KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.23

[匿名]

Part23です。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.94平米～95.36平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物
施工会社：鹿島建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/565927/

[701: 匿名さん]

売主より、施工会社だろ。DTはビンゴ。

[702: 匿名さん]

>>701
いや売り主の体質のほうが問題。
建築ミスはしかたないにしても、騒ぎにならないとうごかない腰の重さは重大なマイナスポイントだね。

仮に100歩譲って、施工業者の問題もあったとしても旭化成の問題。これは両者問題なし。

総じて施工業者は両者問題なし。
デベロッパーは、KTTのまけ。

だからお通夜になってるんだろ。

[703: 匿名さん]

もう完売しちゃったからね、ここは。

デベロッパー＝事業主兼売主だから、ＫＴＴの場合は鹿島、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、住友商事、野村不動産の５社によるＪＶです。

それからＫＴＴは杭基礎ではなく、直接基礎。
施工はスーパーゼネコンの鹿島。

どこがどのような理由で負けているのか、２００字以内にまとめて答えよ（笑）

[704: 匿名さん]

お通夜って・・（笑）　完売したし、直接基礎だし、第一種住居区域だし、なにも心配していないんじゃないかな。

そもそも、ここ三井不動産レジデンシャルの物件ではないですよ。鹿島が、設計・施工・売主です。
そこにJVとして、三井レジ・三菱レジ・野村不・住友商事が参加はしていますし、三井レジが仕切っている感はありますけどね。
三井の物件でしか入会できない「三井の住まいLOOP」の割引、入会などは、契約時点ではできません、と言われて驚いたことがあります。今後検討しますとは言われましたが。「三井物件と皆さま思われるのはうれしいんですが・・」と、三井から出向している担当が言ってましたし。営業には、野村も三菱もたくさんいましたね、そういえば。

まあ、DTとは、素性が異なる物件なので、比較も何もないでしょう。KTT契約者はもう興味ないでしょう。

[705: 匿名さん]

>>703
いちいちめんどくさいなぁ。まったく。
要約位自分でしてくれ。

KTTの売り主の主幹事である三井が、客から指摘されてもなかなか問題を調べない企業体質であると今回の事件で露呈してしまったため。

[706: 匿名さん]

あーそのパターンですか。笑

ちなみにＫＴＴの売主の主幹事は鹿島ですよ。

事業の出資割合の順に会社名が表記されるのです。

三井不動産レジデンシャルは、三菱地所レジデンスと住友商事とともに販売代理も兼ねており、その中で筆頭の出資割合だったので三井不動産レジデンシャルがあなたには主幹事に見えただけですね。はい、やり直し。

[707: 匿名さん]

ここ、設計・施工・筆頭幹事売主が鹿島ってことは、問題あれば鹿島に言えばいいってことだな。権利関係が複雑でなくて話が早い。、

[708: 匿名さん]

＞705　10年も放置して無視し続けたスミフのことをおっしゃっているように聞こえました。。


▽横浜の杭未達マンション、熊谷組らチェック体制機能せず　(2014.11.27)

http://natulogy.com/topics/7950/

住友不動産　「パークスクエア三ツ沢公園」　熊谷組



確かにここKTTは、すべてが鹿島で一本化できているので、窓口は鹿島でしょう。

[709: 匿名さん]

なんらかの瑕疵が生じたときは鹿島に求めるのでしょうね。

ただ他の４社は共同売主なので、この４社も売主としての瑕疵担保責任を負担してます。
要は売買代金の中に４社の保証代金まで含まれているという意味では財閥デベ単独物件よりもお得感はあります。

この５社の共同体から購入するのでも不安というなら、もはや日本国内のどの物件も購入できないと思います。

[710: 匿名さん]

ネガがいることも不思議な感じがするから、わざとデベが書き込んでいるのか。。。？
でももうデベも売り切ったから関係ないだろうし、何故わざわざボコボコになるために書き込んだのか謎だ。

[711: 匿名さん]

久しぶりにKTT名物の「必死感」が恋しくなったんじゃないの？

[712: 匿名さん]

地盤が良いからって直基礎にしたら３１１で傾いた仙台のマンションあったね。
周りは杭打ちしてて何ともなかったとか。
湾岸に似てる気がする。

[713: 匿名さん]

少しでも頭回ればこんな無駄な書き込みしたら住民に有利に働くとしか思えない書き込みはしないだろー。
必死感煽りたいならもっと抽象的に答えにくい書き込みせんと。

[714: 匿名さん]

＞＞７１２

引き渡しまで時間が長いから暇なんですよ、たぶん。

仙台のは傾斜地に直接基礎というチョンボだよね、たしか。

ヅラが滑り落ちたみたいなオチ。

[715: 匿名さん]

ここの直基礎もちょんぼだったりして。
周り杭打ってるのに。

[716: 匿名さん]

傾斜地でも地盤が良ければ直基礎で問題ありませんよ。
本当に地盤が良ければですが。

[717: 匿名さん]

まあ暇なので付き合うけど、過去レスで既出なんだがコピペしておく。

ここら辺では、隣のTTTが直接基礎で、KTTも工法はほぼ同じと言われてる。KTTは勝どき海中島のちょうど頭頂部に位置するので、湾岸ではかなり地盤には恵まれている。（ちなみに傾斜地ではない。むしろ晴海のあたりが谷底になる）

中央区勝どき　THE TOKYO TOWERS 　直接基礎
中央区晴海　晴海トリトンスクエア　直接基礎

TTTの工法については既出

「埋立地にありながら基礎構造は事業地の安定した地盤から直接基礎構造を採用し、高層棟は地下16メートルの支持地盤に約70メートル角、高さ約4メートルのコンクリート基礎（マットスラブ）をのせる直接基礎によって支持される。支持地盤は、東京都庁舎などの超高層ビルが建つ西新宿地域と同様の上総層群である。」

ちなみにトリトンスクエアでは、３０メートル掘り下げてますね。杭打ちのほうが楽だったと思うけど。

[718: 匿名さん]

液状化マップだと確かここのエリアって湾岸の中でも液状化しやすいエリアだよね。
なのに地盤が良いと言われてもね。

[719: 匿名さん]

>>718
すごく地盤が固いところに数mの土もったら、表面は柔らか土地になりますよね。でも柔らか土地の下の地盤は当然かたいままです。
浅い海中島に、明治政府の東京湾澪浚計画で生まれた土をかぶせたのが勝どき6丁目。かぶせた部分は当然柔らかいさ。だから液状化エリア。でも、マンションをささえる地盤は柔らか土のしたの固い層。
柔らかい層も100年が経過して(時間経過が、液状化具合に影響があるのは3.11でもわかるとおり)、また人工的に液状化対策もして、それなりに安全。100%か？といわれるとそうじゃないけどね。

むしろこのマンションのネガするなら、勝どき駅前の地盤よく見て欲しい。結構危ないんだが。
地震あったら電車使えなくなるんじゃないの？車使えばいい？駐車場の付帯率がひくすぎる。BRTがある？とてもじゃなく勝どき駅の需要はさばききれないね。マンションは無事でも陸の孤島になるさね。

[720: 匿名さん]

築地大橋歩いて内陸行けば、何らかの交通手段使えるだろ。
陸の孤島ってほどじゃない。

[721: 匿名さん]

いざとなったら船もありますし。
電車が止まるのはここだけじゃないでしょうし。
でも、橋に何かあったらと思うと不安にもなります。

719さんの地盤の説明、納得しました。
ここは5丁目になりますが、717さんの書き込みによると
海中島のギリギリに乗っかってるってことになりますか？

[722: 匿名さん]

＞すごく地盤が固いところに数mの土もったら、表面は柔らか土地になりますよね。

意味不明。

[723: 匿名さん]

>>722
大丈夫？

[724: 匿名さん]

まあ場所的に勝どき駅って時点でなしだけどな。大江戸線とBRTバスだけって、不便すぎやで。敷地なさ過ぎ、ギチギチ建設のランドスケープもへったくりもない。四方お見合い、タワマンなのに眺望語るべからずマンションかあ。

[725: 匿名さん]

>>724
でも、安いから完売しました。

[726: 匿名さん]

価格なりってことで。

[727: 匿名さん]

完売している物件に今さら独り言ですか？

[728: 匿名さん]

価格なりって言葉が妥当しない物件もあるよね。
売れ残りってるのがその証でもある。

[729: 匿名さん]

確かに敷地狭いね。
敷地面積から言えば、
半分の700世帯くらいが適当じゃないですかね。

[730: 匿名さん]

敷地が狭いのにBRTの停留所が敷地内にかかったらどうなるかねぇ？

まぁ頭数が多いのに敷地が狭いと植栽の維持費と固定資産税は安くなりますね。
赤字になりやすい水ものもないし。

近時では稀のコスパ良物件だからそれを理解できない人は縁がないってことで売り切れました。
となりのＤＴ買うよりはいいと評価した人が１３００人以上いたってことで。

[731: 匿名さん]

ＤＴと検討者被らないでしょ。
価格がかなり違う。

[732: 匿名さん]

お布施代がのってるだけ

[736: 匿名さん]

そうそう・・・其れ位抽象的じゃないと反論のきっかけ与えちゃう

もっと考えないと

[737: 匿名さん]

植栽のキレイな庭のあるマンションにも憧れますが
敷地が狭くても費用がかからないというのはありがたいかもしれません。
固定資産税もばかにならないので安いにこしたことはないです。
コスパの良さですか。そこまでわかるように勉強したいものです。

[738: 匿名さん]

>737
同感ですね。例えが適切か分かりませんが、例えば節約した固定資産税10年分を内装に使った方が満足度が高い様な気もします。

[739: 匿名さん]

それ言ったら、マンションなんてどこでもいいことになっちゃいますよ。全体の敷地、公開空地など利用して公園や遊歩道、共有施設など含めマンションの資産です。
プラス、駅ちかや眺望など住環境が加わり、部屋間取りや仕様などを総合して物件価値に連動してますよ。
間取りや部屋デザインだけなら、中古の団地をリノベした方が安く、自分の気に入った間取り作れます。
だから、ここは敷地狭くて残念と言われるのかと。ま、近隣より安かったから売れたのでしょうが、売れたから資産性が高いとはならないですよ。

[740: 周辺住民さん]

自分の資産が公開空き地として使われて
そこの税金やら管理費をもつってどんな特があるんだ。

全部塀でおおうか
更地するかしないとメリットはないよ

ここなら近くに庭園があるしね

[741: 匿名さん]

>>739
あなたの感覚より、

すごい勢いで売れた=需要がある。
と考えたほうが、わかりやすいです。

価値の判断基準なんて、ひとそれぞれ。
739さんのようなひともいれば、740さんのようなひともいる。
739さんにとっての資産性がいくらあっても、需要がなければ売れはしないですし、お金にもなりません。
管理費がやすいほうが、人気があり高くうれるのであれば、そちらの方が資産としての評価額は高いんですよ。

[742: 匿名さん]

まぁプラウドタワー木場公園やパークコート赤坂檜町ザタワーのように、隣に公園があってそれが税金で管理されるようなパターン（緑をほぼ無料で享受できるパターン）が良いですが、そういった場合には分譲価格にプラスαの金額が加算される傾向にありますわな。

敷地が広くて敷地内に植栽が多くても、センチュリーパークタワー、スカイズ、クロノのように坪あたり管理費が高くなるのだと、毎月のキャッシュフローベースで考えると評価しない人も多くいるということでしょう。

あと、ＤＴのように比較的当初管理費が安く設定されているものでも、設備の内容からして将来管理費値上げにつながる可能性があるのも敬遠する人は一定数いると思います。緑もＫＴＴとどっこいどっこいで大した事ないし。

ＫＴＴはそうしたコストが削ぎ落とされた物件で、分譲価格も、管理費修繕積立金もそこそこお値打ちでしたし、いわゆるタワマン節税にぴったりの物件なので、固定資産税も低くなる傾向にあると思います。早期完売が需要を示しておりますね。

[743: 匿名さん]

どんな公園かにもよりますけど、すぐそばに公園や並木などがあるのは理想的です。
あまりに森林公園的で人通りが少ないのは、夜などの帰宅時がこわいですけど。
緑があるだけで気分的にも違ってきますから、庭園の見えるお部屋はいいなと思います。
早期完売してしまったマンションは買いだったんだなと思いますけど、気づいてからでは遅い場合が多いです。
そのあたり、難しいなと思います。

[744: 匿名さん]

>>743
庭園なら浜離宮がみえるよ。

[745: 匿名さん]

ここを愛してやまない人が多いんですね？
完売したのに検討スレに自画自賛のオンパレード。需要が有ったのは事実だし否定しないけど、結局新築として割安感を優先させた結果に過ぎないのだから中古になった後に需要のある資産性高い物件かは別の話し。
ま、いつの世も庶民はいるから需要はあるのかもしれないが。

[746: 匿名さん]

優越感おつ

[747: 周辺住民さん]

劣等感おつ

[749: 匿名さん]

>>748
ご心配無用。既に複数持ってるので。
別にネガじゃないけどね。
あまりに売れたから資産性が高いと思うのは危険だよ！ってこと

[750: 周辺住民さん]

でたでた
かわいそうになってくるよ