ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part7

[匿名さん [男性 30代]]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60 Part7です。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/
　Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540145/
　Part4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545853/
　Part5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550340/
　Part6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/554985/


所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：2LDK～3LDK
面積：56.39平米～125.02平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[651: 入居予定さん [ 10代]]

>>625 バスは結構あるんですね。
でもバス停まで遠いから、週末、東口にいく様にミニバイク買おうか迷ってます。ミニバイク駐輪場設置台数が確か30台で月に2000円。
月に200円の電動自転車で頑張れるかな？

[652: 契約済みさん]

タワーは格差激しいな。下は一生電車通勤かな

[653: 匿名さん]

>>648
なんで共働き前提なの？

[654: 匿名さん]

西新宿の勤務人口12か凄いね。ただ、一流企業やエリートが少ないからNS60買える人はかなり限られそう。

[655: 匿名さん]

目の前十二社通りもそうだし方南通り、青梅街道も
新宿方南に戻る空タクシーだらけで
30秒も待てばすぐつかまるよ

バスでも新宿西口経由東口すぐだし
方南通りでラトゥール、ヒルトン越えて
歩くのも整然としてて気持ち良いよ

新宿公園突っ切って都庁直結の陸橋から
新宿中央通りも快適

[656: 匿名]

西新宿界隈の無機質さに不思議な魅力を感じる。それは70年代から変わらないんだ。同じ人いる？

[657: 匿名さん]

>>642
そんなに免震構造ってよろしいのですか。タワーマンションでは定評があるフジタさんの施工だから安心ですよと説明を受けたので、あまり気にはしていませんでしたが、制震構造では不安なのでしょうか？

[658: 入居予定さん [ 10代]]

西新宿は日曜日は飲食店がお店閉まるからさみしいですよ。
タリーズラバーなんですが、目の前のスクエアタワー
のタリーズも日曜日休みなのが辛いです。
西新宿の会社って、損保、野村不動産、東建、住友不動産、大成、マクドナルド、都庁 あたりですよね。
2馬力でないかぎり、堅実そうなサラリーマンは
この物件は選ばなそう。ターゲット層はもっと上でしょ。

[659: 入居予定さん [ 10代]]

免震ダンバーは単価が高いんですよ。しかもいくつも必要なんで。
また、フジタのタワー実績はスーパーゼネコンに比べると半分位です。単独の施工で40階以上の集合住宅は初めとなるはずですよ。この辺りが安い理由ですから、
充分納得してから購入された方がいいですよ。
ただ、この物件の現場所長は、タワーの経験あり聞いてるので良しとしました。
フジタはスーゼネとの共同事業もありますから。

[660: 匿名さん]

>>650
と言いながら、三菱地所が幹事になって
免震をセールスポイントにした５５階建てタワマンを大阪で建てる。

[661: 匿名さん]

>>659
ありがとうございます、とても参考になります。あと一つ教えてください。何となく免震の方が優れているように感じてしまうのですが、モデルルームでは模型を交え、揺れを半減させる効果があると力説されておられました。本当にそれほどの効果が期待できるのでしょうか。

[662: 匿名さん]

>>661
制震であるここ、を買って入居予定の方に
免震が優れているか聞いて参考になりますか？

[663: 匿名さん]

>>662
詳しそうなので伺っているだけです。何か問題ございますか？そもそも入居予定の10代って信じてはいませんし、貴方には全く関係ないことだと思いますが…。

[664: 匿名さん]

>>661
免振は優れた工法ですが、現状ではもう少し見極めるべきだと思います。
・理由①
消耗品である積層ゴムの耐用年数は30年程度と言われてますが、
免振構造の歴史は浅く、本当に30年もつかが疑問です。
（データセンター等での実績は多いが、超高層マンションでの歴史は浅い。）
積層ゴムの交換には、数億のコストが掛かる為、
免震装置のメンテナンス計画が、本当に計画通りに進むのか、不安高いです。
・理由②
免振は、横揺れ地震には強いですが、縦揺れには対応していません。
耐震構造と同等の強さはありますが。

[665: 匿名さん]

>>664
モデルルームでも言われましたが、免震は直下型地震には対応できず、倒壊のリスクが高いらしいですね。また、このマンションは直接基礎にせずに、凄く固い所まで杭を打っていると聞いたので、安心してもよさそうですね！

[666: 匿名さん]

>>665
今だに免震が直下型地震に弱いと思ってる方がいるんですね。最大級の直下型地震である阪神大震災ですら縦揺れの力は横揺れの1/3程度で、被害の殆どが横揺れによるものです。免震装置では引き抜き抵抗機能により建物自体が浮き上がることはありません。
直下型地震に対し免震がいかに有効かについては、阪神大震災のデータを元にかなり研究されており、ネットで探せばいくらでも論文をみつけることができます。

[667: 入居予定さん [ 10代]]

＞>661バークハウス60は制震なので、室内での家具の挙動の違いなどは免震ほど期待出来ません。建物の余裕度の検証でも、
耐震の耐震グレードは免震に劣ると言われています。
(反論もあるようですが、建築、不動産業界では)
晴海にある三菱地所のバークハウスのモデルルームで、免震の振動体験が出来ますから行ってみたらいかがでしょう。
タワーの上階の揺れはすごいですよ。
勿論、免震タワー方が良いですが、価格的にしょうがないと割り切るしかありません。

免震装置は鉛プラグ入り積層ゴムで一基200万、免震工事だけて一億位になります。
建物の規模によりますが、工事費全体の2%が目安です。
でも個人的には、埋め立て地の免震より、西新宿の制震の方がよほどマシだと思います。

[668: 入居予定さん [ 10代]]

三菱地所レジデンスも免震が制震より、性能グレードが高いのを承知してるし、こればかりはしょうがありません。
>>664 免震装置には二種類ありまして、貴方が言ってるのは改良前の天然ゴム系積層ゴム支承の事だと思います。
鉛プラグ型積層支承は、高純度の鉛を使い各種試験に
おいて減衰材料として優れた耐久性がある事が確認されており、30年で取り替える必要はありません。

[669: 匿名さん]

>>666
私が受けた説明と真逆なので、ちょっぴり動揺しています。やっぱりもう少し勉強してみないと駄目ですね。

[670: 入居予定さん]

営業担当者によって説明には差がありますね。
ちなみここの物件は制震なので、免震と比較した時の制震のメリットや免震のデメリットを説明してきます。
逆に免震の物件を見に行くと、免震のメリットと耐震制震のデメリットを説明してくれます。
営業さんは基本的に嘘は言わないけど、あくまで印象操作が目的なので、自分で勉強してリスク判断しましょう。

[671: 匿名さん]

>>669
営業はその物件に不都合なことは言いませんし、免震と制震の議論も、利権が絡むためメーカーの提灯記事ではお互い悪口をいいあっているので参考になりません。
やはりきちっとした地震に関する論文や国のデータ、特に阪神大震災のデータを基にしたものが参考になるかと思います。30年の耐用年数や風揺れ問題など、かなり古い免震装置に基づいた意見がマンコミュでも散見されるので、マンコミュの意見は信用しないほうがいいですよ、この私の意見も含めて疑ってかかってください。

[672: 匿名さん]

>>665

免震が倒壊のリスクが高い、なんてことをモデルルームで言われたなんて大問題じゃない？
そんなこと堂々と言う販売は信用できないわ。

[673: 匿名さん]

>>624さん
駅距離が大事なんて当たり前でしょ。特に都心のタワマンなら常識。
居住、投資、賃貸のどの前提で考えても資産価値考えたら、これ考慮しなくてどうするんですか？
どんなお仕事されて、このスレで発言されているのでしょうか？
私には理解不能です。

[674: 匿名さん]

この辺りは関東ではトップクラスの岩盤なので制震でも十分です。
維持費安い耐震でもいいとおもってますよ。
そもそも過去の地震で高層ビルの倒壊は例がなく、
最新の制震設備を岩盤の強い場所に使うので倒壊リスクはゼロでしょう。

建物の真下に断層が現われるなら倒壊リスクがあるでしょうが、
その場合は制震も免震も関係なく倒れるリスクがあります。

[675: 匿名さん]

>>673
西新宿は都心ではなくて副都心ですから
駅距離は気にしなくてもよろしいのでは？
川の反対側はもう中野区なので郊外の近くですよ。

[676: 匿名さん]

>674

311では、想定外の事が次々と起こりました。
過去の事例から例がないとか、ゼロだとか、甘く想定しても意味がないと国民は学習しました。油断大敵。

[677: 匿名さん]

都内でも最も地盤振幅率の低いところのひとつですから、
とりあえず地震に関して都内で、ここ以上安心なところは少ないのは間違いないでしょう。

[678: 匿名さん]

西新宿と言ってもだいぶ差があることを認識すべきではないかな。高層ビル群の大半がベタ基礎であるにもかかわらず、ここは杭基礎。それに自然をなめちゃいかんよ！

[679: 匿名さん]

新宿どころか、西新宿の中心でもない外れですよ。それでも、皆さん割安感を感じるわけだから、気に入ったらビビらずに買うべきだな。

[680: 匿名さん]

都庁を西新宿に移したのも地盤の良さが一つの理由ですからね。
地震だけじゃなく大規模再開発で今後は火災のリスクも大幅に低減されます。

[681: 匿名さん]

>>676
だから、過去の事例がないなら制震だって同じことでしょう。それをさも免震だけがリスクがあるように言うセールストークに問題があるということですよ。
その営業はエビデンスに基づいてトークしていなかったら間違った売り方してますね。

[682: 匿名さん]

制震だろうと免震だろうと、地盤のよさによる優位性変わらない。

[683: 匿名さん]

>>681
でも、よくわからない模型みたいなものを使って説明していましたよ。その時に免震は直下型地震に弱いから制震構造にしました的なことを言っていたような気がしますけど。

[684: 匿名さん]

別に直下に弱いわけじゃないよ．縦揺れには免震機能が十分にクッションにならないというだけで。縦揺れが制振と耐震が強いというわけではない。

[685: 匿名]

阪神大震災の免震と制震それぞれの被害状況が参考になりますかね。直下型でしたから。

[686: 匿名]

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/71sinsai-taisin.pdf
被害状況の資料を見つけました。

[687: 匿名さん]

免震は3.11以降は特に進化していますからあまり、過去の事例さえ参考になりません。当方、スーゼネ勤務ですが、現在の技術であれば可能なら免震のがベターであること間違いないです。しかしここのようなペンシルマンションどは免震は無理なので制震になります。理由はそれだけです。

[688: 匿名さん]

まあ、湾岸の埋立地じゃないんだから制振でいいのでは？

[689: 匿名さん]

でも三菱地所は
免震をウリにした５５階建てを大阪で売り出す。
地盤を気にするなら川沿いのここよりも豊島区のほうが安心だよ。

[690: 匿名さん]

ここ川が近いけど地盤悪くないよ。

[691: 匿名]

>>690
ソースは？

[692: 匿名さん]

「甲州街道は江戸幕府の有事の際の逃げ道として整備されました。沿道の四谷の標高は20メートル、新宿は30メートル以上あり、水に関しては心配ありません。ただし、高層ビルが林立する新宿西口側は、かつて淀橋浄水場があったところで、地盤は弱い」

と、東京「この地名が危ない」(3)に書いてありますけど、、、

[693: 匿名さん]

目黒は坪平均600で確定みたい

[694: 匿名]

>>692
ソースは？

[695: 匿名さん]

>>691
それくらい自分で調べろやー

[696: 匿名]

購入者は地盤については確認済だろう。ボーリング調査結果も出ているし今更話すネタじゃないな。話題もそろそろ出尽くした感がありますね。

[697: 契約済みさん]

雅子様って富久小学校に一時通われてたんですね。初めて知りました。

[698: 匿名さん]

>>689

「でも三菱地所は
免震をウリにした５５階建てを大阪で売り出す。 」

そのくせこちらのモデルルームでの営業マンの説明では倒壊のリスクがあるとして免震をけなしている。情けない営業レベルだわ。

[699: 匿名さん]

697
法務省の官舎が富久にありましたからね。
帰国子女の雅子様は、富久小に通われました。
そしてその官舎跡地の近くに富久クロスが今秋誕生します！

[700: 匿名さん]

>698
晴海のタワーズＭＲでは、免震だから安心ですと担当さんから言われましたよ。
物件ごとに違う説明をするのですね。

[701: 匿名さん]

虎ノ門ヒルズも制震なんだけどな！
免震、免震ってさ〜高層ビル、タワマンに関しては制震が定説なんだよ、アホ！

[702: 匿名さん]

買えない人は黙ってね。
2期は高学歴、高収入限定だから。

[703: 匿名さん]

↑
高値掴みの3高だな(笑)

[704: 匿名さん]

>>701
よく調べてからものを言え！聞いてるこっちが恥ずかしくなるわw)

[706: 匿名さん]

>>701
バカだけど言ってることは正しい。ただ高層の免震は悪いわけではなく、歴史が浅いから見えないリスクが多そうってだけ。

[707: 匿名さん]

＞＞704.706
お前らこそ⚪️カ丸出しだな！
虎ノ門ヒルズの詳細はこれだ。
地震対策　 ： 制振装置（ブレーキダンパー×620基、オイルダンパー×516基、アンボンドブレース×82基）
制震構造だろ？ドアホ！

[708: 匿名さん]

>>707
自分自身に向かって言ってるのかな？
虎ノ門ヒルズは一部を除いて、S造。その為に関東に於いて長周期地震動に共振し易くなるので免震では不利になる。
西新宿60などタワマンの大部分はRC造の為に、長周期地震動には共振し難い。免震を避ける理由はない。
虎ノ門ヒルズは、ここの参考にはならんのだよ。

[709: 匿名さん]

701さん、無事死亡w

[710: 匿名さん]

虎ノ門ヒルズはＳ造で制震。
ここはＲＣ造で制震。
つまりここは虎ノ門ヒルズより耐震性が高いってことね。安心しました。

[711: 匿名さん]

>>710
え？S造の虎ノ門ヒルズのほうが高価で強度も強いのでは？

[712: 匿名さん]

>>711
708さんが言ってることです。
708さんに聞いてください。

[713: 入居予定さん]

公式サイト更新されました第１期申込戸数 452戸 を達成！
と言うことで分譲777戸のうち約6割完売ですね。
第２期はGW明けの販売のようです。

[714: 契約済みさん]

今年一番売れてるマンションですね。
2期の値上げが楽しみです。
オプションどうします？
あまり選択肢ないけど。

[715: 匿名さん]

>>707虎ノ門ヒルズの制震とここのそれとは全くの別物。随分息巻いてるけど、○○は大丈夫か？ここはオイルダンパーなんて一つも使っとらんよ！それにここ数年のタワーは、長周期地震動対策を講じた免震が増えているのは紛れもない事実。頭を冷やしなさい。

[716: 匿名さん]

>>714
隣国の方に足を向けて寝れませんね w) それはさて置き、452戸ってことは結構キャンセルが出てるんですかね⁈

[717: 匿名さん]

>>714
アンタ前から思ってたけど値上げ値上げうるさいわ。品がないな。業者か？

[718: 匿名さん]

ここまで圧勝だと、ネガが気の毒になる・・・

[719: 匿名さん]

やはり新宿が圧勝ですな。なんといっても価格が魅力的ですからね、湾岸並の価格で新宿のタワーに住めるなんて。
値上げしないでね！

[720: 匿名さん]

>719
湾岸と同じ位の価格価値しかないのか…

[721: 匿名さん]

ネガさんたち。悔しいね。気持ちはよく分かるよ。

[722: 匿名さん]

湾岸って、港区や中央区や江東区の外側端っこにある街なので、
新宿区の外側端っこにあるここも湾岸と価格が同格なのは不思議ではない。

[723: 匿名さん]

>>722
お気の毒さま。悲しいね。金曜の夜に(笑)

[724: 匿名さん]

>>723
同じ穴のむじなだろ。あんたも何時だと思ってるいるんだよ。ここは結局業者同士のいがみあいの場でしかないのか。

[725: 匿名さん]

西新宿５丁目をそれ程＊＊＊＊出来るとはね。
新宿でこの値段って…新宿５丁目だからでしょ。
皇居寄りなら分かるけど真逆のここが安いのは当たり前ですよ。
地価は湾岸より安いですからね。

[726: 匿名さん]

他業者が嫉妬してネガってるって告白しちゃってるよ・・・

[727: 匿名さん]

>>725
悔しいね。気持ちはよく分かる。あなたもがんばって働けばいつか買える日がくるよ。

[728: 匿名さん]

あ、でも当面10年は上がるから買えないね。

[729: 匿名さん]

この価格の安い物件を買えないと思ってるなんて、おめでたい人もいるんだね

[730: 匿名さん]

>713
そんなに売れたんですか。すごいですね。決して安いわけではないのに。やっぱり、新宿のブランドでしょうか？
私は、池袋派で、新宿を好きではないので、この物件は検討していないですが、ターミナルに近いマンションは便利ですよねぇ。マンションは、利便性が最も大事だと思うので、この物件好きです。

[731: 匿名さん]

安いなり、だから
買えないではなくて買わないだろ。隣りに川はあるが。

[732: 匿名さん]

>730
池袋のタワマンなら、池袋駅や東池袋駅に近いのが一般ですから利便性が良いですね。
ここは駅に近くないので、利便性が良いとは言えないのですよ。

[733: 匿名さん]

>>731
悔しいなら見に来なきゃいいのに。

[734: 匿名さん]

ネガさんたち、売れてしまったもんだから大苦戦ですね。でも新たにネガネタを探し出すその熱意に感服いたします。

[735: 匿名さん]

タクシー、地下鉄、お散歩で新宿駅まででも良いけど、京王バスの新宿西口〜渋谷行きと、新宿西口〜永福町と何とか学園行き、方南通りで熊野神社交差点まで両方とも
ルートかぶってるし、タワー60完成したら、渋谷行きの方を青梅街道経由渋谷行きにルート変更してくれないかな

渋谷新宿西口〜丸の内西新宿〜成子坂下〜タワー60前〜十二社池の下〜渋谷だとちょうどいい◎

[737: 匿名さん]

売り易い小さな部屋中心に先に売り、
西新宿では売り難い広い部屋が多く残ってるからポジさんも大変なんですよ。

[738: 匿名さん]

買った人、買えそうな人は物件褒めて、一期で買えなかった人、買えそうもない人が懸命にネガッてますね。
まだまだ安いです。
60平米 6500万 から
72平米 8000万 から

[739: 匿名さん]

詳しい方。都庁前と西新宿、新宿駅に最短で行く方法を
教えてください。

[740: 匿名さん]

>>736
悔しいならわざわざ見に来なけりゃいいのに。

[741: 匿名さん]

>>740
あんたここの営業か？こないだ見に行ってきたけど、予約なしでもすんなり入れたし、更に驚いたのは他に見学していた者が一人もいなかったぞ。ひょっとして購入者は爆買いの中国人ばっかりなのか⁈

[742: 匿名さん]

プレシス新宿御苑レザリスの方が場所がいいな。でも、デベはこっちの方が圧倒的にいい。
値段は新宿御苑の方が高いだろうけど、毎日の利便性を考えると悩むな-。どっちか買おうと思ってます。

[743: 匿名さん]

>>739
徒歩なら、都庁前駅は、T60→十二社通り→熊野神社交差点交番横の新宿中央公園入口→噴水広場裏→都庁への陸橋(歩道橋じゃなくて)→都庁横の駅改札階行きエレベーターで都庁前駅

西新宿は、裏道使わないなら普通に十二社通り→青梅街道→西新宿駅

新宿駅はJR？成子坂下か十二社池の下からバスかな。大江戸線で西新宿5丁目か都庁前駅なら、朝は都庁前駅で大量に通勤客降りるから、都庁前駅からの方が楽だねー

[745: 匿名さん]

>743 ありがとう。西新宿駅の裏道も教えてください。
メインエントランス通るなら、西新宿五丁目より西新宿駅の方がむしろ近くない？

[746: 匿名]

>>744
買えないから悔しぃ〜っ！
と、一行で表現できる長文ですよ。

[747: 匿名さん]

新宿は鉄板だから買っといて損はないよ。湾岸のように供給過剰リスクや液状化リスクを心配することもないし。ただ、ここは新宿の外れで、かつ川沿いってのが引っかかるけど。

[748: 匿名さん]

確かに、隣接するオフィス街の規模やターミナル駅がかかえる広大な後背地を考えれば、
あと、タワーマンションの5棟やそこらでは全然供給過剰にならないでしょうね。

[749: 匿名さん]

北側にもタワマンが建つだろうし、南側にもタワマンが建つだろうし。
湾岸と比べれば供給過剰ではなくても、目黒みたいな希少性はないな。

[750: 匿名さん]

ここの坪単価はほんと良心的だと思います