GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）その２【GFT契約者限定】

[契約済みさん]

入居まで暫く期間がありますが、色々と情報共有しましょう。
ここでの唯一のルールは、「荒らしにはスルー」。
宜しくお願いします。


【物件概要】
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518215/


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[892: 契約済みさん]

>>891

よく意味が解らないんですけど、手数料３％払う時代が終わるのと２０％増しって何か関係あるの？

[893: 匿名さん]

なんだかんだ言って、まだ手数料３パーセント払ってる人が大多数ですよね。
ソニー参入で流れが変わるかどうか。

[894: 契約済みさん]

本日、内覧でした。窓に寄ればですが東京タワー、正面スカイツリー(意外に大きかったです)、右向けば東京湾。景色、最高でした。北東です。

[895: 匿名さん]

>>894
あんた贅沢過ぎやで

[896: 匿名さん]

値付けミスと言われた北、西の高層なら30%は十分いけるのでは。一番厳しいのはプレミア乗った南。グロス高くなりすぎるので、中途半端な中層は20%厳しいかもね。

[897: 匿名さん]

>>896
プレミア乗ってるのは東じゃないの?

[898: 契約済みさん]

>>897
東南角部屋です

[899: 匿名さん]

>>897
東と南が方角プレミアついてたね。リセールしやすいのはグロスも低く抑えられる北、西の1LDK. 2LDKでしょうね。

[900: 匿名さん]

プレミアの乗っていなかった北の高層階のリセールは相当いいでしょうね。

代表的な間取りとしては、たとえば、
33F 北 2LDK 58.6平米 5790万円 坪326万円
の部屋。

この部屋を当初分譲価格の20%増しで売り出して15%増し（=6658万円、坪375万）で成約できれば、
手数料206万と初期費用200万に税金180万を引いても純利はざっと282万円。

上手くいって20%増しで売却できれば457万円もの純利になります。
同じ部屋を賃貸で借りて住むなら、月額賃料28万程度として1年4ヶ月ほどタダで住める計算です。

以上、最も利益が出る北向き高層階で計算してみましたが、GFTはどの部屋もキャピタルゲイン間違いないでしょう。

[901: 匿名さん]

>>900
30階以上の高層が坪400未満で売られる可能性はゼロに近い。北でも高層は400オーバーは軽い。

[902: 契約済みさん]

方角ネタにプレミア、キャピタル云々、契約者スレでの煽り行為はそろそろ慎みませんか？
きっと良い方向に収束しませんので、続けるなら検討スレでお願いします。

[903: 匿名さん]

>>902
賛成です。

[904: 匿名さん]

芝浦アドレスでは、unrivaled でしょう。　　できれば、芝公園のパークタワーと競ってほしい。

[905: 契約済みさん]

Airbnbが流行っているという事で見てみましたが
タワーマンションが結構登録されていますね。
共用施設が乱暴に使われたり、実質外部の方が使われると怖いです。

とはいえ賃貸物件ではなく皆さん所有権があるので
これは管理組合で決めれば規制できるものなんでしょうか？

ちなみに酷いのになると賃貸物件のブルームタワーも又貸しで使われてしまっているようですね
https://www.airbnb.jp/rooms/9032341?

[906: 契約済み]

>>905
ブルームの登録びっくりですね。
堂々と顔出しで募集とは大胆ですね。
普通賃貸借契約であれば、又貸し不可なはずだとは思いますが、内緒で登録しているんでしょうね。
私は近所のタワーマンションに住んでますが、
airbnb利用は、規約で禁止となりました。
グローバルフロントタワーも規約で禁止にしたいです。
皆さんで声を上げましょう！
勝どきや晴海のタワーマンションもかなり登録されてますね。

[907: 匿名さん]

>>906
賃貸を又貸しするのは明確な犯罪ですよ。関西で先日逮捕者が出ましたよね。

また、分譲オーナーであっても旅館業法違反です。いずれにしろ犯罪行為ですね。

いまはAirbで荒稼ぎしようとする犯罪集団ができてますから（いわゆるオレオレ詐欺などやるような半グレ集団）、マンション住民が一体となって自分のマンションを守らないと、共用施設は数年でボロボロ、セキュリティゼロにされてしまいます。

①まずは、第一回の理事会でブリリアマーレが公開してくれているAirb対策の規約を成立させる。万が一違反者で出た場合は、早急に法的対処をとることを明確にする。

②賃貸に出す人は賃貸条件にAirなどによる又貸し禁止を仲介業者を通して周知してもらう。リハウスなどに賃貸契約書にAirb禁止のものを用意しでもらう必要がありますね。

③理事会担当者、住民が定期的にAirbなどのサイトをパトロールする（定期的パトロールが有効ですからきちんと担当者がほしい）。

④普段の生活でAir利用者らしき不審者を見かけたら気軽に通報できるシステム（受付や担当者へメールなど）をつくる。

GFTみたいな、交通利便性がよく、新築ピカピカの物件なんて確実にターゲットにされますからしっかり対策しましょう。

[908: 匿名さん]

また、パーティルームで異業種交流会と称した商業的合コン、ゲストルームを又貸しする輩に対する対策も同時に必須です。

対策方法としては
①入居後、会費をとる異業種交流会、ゲストルームの又貸しは違反であること。違反者には法的対処もじさないけとを全戸に書面で告知し誓約書にサイン（英語、中国語、韓国語バージョンもきちんとつくる）。賃貸入居者には入居のタイミングで受付にて書面でサイン。

②違反らしきをみつけたら気軽に報告できるシステムの構築。

いずれもAirbも含めてやる必要がありますね

[909: 契約済みさん [男性]]

明日から東京ドームシティでインテリアバーゲンやるみたいですね。
http://www.takeya.co.jp/homefashion/premiumbargain.html?utm_source=goo...

あと大塚家具も在庫一掃セール実施中ですよー。

[910: 匿名さん]

GFTの資産価値を維持するため、第一回の理事会から必ずやったほうがいいこと、その3。

駅歩の改定と業者への周知。G

①ご存知の通り、レジデンシャルは三田駅徒歩を最寄りでないA5入口で計測したため10分になっています。実際はA9出口が最寄であり、徒歩距離は多く見積もっても600メートルです（不動産表示に関する公正競争規約施工規約に則り、マンション敷地内の該当場所に最も近い地点から該当場所まで）。これを測量士にきちんと計測してもらい、理事会主導できちんと徒歩8分に改定とする。さらに日の出駅も裏口敷地からは440メートル弱で徒歩6分に改定。田町駅はデッキ完成後は9分表示はデベが公認だが、実際皆が利用する線路沿いの道とみなとパーク芝浦の公開空地の経路ならば既に徒歩9分なので、三田駅、日の出駅と合わせて計測して改定。

②さらに理事会が公式に確認しただけでは誰にも周知されず、業者はいつまでも販売時のデータを使いまわしされ意味がないので、理事会が目ぼしい中古、賃貸の仲介業者に改定を直接連絡してデータをアップデートしてもらう。中古仲介業はリハウス、ノムコム、住友不動産販売、SUUMO.アットホーム、ホームズ、賃貸はレジデントスタンダード、モダンスタンダード、Rnet、Rent_Actあたり。

測量費用なぞ端金です。売却、賃貸など資産価値維持にはオーナー全員にとって利益になることなので、第1回理事会で早速やってもらいたい。

理事立候補考えているくらいマンション思いの方は大抵契約者板はチェックされてるはずなので是非宜しくお願いいたします。

[911: 匿名さん]

>910
是非とも立候補なさってください。