安過ぎる駐車場使用料の値上げについて

[入居済み住民さん [男性 30代]]

私の住んでいるマンションは築三年ですが、先日修繕積立金が将来不足するので、値上げが必要だと管理会社から打診があり、三年毎に段階的に値上げしていくことになりました。

修繕積立金の30年間の必要額シミュレーションの大部分は機械式駐車場に係る費用で1億3千万円程必要です。

ところが当マンションは60戸で駐車場設置率70%です。しかも駐車場使用料は近隣の相場から5000〜10000円安く契約率100%で空き待ちしている方も10戸ほどあります。ちなみに駐車場の使用権は分譲時に先に契約していた方順になっており、竣工後の引き渡し時に抽選会はありませんでした。

この様な状況で駐車場利用者のための修繕積立金を全員で負担するのが納得がいかず、総会の際に「せめて機械式駐車場の修繕積立金が少しでも賄えるように、安過ぎる駐車場使用料を値上げすべきでは」と提案したのですが、当時の会長から「マンションの共有物である駐車場の修繕積立金を全員が負担するのは当然のこと」と一蹴されました。

マンションの共有物である駐車場の修繕積立金を全員が負担するのはある程度わかりますが、借りたくても借りられない人が多数いる中で、駐車場使用料を必要以上に安くしている駐車場の値上げをしないことには納得がいきません。また、駐車場契約者は区分所有者の7割であるため、単純に値上げを提案しても多数決で却下されるだけだと思います。
機械式駐車場の修繕積立金補填のためになんとか駐車場使用料を値上げする方法は無いでしょうか？

[21: 匿名さん]

スレ主さん
機械式駐車場の１台の使用料は？

>修繕積立金の30年間の必要額シミュレーションの大部分は機械式駐車場に係る費用で1億3千万円程必要です。
この文章の意味が、
「機械式駐車場に係る費用が、30年間で1億3千万円程必要」
であれば、
駐車場利用者の言い分として、
「1億3,000万円を駐車場利用の42戸（稼働率100％で計算）で負担・・・310万円／1戸
⇒ 30年（360月）なので、各戸は、【8,600円／月】の負担となる。
つまり、機械式駐車場の現在の使用料が、1台に付き【8,600円以上／月】であれば、機械式駐車場を独立採算で考えた場合、（駐車場の稼働率や、区分所有者が負担している固定資産税などは別途考慮する必要はあるだろうが）赤字にはならない。」
等が考えられますね。

[22: 暇入]

↑そうかも！

最初は機械式駐車場の収入を１回目の大規模修繕工事の原資にあてにしていたけど、あてにしないように見直ししただけかもね。

うちは機械式駐車場の収入ががあったから１回目の工事ができた。寿命が来ても再建する金はないので撤去しました。かなりあいてたし。

[23: 暇入]

余談だが、機械式駐車場を撤去する場合、撤去して平置きにしたときの台数が、
市町村の条例で決まっている駐車場台数（総戸数の半分とか７割とか）を下回ることは出来ないから、
寿命が来ても撤去できない場合もあり。そのときはカネを出し合って再建するしかない。

[24: 匿名さん]

>>7
毎月の額を定額にし、一時金でまとめて集める方式は破綻し易いですよ。
売却した部屋を中古で購入した人とのトラブルにもなります。

一時金で集める方式を取ってるマンションは少ないので、かなり特定されてしまいますね。

[25: 匿名さん]

>>23
その条例、たぶん罰則は無いですよ。

[26: 匿名さん]

やはり戸数分の駐車場を用意したマンションに住む事だね。
それと、機械式駐車場設備はメンテしても３０年ももたないよ。

解決策は地下掘るか上に伸ばすか、機械式駐車設備を増やすこと、設備業者に相談だね。
費用は掛かるが公平を連呼するならそれしか無い。

[27: 暇入]

機械式駐車場は一台150万円くらいだから
スレ主のマンションだと残り１８台だからだいたい3000万円か。土地があればいいがまぁ無理。

２５は条例の罰則のこと言ってるが
自分が理事長で無視できるなら
ご自由にどうぞ。
管理規約では法令、規約、総会決議の遵守義務があるんだか、知らんの？

[28: 匿名さん]

>>27
どうやって問題にならずに回避できるか、
知らないんですね。
教えませんけどね。

[29: 匿名さん]

＊駐車場会計は別会計にする。
＊駐車場料は、近隣の相場にあわせる。
＊駐車場使用料金表（別表）を使用細則にする。
　（もし、管理規約の中の別表となっていればだが、多分駐車場細則は
　　細則だとおもわれる。）
　　ということは、普通決議でオーケーです。
＊裁判にもっていけば、和解が成立しますよ。どう考えても不公平ですからね。

[30: 匿名さん]

>>29
>＊裁判にもっていけば、和解が成立しますよ。どう考えても不公平ですからね。

誰（原告）が、誰を相手（被告）に、何を求めて（訴訟の目的）訴訟を提起するのでしょうか？

[31: 匿名さん]

一般組合員が理事長（管理者）に対してに決まっているでしょう。
Ｐ場使用料が相場に比べて安いということは、一部の組合員しか利益を
享受できないのですよ。
その差額分を修繕積立金に回し、公平にすべきですよ。
駐車場使用料を、相場に合わせても借りる者はいるんでしょうからね。

[32: 匿名さん]

>>31
>一般組合員が理事長（管理者）に対してに決まっているでしょう。

一般組合員に原告適格はありますか？

[33: 匿名さん]

ホント、理事長次第だなあ。マンションは。

[34: 暇入]

＞＞２８
結構です。うちは問題なく撤去したから。

[35: 暇入]

＞＞それと、機械式駐車場設備はメンテしても３０年ももたないよ。

いまの鉄板は錆びないから持つと思いますよ。
スレ主のところは築３年だから塗装しなくても錆びない鉄板のはず。
高さも１５５ｃｈ制限とかのやつじゃなくて背の高いクルマ（背の高い軽）も入ると思う。

[36: 暇入]

私は２１と同じ考えで
1台に付き【8,600円以上／月】であれば
問題ないと思う。

駐車場収入を当てにしない修繕計画になっているとすれば
修繕積立金は１２０００円くらいにするのでは？

それはそれですごいけど。
普通は駐車場収入を修繕積立金会計に繰り入れて修繕積立金月額を安くするけど
そうしなくても不合理ではないと思う。。。
駐車場使ってない人のお金を駐車場保守に使うわけではないなら。

[37: 匿名さん]

>32
あるに決まっているでしょう。
そんなことも悩むんですか？

[38: 匿名さん]

>>37
>あるに決まっているでしょう。
>そんなことも悩むんですか？

基礎的な知識を身に付けてから参加しましょう。

[39: 暇入]

>一般組合員が理事長（管理者）に対してに決まっているでしょう。

一般組合員が管理組合に対してなら当然だけど
理事長（管理者）に対してだとどうなんでしょうね？

修繕積立金値上げを決議したのは総会ですから、被告は管理組合だと思いますね。
管理組合を代理してるのは管理者（＝理事長です）

質問してる人はそこらへんの微妙な違いを気にしているんだと思います。
ここらへんは民事訴訟法？かな

区分所有法
第二十六条 　
２ 　管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。

（委任の規定の準用）
第二十八条 　この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。

[40: 暇入]

例えばですけど、
理事長が不法行為で管理組合に損害を与えた場合、損害賠償請求するとして
原告は管理組合、被告は理事長、原告の代理人はこの場合、監事。
区分所有者は原告になれないと思いますね。やってみてもいいとはおもうけどたぶん却下（門前ばらい）？。