マンション７年目で初めて理事になりました。
判断ができない問題が起こり相談させてください。
現在、配管の工事（給排水管やガス管では無い）を計画しています。修繕積立金を取り崩しての工事です。
工事案では１階の全戸はこの恩恵に預かることができない案になります。
つまり２階～最上階までの全戸のための工事になります。
しかしながら、工事中は１階の住人にも協力してもらい、専有部分に業者を入れてもらう必要がある工事です。
理事の中に１階の住む人がいて、１階の住人に対しては、１戸あたりの工事にかかる費用と同額（工事費用÷２階以上の戸数）を修繕積立金から返還すべきと主張しています。
規約は標準管理規約とほぼ同じで、１階だけでも専有部分の面積は最大１．５倍差があります。
この場合、どのように決着を図るべきでしょうか。
そもそも、返還することは可能でしょうか。
返還しない案で、仮に総会の特別決議で認められれば、１階の住人に強制力のある工事は可能でしょうか。
古いマンションで、分譲時から住んでいる８０最代の長老のような人たちが数名いて、総会で決議をすればなんでもできると考えている人たちなので、規約上・法律上問題が無いのか確認したい意味もあり投稿させていただきました。
よろしくお願いいたします。
[スレ作成日時]2015-03-01 08:40:52
注文住宅のオンライン相談
修繕積立金の返還について
| No.1 |
by まんかんし 2015-03-01 10:58:06
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何の配管でしょうか？
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|---|---|---|
| No.2 |
専有部の横引き排水管とかでしょ
元々専有部で行う部分を特別でやるとすれば、戸数割で戻せというのは理にかなうと思う 金を払わないのであれぼ揉めるでしょう 必要性があれば強制はできますが、一日ズレたらダメなので、無駄な軋轢は避ける必要があります 共同の利益っていって丸め込めるならそれ 無理なら払ったほうが良い 支払いについては工事と同じ議案として、支払いを入れれば足りる 細かく考えると、個人賠償責任保険が全戸に導入されている場合に、一階の人たちはほとんど関係ないよねってことになる |
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| No.3 |
>スレ主さん
何の配管か、何故１階はやらなくていいのかが判れば簡単に 答えは導きだせますよ。 まずは、そこを明確にすることですね。 |
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| No.4 |
スレ主です。
説明が足りず申しわけありません。 ダクト（共用部＋専有部分）と排気口とその配管（専有部分）の工事になります。 ２階以上高層階では給湯設備は屋内にあるので、設計上、ダクトは２階以上で利 用されていて、１階は給湯設備が直接外庭にあります。 １階全戸には庭があります。いずれも専用使用権のある共有部分です。 昨年、１階全戸の庭の工事を修繕積立金を取り崩して実施しました。 屋根を建設したり、花壇の整備や隣家の庭との垣根の設置などです。 今回の工事反対者の中には、昨年の工事のときに２階以上は恩恵が無いにもかか わらず還付されていないのだから、今回の工事で１階組合員だけに還付するのは おかしいと主張しています。 昨年の分を還付しろと云っているのではなく、今回恩恵に預かろうがそうでなか ろうが、１階に還付する必要が無いとか、還付自体が規約違反と云っています。 理事長は１階の住人（80歳代）で、説明会の開催を求めましたが、する気はない ようです。 マンションがかなり揉めそうな感じで、規約上・法律上の問題はないのか、また、 なにかお知恵をいただければと思い投稿しました。 揉める予感は、これだけではなく、すでにリフォームしている組合員にも強制し ようとしていることや、この工事で修繕積立金が赤字に転落することなど、数名 が強硬に反対しています。 ただし、総会決議になれば、通常は委任状と議決権行使書が多いので、賛成票を 3/4程度は獲得できる見込みです。 長文失礼しました。 よろしくお願いいたします。 |
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| No.5 |
そのダクト専有部については個人負担にするか、もしくは
すべて積立金を利用するなら、その専有部の費用分割りを一階の方に返金だね。 例えですが、共用部ならエレベーターの管理修繕、新規更新についても一階の所有者も同率負担ですよ。 エレベーターを使う使わないは無関係です。 それと、専用庭の修繕を積立金でというのは別に正当ですよ、駐車場と同じ。 専用使用部として利用料も負担していると思いますから。 |
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| No.6 |
そもそ自己負担でやればいいわけですよね
その工事を特別でやること自体をやめればよいのでは？ 庭は工事金額が10年くらいで工事代金が回収できる程度まで、引き上げたほうがいい |
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| No.7 |
ます、工事を実施するかどうかの話は管理組合で決める事です。
そして、一階の方への還付はする必要は無いし、工事への協力も義務です。 こちらは区分所有法で定められている｢共同の利益｣を図る為の措置です。 マンションの保全をする為に、｢共有部｣の工事をする事は適当です。 その費用負担は、管理規約に準ずるというのが適当です。 例えば、エレベーター、こちらは一階の方はまず使われませんが、修繕する際には費用を負担する事が通常です。 今回の件を認めると、エレベーターの大規模修繕費まで還付しろと言われかねないですよ。 強く押し切った方がよろしいかと存じます。 |
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| No.8 |
>>7
正しいと思います。 |
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| No.9 |
>4
詳細は判断しかねますが、簡単に言うと利便性追求に修繕積立金の分捕り合戦の様相にみえます。 工事の理由が全く分かりませんので利便性の追求と書きました。 読んで字のごとく修繕積立金であって修繕の為の資金です。 ＞昨年、１階全戸の庭の工事を修繕積立金を取り崩して実施しました。 屋根を建設したり、花壇の整備や隣家の庭との垣根の設置などです。 これだけ読むと修繕ではなく利便性の追求ですね。これに対抗して配管工事をやろうとしているようにしか映りません。 |
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| No.10 |
単純に現金欲しいんじゃないの？
ゴタゴタいうなら庭の料金上げようよ |
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| No.11 |
専有部まで積立金使うのは一階の住人は納得いかないのは当然ですね。
エレベーターにしろ専用庭にしろ専用使用部があるが一応共用部です、 専有部の費用負担は個人持ちが常識的ですね。 |
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| No.12 |
＞専有部の費用負担は個人持ちが常識的ですね。
それは当たり前ですが、工事には協力する必要がありますね。 ところで 排気ダクト？ 改修の必要有るの？ |
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| No.13 |
>スレ主さん
ダクトの改修工事なんですか？ダクトとは冷暖房や換気などのために空気を 送る管のことをいうのですが、これに給湯設備が絡んできているので、あまり 状態が理解できません。 給湯設備は、専有部分ですので、区分所有者が負担するのが普通なんですが、 １階の部屋にも給湯設備ならあるでしょう。 もし、給湯管の更新工事とかでしたら、基本的には修繕積立金の取り崩しは 無理でしょうね。 しかし、経費の負担ということであるなら、専有部分の配管の更新工事費の 負担も総会決議で可能ではあります。少し無理もありますが。 そして、給湯管なら１階の住民も必要ですので、その費用を負担してやるか、 もしくは、先に交換等をやっているのであれば、負担金を今回の工事費の総額を 住民数で割った金額を支払う必要があるかもですね。 |
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| No.14 |
エコキュートに対応するんじゃないの？
そしたら社会的劣化の対策とも思える ガスで屋内なんて普通はあんまないよなぁ |
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| No.15 |
給湯器とか、そんな大げさな排気ダクト要るのかい。
給湯器からの配管は当然だが専有部にしかないしな。 作り話か？ 釣りなの？ くだらん。 |
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| No.16 |
釣りとか普通の人はしませんがなにか
常習者の人ですかね |
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| No.17 |
なんの常習者ですか スレ主が釣りスレ立ての常習者ってこと？
なんの改修工事なのかまるで意味不明ということは 釣りスレなんですよね 作り話 |
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| No.18 |
マンションが予算のぶんどり合戦の好例ですね。
しっかりとした理事長を選ぶほかありません。 そして修繕積立金の使い方を基礎から勉強しなおししかありません。 |
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| No.19 |
>理事長は１階の住人（80歳代）で、説明会の開催を求めましたが、する気はないようです
こりゃあかんわ 南無阿弥陀仏 |
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| No.20 |
スレ主です。
二重管をダクト内を通じて屋上まで立ち上げる工事です。 1階の住民だけは、このダクトを利用しません。 このダクトの工事は共用部分と専有部分にまたがり、排気口と配管も工事します。 理事長は、この工事の恩恵には預かれないので、１戸あたりの工事にかかる費用と 同額（全工事費用（共有部分＋専有部分の工事費用）÷２階以上の戸数）を、１階 の住民全員に修繕積立金から返還するという議案を総会に出すつもりで、おそらく 可決されます。 可決されれば問題ないでしょうか。 |
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| No.21 |
ダクト自体が意味不明 特殊な事は議論できないわ まぁ 仲良くやって
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| No.22 |
管理組合の運営は管理規約に基づいて行わなければなりません。
修繕積立金の取り崩しについての規定があるはずです。 普通は区分所有者に返還することはできません。 |
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| No.23 |
>スレ主さん
大体わかりました。 ダクト管を通して換気を屋上に逃がすための管のことですね。 建物の造りの関係でそうせざるをえない構造になっているものと思われます。 これは、専有部分も通っていますが、同じ専有部分の給排水管等とは違って 共用部分と構造上一体となって機能するのですから、共用部分といえます。 よって、修繕積立金の返還は認められません。 共用部分の範囲が管理規約に記載されている筈ですから、調べてみてください。 もし、記載漏れがあっても、実情は共用部分とされると思います。もし裁判になっても。 １階の住民がエレベーターを使用しないのに、その負担をするのと同じことです。 例、専有部分の配管等を管理組合として、修繕積立金を取り崩して一斉に実施 する場合は、先に実施した区分所有者に対しては、管理組合として実施した 平均の金額を支給するとして、均衡を保つ必要はありますが、これとは別物と なります。勿論、総会での承認とか細則の作成も必要となりますが。 |
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| No.24 |
>スレ主さん
１階の住民に支払うとしたら、計算方法としては、それでいいのですが、 そうさせないために、理事長に説明をしなければ、総会では決議されて しまう可能性はあります。 ２階以上の住民との団結が必要です。一人でも多くの仲間と一緒に 事前交渉をしてください。 もし、総会決議で決議され、支払いがされますと、後が面倒です。 裁判で決着をつけてもいいんですが、住民同士のことでもあり、難しい でしょうから、まずは理事長との交渉をやることですね。 |
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| No.25 |
なにいってんの？ 規約通りにしか出来ないよ ましてや反対してるのが理事長？ むり
規約に沿わない出費を認めるわけがない もちろん規約に沿わなければ総会議案にもしないよ 折れたとしても専有部費用は個人で負担が精一杯だろうな |
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| No.26 |
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| No.27 |
↑
＞排気口と配管も工事します。 専有部もあるな ＞１階の住民全員に修繕積立金から返還するという議案を総会に出すつもりで、おそらく可決されます。 それがどうしたの 当然と言えば当然、一階も同じダクト仕様にしたらぁ それでかいけつ 笑 積み立てたお金使いたいだけみたいだしね |
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| No.28 |
(管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により 第62条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに 一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合 には、別に定めるところによる。 2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理 組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金として の弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対し て請求することができる。 3 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議に より、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。 4 第2項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の 諸費用に相当する収納金は、第27条に定める費用に充当する。 ＞5 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分 割請求をすることができない。 |
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| No.29 |
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| No.30 |
＞そもそも、共用部分が専有部分を突き抜けるというのが特別な造りの建物なんですよ。
おたくマンション住んだ事無いの？ 汚水管や雑排水管なんかは専有部を貫いてるの多いけど この場合よこ配管からの継手部までが専有部 すべてパイプシャフトに収まってる訳じゃないのよ 特別なのはそのわけのわからない排気ダクトだよ 焼肉屋じゃあるまいし どうかしてるんだよ |
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| No.31 |
おそらく、現在は、給排気用の共用立てダクトがＵダクト方式であるが、
これをＳＥダクト方式に変更する計画だと思います。 |
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| No.32 |
雪国バージョンかいな？ 給湯器でも屋上まで排気ダクトなんて聞いた事無いわ
一階がそのダクトがなくて良いのもおかしな話だわな 特殊な事は自分のとこで好きにやってよ |
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| No.33 |
高経年マンション（建築後30 年程度以上を経過したマンション）で採用されていた方式です。
≪参考≫ ＜改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル＞ 【平成１６年６月 平成２２年７月改訂 国土交通省】 http://m-saisei.info/horei/enkatsuka/manual/kaisyu.pdf の（20）換気設備改修工事 (P.66-67) 参照 >>32 >一階がそのダクトがなくて良いのもおかしな話だわな 一階の住戸は、給湯器が屋外に設置してあると書いてあったような気が・・・ |
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| No.34 |
そんな古いの修繕じゃなく建替えの算段した方がいいんじゃないのー 修繕費が勿体ないわ
今後まだ３０－５０年住むつもりなのかな？ すごいねー |
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| No.35 |
結論としては、>>7 さんの書いた内容になると思います。
１．共用部分と専有部分を明確にし、工事を共用部分工事と専有部分工事に 振り分ける。 ２．共用部分工事についてのみ修繕積立金を充当し、有部分工事については 区分所有者の自己負担とする。 ３．工事の対象外となる住戸の区分所有者には一切返金をしない。 （当然、専有部分工事がないので自己負担はない。） |
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| No.36 |
専有部と共用部の区分けははっきりしなければなりませんが、管理組合が専有部をできない訳ではありません。
たとえば標準管理規定http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf では 「第20条２ 専有部分である設備のうち共用部と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」 排気口の専有部は共用部と構造上一体とみなすことができると思いますよ。 >20 修繕積立金から返還することができるかどうか管理規定をよく読んで判断してください。 標準管理規定でいえば 「第28条 ...積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。」 一から五まで条件がありますが、一階の住民に支払うというのは無理でしょう。 また、 「第60条5 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求または分割請求をすることができない。」 という条項もあります。 たとえ総会決議であっても管理規約に違反すれば決議は無効になります。さらに、管理規定に違反して返還した場合、違法な支出によって管理組合に損害を与えたとして訴えらるかもしれません。 |
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| No.37 |
↑
>第20条２ 専有部分である設備のうち共用部と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があときは、管理組合がこれを行うことができる。 専有部の修繕費用を修繕積立金で賄っても良いなんてどこにも書いていませんよ、解釈もできないの？ 一体として工事ができるだけ。居住者も専有部の工事に協力しないと駄目なのね。 |
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| No.38 |
>37
確かにできるとなっていて、コメントでは、その費用は区分所有者負担と なっています。 しかし、共用部分とすることはできないけど、費用の負担については 修繕積立金を充当することは、裁判例でも認められています。 |
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| No.39 |
配管の工事かなんかの裁判の判例有るよ、専有共有の一体した混同工事のね。
確か専有部の工事をしなかった所有者には相応の返還金認めてたよ。 専有部配管は独自に工事済ませてる居室も有るからね。平等が一番！ 笑 |
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| No.40 |
常識的に専有部は個人負担だよ、たとえ設備が一体化していても区切りはつくし。
それぞれの専有部でも仕様が違ったり、負担額は変わるしね。 |
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| No.41 |
>40
ただね、専有部分の給排水管については、できる者とできない者が いるし、工事をするにしても、各戸ごとにやれば、費用が６０万程度 かかるし、工事期間中の不便さも大変なんだよね。 例えば、朝９時から５時までトイレが使えないし、水も使えない。 仮設トイレがあればいいが、なければ隣のトイレを借りなければならない。 それが１週間程度続くとなると大変だからね。 おまけに、縦の階の部分がその工事に該当するから、築３０年を過ぎた マンションはしょっちゅう工事が発生するし、その度に給水制限等が あるので困ったもんだよ。 だから、修繕積立金を使って一斉にやるところも出てきたんだよ。 修繕積立金も各人が出すのも、同じ区分所有者の負担であるのには 違いないんだけとね。 |
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| No.42 |
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| No.43 |
＞朝９時から５時までトイレが使えないし
汚水管、雑排水管への専有部横配管接続は、その居室だけなら５分でいいよ、用意しといて繋ぐだけ。 床や天井の復旧工事のほうが時間掛かるんだよ。 給水管の専有部更新なら誰にも迷惑掛けませんよ、水道メーター横のバルブの開け閉めで完了。元栓ね。 普通は排水管給水管同時に工事はしないしね。 |
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| No.44 |
単純にみんながよければいいと思うけど
スレ主の案件に関してはいいと思ってない人が多いので考えどころか |
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| No.45 |
＞みんながいいってんなら良いんじゃないの、でも修繕済みの居室には費用返還しないとね。
と いってます |
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| No.46 |
給排水管の取り替えはたった５分でできるの？
まさに神業だね。 給水管、排水管、給湯管、汚水管の交換はできることなら同時に やる方がいいですよ。 そのたびに、床を剥いだり、養生したり、元に戻したりじゃ大変 ですよ。費用もかかりますしね。 だから、共用部分の工事と一緒にするのが安く済ませるテクニックです。 |
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| No.48 |
スレ主です。
みな様、たいへん貴重なご意見ありがとうございます。 とくに、No.23、24様のアドバイスは、なるほどと思いました。 理事会で、理事長・理事・監事には説明しましたが、まったく聞く耳を持ってもらえず、 先週、臨時総会の議案として工事案をはじめて発表し、全戸に総会招集手続きを済ませました。 今回の工事案を大まかに書くと、つぎの通りです。 ①．共用部分のダクト（縦管）の工事（修繕積立金で）。 1階組合員には全額返金 ②．専有部分のダクト（横引き管）の工事（修繕積立金で）。 1階組合員には全額返金 ③．給湯器と浴槽の交換（修繕積立金で）。機器の型は理事会指定のもので、組合員は選べない。 1階と交換希望しない組合員には返金 反対している組合員の意見は、つぎの通りです。 ④．①と②の返金は違反だ ⑤．③で給湯器交換を希望しない場合で、現在使用している給湯器が新しいダクトに接続できない場合があり、その場合は組合員が自腹で新しい給湯器を購入する必要あり、不公平だ ⑥．ダクト内に新しく通す細ダクト管のため、各戸専有部分に穴をあける必要があること、またそれを固定するために専有部分壁にボルトが露出することになり、そのようなことを許可なく実行することは違反だ ⑦．１つのダクト縦系列の全戸が、工事中の1週間風呂と洗濯が出来なくなり、生活できなくなる。理事会案では、仮設シャワー室をいくつか設けることと、コインランドリー紹介をしていますが、納得してもらえません。 ⑧．議案には工事費用や返金額など一切記載がないのはおかしい ⑨．工事業者が入札もせずに事前に決まっているのはおかしい ⑩．事前の説明会が一度もないのはおかしい 理事長と賛成理事たちは、皆が幸せになるのであれば規約など無視してかまわないと、明言しています。 反対者は、規約を無視してよいのであれば、決議も無視するぞ！と言い、訴訟も辞さない感じです。 確実に可決され、また業者と契約がおこなわれます。 理事である私に、なにか出来ることがありでしょうか。 また、訴訟になった場合、理事の責任も追及されるのでしょうか。 長文失礼しました。 よろしくおねがいいたします。 |
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| No.49 |
>スレ主さん
大変ですね。 まず①は、共用部分ですので、１階の組合員に返金する必要はありません。 ②は、専有部分の配管工事は、基本はその区分所有者負担です。それを修繕 積立金を使って工事をするのであれば、先行工事者とか後から工事が発生する １階の住民には、工事費の平均額を支給するとの細則を作っておくべきです。 ただ、新しいダクトに接続する分は上乗せすべきだと思います。 ③も同様です。 ④専有部分を共用部分とすることはできませんが、費用の負担は許容できる との判例もあります。 ⑤は、平均額にダクトに接続できない分を上乗せが妥当でしょう。 ⑥、ボルトが露出しないやり方はないのですか？ ⑦排水管は、縦系列は使用できなくなりますが、１日中ではなく、朝９時から 夕方５時までの工事とし、それ以外は給排水管を使えるようにするのが普通の 工事方法ですけど。トイレに関しては、仮設トイレの設置をしたらどうですか。 現在は、縦系列を一緒にやるのではなく、上下階を一つの工事としてやる方法も ありますよ。 給水管の場合は、下の階は関係ありません。その部屋の元栓を閉めればいい だけのことですから。 裁判例では、管理組合としてやる工事で、それ以外考えられないのであれば、 自分の部屋を使わせないというのは違法という裁判例があります。 相見積は取らないといけませんね。説明がないのもダメです。 業者から何かもらっていると疑われても仕方ない行為ですね。 もう工事の差し止め裁判をすべきですね。 弁護士に相談すべき時期にきています。 理事の責任の心配はいりませんよ。 |
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| No.50 |
>スレ主さん
49ですけど、いろいろ書き込ませて頂きましたが、内容があまり理解できない 部分もありましたので、いい加減なところもあるかとおもいますが、ご放念 ください。 私は、マンションの理事長で、専有部分の給排水管の更新工事を管理組合として やるべく現在取り組んでいましたので、法的なことも含めていろいろ調べて いましたことを書き込んでみました。 間違っていることもあるかもわかりませんが、それはこれを見ている識者の 方がコメントしてくれると思いますよ。 |
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| No.51 |
ありとあらゆる機関に相談して、大事にするのが良いかと
結局は現金欲しいだけでしょ ダクトというか管でしょ まともなところでやらないと 変な会社いっぱいある状況ですから注意いります |
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