年収に対して無謀なローン その32

[匿名さん]

その32です。
下記テンプレを参考して書き込みをお願いします。


【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込400万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3000万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　11000円・5600円・10000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に妻実家有り、育児協力が見込める。


※前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550338/

[121: 購入検討中さん]

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込1500万円　正社員
　配偶者　税込500万円　 正社員 　

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　8500万円　築７年の中古マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　30000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　1000万円
　・借入　7500万円
　・固定５年　0.53％　変動　30年・0.75%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　500万円

■昇給見込み
　2000万まで

■定年・退職金
　定年60歳　退職金3000万

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２人欲しいです　

いかがでしょうか？

[122: 匿名さん]

>>117
>2人作る気はないが、心変わりして欲しくなったら、3000万台の常磐線エリアに
>住み換えることで、居住面積の拡大＆ローンの圧縮を狙う。

住み替えでは一次取得の物件が長期間売れない場合や、思った価格で売れないことも多い。
不動産は賃貸のように、簡単に住み替え(買換え）はできないと思ったほうがいい。

[123: 迷える子羊 [女性 30代]]

マンション購入で迷っています。宜しくお願いいたします。

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込500万円　正社員（手取り月21万円、ボーナス60×2位）
　配偶者　税込400万円　正社員（手取り月25〜30万円、ボーナス25×3位）

■家族構成　※要年齢
　本人　37歳
　配偶者　37歳
　子供１　4歳
　子供２　1歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　5900万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　21000円・8000円・0円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　1700万円（諸経費別途300万円用意有）
　・借入　4200万円
　・変動　35年・1%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　300万円

■昇給見込み
　わずかながら夫婦共にあり

■定年・退職金
　本人　60歳
　1500万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）
　配偶者　60歳　
　1000万円程度の見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収不明）

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　変更なし

■その他事情
　買い替えとなり、購入予定物件は2年半後に完成のため売却益がいくらになるかは不明
　3年後の金利が読めない…（当たり前ですが）
　両親からの援助はなし
　

[124: 匿名さん [ 40代]]

>>122
誰でもしってることを、あえて書きたくなっちゃった理由は何ですか？
日本語の勉強？

[125: 匿名さん]

>123
子2人の２馬力世帯ですね、属性から微妙。老後は300ヶ月以上の年金加入と仮定し二人の年金＋退職金で何とかいけるんでしょうけど。。
また、買い替え予定のマンションは広いんですか？（その価格で都内だと70平米以下）

[126: 匿名さん]

＞123
余裕なさそうです。
毎月のローン＋管理費修繕費で、かなりの額になるのではと。

[127: 匿名さん]

＞誰でもしってることを、あえて書きたくなっちゃった理由は何ですか？

ニホンゴで買換えと言うのは簡単だが、実際は簡単でないことを知らない人が多い。
中古住宅が売れず、資金調達の為に安値で叩き売るケースも結構ある。

[128: 匿名さん]

仲買手数料も結構取られるらしいし、

[129: 銀行関係者さん]

＞＞１２３

よく考えてください、家賃並みのローン返済でマンションが買えるなどと宣伝していますよね。
仮に、お二人は働いていますから、半分2千万円と仮定します。金利0.8％の35 年ローンで借りたら、総返済額は約2293万円、
月あたり約5万4千円です。確かに家賃並みですが、一般的の男性年収500万円ではギリギリ。金利が上がれば返済額も上がり、生活が破綻しかねません。（今回借用予定の金利１㌫は、高すぎます。）

では、固定金利ならどうか。仮に2千万円を固定金利1.8％の35年ローンで借りた場合、総返済額は約2697万円、月あたり約6万4千円ですよ。
利子だけで約700万円です。一人当たりの年収の2倍近くも払ってまでマンションが必要でしょうか。

　ローン返済のほかに、管理費や修繕積立金がかかるうえ、地震で被災したら、保険に入っていても多くの費用がかかる。最悪の場合、ローンが残ったまま、賃貸に引っ越す羽目になりますよ。

　お子さんも、幼稚園～中学までは、子育てが大変ですよ。

[130: 匿名さん]

住まいを買うということは、家が壊れた時のリスクも保有するということ。
考え方によっては、働けるうちに貯蓄して、定年近くにほぼノーローンでマンションを買うほうがいいかもしれません。
リスクを負う時期を後ろ倒しにするのも、一案です。
　購入する予定の物件は、6000万円です。よね
お子さんが大きくなり、売却しようにも、よほどの優良物件でなければ買い手がつかない事態も考えられる。保険も不動産も、いたずらに手を出すべからず、が鉄則ですよ。

　もう一度、購入する物件の金額を検討したほうが・・・・・・・・・・・・

[131: 匿名さん]

東京で家賃5～6万ならボロアパート、築永のワンルームのマンション。

[132: 匿名さん [ 40代]]

>>129-130
良く読んでください
買い換えと書いてありませんか？
売却益はいくらになるかわからないと書いていませんか？

突っ込みどころが明後日の方向です

賃貸暮らしで、買い換えとかローンのこととか、わからないのかと思いますが、もう少し勉強した方がいいかも
もしかしたら、賃貸生活から抜けられるかもしれませんよ？

[133: 購入検討中さん [ 30代]]

■世帯年収
　本人　　税込 680万円（月々手取り26〜32万円、ボーナス手取り 50〜60万円）
　配偶者　なし

■家族構成　※要年齢
　本人　34歳
　配偶者　26歳
　子供 1歳
2人目来年か再来年には欲しい。

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　4200万円　戸建

■住宅ローン
　・頭金　400万円（諸経費別途120万円用意有）
　・借入　3800万円
　・フラット35 金利0.9%(10年間)、11年目〜35年 金利1.4%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　130万円（引っ越し費用、家電家具代は別途確保済み）

■昇給見込み
　あり

■定年・退職金
　65歳
　3000万程度見込み

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　来年か再来年にもう1人

■その他事情
　・借り入れなし、親の援助なし


無謀でしょうか？よろしくお願い致します。

[134: 匿名さん]

ギりだね。ボーダーってな感じ。

[135: 匿名さん [ 40代]]

>>133
私もボーダーだと

定年が65というのが好材料だけど(30歳からのローンと考えてよい)
しかし借り入れ金額が多いかな、、
私なら、3000万以下に抑える

[136: 匿名さん]

＞定年が65というのが好材料だけど(30歳からのローンと考えてよい)

大きな間違い。
60歳以降の給与は、それまでより大幅に下がることを知らないね。
大手上場企業でも役員にならない限り継続社員や嘱託扱いで、時給換算で1500円もらえればいいほう。
派遣社員以下の賃金になる。

[137: 匿名さん [ 40代]]

>>136
定年と再雇用の話とごっちゃにしてませんか？

賃貸様並みの勘違いさんですね、、、

[138: 匿名さん]

＞定年と再雇用の話とごっちゃにしてませんか？

名前が違うだけで処遇の実態は同じ。

[139: 匿名さん]

>>137
定年65歳の企業は若年層の賃金上昇カーブを抑えて、60歳以上の高齢者給与に廻さざるを得ない。
生涯賃金は、定年60歳でも65歳でもほとんど変らない。
65歳定年で生涯賃金が増えることはないんだよ。
賃貸様のような誤解なきよう。

[140: 匿名さん [ 40代]]

>>138
定年後に、再雇用する形態が嘱託って知ってました？

>>139
かなり非効率な会社にお勤めですね

[141: 匿名さん]

>140

名前だけの雇用延長に騙されるのは賃貸様だけ。

[142: 匿名さん [ 40代]]

>>141
自分の無知を誤魔化そうとしているのですね

賃貸様

[143: 匿名さん]

賃貸は引っ込んでもらえんかなあ。

[144: 匿名さん]

■世帯年収
　本人　　税込1000万円　正社員
　配偶者　税込300万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　34歳
　配偶者　33歳
　子供2　5歳、3歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　6000万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　35000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　1000万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　5000万円
　※住宅ローンは数行検討中

■貯蓄　(購入後の残貯金)　600万円

■昇給見込み
　 本人は毎年40万程あがる見込み。配偶者はなし。
■定年・退職金
　65歳
　退職金は本人、配偶者ともになし。　

■その他事情
　・車は持たない。
　・親からの援助はなし。　・配偶者が仕事を続けるかの見通しはたっていないので、本人のみでローンを組む予定。

[145: 匿名さん]

＞１４４
自分で結論出せるよね。

[146: 匿名さん]

その年収だと2000〜3000万ぐらいは頭金ぶっこめそうだけど、
貯金あまりしてこなかったのかな
浪費癖ありそうで、しかも本人だけなら尚厳しいかと

[147: 匿名さん]

賃貸君は参考にしたらいい。
http://dime.jp/genre/64578/3/

[148: 匿名さん]

ローンが年収の５倍、月々の管理費等が3万5千、子供ふたりは結構厳しいような…
年収1千万て、税金も高いから手取りにするとだいぶ減りますからね

[149: 匿名さん [ 40代]]

>>146
年齢見た？

まあ、このような年収帯に縁がないあなたは、賃金のあがりかたとか理解していないのでしょうね
まあ、頑張って老後の賃料を貯めてください

[150: 匿名]

私は特に節約しなくても年収600万で30歳には1200万貯まって家購入したので、間違いではない。
まぁ年収の5倍程度の借入は全然大丈夫だけど。

[151: 30代]

自分も年収は144さんに到底及ばないながらも
30半ばで2000万以上貯めて頭金に使ったので、ありえる話かなと。
ただ、首都圏だといろいろ物価も高くてお金もかかるんでしょうね。

まだまだ収入も上がるらしいから全く問題ないでしょうが。

[152: 匿名さん]

＞名前だけの雇用延長に騙されるのは賃貸様だけ。

現役で働いてる時は60歳以降の給与なんて興味ないから、今のままの処遇が続くと思い込む。
企業の立場で考えれば全ての従業員を65歳まで雇用したら、人件費が経営を圧迫するのは明白。
だから、現役社員の賃金上昇を抑えて高齢者の人件費を捻出したり、早期退職を増やす。
65歳まで働けても、過去の60歳定年者と同じか低い生涯賃金しかもらえないから、
長期住宅ローンの負担は軽減されない。

[153: 匿名さん]

住宅ローン金利は相変わらず史上最低水準を維持しています。
6月は固定金利が0.05%～0.10%程度の上昇になりましたが、それでも最低水準であることに変わりはありません。
住宅ローンの借りやすさを背景に、消費増税後も住宅取得に関して、需要が急激に冷え込むことはありませんでした。こうした時期のマイホーム購入、住宅ローンの借り方については、冷静に考えてみることが必要でしょう。

国土交通省が毎年発表している「住宅市場動向調査」によると、平成26年度の平均取得価格は、分譲戸建てで3684万円、分譲マンションで3636万円という結果に。これは、平成25年度と比較すると、それぞれ、57万円、53万円の増加となりました。

一方、自己資金は、分譲マンションで1431万円。自己資金比率は30.2%。39.4%となっています。注目すべきなのは、自己資金比率の増加。4年前の平成22年度の調査では、分譲マンションで26.8%。ともに自己資金比率は高くなっています。

消費増税前の駆け込み需要などで、自己資金不足の購入が増えたのではと、心配していましたが、十全の準備を十分に行って、購入に踏み切った人が多かったと言えるのでは、無いでしょうか。

ただし、健全な資金計画であるかと言うと、別の視点も考えないと　いけません

たとえば、住宅ローンの年間返済額をみると、分譲マンションは19.4%で、これは一般的に理想とする返済負担率30%以内に収まっており、十分余裕のある計画に思えますが、皆さん、どうでしょう。


同調査では、返済負担を非常に負担感があると答えた世帯が14.4%、少し負担感があると答えた世帯は56.9%で、年々増加している傾向にあります。これは年収や購入前の住居費、つまり家賃との関係もあるのではないでしょうか。

平均世帯年収は、分譲マンションでは年収694万円で年収倍率が5.2倍です。ほかの調査では首都圏などは9倍というデータもありますから、国交省の調査では、全国平均でかなり低く抑えられているようです。
しかし、いずれにしても、昔のように、収入が右肩上がりの時代ではなくなった今、この年収倍率は、少々無理をして住宅を購入している、良く間がえて、にならないでしょうか。

また、購入前の家賃と、購入後の毎月返済額(年間返済額を毎月返済のみとし12で割り返す)を比較してみると、分譲マンションの場合では、家賃は7万7071円。毎月返済額は10万2200円。

住宅購入後の住居費負担は、あきらかに増加してしまっていますよね。また、住宅購入後は、修繕積立金や管理費、固定資産税など、毎年さまざまな維持費がかかります。賃貸住まいでも2年ごとの更新など費用が発生しますが、持ち家の維持費と比べると、その負担は格段に・・・増えます。

計算上だけで、意外と返済額を低く抑えたつもりでも、もうひとつ懸念されることがあります。それは、途中で金利が上昇する可能性があることです。


長期固定のフラット35以外は、基本的に返済途中で金利が変わります。10年固定なども固定金利期間が終了すれば、その時点で金利タイプを選択し、その時点での金利が適用されます。長い間、住宅ローン金利は低水準で推移していますが、日銀は2%程度のインフレ目標を掲げています。景気動向次第では金利上昇の可能性は、これまでよりは高くなると考えておいたほうが無難です。ただし急激な金利上昇はないでしょうから、過剰な心配はしなくてもいいでしょうか？

調査によれば、変動金利型の住宅ローンを選択した人は、分譲戸建てで70.6%、分譲マンションで63.4%になります。急激な金利上昇はないとしても、変動金利タイプを選択している人が非常に多いという印象です。

変動金利タイプは、5年ごとに金利の見直しがあり、返済額が上がる可能性はあります。また、変動金利は1%を切るなど非常に金利が低いので、そもそもの借り入れ額が実力以上になっている可能性が高いのではないでしょうか。

[154: 匿名さん]

続きます。

たとえば、借入額3000万円を35年返済で借りた場合の毎月の返済額は、

・10年固定1.30%で毎月返済額約九万
・変動金利0.9%で毎月返済額約９万円くらい

その差は、意外と金利タイプによる毎月返済額に大きな違いはないですよね。では、家賃並みの返済額8万円で、いくら借りられるかみてみましょう。

・10年固定1.30%で借入可能額約2700万円
・変動金利0.9%で借入可能額約2900万円

いかがでしょうか。200万円近い差があります。変動金利タイプを選択する人は、毎月返済額を減らしたいのではなく、借入可能額を増やしたいと考えてしまうのではないでしょうか。

いくらまで借りられるかで資金計画を立て、自己資金と合わせていくらまでの物件が買えるか、という発想になっている可能性になっていないでしょうか。

さらに言えば、毎月8万円とした返済額は当初の返済額。これが10年後、変動金利では5年後に、金利次第では増額するリスクもあるのです。


最初から2馬力全開で計画したマンション購入では、ちょっとした躓き、たとえばボーナスをあてにしていた、子どもの教育費がかさんだ、妻が退職することになった、といったことで返済が途端に苦しくなってしまうのです。

せっかくのマイホームを手放さなくてすむようにする、それは、購入時に余裕をもった資金計画ができるかにかかっていますよ。

[155: 匿名さん]

長過ぎて最後まで読む気にならん。

[156: 匿名さん]

＞＞１５５
余裕を持って、お金をかりましょうかな

[157: 匿名さん]

うん、最後の3行読めばいいかな。
そして多くの人は分かってることかな。

[158: 匿名さん]

路線価：東京都心部「億ション」完売
http://mainichi.jp/select/news/20150701k0000e040200000c.html

１日公表された路線価で東京は前年比２．１％増と２年連続で上昇した。相続税の基礎控除が６割に引き下げられた影響もあり、国内外の富裕層や資産家らの投資マネーが地価水準の高い都心部の不動産に集中。「億ション」と呼ばれる超高級マンションは「即日完売」し、ＪＲ山手線の駅に近いタワーマンションにも人気が集まっている。

不動産調査会社「東京カンテイ」の井出武・上席主任研究員（５０）は「超高層タワー物件の高層階は土地の持ち分が小さく節税効果が高い。（マンション人気の）背景の一つとして、相続税の基礎控除引き下げがあるのは間違いない」との見方を示した。

[159: 匿名さん]

ＳニーやＴ芝みたいなこともあるから、大企業もいつまで好業績を維持できるか判らない。
ローンで借金すること自体リスクだから、学資保険・奨学金の条件、2馬力対応の可能性など
バックアップの事前シミュレーションが必要。
自分も一馬力で6000万円借りた時は見通しがたたなかったが、子供二人の学費をクリアすれば何とか返済できた。

[160: 匿名さん]

買いたいでしょ。

少し、無理しても・・・・

不動産　紹介のFPは、数字のマジックを使ってくるし、

銀行は、魔法を掛けて、　～不思議・・・　こんなに貸してくれる。

都心が・広さが　設備が　　夢が膨らみ　夢が叶う


でも、夢は　悪夢に変わるかも

[161: 匿名さん]

渡る前に石橋を叩くのは当たり前、
石橋叩き過ぎて、割るのも個人の勝手だが、
後悔しないように。

[162: 匿名さん]

住宅ローン使える人は目いっぱい使わなきゃ損ですよ
数百万から1000万そこらの雇い人に年収の数倍以上の金貸してくれるのは
住宅ローンしかありません

私は3回使って3件持ちです
資産を増やすも減らすもまず一回目が超重要ですね
よく考えて使いましょう

[163: 匿名さん]

投資屋じゃない普通のサラリーマンは、リカバリー策のひとつも考えておきませう。

[164: 匿名さん]

マンション買ったって
管理費や修繕積立費を生涯払い続ける必要も有る訳で。

低所得者はマンションなんか買わずに
賃貸の方が良いんじゃないかな。

[165: 匿名さん]

＞低所得者はマンションなんか買わずに
＞賃貸の方が良いんじゃないかな。

新幹線事件のように、老後は年金だけで生活できないから、
郊外に小さな家が買える程度の老後資金を確保できれば賃貸でも問題ない。
賃貸で預金もないのは最悪。

[166: 匿名さん [ 40代]]

管理費や修繕費が払えないような人は、賃貸確定ですね
そして、生活保護か路上生活の未来が高確率で待っています

今後は生活保護もおいそれと需給出来なくなりますので、路上が一番確率がたかいですね

[167: 匿名さん]

＞１６２
住宅ローンって自分が住む住宅にしか借りられないわけだけど、
１軒１軒完済して、更にそれを売らずにまた１軒ローン組んだの？
しかも、目一杯借りろってことはフルローンってこと？
随分金持ちだねー。
年収の設定額が高くとも１０００万と言ってるけど、普通無理だなあ。
必要もないし。

[168: 匿名さん]

＞低所得者はマンションなんか買わずに
＞賃貸の方が良いんじゃないかな。

そもそもマンションなんか買えないでしょ。
賃貸で行けるとこまで行くしかない。

[169: 匿名さん [ 40代]]

>>167
日本語習いはじめたばかりですか？

[170: 購入検討中さん]

お願いします。

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込900万円　正社員
　配偶者　税込350万円　正社員 (現在育休中 来年4月復職予定)

■家族構成　※要年齢
　本人　31歳
　配偶者　34歳
　子供１　3歳
子供２ 0歳
■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　6200万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　22000／月

■住宅ローン
　・頭金　0万円（諸経費別途300万円用意有）
　・借入　6200万円
　・変動　35年・0.750%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　1000万円

■昇給見込み
本人 有 2年後年収1000万円程度
配偶者 無

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　現在と変わらず

■その他事情
・全国転勤有りの職場のため、その際は単身赴任の予定。
二人の子供の育児と仕事を妻だけでしていく苦労を考えると、最悪妻の退職も想定されるため、私は厳しいかなと思っています。
・ペアローンを考えており、本人4700万円、配偶者1500万円の借入予定。
妻は自分の毎月の返済額が4万円程度のため、退職してもパートをすればどうにかなると考えているようです。
個人預金が借入額程度あるのも後ろ盾になっているようです。

物件自体は気に入っているのですが、私自身はまだ妻が復職前でその後の生活が想像できない点および返済額に不安があり、妻は上記理由で購入に積極的です。

いかがでしょうか？購入物件の適正額も教えていただけるとありがたいです。