ジオ西宮北口 クラウンズってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

ジオ西宮北口 クラウンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.geohankyu.com/crowns/

所在地：兵庫県西宮市大屋町200番、204番（地番）
交通：阪急神戸本線 「西宮北口」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：80.16平米～111.04平米
売主・事業主：阪急不動産
施工会社：村本建設株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


【神戸･兵庫の新築分譲マンション掲示板から大阪･神戸･京都･関西のマンション住民掲示板へ移動しました｡2018.2.20　管理担当】

[1: 匿名さん]

現在は先着順販売になっているようです。
もともと期で分けて販売しているわけではないのカナ？
戸数も20戸と多くはないですから。
現状では13戸先着順販売という事になっておりますので、7戸は少なくとも契約済みであると考えられるのかしら。
スタートとしては良い滑り出しなのかな？

[2: 匿名さん]

小規模なので管理費が高額になりそうなことと役員がすぐに回ってきてしまうのは、
デメリットになってしまいそうですが、
広い間取りとアクセスの良さは魅力がありますね。

人気がある点からすると、完成までには完売しそうかな

[3: 働くママさん]

こちらは、小・中学校どこになるんですか？？

[4: 匿名さん]

深津小深津中のコンボ
詳細はご自分でググってください

[5: ご近所さん]

さすが「クラウンズ」とゆーだけあって、パンチの効いたダブルネームですなぁ。

[6: 匿名さん]

小学校から私立しか考えていなければ問題なし。

[7: 匿名さん]

専有面積が広く、20戸と小規模なのでゆったりと過ごせるかと思いましたが
役員の問題がありました。
管理組合の役員の構成は何人くらいで、どれくらいの頻度で回って
くるのでしょう？5人だとすれば4年毎に回ってくることになります。

[8: 匿名さん]

ここは、住戸数が少なくて販売価格も高いのに外観デザインが、普通過ぎて残念。
ベランダ側のデザイン、もう少し高級感を出せなかったのでしょうか？
エントランスの感じは、いい感じですけど。
しかし、100㎡超えの広さだと個室が広くていいですね。

[9: 匿名さん]

いまは建材費と人件費が高いので、こういった一般向けではない物件をさくっと買ってくれる層向けに仕立てないと厳しいのでしょうね。とはいえ、西宮北口で利便性を求める人たちが多いので、デザインに多額の費用をかけずとも立地の魅力でうれるのではないでしょうか。これが芦屋なら厳しいと思います。とはいえ、高すぎますが。。

[10: 匿名さん]

>>専有面積が広く、20戸と小規模なのでゆったりと過ごせるかと思いましたが
>>役員の問題がありました。

戸数が少ないほうが、のんびりとした生活になるかと思ってましたが
確かに役員の問題は出てくるでしょうね。
すぐに役が回ってくることを考えると・・・・困ります。

[11: ビギナーさん]

はじめて、マンションを購入しようか思案中で、この物件良いなあと思っているのですが、
管理組合の役員は負担になるくらい大変なのでしょうか？
小規模なら、まだ話がまとまりやすいとかメリットはないのですか？

[12: 匿名さん]

ここは土地ランクと物件価格がマッチしていないと思いますね、西北バブルの極みでしょう。
それでも、土地勘がなく無知な人２０人を集めるのは難しくはないかも。
他市からの流入は必至で、西宮市の人口は確実に増えますね。

[13: 匿名さん]

バブルだねえ。
ここはグロスの価格だけでなく、坪単価も@245と高い。。

徒歩1分のジオタワーですら@210だよ。
他と比較しても同面積で1500万ぐらい高い。
西北は昔は@170ぐらいだったのに。

西北は利便性を買う場所だが駅近でもなく、かといって芦屋や夙川のような環境の魅力もなく、お値段は高く、一般層には広すぎるし、どうなるかな。

まあ、20戸なら売れるんだろうな。
中途半端に高い庶民向けにするよりはいいと思う。

それにしても、こんな物件を阪急がやる意味はどこにあるの？阪急って、割高デベという以外に特徴や意義はあるのかしら？

[14: 土地勘無しさん [男性 30代]]

この辺の土地って別に悪くないんじゃないの？

ガーデンズまでも徒歩で余裕だし。

[15: 匿名さん]

>11さん
大規模マンションであれば、自分が住んでいる間に輪番制が回ってくる割合が
1度あるかどうかですが、これだけの小規模であればかなり頻繁では？
管理組合の役員が5人構成だとすれば4年に1度回ってくる計算です。

>12さん
まあ人口が増えると言っても20戸程度なのでたかが知れていますが、
所得層の高い住人が増えることは喜ばしい事かもしれません。

[16: 匿名さん]

私も今まで、マンションに住んだことが無いのでよく分からないのですが、管理組合の役員って、結構大変なのでしょうか？
そんなに大したことないような内容なら、多少回数が多くても仕方がないでおさまるのですが、大変な仕事があるのでしたら、頻繁に役員がまわってくるのは困ります。

[17: 匿名さん]

>>16
管理会社に食い物にされて良いのなら、
管理会社に任せておけば、割高コストで管理運営（修繕も）してくれますよ。
総会においても”うるさ型住人”にも対応してくれますし。

政治と同じで、まるで他人事といった対応の人が多いのが現状。
普段は委任状出しっぱなし、理事が回ってくれば管理担当社員の誘導のシャンシャンで終わり。
一部の有志が声を上げても、多数の人の（まあ、よろしいやん）で終わり。
所詮は”烏合の衆”と言ったところですわ。

結局のところ管理組合役員が大変か否かは本人次第と云ったところですな。

[18: 匿名さん]

ここって高過ぎるのかな？
聞いた噂では、薬師町や松橋町に出来る新築は、ここより駅から遠いのに
同じくらいか、もっと坪単価が高くなるとか？

[19: 匿名さん]

松橋町て・・・・・？

[20: 匿名さん]

すみません、丸橋町の間違いです。(-_-;)

[21: 匿名さん]

マンションの管理組合、大変と言えば大変だけれど、普通輪番制だから、その年は頑張る！みたいな感じかなと。

管理会社お任せにしちゃうと、気が付かないうちに要らない物にお金を払ってしまっていたというのがあります。

あと滞納があった場合の対応も早くしないといけないし、頑張っている人は頑張っているのでは。

[22: 物件見学 [男性 50代]]

現地みてきました。
うーん、建築中でしたが、高級マンションの立地としては、周りにの環境とくらべたら、マンションだけが浮きそうな周辺環境でしたね。
近辺道路も阪急電鉄の踏み切り渋滞しそうですね。
買い物も便利とは思えませんね。
西宮北口もそれほど近くもないし。
ジオも近年阪急グループの稼ぎ頭ですからね。
阪急不動産さん近年ほんと、よくマンション建築されていますね。
立地条件いいと思うものもあるし、ここまで無理して建てるかと思うマンションもありますね。
ここは、後者ですね。
まあ、価格との兼ね合いですが。

[23: 匿名さん]

踏切の渋滞は線路より南側なので、北側よりそれほど気にならないでしょう。
駅近の許容範囲は人それぞれ。
買い物もガーデンズのイズミヤ側の入り口が近いし、
万代もありますね。

[24: いつか買いたいさん]

>>22さん

阪急の踏み切り渋滞はほとんど起きません。
往復びんたが頻発しますが、それでも長くて2回ほど待てば流れます。
それよりは土日の日中、山幹のガーデンズ渋滞の方がひどいと思います。
まあ、立地から考えるとそれほど大きく影響は受けませんけどね。
混みにくいルートがあるので、使うルートは選んだ方が良いでしょう。

[25: 匿名さん]

近くに繁盛しているモールや大型店などがあると、周辺の道路は渋滞しがちなんですよね。
特に土曜日や日曜日は、思いっきり渋滞するもんなんですよね。
そうなると、通るルートも考えていかないと渋滞にハマってとんでもない事になってしまう。
ここからは渋滞を避けて、スイスイ行ける道はちゃんとあるの。

[26: 匿名さん]

駅遠いし、まわりも微妙な立地ですね。
外観も普通。。
戸数少ないなりの雰囲気があれば良いのだが…
また価格は高い…中途半端ですね。

[27: 匿名さん]

駅にもう少し近ければ良かったのかなと思います。
価格から考えると高級マンションなのかなとは感じますが
設備などを見れば普通な感じもします。
販売ターゲットはどんな層なのかな?

[28: 匿名]

西宮北口南7〜8分にジオ建ちます
40戸、駐車場機械式30台、ディスポーザーあり

[29: 匿名さん]

>>28
どこ？公式サイトにはまだないね。

[30: 匿名]

まだ今から整地ですからね
そのうち出ます
オリンピックまでに出来るかな？

[31: 匿名さん]

>>28
地域的に問題ない所ですか？

[32: 匿名さん]

北口南徒歩７－８分と云う事は、最寄駅がＪＲ西宮駅で且つ駅北なんだろうね。
この界隈は地価が安いが、土地鑑の無い人には”西北”を強調して割高な価格でも
売れる”デベにとっては”最高の立地なんだろう。

[33: 匿名]

28です
確認しましたが工期の予定は2016年3月〜2017年6月だそうです
順調なら来年売り出しかな？
最寄り駅は阪急西宮北口ですよ
JRはも少し遠い
これ以上は板違いになるので控えます
いずれ新板できると思いますのでそこでお目にかかりましょう

[34: 匿名さん]

現状のこちらの販売は、先着順であと10戸ということ。
7月に先着順になってからどの程度の販売があったのだろうか。
20戸中の10戸なので、まだ半分なのですが。
ということは、まだ値引きは期待はできない時期ということでいいのでしょうか。
もう少し売れてからかなぁ。

[35: 匿名さん]

残り戸数10戸からなかなか動かないですね。
販売状況はどんな感じなんでしょう＿
競合ができるというレスもあるんでもう少ししたら色々動くんでしょうか。
そちらがどういうマンションになるのか分かりませんが、
こちらはこちらで広すぎるところが若干ネックなところもあるのかも。
マンションを選ぶなら効率よく過ごしたいところもありますしね。

[36: 匿名さん]

竣工前なので、10戸販売してるからって、残り10戸ってことではないのでは。

[37: 匿名さん]

>>35
戸建からマンションに引っ越す人にとっては広すぎるという感覚がわかりませんが、、、という人もいるわけでして。
ここは、そう人がターゲットでしょ？

[38: 匿名さん]

ここ坪250万近いんですね。
西北で最高坪単格更新！
すぐ近くの10年前のヴィークコートより坪100万高い。笑
いくら人気の西北でも他と差がありすぎるね。

ベリタスの南のキリン社宅にジオができるみたい。高いんだろうな。

ほんとジオタワー買った人はぼろ儲けすね。

[39: 匿名さん]

１０年前とは流石に相場が全然違うので、並べて比べることが出来ないのではないかと思います。
数年前ですら比較にならないので。
それにしても高いですけれどね（汗）
ただ立地を考えるとまあまあというところかなぁと感じます。
残り１０戸ですか。
動きはなかなか難しい？

[40: 匿名さん]

西北の相場があがったということは仕方ないでしょうね。たしかに比較しても仕方ないと思います。

ただ、問題は、

西北ってそこまでお金を出すほどの待ちか？という街の比較の問題。

ここの場所って西北でも別にたいしたことがないのでは？という西北内の比較の問題。

不動産バブルでさらに跳ね上がってるから、今は買い時ではないのでは？という一時的な問題。

今は分譲賃貸を借りるのがいいと思ってます。3年前なら、この芦屋夙川クラスですからね。そこに住みたいかは別として。

[41: マンション投資家さん]

40さん、全くの同感です、一瞬、自分が書いたのかな？と思いました。
主に株価対策としての超金融緩和（インフレ誘導）政策が、不動産価格上昇の主因でしょう。
異常な事態がいつまでも続く訳かありませんよ。
今は最後の売り時だと思っていますが、売っても金の使い道がないので売れませんわ。

いずれ買いたくなる様な相場になるでしょう、それまでは高見の見物が正解だと思いますよ。
山高ければ谷深し、まだはもうなり、と云う事でしょうね。

[42: 匿名さん]

>>40
西北で大した場所とはどこですか？
少なくとも、問題ある地域よりかはいいと思います。
それと、芦屋、夙川、苦楽園界隈は坂があるので、ここはフラットで住み易い。
駅直結でないにしろ、大阪方面に仕事がある人は、梅田により近いのが利点。
言うまでもなく、多世帯でごちゃごちゃ感が嫌な人向き。
でも、やはり現物を見てからでないと、そう易々とは買えない物件ですね。

[43: 匿名さん]

>>42
そうですね。西北で住む場所としていけてない場所はあっても、いけてる場所はありませんね。どこでも街並みは同じです。駅前に商業施設が集中してて、利便性を求めて人が集まります。そういう街です。

よって、駅にどれだけ近いかだけに価値が集中します。特急が止まる駅とガーデンズと塾、それだけの街です。つまらない街とも言えます。

その意味で、ここの徒歩9分もあるところにたいした価値がないということです。坪250万も払う価値はないということです。

芦屋、苦楽園口、夙川は山の中は別として徒歩15分までなら、駅距離だけでは単価も人気も決まりませんよ。環境や土地の格、坂の上からの眺望が価値になります。フラットだからー近いからー梅田に近いからーだけで買わないのですよ。

最近なら芦屋の徒歩2分より、徒歩12分が人気がありましたね。岡本はまたちょっと違いますが、徒歩15分があっという間に完売しましたね。仁川は徒3分が売れてませんね。あれは土地の格と物件の質が低すぎるからです。

[44: 匿名さん]

追加。

ごちゃごちゃしてる雑多な街で、利便性を求める人が多い街で、ごちゃごちゃ感が嫌な人をターゲットにして、駅から中途半端な距離に、芦屋や夙川に劣る中途半端な高級風の物件を、過去最大の価格で売る。

そんな物件を売らざるをえないところに、市場がおかしいことを感じましょう。

[45: 匿名さん]

>>43
浅いな
芦屋の徒歩12分はどこ？
芦屋2分、JR線以南、アドレス、地権者、前駐車場の将来不安、そして価格が普通に高いからでしょ
結局、立地と価格のバランス
ここは立地が西宮北口の中でも普通なのに高すぎですね

[46: 匿名さん]

立地の良さを構成する要素が、西北は均一的な街で駅を中心とする価値構造だから、駅距離以外の立地に関する要素がより占めるという話。

駅別に駅距離と価格の相関係数をとみればすぐわかる。素人でもできる。バランスだよねーなんていったらそりゃマンション全般西当てはまる。それをふまえた個別的な差異について話で西北ってどうよという話をしている。そんなドヤりかえさんといてー

[47: 匿名さん]

>>46
日本語でお願いしますw

[48: 匿名さん]

>>46
分かりにくいな
駅2分より駅12分が売れたみたいなことを単純に言うからおかしくなる

[49: 匿名さん]

４６は”言語明瞭意味不明”の典型やね。
そもそも、今の芦屋２分物件はある種特殊物件（逆レア物件とも言える）
それを持ち出して比較の対象にする手法は反則やね。（ザ、パークハウス芦屋との比較）

本来の当物件の話をさせてもらうが、北口が変身したとしても、もともと当地は北口内でも
地味でそんなに評価の高くなかった所、４０さんの感覚はよく解る。
市内の人間なら、西北人気と阪急ブランド？に便乗したボッタグリ価格と思う人は
少なくない様な気がするけどね。

[50: 匿名さん]

気に入ったら買う。
欲しいと思った時が買い時。
不動産転がすのが目的の人以外は。