アトラス押上桜花テラスはどうでしょうか

[買い換え検討中 [男性 60代]]

売主：旭化成不動産
施工会社：松井建設
管理会社：ダイワード株式会社（SUNNEXTAグループ）

スカイツリーと桜と花火の３点で惹かれました。
未知の土地ですので、いろいろおしえてください。


アトラス押上 桜花テラス
所在地：東京都墨田区向島3丁目1-4他（地番）
交通：東京メトロ半蔵門線 「押上」駅 徒歩9分 、都営浅草線 「押上」駅 徒歩9分
京成押上線 「押上」駅 徒歩9分 、東武伊勢崎線 「とうきょうスカイツリー」駅 徒歩6分
都営浅草線 「本所吾妻橋」駅 徒歩10分 、東武伊勢崎線 「浅草」駅 徒歩13分
東京メトロ銀座線 「浅草」駅 徒歩15分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.58平米～71.04平米

【物件情報の一部を追加しました 2016.1.12 管理担当】


[スムログ 関連記事]
アトラス押上　桜花テラス　価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/3555

[21: 匿名]

16でコメントした者です。

16でも記載した通り、「管理会社は変更できる」ことは既に認識していることでして…
そこを懸念しているのではなく(^^;

管理会社を替えるにしても、総会の決議か何かは必要でしょうし、矢面にたって実働（執行）にあたる理事の方（理事会）も、相応に大変じゃないかと。

初めからそうした可能性がある？かと思うと、立地等々に魅力は感じながらも、どんなものかなぁ～と、
個人的に感じましたので、あのようなコメントになった次第です。

まぁ、口コミにどこまで左右されるのかと言ったことも人それぞれですし、
系列なら完全に満足できるかと言えばその保証もないように思え、
結果、「あの管理会社になるなら絶対買わない」…とまでには至らず、でも、迷う材料にはなったと言ったところです。

[22: 匿名さん]

http://www.skytree-estate.jp/id/327134
このサイトの情報によれば、建て替え前の物件の管理会社も同じだったようですね。
旧物件の所有者側から要望があったのかも知れません。

[23: 匿名さん]

または、建て替えにまでたどり着いたきっかけ(情報元)が、この管理会社だったのかも知れませんね。

[24: 匿名さん]

複層ガラスとはありますが、防音には触れていないですね。
http://www.afr-web.co.jp/atlas-club/oshiage/index.html/#quality_page

[25: 匿名さん]

>>24
失礼しました。
「例えば、80dBの外部音がT−3等級の窓（ガラス＋サッシ）であれば、45dB（図書館程度）へ。外部からの音を軽減するために、住戸位置に適した遮音性能に優れ、JIS規格で定められた防音サッシを採用。」
とは書かれていました。
ただ、書き方が微妙で、
「住戸位置に適した遮音性能に優れ、JIS規格で定められた防音サッシを採用」とはあるだけで、
「例えば、T−3等級の窓（ガラス＋サッシ）であれば～」と、単にT−3の説明に留まっているし、「全戸にT-3以上の～」との書き方ではないので、やはり、水戸街道側の低層部分だけがT-3かも知れませんね。

[26: 匿名さん]

>15さん
ご指摘の掲示板に目を通してみました。
管理組合の対応がよろしくないようで不安に思いますが、
管理費は他所の物件と比較してお安いように感じました。
ただ、掲示板に出ていたように途中で大幅値上げを提示される
恐れはないかと心配になります。

[27: 購入検討中さん]

隅田川花火大会は好きで結構見に行っていることもあり、検討対象です。
やはり場所取りも大変ですし、場所がとれても、トイレや急な雨や体調不良の対策等も考えると、魅力的に思え。
ただ、そうは言っても管理会社のことは気になります。
「マンションは管理を見て買え」なんて言葉もあるようですし、自分的には、安かろう悪かろう…よりは、多少管理費が相場より高くても（もちろん限界はありますが）、管理内容の充実とか納得感、安心感のようなものを得たいと考えるところがあり、大規模修繕に関しても、実施時期に別途で拠出を求められたり、予算が足りなくて修繕が後手後手になるのも困ると考えるタイプです。
過去に何人かの方が書かれていますが、購入当初から、管理会社を変える前提？で…ということはあるのでしょうが、それも、賛同者が多くいて決議がされればの話であって、何か大きな問題が出るまでは、「安かろう悪かろうでも可」とする方が多ければ、そこにはストレスが生じることもあるように思えるので、検討中ですが、最近は、購入に消極姿勢に転じています。

[28: 匿名さん]

旭化成という冠があるのに、携わる業者が弱すぎますね。もったいない気がします。

[29: 匿名]

アトラスタワー曳舟の
見学をした人達で、
半分ぐらいは売れる自信あるようです。

[30: 匿名さん]

なるほど！
自社の管理会社をつけないあたりをみても、このタイミングでの高値売り逃げ方針かも知れませんね。
それと、近隣での販売物件があっても、最大手の三井か、旭化成よりも下位業者であり、本当の意味で旭化成とバッティングする事業者（ブランド）はない！と踏んでいるのかも。
だから、見せかけの管理費をさげての短期勝負かなぁ。

[31: 匿名さん]

管理会社はやっぱり住んでいく上で大切ですよね。
ただ、管理費が高過ぎても安すぎても不安です。
安すぎて手を抜かれても困ります。

[32: 匿名さん]

管理費の高い・安いに関しては、実際には管理内容とのバランスと思われます。
「質が高い管理内容で、この管理費なら割安だよね」とか、「管理内容に対する管理費は適切だけど、そこまでは不要だから内容を変更しその分の管理費をさげるべき」とか、「この程度の管理しかしないのに、この管理費は割高だよね」とか、「確かに管理費も安いけど、その分、管理の質も低いよね」ということも。
ですから、表面的な管理費と言うよりは、日常生活の中での適切な管理内容に対する適切な管理費であるかどうかというのが本筋のように思います。
このあたりは、素人の立場ですと、管理内容と管理費を、日々の生活の中で肌で感じながら比較して判断する以外にはないのかも知れませんね。
それから、修繕積立金に関しても、大規模修繕計画とのバランスと言う点では、管理費と同じような感じではないでしょうか。

にも関わらず、今回予定されている管理会社の評判の悪さはどうしたものでしょうね。
「管理費も安いけど質も低いよね」のレベルどころではなく、「管理費を払うに値しない」「そもそも管理会社としての適性を欠いている」ということの表れだとすれば、やはり、このような管理会社では困ります。
それと同時に「質の悪い管理で充分。適切かどうかではなく、ともかく低い管理費・修繕積立金でないとダメ」という方が大勢を占めるマンションだとすれば、正直、それも嫌です。

[33: 匿名さん]

管理費や修繕積立金の安さを販売戦略に組み込むのは、物件で正面切っては販売出来ないから？販売価格が割高だとわかっているから？

[34: [男性 40代]]

押上駅の北口って駅前広場ができたりこれからいろいろ変わるみたいですね。とうきょうスカイツリー駅も移設するみたいだし、押上駅の出口もそっちにできると近くなるのにね。
旭化成は何で広告に載せてないのかな。ゆっくり売って価格上げていく作戦？

https://www.city.sumida.lg.jp/kakuka/rittaikasuisinta/rittaikasuisinta...

[35: 匿名さん]

>26さん

管理組合ではなく、管理会社の部分が、デリケートです。
管理会社に求められる内容というのは、

・管理費に見合った管理が出来るか？
・修繕積立金で適切に修繕できるか？

ということです。

つまり、経年劣化に対応した長期修繕計画
を具体的に計画できるのかというところですかね。

・個人的ですが、参考にしたのは、都の都市整備局の発行だったと記憶しておりますが、
　総戸数に対しての参考額みたいなものが出ていたと思います。

・無論　目安です。

月額管理費の参考になるかどうかわかりませんが、
①保守点検項目（共用設備等）
②電気代
③機械式車庫の有無（台数と稼働率の修繕積立金との割り振り）
④ターンテーブルの有無
⑤EV等の安全点検
設備が付けば、それなりにメンテ費用もかかる。
ほかにも、巡回管理、通勤管理によってもちがうし
管理人さんの質もあります。
⑥駐輪場の適正管理などなど
（気をつけないと放置自転車等で苦慮する事案もある）

管理組合の理事さんたちが、対応しなければならないことは、
多岐に渡るので、管理会社の対応は、的確でなければ、
困るというのが、個人的な意見です。

そのような事も考えここの検討は、極めて消極的にならざるを得ない
と思いました。

[36: [男性 30代]]

管理費や修繕積立金について皆さんがいろいろおっしゃられているので不安になって聞いてきてきました。 まだ購入するかどうかは検討中ですが、全てクリアできて良かったですよ。 ご不安な方はモデルルームでお話聞くといいですね。

[37: 匿名さん]

管理会社として、評判が悪いことを聞いたとして、「そうですね、ここは評判悪いんですよ！」とは答えてはくれないでしょうね。
例えば、あくまでも例えばですが、
「我々が選んだ先ですから大丈夫ですよ。問題があれば管理会社は変更も出来ますよ」といった回答がきても、それでは不安解消にはならないし。
管理会社としての資質が不安だといったところで、心配し過ぎ？で流されるんでしょうね。
モデルルームにつめているのは販売代理会社ですし。
今予定されている管理会社であることが、販売の条件なんでしようから、それをどう判断するかなんですよね、たぶん(^^;

[38: 匿名さん]

>>37
そのとおりですね。
37さんの意見通りでしょうね。

[39: 購入検討中さん]

大きな課題ですね、この物件の管理会社の件。
事業体やゼネコン、設計会社が話題になるのではなく、管理会社なんで、後からでも変えられるってのが、前向き判断。
それって、実際に何かやろうとすると、管理組合、特にスタートしたばかりの理事会はかなり大変だし、個人一人の意見だけでは管理組合は動かせない。あえてその可能性があるのに、無理したくないっていうのが、後ろ向き意見。
そんな整理ですかね？
皆さんは「管理をみて買え」をなんて話をどう捉えますか。
以上、昨日から価格がでましたが、申し込みはまだしていない、検討中でした。

[40: 購入検討中さん]

>>39
あっ、スミマセン。続きです。
皆さんはどう捉えますか？なんて書きましたが、投稿で集計したり判断したりするつもりで書いた訳ではないので、そんなに気にしないで下さいね。
ただ、管理会社や管理内容を頻繁に変えられるなら、管理をみて買え。なんて言葉もさほど重みはないでしょうし、その逆なら、重みがあるんだろうと感じたもので。

[41: 匿名さん]

>>39

個人的見解とした上で

当初は、どうしても３９さんの後ろ向き見解にならざるを得ない。と考えます。

１､最初は、各共有部のメーカーを把握するので手一杯。
２､次にその他の各種法令を確認するのが、手一杯。
３、その後に修繕計画をどうするか？

といった手順にならざるを得ないと考えます。

その後に管理組合規約改正手順と総会決議（規約の内容によっては、特別決議事項）において、管理会社を変更するというのは、至難でしょう。

・「管理を見て買え」というのは、あながち的外れではないと考えます。

・敷地計画をみて
１、屋上緑化の防水切れ対策をどの時期に実施ないしは、修繕するか？
２､機械式駐車場の設備を修繕する時期と使用料月額12,000円をどのように判断するか？
３，駐車場稼働率を何％なのか？　

上記３点が、かなり気になりました。

・駐車場を利用しない管理組合員の意見は、どうか？など

[42: 匿名]

>>41
管理会社を変えないと
みんなエクセレント押上を
買ってしまうのでは？

[43: 匿名さん]

ＧタイプもＦタイプも窓の無い洋室４畳の部屋がある・・・・
部屋扱いでいいのかなぁ〜

[44: 匿名さん]

>>43
間取りはエクセレントの方がいい。
価格はアトラスの方がいい。
だけどお互いに高いから完売は時間かかると思う。

[45: 匿名]

>>43
そうですね。ちょっと無理がある感じですよね。
モデルルームでは書斎ぽいオプション仕様にしていましたけど、普通にベットと机を入れたら、狭さが際立ったんだろうな～と思っています。
ただでさえ収納が充分ではない都市型ファミリー。
あの四畳間は実際には大型の納戸（衣装部屋とか物置）としての利用法がぴったりで、本来はディンクスか子供が独立した夫婦向けだろうなと、個人的には思っています。

[46: 匿名さん]

>>43
窓無し4畳の部屋ですか・・・。
確かに部屋扱いは・・・・・。
これ公式HPにいいのでしょうかねえ～。
ちょっとこれって確か・・・。
びっくりとしかいいようが、・・・・。
唖然・・・・。

[47: 近所]

確かに広告表現に偽り有り
と指摘される可能性あります。
ＬＤの引戸開ければ、光が入るから
部屋扱い出来るが主張だと思いますが。
窓無しはヤバイ！

[48: 通りすがりの専門家]

建築基準法上は問題ございません。
広告表現上も問題はございません。

[49: 匿名さん]

この件に関しては、購入者にとっては宅建業法上の広告違反かどうかは、さほど関係ないですね。
実際には45さんの言う通り、使い勝手が気になるところかと。

[50: 匿名]

>>48
販売する上では、説明が大変でしょうね。
だって引戸閉めたら牢獄になっちゃう。

[51: 匿名さん]

行灯部屋なんぞタワマンなんかでいくらでもあるし珍しくもない。

[52: 匿名さん]

>>51
タワマンとの比較では、ありませんよ。

[53: 匿名さん]

管理会社の件と、間取りの件、に関してはネガティブ意見が多くあがっていますね。
頭からみて見ましたけど、この物件のここが良い。のコメントがないことに少々驚いていますが、そう言う私も具体的にあげられないところが、私が登録には至らない原因ですが(^^;
でも、たぶん登録した方も、ここをご覧になっていると思いますので、登録した方からのコメントがあると、検討中の方には参考になるかも知れませんね。

[54: 匿名さん]

おいおいおい、登録まだだぜ。頼むぜ！頼むから〜

[55: 匿名]

>>54
そうでしたね。正しくは登録予定の方ですね！

[57: 匿名さん]

これってどうなんでしょうか？
http://blog.goo.ne.jp/flutygrass/e/2adb132b1847998c4681360e795f75e0

[58: 匿名さん]

>>57

>>11 さんはそのことをおっしゃっていたのですね。。。

[60: 物件比較中さん]

自社の管理会社ではない理由は聞きたいですね

[61: 匿名さん]

>>57
この事件、気にするか気にしないかは、
あなた次第！

でも重説には記載して説明するでしょう。

[62: 購入検討中さん]

私も前のカキコミで何のことかと思いモデルルームで聞いてみました。 事件とか事故じゃなく単に亡くなられた方が建替える前の敷地の一部で発見されたということみたいです。この内容だと説明義務は無いようですが、官報に掲載されているのできっちり重要事項説明でも説明しますって教えていただきました。 きっちり墨田区の方で荼毘に臥されてるようですし建替えるわけですからということで納得しました。

[63: 匿名さん]

>>46
この間取りはツラいなぁ〜
でも、こうするしかなかったんでしょうね。

[64: 土地勘無しさん]

総戸数９０
そのうち、地権者住戸が３８

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[65: 匿名]

>>57
エクセレントもアトラスも仕入担当は、このこと知って買ったのかな？

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[66: 匿名]

>>31
たしか管理会社は前のマンションからの引き継ぎと言っていたような もともと住んでいる人達があれだけたくさんいて変更していないのだから特に問題はないのではと思います

[67: 匿名さん]

>>66
希望的観測ですが私もそう思います。
こうして建て替えが実行できるということは、管理組合がしっかりしている証拠。
問題がある管理会社ならとっくに変えられているかと。

[68: 匿名さん]

>>66
これですかね。
http://www.afr-web.co.jp/tatekae-lab/example/villetta.html/
元々の管理組合の人たちは、ほぼいなくなっているのでは？
数も合いませんしね。
いずれにしても管理については、安かろう悪かろうの印象が、払拭できないような気がするので
消極的にならざる得ないですね。

[69: 匿名さん]

>>68

58戸中38戸の方々は残ってますよね？
建て替えを機に持ち分を売る方も相当数いるのが当然ですし、
「ほぼいなくなってる」という意味がわからないのですが。

[70: 申込予定さん]

ならざる君は家庭や職場で誰も話を聞いてもらえないかわいそうな人なので、あたたかい目で見てあげてください。