ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part7

[匿名さん [男性 30代]]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60 Part7です。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/
　Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540145/
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　Part5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550340/
　Part6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/554985/


所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：2LDK～3LDK
面積：56.39平米～125.02平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[601: 匿名さん]

近所住んでるけど、今後に期待大な地域だし新宿周辺ほとんどタクシー1メータ圏内、渋谷・中野⇆新宿西口ルートの大量のバス走ってる近所だし便利すぎるよこのエリア、適度に落ち着いてるし

[602: 入居予定さん [ 10代]]

買いたい時が買い時です。不動産価格が下がるまで、待てる方は待った方がよいのでは。買いたい人も沢山いるから、あと300戸売り切るのはそれ程かからないと思います。

[603: 匿名さん]

>>597
つまらない。まっまく話にならないよ。理屈が脳なし君だな。あなただけは錦糸町が中心に見えるようだね。

[604: 匿名さん]

良い住居環境のいまの適正な物件価格が坪単価400万円以上なんですよ。麻痺しているのはデフレに慣れたあなたです。安い時と比較してもしょうがないので今出ている物件間で比較するべき。東京はまだ全然安いです他の大都市と比べたら。こんなに素晴らしい国の土地はもっと上がるでしょ

[605: 入居予定さん]

私は西新宿5丁目の環境が気に入って購入を決めました。
他も色々と検討しましたが、これだけ利便性があるにも関わらず静かな場所は23区内には見つけられなかったです。
価格やアドレスばかりを注視されている方は余り現地を見ていないのかも知れませんね。

[606: 匿名さん]

５９８です。
再開発の期待値が含まれているってのはありかなって気がします。
ただ、全体の値段が上がっているからというのは、公示価格に関する説明にはならないと思います。
湾岸の地価が西新宿より高いのに、マンションの値段が逆転しているのはタイミングの違いですかね？
それとも、震災リスクが織り込まれているって事ですかね？

[607: 匿名さん]

>>605
静かなのはある程度理解できますが、利便性では手放しに賞賛できるレベルではないですよね。
その感覚が全く不思議で仕方ない。

[608: 入居予定さん]

>>607
世界一の乗降者数を誇るターミナル新宿駅まで丸の内線で一駅、新幹線の始発駅である東京駅へも20分。
首都高は中央環状線の開通で東西南北どの方面でもアクセス抜群。
羽田空港まで20分に短縮化、まもなく新宿駅南口のバスターミナル開業。
在来線、新幹線、車、バス、飛行機どれもアクセスが簡単です。
ここより利便性の優れた場所があれば是非教えて下さい。

[609: 匿名さん]

>>608
新宿駅まで出るのにひと苦労だぞ。新宿は◎だが、そこまでのアクセスが△だな。そのおかげでこの価格で済んだんだけどな。

[610: 匿名さん]

>>609
同感ですね。西新宿駅まで9分歩いてからの１駅ですから。
徒歩時間を省略して近い様に見せるやり方は豊洲辺りのスレと同じです。

[611: 匿名さん]

>>608
ここよりやすくて利便性が優れた物件だとGFTでしょうか
西新宿に職場がある方にはここはいい物件だと思いますけど

[612: 匿名さん]

608
富久はここより利便性、環境、資産性全てにおいて上ですよ。フラットでしかも新宿一いや世界一の商圏である新宿三丁目を通って新宿駅まで徒歩16分だからね。
徒歩7分で新宿御苑という環境も素晴らしい。

[613: 匿名さん]

>>612
マンション価格が上昇している現状なのに
以前に分譲された物件を出しても意味ないでしょう。
クヤクションやパークシティ大崎なども良かったですよ。　

[614: 匿名さん]

月島駅直結のキャピタルゲートプレイスも良かったなあ。

[615: 匿名さん]

丸ノ内線西新宿まで9分、地下鉄のホームまで2分、新宿まで3分、新宿の丸ノ内線から激混み新宿駅のJRの改札通って山手線まで5分、といったところでしょうか？
新宿から他の拠点にアクセスする前に20分近くかかるので、東京駅に到着するのは40分はかかります。
東京付近の都心に勤めるビジネスマンはまず選ばない立地です。
西新宿に勤める方や新宿で水商売を営む方やホステスさんが実需の中心でしょうか。ファミリー向けではないので、これからファミリータイプの部屋が売れていくかが勝負の分かれ目ですね。

[616: 匿名さん]

>>608
代々木駅5メートルのブランズ代々木が最強だと思う。高いけどね。

[617: 匿名さん]

616
坪500万の物件を出されても(笑)

[618: 匿名さん]

>>616
代々木５mですか！
それは価値がありますね。
チェックします。

[619: 匿名さん]

正直新宿の利便性って、新宿から郊外へ行くための利便性なんですよね。
東京の中心地へ行くなら、新宿以外にも便利な駅は沢山ありますよね。
新宿は買い物には抜群に便利とは思いますが、交通利便に関しては、特に突出していない気がします。
そう考えると、この物件は交通利便に優れているとは言えない気がします。

[620: 匿名さん]

ここを本当に交通利便性が良いと思ってる人はいないんじゃないかな

[621: 匿名さん]

>>620
ここより西側の郊外に住んでいる人から見れば、交通利便性が良いみたいに見えるんじゃないの？
東京の中心に近付くから。

[622: 匿名さん]

>>620
新宿に住んでて、わざわざ電車に乗ることなんてあります？多少遠いけど徒歩圏内にほとんどがあるから、わざわざ電車賃払って電車なんて乗らないでしょ。

[623: 匿名さん]

>>622
新宿に住んでるならそうですね。西新宿に住んでるのなら電車は必須でしょう。

[624: 匿名さん]

駅距離ってそんなに大事ですかね。回りに何も無く、電車に乗らないと何も始まらない田舎の人の発想じゃないですか？まあ近いに越したことはないけど。

[625: 匿名さん]

平日は丸ノ内・大江戸線 or 京王・都営バス経由大手町・丸の内エリアでも30〜40分通勤で余裕だし、金曜夜〜週末はタクシーも加えて深夜も夜遊びに超便利。

601にあるみたいに新宿駅出るのだってバスでも、ホント便利だよ。例えばこの時間帯、最寄り3分のバス停から4分間隔で新宿西口直結。逆に渋谷も直結だよ。しかも通勤通学時間帯でも空いてるっていうね。

京王バスバス停：十二社池の下
○系統名：[宿３２]新宿駅西口行き
17時 06 14 22　 　 30　 　 38　 　 46　 54　
○系統名：[宿３３]新宿駅西口行き
17時 02 10 　 18 　 26 　 34 　 42 　 50 　 58

[626: 匿名さん]

新宿から出ないと無いものなんて無いでしょ。電車使うのは飛行機か新幹線使う時くらいですね。

[627: 匿名さん]

>>624
本当に検討者ですか？
検討者ならここの周りになにもないこと、新宿の商圏まで徒歩や自転車で向かうことは現実的でないことが実感としてわかっているはずなのですが…

[628: 匿名さん]

>>627
なぜ現実的じゃないんですか？全く問題なしです。私は若いので(笑)。電車で出掛けても結局駅からまた歩くでしょ。新宿に出た方が早いし楽だし何でもある。

[629: 匿名さん]

でも伊勢丹に休みの日に車で行かないでしょ

[630: 匿名さん]

逆でしょ、
ここの周りにスーパーも多く、新宿の商圏まで徒歩や自転車で向かうことは現実的なことは実感てます。

[631: 匿名さん]

私は自転車もいりません。

[632: 匿名さん]

>>628
価値観はそれぞれなので否定はしませんが…
もし本当に検討者なら、一度新宿東口まで歩いてみることをお勧めします。自転車立ちこぎ必須の過酷な上り坂、横断歩道がない交差点での歩道橋の上り下りなど、私はそれで閉口して一期の申込を見送りました。

[633: 匿名さん]

>>615
本当に検討者ですか？
普通丸ノ内線一本、乗り換え無しで大手町まで行くでしょ。
少なくとも自分はそのつもりですが。

[634: 匿名さん]

ママチャリのおばちゃんだって立ちこぎなんてしてませんよ。笑

[635: 匿名さん]

>>632
歩いて新宿駅行くなら、ラトゥールのところ通ってヒルトンと都庁の間道から行けば
近いし、歩道橋なんてないし、途中からは地下で雨にぬれることなく
駅近辺の大抵のところに行けて便利なのに・・・

つか、もう検討してないのに、なにゆえいつまでもこのスレに固執してるのやら…

[636: 匿名さん]

>>632
そういう方は、目黒か郊外を検討すればいいのではないでしょうか。

[637: 匿名さん]

>>636
あ、目黒が郊外というわけではありません。駅近という意味です。

[638: 匿名さん]

うーん、私の評価としての最大のポイントは、
タク１メーターで新宿のどこにでも行けるって事かなぁ。
駅近物件ってターミナル駅だと頑張っても10分近くになる。
重いカバンやスーツケース転がすと5分でも厳しいのに
10分って私には無理ですね。
逆にターミナルクラスの駅5分物件が出来ても
騒々しくて住居しては厳しいですし、
私には買える金額じゃなくなります。

南側のバスターミナルも歩くのは厳しいし、
新宿駅そのものにも徒歩だと大変だが、
タクシー１メーターでマンション前から直行できるのはいい。
で、私の場合は仕事場も西新宿なので通勤徒歩5分未満。

まあ、人によっては神物件ですよｗ

[639: 匿名さん]

>>635
まだ検討はしてますよ。最短ルートの指摘ありがとうございます。
ただ、そのルートだと東口の商圏にでるのに新宿駅内を迂回していかなければならないのでしんどくないですか？
新宿西口周辺だけで考えるならいいのですが、東口のお店や飲食をよく使うので東口へのアクセスの不便さが気になっています…

[640: 契約済みさん]

通勤でタクシーぐらい乗れない人間はここ来ちゃ駄目だよ

[641: 匿名さん]

>>639
すでに工事が始まってるようなので、しばらく待てるなさらに便利になりそうですよ。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000114735.pdf

[642: 匿名さん [男性 30代]]

＞＞６３６
いやいや目黒の坂は、ここの比じゃないですよＷ）　やっぱりここはいいですよ！ただ唯一残念なのは、免震構造でないことかな。何と言っても、性能評価不適合のゴムでも震度７でも大丈夫だというんだから、やはり制震より優れているんだろうなぁ。勤務先が制震ビルの３５階なんだけど、結構揺れるしね。

[643: 匿名さん]

>>638
西新宿の就業人口は12万人だそうなので、ここが神物件になる人は多いでしょうね。

[645: 匿名さん]

西新宿勤務の人が多いだろうから、タクシー待ってる間に歩いていったほうが早そう。

[646: 匿名さん]

まぁ、タクシー通勤しても月3万もかからないです。

[647: 匿名さん]

西新宿以外に勤務の人は駅まで歩くから
どちらにしろ、歩け歩けの物件。

[648: 匿名さん]

>>646
それはシングルか、子無しでパートナーも同時刻西新宿通勤が条件だね。
まさか、自分だけタクシーに乗って家族は歩かせるの？

[650: 匿名さん]

>>642
免震は修繕費が想定外に上がる可能性あり。また縦揺れへの耐震性は弱い。高層マンションへの事例は少なく、まだ時期尚早だと思うよ。

[651: 入居予定さん [ 10代]]

>>625 バスは結構あるんですね。
でもバス停まで遠いから、週末、東口にいく様にミニバイク買おうか迷ってます。ミニバイク駐輪場設置台数が確か30台で月に2000円。
月に200円の電動自転車で頑張れるかな？

[652: 契約済みさん]

タワーは格差激しいな。下は一生電車通勤かな

[653: 匿名さん]

>>648
なんで共働き前提なの？

[654: 匿名さん]

西新宿の勤務人口12か凄いね。ただ、一流企業やエリートが少ないからNS60買える人はかなり限られそう。

[655: 匿名さん]

目の前十二社通りもそうだし方南通り、青梅街道も
新宿方南に戻る空タクシーだらけで
30秒も待てばすぐつかまるよ

バスでも新宿西口経由東口すぐだし
方南通りでラトゥール、ヒルトン越えて
歩くのも整然としてて気持ち良いよ

新宿公園突っ切って都庁直結の陸橋から
新宿中央通りも快適

[656: 匿名]

西新宿界隈の無機質さに不思議な魅力を感じる。それは70年代から変わらないんだ。同じ人いる？

[657: 匿名さん]

>>642
そんなに免震構造ってよろしいのですか。タワーマンションでは定評があるフジタさんの施工だから安心ですよと説明を受けたので、あまり気にはしていませんでしたが、制震構造では不安なのでしょうか？

[658: 入居予定さん [ 10代]]

西新宿は日曜日は飲食店がお店閉まるからさみしいですよ。
タリーズラバーなんですが、目の前のスクエアタワー
のタリーズも日曜日休みなのが辛いです。
西新宿の会社って、損保、野村不動産、東建、住友不動産、大成、マクドナルド、都庁 あたりですよね。
2馬力でないかぎり、堅実そうなサラリーマンは
この物件は選ばなそう。ターゲット層はもっと上でしょ。

[659: 入居予定さん [ 10代]]

免震ダンバーは単価が高いんですよ。しかもいくつも必要なんで。
また、フジタのタワー実績はスーパーゼネコンに比べると半分位です。単独の施工で40階以上の集合住宅は初めとなるはずですよ。この辺りが安い理由ですから、
充分納得してから購入された方がいいですよ。
ただ、この物件の現場所長は、タワーの経験あり聞いてるので良しとしました。
フジタはスーゼネとの共同事業もありますから。

[660: 匿名さん]

>>650
と言いながら、三菱地所が幹事になって
免震をセールスポイントにした５５階建てタワマンを大阪で建てる。

[661: 匿名さん]

>>659
ありがとうございます、とても参考になります。あと一つ教えてください。何となく免震の方が優れているように感じてしまうのですが、モデルルームでは模型を交え、揺れを半減させる効果があると力説されておられました。本当にそれほどの効果が期待できるのでしょうか。

[662: 匿名さん]

>>661
制震であるここ、を買って入居予定の方に
免震が優れているか聞いて参考になりますか？

[663: 匿名さん]

>>662
詳しそうなので伺っているだけです。何か問題ございますか？そもそも入居予定の10代って信じてはいませんし、貴方には全く関係ないことだと思いますが…。

[664: 匿名さん]

>>661
免振は優れた工法ですが、現状ではもう少し見極めるべきだと思います。
・理由①
消耗品である積層ゴムの耐用年数は30年程度と言われてますが、
免振構造の歴史は浅く、本当に30年もつかが疑問です。
（データセンター等での実績は多いが、超高層マンションでの歴史は浅い。）
積層ゴムの交換には、数億のコストが掛かる為、
免震装置のメンテナンス計画が、本当に計画通りに進むのか、不安高いです。
・理由②
免振は、横揺れ地震には強いですが、縦揺れには対応していません。
耐震構造と同等の強さはありますが。

[665: 匿名さん]

>>664
モデルルームでも言われましたが、免震は直下型地震には対応できず、倒壊のリスクが高いらしいですね。また、このマンションは直接基礎にせずに、凄く固い所まで杭を打っていると聞いたので、安心してもよさそうですね！

[666: 匿名さん]

>>665
今だに免震が直下型地震に弱いと思ってる方がいるんですね。最大級の直下型地震である阪神大震災ですら縦揺れの力は横揺れの1/3程度で、被害の殆どが横揺れによるものです。免震装置では引き抜き抵抗機能により建物自体が浮き上がることはありません。
直下型地震に対し免震がいかに有効かについては、阪神大震災のデータを元にかなり研究されており、ネットで探せばいくらでも論文をみつけることができます。

[667: 入居予定さん [ 10代]]

＞>661バークハウス60は制震なので、室内での家具の挙動の違いなどは免震ほど期待出来ません。建物の余裕度の検証でも、
耐震の耐震グレードは免震に劣ると言われています。
(反論もあるようですが、建築、不動産業界では)
晴海にある三菱地所のバークハウスのモデルルームで、免震の振動体験が出来ますから行ってみたらいかがでしょう。
タワーの上階の揺れはすごいですよ。
勿論、免震タワー方が良いですが、価格的にしょうがないと割り切るしかありません。

免震装置は鉛プラグ入り積層ゴムで一基200万、免震工事だけて一億位になります。
建物の規模によりますが、工事費全体の2%が目安です。
でも個人的には、埋め立て地の免震より、西新宿の制震の方がよほどマシだと思います。

[668: 入居予定さん [ 10代]]

三菱地所レジデンスも免震が制震より、性能グレードが高いのを承知してるし、こればかりはしょうがありません。
>>664 免震装置には二種類ありまして、貴方が言ってるのは改良前の天然ゴム系積層ゴム支承の事だと思います。
鉛プラグ型積層支承は、高純度の鉛を使い各種試験に
おいて減衰材料として優れた耐久性がある事が確認されており、30年で取り替える必要はありません。

[669: 匿名さん]

>>666
私が受けた説明と真逆なので、ちょっぴり動揺しています。やっぱりもう少し勉強してみないと駄目ですね。

[670: 入居予定さん]

営業担当者によって説明には差がありますね。
ちなみここの物件は制震なので、免震と比較した時の制震のメリットや免震のデメリットを説明してきます。
逆に免震の物件を見に行くと、免震のメリットと耐震制震のデメリットを説明してくれます。
営業さんは基本的に嘘は言わないけど、あくまで印象操作が目的なので、自分で勉強してリスク判断しましょう。

[671: 匿名さん]

>>669
営業はその物件に不都合なことは言いませんし、免震と制震の議論も、利権が絡むためメーカーの提灯記事ではお互い悪口をいいあっているので参考になりません。
やはりきちっとした地震に関する論文や国のデータ、特に阪神大震災のデータを基にしたものが参考になるかと思います。30年の耐用年数や風揺れ問題など、かなり古い免震装置に基づいた意見がマンコミュでも散見されるので、マンコミュの意見は信用しないほうがいいですよ、この私の意見も含めて疑ってかかってください。

[672: 匿名さん]

>>665

免震が倒壊のリスクが高い、なんてことをモデルルームで言われたなんて大問題じゃない？
そんなこと堂々と言う販売は信用できないわ。

[673: 匿名さん]

>>624さん
駅距離が大事なんて当たり前でしょ。特に都心のタワマンなら常識。
居住、投資、賃貸のどの前提で考えても資産価値考えたら、これ考慮しなくてどうするんですか？
どんなお仕事されて、このスレで発言されているのでしょうか？
私には理解不能です。

[674: 匿名さん]

この辺りは関東ではトップクラスの岩盤なので制震でも十分です。
維持費安い耐震でもいいとおもってますよ。
そもそも過去の地震で高層ビルの倒壊は例がなく、
最新の制震設備を岩盤の強い場所に使うので倒壊リスクはゼロでしょう。

建物の真下に断層が現われるなら倒壊リスクがあるでしょうが、
その場合は制震も免震も関係なく倒れるリスクがあります。

[675: 匿名さん]

>>673
西新宿は都心ではなくて副都心ですから
駅距離は気にしなくてもよろしいのでは？
川の反対側はもう中野区なので郊外の近くですよ。

[676: 匿名さん]

>674

311では、想定外の事が次々と起こりました。
過去の事例から例がないとか、ゼロだとか、甘く想定しても意味がないと国民は学習しました。油断大敵。

[677: 匿名さん]

都内でも最も地盤振幅率の低いところのひとつですから、
とりあえず地震に関して都内で、ここ以上安心なところは少ないのは間違いないでしょう。

[678: 匿名さん]

西新宿と言ってもだいぶ差があることを認識すべきではないかな。高層ビル群の大半がベタ基礎であるにもかかわらず、ここは杭基礎。それに自然をなめちゃいかんよ！

[679: 匿名さん]

新宿どころか、西新宿の中心でもない外れですよ。それでも、皆さん割安感を感じるわけだから、気に入ったらビビらずに買うべきだな。

[680: 匿名さん]

都庁を西新宿に移したのも地盤の良さが一つの理由ですからね。
地震だけじゃなく大規模再開発で今後は火災のリスクも大幅に低減されます。

[681: 匿名さん]

>>676
だから、過去の事例がないなら制震だって同じことでしょう。それをさも免震だけがリスクがあるように言うセールストークに問題があるということですよ。
その営業はエビデンスに基づいてトークしていなかったら間違った売り方してますね。

[682: 匿名さん]

制震だろうと免震だろうと、地盤のよさによる優位性変わらない。

[683: 匿名さん]

>>681
でも、よくわからない模型みたいなものを使って説明していましたよ。その時に免震は直下型地震に弱いから制震構造にしました的なことを言っていたような気がしますけど。

[684: 匿名さん]

別に直下に弱いわけじゃないよ．縦揺れには免震機能が十分にクッションにならないというだけで。縦揺れが制振と耐震が強いというわけではない。

[685: 匿名]

阪神大震災の免震と制震それぞれの被害状況が参考になりますかね。直下型でしたから。

[686: 匿名]

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/71sinsai-taisin.pdf
被害状況の資料を見つけました。

[687: 匿名さん]

免震は3.11以降は特に進化していますからあまり、過去の事例さえ参考になりません。当方、スーゼネ勤務ですが、現在の技術であれば可能なら免震のがベターであること間違いないです。しかしここのようなペンシルマンションどは免震は無理なので制震になります。理由はそれだけです。

[688: 匿名さん]

まあ、湾岸の埋立地じゃないんだから制振でいいのでは？

[689: 匿名さん]

でも三菱地所は
免震をウリにした５５階建てを大阪で売り出す。
地盤を気にするなら川沿いのここよりも豊島区のほうが安心だよ。

[690: 匿名さん]

ここ川が近いけど地盤悪くないよ。

[691: 匿名]

>>690
ソースは？

[692: 匿名さん]

「甲州街道は江戸幕府の有事の際の逃げ道として整備されました。沿道の四谷の標高は20メートル、新宿は30メートル以上あり、水に関しては心配ありません。ただし、高層ビルが林立する新宿西口側は、かつて淀橋浄水場があったところで、地盤は弱い」

と、東京「この地名が危ない」(3)に書いてありますけど、、、

[693: 匿名さん]

目黒は坪平均600で確定みたい

[694: 匿名]

>>692
ソースは？

[695: 匿名さん]

>>691
それくらい自分で調べろやー

[696: 匿名]

購入者は地盤については確認済だろう。ボーリング調査結果も出ているし今更話すネタじゃないな。話題もそろそろ出尽くした感がありますね。

[697: 契約済みさん]

雅子様って富久小学校に一時通われてたんですね。初めて知りました。

[698: 匿名さん]

>>689

「でも三菱地所は
免震をウリにした５５階建てを大阪で売り出す。 」

そのくせこちらのモデルルームでの営業マンの説明では倒壊のリスクがあるとして免震をけなしている。情けない営業レベルだわ。

[699: 匿名さん]

697
法務省の官舎が富久にありましたからね。
帰国子女の雅子様は、富久小に通われました。
そしてその官舎跡地の近くに富久クロスが今秋誕生します！

[700: 匿名さん]

>698
晴海のタワーズＭＲでは、免震だから安心ですと担当さんから言われましたよ。
物件ごとに違う説明をするのですね。