってるのが馬鹿みたい。

[46929: マンション検討中さん]

>>46928　暇だね

[46930: 匿名さん]

BRTと湾岸地下鉄で立地も化けるからOK牧場

[46931: 匿名さん]

>>46930 匿名さん

両方できると良いね。
BRTはオリンピック無くなったら怪しいよね。

[46932: 名無しさん]

どんなにいいマンションでもネットワークビジネスの根城ならそれだけで台無し
基本的に表向きは人柄良くて楽しい人多いけど
人脈広げて金の鉱脈広げるための演技だからね

[46933: マンション検討中さん]

>>46927 匿名さん

まあ、不動産は立地とは言っても、市況要因で実際は分譲価格より中古価格が上がってるから、資産価値的にも問題ないんだろうね。

[46934: 匿名さん]

>>46926 匿名さん

最新の住宅設備機器が欲しければリフォームすれば良いと思います。新築マンションについてくる設備機器は、この3年程度ではそこまで変わらないし、むしろコストカットで安いものが付く場合すらあります。それが現実ですよ。

[46935: 匿名さん]

>>46925 マンション検討中さん

管理組合やったことないのかな？このぐらい大規模なら、新築間も無い頃ならあり得ることです。

[46936: eマンションさん]

>>46932 名無しさん

根城と言っても数人賃貸で入っているだけみたいですね。

[46937: 匿名さん]

ここの中古の売買実績がたくさん出れば、安心して投資目的で購入できそうですね。

[46938: 匿名さん]

>>46931

BRTはオリンピック関係なく進めていた。
むしろオリンピック開催のせいで、プレ1次は選手村付近を避けるルートだった。
今の延期の原因は新型コロナのため。

[46939: マンション検討中さん]

フラッグ買うならここでいいよね。
売れないのは何故かな？
流れてきそうだけど。

晴海どん詰まりからの勝どき25分より
豊洲にもいける月島15分の方がいいよね？

[46940: 匿名さん]

>>46939 マンション検討中さん

そうなんですよ。なぜ売れないんだ。

[46941: 匿名さん]

>>46939 マンション検討中さん
ここと比較すると
・フラッグの方が、広くて新しい。
・バリアフリーで洗面所が広く、キッチン・収納も使いやすそう。
・大型の商業施設が併設で便利
・共有施設も豊富で、タワーに屋外展望台もある
・街全体がトータルで開発され、バリアフリーで歩道橋もない。街のライティングも専門会社が担当。
・バス便数やBRT本数が多い。
・小中一貫校で新しい校舎
・図書館や区の出張所、ほっとプラザはるみなどの公共施設も新設。
・入院設備のある病院が近い。

[46942: 検討板ユーザーさん]

>>46941 匿名さん

フラッグのデメリットは、「超駅遠」と「見た目モロに団地」。
これに尽きますね。
街区としては素晴らしいと思います。

[46943: マンション検討中さん]

ここの最大の欠点は、駅遠そのものよりも
近くにも駅からの道にも何もない点なんですよね。
赤チャリのポートすらないから尚のこと。
BRTターミナルにポートできないかな。

[46944: 匿名さん]

残りはグロスが高い角部屋ばかりだからなかなか動かない。

[46945: 匿名さん]

本設ではできると思いますが、仮設では出来ないらしいですよ。
ほんと、中央区ダメダメ。

[46946: 匿名さん]

>>46945 匿名さん

東京都の土地ですよね。
ここはオリンピック車両基地があるので、開催期間中、自転車とオリンピック専用車が事故を起こしては大変です。
オリンピック終了後まで待たないといけないかもですね。。。

[46947: 匿名さん]

赤チャリのポート、2丁目に欲しいですよね。
BRT仮設ターミナルに設置されないなら、晴海臨海公園の駐輪場あたりに設置してほしい。
晴海フロントビルが誘致してくれてらありがたいが、今更ないのでしょうね。

[46948: 匿名さん]

>>46947 匿名さん

TOKYO TOWERSや東京ミッドベイ勝どき、スカイズのように、マンション敷地内に誘致するのが一番簡単ですが。

[46949: 匿名さん]

>>46948 匿名さん

言えば喜んで置いてくれるよ。
そのスペースが有ればね。

[46950: 匿名さん]

セブンの前でいいやん