グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

[匿名さん]

情報交換しながら楽しみましょう
公式情報の修正・追記・削除は管理人に依頼して下さい


積水ハウス株式会社：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/search/index.html


公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社鴻池組　大阪本店
管理会社：積和管理関西株式会社
所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町２丁目５－１(地番)
交通：大阪市谷町線「谷町六丁目」駅徒歩5分、大阪市谷町線「谷町四丁目」駅徒歩5分


【情報源】
建設ニュース【民間】旧総通本社ビルの解体は前田建設工業／跡地は超高層マンション建設の見通し／積水ハウス
http://constnews.com/?s=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウスが取得した旧総通本社ビルの解体工事の状況 14.12
http://saitoshika-west.com/?q=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウス　総通本社ビル跡地　「グランドメゾンシリーズ」の分譲マンションを建設！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/06/post-f396.html

【マンションコミュニティ】
積水ハウス・グランドメゾンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47371/

グランドメゾン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...

谷町四丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スレッドタイトルと本文の情報を更新しました 2017/10/3 管理担当]

[351: 匿名さん]

おそらく坪単価260万ぐらいでしょうか。

[352: マンション検討中さん]

＠２６０ですか。坪単価２８０まで行かなかっただけやすいということですか。

そんなものですかね。

[353: 口コミ知りたいさん]

>>348 名無しさん
バブルじゃないですね。多少過熱している感はありますが、多少価格調整が入るぐらいで大きく下落することは無いと思います。1億円程度のマンション富裕層向けでしたら、東京は超富裕層以外誰もいませんね。

[354: マンション検討中さん]

>>352 マンション検討中さん
手元の資料だと20階は坪単価290台ですよ。
260なら10階ぐらいです。
ちなみに、30階までだと南西が最も単価が高いです。

[355: 口コミ知りたいさん]

>>348 名無しさん
「バブルですね〜」という方を別の板でも見たような。
良いマンションと思いますよ、私は6000万円程度で探していたので買えませんが、、

[356: 匿名さん]

あと2年経てば、6000万あれば90m2位の部屋買えますから、しばらく辛抱してください。必ずあなたにチャンスがきます。

[357: 口コミ知りたいさん]

＞＞356


材料費と人件費が高騰しても買えるのでしょうか？

[358: 匿名さん]

中古マンション探していましたが、築浅でも70平米ぐらいが5000万後半が多かったです。
中古マンション買うぐらいなら新築の方が良ってこちらに決めました。
中古相場も値上げしすぎですね。

[359: 口コミ知りたいさん]

>>356 匿名さん
参考までに根拠を教えて頂きたいです。
宜しくお願い致します。

[360: 通りがかりさん]

あと５年後は流石に読めないが、2年後の価格ならば断言できる。間違いなく土地値と人件費高騰状態は続きます。大阪に万博来たら５年後まで人件費は高騰ブースト状態ですな。

[361: 名無しさん]

>>357

マンションの販売・建設費用その他含めて総額の５０％は人件費です。
人件費が下がらないとマンションも下がる余地が少ないです。
この人口減少の超人手不足の中で人件費は絶対に下がりませんので、ビザを緩和してパキスタンやバングラデシュから安価な労働力を輸入しない限りマンションの大幅な下落はないでしょう。

働き方改革で残業も抑制されていますので、なおさら人件費にはシビアになっています。

[362: マンション検討中さん]

>>355 口コミ知りたいさん
下層階なら6000万円程度で買えますよ。検討されてみては？
下層階ならではのメリットもありますし。

[363: 匿名さん]

マンション価格高騰の一番の原因は、土地代ではないのでしょうか？

[364: 匿名さん]

東の角を購入予定ですが、となりのタワーマンションが気になります。

[365: マンション検討中さん]

>>361 名無しさん

そうなんですが、売り手の原価都合だけで値上げし続けられるほど買い手のお財布は無限ではなくアホでもないと思うんですよね。

電気ガスなら払いますが、マンションは買わなくなりますんで。

実需層がいつまでついてこれると思いますか？

一次購入者はともかく、数年前以前に買ったことのある二次以降の購入者は、まず今の新築の値段と質では買うのは抵抗がありますね。10年経てばどれもおなじですから、この数年の物件の質はまず選ばれないでしょうし。

私はここ10年で実需で3件住み替えましたが、この数年は目にあまり、投資以外で欲しいとおもったものはありません。コストカットの苦しみがあらゆるところで出ていて、住むには息苦しくなります。技術的な進化もほぼないですし。

投資市場にのるだけだと、投資はいつか出口がありますから、必ず崩れます。米国の株価も経済絶好調なのに金利高騰懸念で崩れましたね。

[366: マンション検討中さん]

＞＞　365: マンション検討中さん　

北浜　シティタワー大阪　　

大手前　グランドメゾン大手前タワー

坪単価180万円～坪単価240万円？

のような材料を使った建物は、当時の２割増し以上でも難しいと云う事でしょうか？

[367: 検討者さん]

>>363 匿名さん

土地代、人件費、建築資材上昇、株価上昇の好景気、相続税対策あたりが主な要因かと思われます。
最大の要因は土地代から人件費に移りつつあるでしょう。

[368: 匿名さん]

ここの土地は競争入札だから土地も高値ですよ。
販売価格を見る限りでは、ここでの積水の儲けは他より少ないですね。

[369: 匿名さん]

>>368 匿名さん
実際の土地の価値よりもはるかに仕入れが高値だったのでしょうか。。。

[370: 匿名さん]

>>369 匿名さん

これだけ広い土地は、相場や公示地価をもとに考えても意味は無いので、実際の土地の価値は誰もわかりません。
ただ、仕入れに際して限度額有りと限度額無し（社長マター）があり、ここは後者と思われます。
ギリギリの販売価格ですね。

[371: 名無しさん]

>>365

上がり続けることはないでしょうね。
ただこれまでの上がり幅から考えると下落はごくわずかかなと予想します。
実需層は大阪市内でも郊外へ行かざるを得ないでしょう。
大阪市内は高いと言っても極端に上がってるのは中心６区だけですから。

以前は資金繰りの悪いデベが最後は投げ売りをしていましたが、リーマンショックで中小デベが一層されて財閥・電鉄・ハウス系メーカーなど財務体質のしっかりした会社がほとんどになりましたので、値引きをあまりしなくなりました。
そのあたりもマンション価格が下落しなくなった理由でしょうか。

東京の新築マンションは売れてないですが、金額は下がっていない。
まさに上の理由ですが、大阪も似たような傾向になるかもしれません。

[372: マンション検討中さん]

居住フロアは38階までのようですが、39、40階は何があるのでしょう？

[373: マンション検討中さん]

防災倉庫でしたっけ。
なんで最高層にあるのかわかりませんが

[374: 購入経験者さん]

図面の上では39階が防災倉庫と（ヘリポートの？）待避場所、40階がEV機械室ですね。

[375: マンション検討中さん]

この辺は車を持たれる方は多いのでしょうか？
無くても不便ではないと思ってるのですが。

[376: 匿名さん]

マンションに防災倉庫があるんだったら安心です。でも、最上階って災害時にちゃんと取りに行くことはできるんでしょうか。

確か、六本木ヒルズだったか、防災倉庫があるとか放送されているのを見たことがあります。そこでは地下に収納されていました。

谷町、企業ビルも多かったかなと思ったのですが、街並みはどんな感じですか？大阪城公園が徒歩9分で思ったよりも近いことが判明しました。お散歩に行けますよね。

[377: マンション検討中さん]

谷町4丁目は官公庁や企業ビルも多いですが、ここは上町筋側の落ち着いたエリアですよ。大阪城公園だけでなく難波宮跡公園もすぐ近くにありますよ。

[378: 匿名さん]

遅ればせながらMR見学行きました。印象は、、
2駅使える立地が魅力的で、大通りより外れているので、比較的静か。公園色々。目の前にスーパー。
MRは80越えにしてはリビングに柱が入っていたり、個々の部屋が狭く感じた（個々の収納が広いから？）、トイレは広い。オプションのない部屋をみるとだいぶ簡素なつくりのような気が。
坪単価は低層でも250は超える。

今が不動産バブルとしたら、中流の私が無理して買うものではないなと思いました。

[379: 購入経験者さん]

防災倉庫ですが、数フロアに１箇所の間隔で設けてあるみたいですよ。最上階というか塔屋の部分の倉庫は、EVが停止したりすると取りに行くのもきびしいので収容するものの種類を分けたりするんでしょうね。

[380: マンション検討中さん]

なぜラウンジを最上階にしなかったのか
理由があるんですかね。中層階にあるのが
よくわからない

[381: 匿名さん]

380さん
想像ですが、最上階にすると、みなが高層用エレベーターを利用することになるので、高い金払った高層階購入者に配慮したのでは？ 高層階購入者は部屋にいながら、眺望を得られるわけだし。

[382: マンション検討中さん]

なるほど、確かにそうかもしれません。
高層階の方はあまりラウンジ利用されない
かもしれませんね。

[383: マンション検討中さん]

確か本当は40階まで住戸にしたかったけど、行政から指導があったと聞きました。私には全く関係ない最上階の話なのでうろ覚えですが。
ちなみにラウンジ階はすべての低層、高層エレベーターが停まりますよ。

[384: 匿名さん]

https://r.nikkei.com/article/DGXMZO26889270U8A210C1LKA000
上記2月14日の記事で

大阪市内で「グランメゾン上町台ザ・タワー」の初回売り出し166戸が月内完売（平均7840万円）。

とあったのですが1期でそんなに売れてたのでしょうか？売れたのは半分程度ということでしたが、166戸だと7割近くですよね？

[385: 通りがかりさん]

記事に間違いはないと思います。
実は1期2次登録が1月に数日間だけあって、抽選落ちの方やその他の新規登録がありました。
2期以降の販売ペースは落ちると思いますが。
7840万円て、みなさんお金ありますね。

[386: マンション検討中さん]

この価格でこんなに売れるんですね
やはり魅力は立地ですか

[387: 匿名さん]

そんなことがあったんですね。競合する部屋を避けて登録したので知りませんでした。
小さな間取りが少ないことと、1期で再高層2フロアの大きな間取りの8戸がすべて売れれていたそうなので、平均を押し上げてそうですね。

[388: 匿名さん]

積水ハウス　58億で上町住宅用地落札
http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/180301700001.html
http://www.pref.osaka.lg.jp/jutaku/youchikatsuyou/yochikatsuyo29-4.htm...
ここよりかなり森ノ宮寄りになりますが、上町の土地を積水ハウスが落札したようです。ここにもグランドメゾンが建つのでしょうか。

[389: 匿名さん]

入札のメンバーからすれば、希望者には好結果。積水は非常に高いが、関西ではダントツ一位。
関西デベでは、唯一東京都心エリアでもメジャー7と並び評価されるデベである。一方の大和ハウスは全く評価されない。

[390: マンション検討中さん]

>>385 通りがかりさん
抽選になるほどの人気なんですね

[391: 匿名さん]

＞388さん
他のデベロッパーより約15億高く買っているということは、単純計算でここと同じ250戸のマンションができれば、各戸600万は上乗せ価格が発生していると考えたほうがよいですね。でも結構駅から遠いような。

[392: 匿名さん]

＞391さん
私も入札額に驚きました。豪気な会社ですね。本物件を購入した立場ながらこれなら特別損失も大したこと無いんだなと思ってしまいます。

上町住宅用地ですが、駅から遠いものの10分強程度かと思います。また離れた分落ち着いた住宅街で、近辺には立派な邸宅も多く、南のブロックには一つ星の居酒屋ながほりもあります。駅近を重視されず落ち着いた暮らしを送りたい方にはいい場所だと思います。東に歩くと玉造公園沿いという似た立地のグランドメゾン上町台があるのですが、ここは平均価格9,105万円で2001年当時の大阪府の最高分譲価格でした。営業の方も上町エリアでの実績を強調されていましたが、このエリアでならいけるという自信があるのでしょうか。それとも住宅メーカー大手ならではの、調達力の優位など他にあったりするのでしょうか。

＞376さん
難波宮跡公園も近いですが、最寄りの銅座公園も桜も綺麗で、公園沿いのカフェから眺めることが出来ますよ。この公園の場所には、江戸時代に現在の淀屋橋の愛珠幼稚園あたりにあった銅座に勤める役人屋敷があったことから銅座公園・幼稚園という名前が残っているようで、子供たちや歴史ツアーご一行様と思しき方々がいらっしゃり楽しげです。

[393: マンション検討中さん]

>388
今後も、都心回帰は続くと思うので環境の良いところを探す人が増える思います。
郊外なら徒歩10分なんて珍しくないし、駅近で居酒屋など近隣にあるところより
徒歩10分位で環境が良いとこが好まれるんではないでしょうか？
あちこち見ましたがこの近隣は、昔から環境は良いです。
最近は、真法院町が公示地価トップですが以前はすっと中央区上町が地価公示トップだったし。
実際の売買事例からみてると近隣の天王寺区空清町で最近では、築15年位のハウスメ－カ－の中古土地40坪で
12500万で即成約していますし。

[394: マンション検討中さん]

上町にもグランドメゾンができるとして、上町台ザタワー、内久宝寺四丁目タワーと続いて、どれがいいか悩みます。
近くてもそれぞれの立地、良さがありますね。
この中では価格は上町台ザタワーが一番安いかな。

[395: 匿名さん]

58億円は半端ない入札額。
他社も勢いのあるところが多いのに、破格ですね。

[396: 匿名さん]

上町台地への力の入れようは特別なのでしょうね。それでまた人気のまま完売になるから凄い。

[397: マンション掲示板さん]

内久宝寺四丁目タワーとここと立地はどちらがよいですか？

[398: マンション検討中さん]

>>397 マンション掲示板さん
本物件の方が立地がいいと判断し購入しました。人それぞれですがね。

[399: マンション検討中さん]

スーパの差

[400: 匿名さん]

眺望の面で言うと、台地を松屋町方面に下っていく4丁目よりも、台地のほぼ頂上で北東方向に難波宮跡公園～大阪城公園までの眺望がある2丁目のほうが（北向き戸限定の話ですが）有利と私は感じました。
国立病院の建替え問題ですが、現在の病院より北側に立て替えることが決定しており、また公式サイトの新病院完成イメージ図を見る限り14～5階建て程度の高さで、視界の邪魔にはならないと思います。
難波宮跡公園への視界をある程度遮っている病院内の宿舎ですが、銅座公園向かいに新しい宿舎が建設されたため、こちらの宿舎が新たに高層化される心配はあまりないと考えています。
内久宝寺の2丁目は旧町名を鈴木町と言い、徳川家光の代の上方代官鈴木の代官所があったことにちなんでいるそうです。その後代官所跡に大阪府病院が建てられ、暗殺された大村益次郎が最期を迎えたのがこの病院。現在の国立病院の南東角に「兵部大輔大村益次郎卿殉難報國之碑」が建っていますが、病院にちなんだ史跡であるために撤去してこの角に新たな病棟…という可能性はまずないと思います。
そのためこの眺望が遮られる可能性は低いと考えています。ドンキホーテが嫌だという方もいらっしゃいましたが、私としては暮らしていく上でスーパーが便利だし気になっていません。

[401: マンション検討中さん]

>>400 匿名さん
現在の国立病院跡地はどうなるのでしょうか？

[402: 匿名さん]

>>397
この物件の方が立地が良いと思います。閑静で昔から人気の立地だと聞いています。

森ノ宮キュ－ズあたりに府大(現堺市)と市大(現大阪市)が合併し移転してくるみたいで、
災害時には避難の拠点とする建物を建築する様です。
やはり今後起こりうる災害においては、行政も上町台地を中心に考えている事がわかりました。

積水ハウスが中央区上町の土地を高額で入札した経緯も大学移転等含めて精査したのだと思います。
高い高い言われていたこの物件も人気の様ですし。

[403: 匿名さん]

どうも上町界隈の方は上町交差点あたりをエリアの中心として見ている節があります。ここから玉造2交差点の方面は住宅地としてより落ち着いていて、谷町筋側はより便利な場所といった感じです。かつては住所争いも起こったようで、エリアの方はこっちの方がいいと思っていると思います。まあ船場の方も上町の方もそれぞれの街に誇りがあるのだと思いますが。
https://r.nikkei.com/article/DGXLAS12ABC01_X00C14A8AA1P00

[404: マンション検討中さん]

内久宝寺四丁目は、都会的な外観になるようです。90度ずれた配置なので、間取りも気になります。
今年夏頃には案内開始のようです。

[405: ご近所さん]

この辺りは校区がよくてと売っているマンションが多いのですが、
小学校も中学校も校舎がいっぱいで狭い運動場を潰して新しい校舎を建てて、中学校の運動部はほとんどありません。
交通量も多く、危なかったりもちろん空気は悪いです。
みなさんがどういう基準で選ばれるかですが、私はここに住んだのを後悔しているので、その前にと思いました。

[406: ご近所さん]

>>405 ご近所さん

ちなみに、この辺りの小学校で学力テストをして学校ごとの成績を配られますが‥この辺りで言うとあまりな小学校校区です。

[407: マンション掲示板さん]

この辺りの校区と言うと、追手門小や城星小、付属天王寺小なども含むのかもしれませんね。小学校受験するお子さんにとっては通学しやすいですから。

[408: マンション検討中さん]

>>405 ご近所さん
空気が悪いのがダメなら大阪市内はどこも無理かと。。。

[409: 匿名さん]

>>408 マンション検討中さん

そうでもないよ。交通量の少ないところはあるでしょ。

[410: ご近所さん]

駅近だと思ってしまいますが、
何線を使いますか？地下でだいぶ歩きませんか？地下鉄は駐輪場も少ないです。夜間も、大病院と浮浪者が生活する空き地に挟まれた道を通って歩いて帰ります。

[411: 匿名さん]

>>410 ご近所さん

桃山台にも住んでるん？

[412: ご近所さん]

不動産屋さんはいい事ばかりを言って痛い目にあった経験があり、
こんな部分もあるんだと知らせたくてコメントしました。
是非気になった所は自分の足で確かめてください。高い買い物なんですから。
建築屋さんの社長や有名人も近くにいますが、みんなとなりの校区ですよ。では。

[413: 匿名さん]

>>412 ご近所さん

投稿のついでに参考になるを押すのやめてもらえないかな。

[414: マンション検討中さん]

えーこのあたりの校区
はいい方ですよね？
何が悪いのかよくわからないのですが

[415: マンション検討中さん]

>>409 匿名さん
大阪市や大阪府が観測している自動車排ガス・大気汚染状況を見る限り、どこも同じですよ。
近隣の交通量が多いほど汚いと思う心理は否定しませんが、実際は拡散するので郊外まで離れないと良くなりません。

[416: 匿名さん]

南大江はもひとつですが

[417: 匿名さん]

>>412 ご近所さん
隣ってどこですか？天王寺区ってことかな。

[418: 匿名さん]

>>415 マンション検討中さん

幹線道路から数十メートル以内の住居は呼吸器系の病気の発生率が高いという論文も出てますよ。重量の比較的重い粉塵が直撃するからでしょうね。

[419: マンション検討中さん]

本物件含め新たにマンションが建設され住民が増えることで学校の学力レベル等は少し変わってくると思います。

[420: 匿名さん]

玉造小のことです。
学力は南森町の堀川、西区の堀江、天王寺区の五条、阿倍野区の常盤の四天王は揺るがないでしょう。
中央区の底上げに期待しています。

[421: マンション比較中さん]

近隣で、中学校は２強ですか。

四天王寺学園、大阪星光学院

[422: 匿名さん]

先日週刊誌に合格ランキングが掲載されましが、星光学院なら京大か少なくても
阪大には合格できそうですね。

[423: 匿名さん]

　どのようなジャーナルに載った論文か不明なので発生率の判断は保留するとして、幹線道路から数十メートル以内であればという条件であれば中央大通・長堀通と谷町筋・上町筋・玉造筋に囲まれたこのエリア全滅しちゃいますよね。
　京橋駅が再開発されて玉造筋が延伸したら、玉造筋の交通量も更に増えると思いますし、玉造小なら結局ここと同じ東中になるので隣の校区って天王寺ですかね？そこも千日前大通があるので、市内の都心部全般についておっしゃっている？
　都心部で選ぶ人には職住近接だったり物件の流動性、老後の利便性などの事情で最初から郊外を除外して比較する人が多いと思うのですが、大阪市だと比較対象が梅田・福島・北浜・本町などもっと落ち着かないエリアになってしまうので、相対的にファミリー層が多くて大きな公園があって緑も多いこのあたりが良いよね、と選ぶ人も多いのではないでしょうか。
　地下鉄は入り口からホームまでは遠い（長堀鶴見緑地線のことですよね？私も最初は大江戸線かと思いました）、駐輪場が無い、人が集中して学校がパンクしているというのが良くないのはごもっともなのですが、郊外は郊外で人口減によりインフラが細っていきそれ以上の不便と試練が想像されるなか、都心を選ぶなら多かれ少なかれ皆で受忍していかないといけない問題なのだと割り切っています。

[424: 匿名さん]

　この物件は谷町四丁目駅のほうが実際便利だと思います。中央線使いなら上町筋を北上し、国立病院の10番出口から入れば本町方面へ最後尾車両側のホームに出て、本町での御堂筋線乗り換えがホーム位置的に便利な上、最後尾車両側のほうがホームが空いています。梅田に行くなら谷町線のホームまで歩いていくよりも中央線本町乗り換えのほうが早い時もあります。四つ橋線乗り換えなら谷町四丁目交差点の出入り口のほうが便利です。混みますけど。

　また、市バス62系統が梅田の大丸前の乗り場から出ていて、停留所のつながりがとても良いです。梅新・淀屋橋・北浜2丁目・天満橋などを経由して国立病院まで来てくれます。その後上本町・天王寺まで行ってくれますから、近鉄上本町やアベノハルカスにも行けます。行きは堂島や桜橋にも止まりますから、北新地方面への用や梅田から西梅田まで歩きたくない場合に便利です。バスの時間は結構ずれますから、バス接近情報アプリを入れて近くの停留所に来るまでエントランスラウンジで待ってましょう。
　地下鉄で梅田の百貨店まで行ったけど、帰りは荷物が重いし東梅田までたどり着くのが大儀だという場合、５分前から並べば大体バスに座れますし、国立病院で降りられるのでマンションまでかなり近いです。あと地下鉄・バス乗り継ぎ割引でバス代が100円安くなります。淀屋橋や北浜界隈で飲んだ場合、バスで帰ってもいいですね。

　谷町線使いなら谷6よりも谷4から乗るでしょうから大変なのは長堀鶴見緑地線使いですよね。7番出口から西改札までの距離があります。もっと手前のスロープにも階段作ってくれればいいのに。

[425: 匿名さん]

401: マンション検討中さん　
>>400 匿名さん
現在の国立病院跡地はどうなるのでしょうか？

　そこ、やはり気になりますよねえ。私もフォローしているのですが、まだ分かりません。

http://www.onh.go.jp/html/topics/topics_02.html
http://m-maga.onh.go.jp/archive/0/msg00153.html

　現在の病院が敷地内で北側に建て替えられるされるということは確実で、敷地北側には西から東にかけて職員宿舎(1-3号・2016解体済)・駐車場と緊急災害医療棟(2001築)があり、緊急災害医療棟の南側に臨床研究センター(2014築)という配置です。

　機能を損なわないまま同規模の病院を新築するとなると、築年数が浅い緊急災害医療棟を避けて北西方向にズレて建設するということで、北西の職員宿舎1-3号がまず解体されたのでしょう。イズミヤ直結の新職員宿舎(2016築)は13階建て単身向け95戸、世帯向け21戸と大規模なので、1-3号宿舎の職員は7月からの解体前に3月竣工の新職員宿舎に引っ越したと見るのが自然で、収容能力的に申し分なさそうなので、代替の職員宿舎の建設ニーズは既に満たされているものと仮定します。

　また、「新病院の完成後には十分な駐車場を確保します」とあるので、新病院建設のために無くなる駐車スペースの代替地が必要になり、普通に考えると現病院の跡地は駐車場です。ただし現病院にはCTやMRI、放射線治療装置を収容しているのでしょうか。渡り廊下で繋がった離れのような低層の建物がくっついているので玉突き式に同じような低層の棟が建つかも、と考えており、これなら眺望に大きな変化はありません。ただし、これらは北向き住戸を買った私の願望が多分に含まれた予想であり。インサイダーな情報は全くありません。皆さんでも何かご存知のことがあれば是非伺いたいです。

　悪い情報を並べると、イズミヤは新宿舎の建設費回収と家賃軽減に充てるスキームで病院南側の敷地を借りて営業しているだけです。将来別の商業施設となって建て替えとなる可能性もありますし、（次も終わっていないので何十年という先になるかと思いますが）病院の大規模な建て替えにより玉突き式にスペースが必要になり、敷地の賃貸が解除されて目前に大きな病棟が建つ可能性だってあります。

　更に、難波宮跡公園方向の眺望ですが、これもかつての都の土地だっただからといって不可侵なもととも限りません。google mapの地図画像で公園の南西のブロックに緑色ではなくグレー色になっている「日本赤十字跡地」と表示される一角があります。現在ここは休日にラグビーをされている集団がいたりとまさに公園として使われていますが、かつてここには日本赤十字病院があったようです。赤十字病院は昭和30年代に上本町に戻りましたが、その後昭和42年に大手前整肢学園・堺養護学校大手前分校が出来ました。難波宮は昭和29年に第1時調査が開始され、大手前整肢学園が出来たのも調査の只中で、前期難波宮が真下にあると分かった後も運用は続いて結局2004年までこの地に存在していたようです。行政の考え方にもよりますが、この土地に何か大きいものが建つと右側の眺望がカットされます。
　また難波宮跡公園の北部もこれから整備されますが、資料を見る限りここには大きな構造物は建たなそうです。
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/page/0000424145.html
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/cmsfiles/contents/0000424/424145/...
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/cmsfiles/contents/0000424/424145/...

[426: マンション検討中さん]

土地の仕入れ値が管理費に影響することはあるのでしょうか・・。

[427: 匿名さん]

大いにあります。一般に買値の高いマンションの管理費は高い。売って儲け、囲って儲けます。
マンション管理の人材不足もあって、管理費も高止まりします。
また管理会社も変更も目論んでも、大手デベの管理会社はどこもカルテル締結し、住人は只々搾取されるのみ、
アーメン

[428: 匿名]

>>427 匿名さん

被害妄想

[429: 匿名さん]

管理費って主に共用設備の内容じゃ無いんですかね？
ジムや浴場みたいに維持費が高い共用施設があるようなマンションは管理費も高いですが、高級物件になるから買値も高いというだけで買値とは直接関係ないのでは？
コンシェルジュもいるし内廊下だから照明・空調などタワマンに標準的なコストはかかりますが、ここはゲストルームくらいしかないですからそんなに大変なことにならないと思いますが。
ところで、ここはエアキスの換気・空気清浄機能を売りにしてますけど内廊下の空調にエアコンあるんですかね？概要ページ見てもイマイチ分からないのですが。

[430: マンション検討中さん]

イズミヤ無くなるのはかなり痛いなぁ

[431: 匿名さん]

そこまで需要はないですよ。レジも面倒な形式ですし。

[432: 匿名さん]

>>430 マンション検討中さん

今のところ病院は宿舎運営のためにテナントの賃料を必要としているし、イズミヤに宿舎専用出入り口があったりして職員向けの福利厚生にもなってるし、近隣住民は(ドンキは要らなくとも)近場にスーパーが出来て便利になる三方よしの状態なので、スーパー側から売り上げが上がらないから出て行くくらいの事情にならないと撤退はないんじゃないですかねえ。それだと普通にスーパーとして採算が取れるかの問題だから、他のスーパーと変わらないと思いますが。みんなで買い支えましょう。

[433: 評判気になるさん]

>>429 匿名さん
基本的には買値に比例して管理費は高くなる。管理費なんて名目だけで、金持ちから金をぼったくってるだけですよ。

[434: 匿名さん]

東京都心の高級マンションの管理費は600円／m2です。小規模でもタワマンでもほぼ変わらない。大阪もやがてコスト増は明白。
大手の管理会社(三井、三菱、野村、東急、積和、大和など)は定年後の雇用の受け皿に重用し、その価格はカルテルを締結しています。
平民が一等地に居住するコストであり、甘受してください。
2億出せるなら、近隣で土地から購入することを推奨します。

［一部テキストを削除しました。管理担当］

[435: 匿名さん]

＞＞434 匿名さん
近隣の小規模高級物件で検索すると広くて眺望最強のここが見つかりましたが、管理費単価381円／m2でした。ここは販売時の値段設定ということもあるでしょうがこれよりだいぶ安いです。タワマンはスケールメリットがあるので管理費が安くなると聞いていましたが、そんなに差がなくなってくるんですかね？
http://www.cloverhome.net/search/bukken_s.php?sid=332

[436: マンション検討中さん]

>>434
この近隣で2億位で眺望・日当り良好な注文住宅は無理。
中古でも土地40坪　1億5000万で成約しています。
そもそも土地が売りに出ない。

[437: マンション検討中さん]

>>435 匿名さん
グランディオーズ法円坂は参考にならん。
ここは南北が公園で、三方が道に面した超絶立地。
しかも1フロア1邸のバブル物件で各戸の負担なんか考えたレベルのマンションではない。

[438: 匿名さん]

436さんには来ないだけで、特定の方には土地の情報が参ります。
商業地域だから、最上階にオーナー住居のマンションでいいんじゃない？
ここよりよほど資産価値あります。

[439: 買い替え検討中さん]

>> 437: マンション検討中さん　


ランニングコストが高いな。
これだとタワーマンションにするでしょう。

修繕積立金 21,200 円
管理費/管理形態 84,800円（毎月）/自主管理
駐車場 有　　25000 円
ご購入後、駐車場はかならず１台借りることになります。 駐車場サイズ（全長5.8ｍ　全幅2.05ｍ、高さ1.55ｍ） 町会費：4000円／年。

[440: 匿名さん]

ここもやがてグランディオーズのようになるかもしれないことを想像しよう。
特にタワマンの場合、修繕積立金は300円／m2とのことですので、100m2のお部屋の方は30000円／月(税別途)を強制徴収すべきです。うち半分の積立金は管理会社と施工会社で内々にポケットするために法外な修繕工事費として搾取され、都心憧れ族の平民代表である区分所有者は指を咥えることしか出来ない。やはり土地を所有することこそ、トラブル回避の富裕層の最善作。アーメン

[441: 匿名さん]

ああ、ありますよねえ、収益物件なのに一台分だけガレージがあって、最上階に大型窓があるような。あそこ大阪城のバックに天神祭の花火も見えるだろうなあみたいな。。。
しかしそういうのは、もともとからの土地持ちや、地上げで儲かったお金でまた近所の土地を買っておいて寝かせておく余裕がある社長さんみたいな方が出来る芸当で、２億出せるすべての方が当てはまるものでもないんじゃないですか？
２億で土地と家を買っても、セキュリティ契約や庭の手入れなんかで管理コストはかかるし、一軒家こそ古くなってきたらガバっと修繕費用かかりますし、そのお金を払っておけば熱心な組合の人たちが計画立てて対処してくれて、管理会社の人が手入れもしてくれるんだったら楽だし眺望も最高だわって方もいらっしゃると思いますよ。
その他の私含む平民にしても、タワマン買うくらいなら修繕積立金は倍々になっていって、最終的にはワンルーム借りられるくらいになることは分かってると思いますよ。この物件だと大規模修繕の一時金に寄せられているのでそんなペースではあがらないように見えますが。意識の高い組合では平準積立もあるらしいですけど、普通は物件所有を見込むスパンの違いでまとまらないでしょう。ただ仕事や家族の都合で土地購入は無理だから、賃貸や売却しやすい都心の集合住宅で資産形成したいという人もいらっしゃるでしょう。これ続けると戸建てVSマンションスレになっちゃいますので、最初のテーマの土地の仕入れが管理費に影響の答えはありますか？土地の仕入れ値＞価格に転嫁＞管理費に比例というご説でよろしかったでしょうか？

[442: 匿名さん]

土地の仕入れ値が価格に比例し、価格が管理費に比例し、管理費が管理会社の私腹を肥やし、管理会社の私腹が更に積立金に比例するのです。全ては大手企業の策の中です。
平民が一等地に居住できるという反面、国や大手企業の施策に搾取され続けているだけです。その真実をお伝えして後は、あなたの選択は自由です。アーメン

[443: 通りがかりさん]

そもそもタワマンなんて、法人や資産家の節税対策で所有するもので、庶民がローン組んで買うものじゃない。

[444: 匿名さん]

現地の状況です。一階ファサード部分の躯体タイルが見え始めています。銅座公園の桜も咲き始めてました。タワーザ上町台と同じような色合いに感じました。

[445: マンション検討中さん]

北東か南東の購入を検討しています。横のディーグランセと被らない高さは29階以上でしょうか？
天井高にもよると思いますが、調べても出て来ないのでご存知の方、教えて下さい。

[446: マンション比較中さん]

グランドメゾン上町台 ザ・タワー
階　数 地上40階、地下0階
高　さ 130.69m

[447: マンション比較中さん]

D’グランセ上町台ハイレジデンス

総戸数 101戸
階数 地上28階・塔屋1階・地下1階
高さ 95.58m

[448: マンション比較中さん]

高　さ 130.69m 　－　　高さ 95.58m 　＝　35.11m


グランドメゾン上町台 ザ・タワーの階高がわかれば概算ででてきますね。

[449: マンション検討中さん]

>>445 マンション検討中さん
31階からですね。
南東なら1億1千万、北東なら1億3千万です。
2期で申し込まないと売り切れるかも。

[450: 通りがかりさん]

ディーグランセも塔屋があるので、お見合いにならないという条件なら30階もいけませんかね。公式のハメコミ図でも30階から抜けれるくらいです。MRの端末で、ドローンを飛ばして撮影した現地XX階相当からの写真集がありましたが、あれは30階相当無かったですか？