修繕積立金の返還について

[ビギナーさん [女性]]

マンション７年目で初めて理事になりました。
判断ができない問題が起こり相談させてください。

現在、配管の工事（給排水管やガス管では無い）を計画しています。修繕積立金を取り崩しての工事です。
工事案では１階の全戸はこの恩恵に預かることができない案になります。
つまり２階～最上階までの全戸のための工事になります。
しかしながら、工事中は１階の住人にも協力してもらい、専有部分に業者を入れてもらう必要がある工事です。

理事の中に１階の住む人がいて、１階の住人に対しては、１戸あたりの工事にかかる費用と同額（工事費用÷２階以上の戸数）を修繕積立金から返還すべきと主張しています。

規約は標準管理規約とほぼ同じで、１階だけでも専有部分の面積は最大１．５倍差があります。

この場合、どのように決着を図るべきでしょうか。
そもそも、返還することは可能でしょうか。
返還しない案で、仮に総会の特別決議で認められれば、１階の住人に強制力のある工事は可能でしょうか。

古いマンションで、分譲時から住んでいる８０最代の長老のような人たちが数名いて、総会で決議をすればなんでもできると考えている人たちなので、規約上・法律上問題が無いのか確認したい意味もあり投稿させていただきました。

よろしくお願いいたします。

[31: 匿名くん]

おそらく、現在は、給排気用の共用立てダクトがＵダクト方式であるが、
これをＳＥダクト方式に変更する計画だと思います。

[32: 匿名さん]

雪国バージョンかいな？　給湯器でも屋上まで排気ダクトなんて聞いた事無いわ
一階がそのダクトがなくて良いのもおかしな話だわな　特殊な事は自分のとこで好きにやってよ

[33: 匿名くん]

高経年マンション（建築後30 年程度以上を経過したマンション）で採用されていた方式です。

≪参考≫
＜改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル＞
【平成１６年６月　平成２２年７月改訂　国土交通省】
http://m-saisei.info/horei/enkatsuka/manual/kaisyu.pdf
の（20）換気設備改修工事 (P.66-67) 参照

>>32
>一階がそのダクトがなくて良いのもおかしな話だわな

一階の住戸は、給湯器が屋外に設置してあると書いてあったような気が・・・

[34: 匿名さん]

そんな古いの修繕じゃなく建替えの算段した方がいいんじゃないのー　修繕費が勿体ないわ
今後まだ３０－５０年住むつもりなのかな？　すごいねー

[35: 匿名くん]

結論としては、>>7 さんの書いた内容になると思います。

１．共用部分と専有部分を明確にし、工事を共用部分工事と専有部分工事に
　　振り分ける。
２．共用部分工事についてのみ修繕積立金を充当し、有部分工事については
　　区分所有者の自己負担とする。
３．工事の対象外となる住戸の区分所有者には一切返金をしない。
　　（当然、専有部分工事がないので自己負担はない。）

[36: 匿名]

専有部と共用部の区分けははっきりしなければなりませんが、管理組合が専有部をできない訳ではありません。

たとえば標準管理規定http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf
では
「第20条２　専有部分である設備のうち共用部と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」

排気口の専有部は共用部と構造上一体とみなすことができると思いますよ。


>20　修繕積立金から返還することができるかどうか管理規定をよく読んで判断してください。
標準管理規定でいえば
「第28条　...積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。」
一から五まで条件がありますが、一階の住民に支払うというのは無理でしょう。
また、
「第60条5 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求または分割請求をすることができない。」
という条項もあります。

たとえ総会決議であっても管理規約に違反すれば決議は無効になります。さらに、管理規定に違反して返還した場合、違法な支出によって管理組合に損害を与えたとして訴えらるかもしれません。

[37: 匿名さん]

↑
>第20条２　専有部分である設備のうち共用部と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があときは、管理組合がこれを行うことができる。

専有部の修繕費用を修繕積立金で賄っても良いなんてどこにも書いていませんよ、解釈もできないの？
一体として工事ができるだけ。居住者も専有部の工事に協力しないと駄目なのね。

[38: 匿名さん]

>37
確かにできるとなっていて、コメントでは、その費用は区分所有者負担と
なっています。
しかし、共用部分とすることはできないけど、費用の負担については
修繕積立金を充当することは、裁判例でも認められています。

[39: 匿名さん]

配管の工事かなんかの裁判の判例有るよ、専有共有の一体した混同工事のね。
確か専有部の工事をしなかった所有者には相応の返還金認めてたよ。
専有部配管は独自に工事済ませてる居室も有るからね。平等が一番！　笑

[40: 匿名さん]

常識的に専有部は個人負担だよ、たとえ設備が一体化していても区切りはつくし。
それぞれの専有部でも仕様が違ったり、負担額は変わるしね。

[41: 匿名さん]

>40
ただね、専有部分の給排水管については、できる者とできない者が
いるし、工事をするにしても、各戸ごとにやれば、費用が６０万程度
かかるし、工事期間中の不便さも大変なんだよね。
例えば、朝９時から５時までトイレが使えないし、水も使えない。
仮設トイレがあればいいが、なければ隣のトイレを借りなければならない。
それが１週間程度続くとなると大変だからね。
おまけに、縦の階の部分がその工事に該当するから、築３０年を過ぎた
マンションはしょっちゅう工事が発生するし、その度に給水制限等が
あるので困ったもんだよ。
だから、修繕積立金を使って一斉にやるところも出てきたんだよ。
修繕積立金も各人が出すのも、同じ区分所有者の負担であるのには
違いないんだけとね。

[42: 匿名さん]

>>41
みんながいいってんなら良いんじゃないの、でも修繕済みの居室には費用返還しないとね。
業者に聞けばそれぞれの単価出してくれるからさ、皆さん平等に仲良く暮らしましょう。

[43: 匿名さん]

＞朝９時から５時までトイレが使えないし
汚水管、雑排水管への専有部横配管接続は、その居室だけなら５分でいいよ、用意しといて繋ぐだけ。
床や天井の復旧工事のほうが時間掛かるんだよ。

給水管の専有部更新なら誰にも迷惑掛けませんよ、水道メーター横のバルブの開け閉めで完了。元栓ね。

普通は排水管給水管同時に工事はしないしね。

[44: 匿名さん]

単純にみんながよければいいと思うけど
スレ主の案件に関してはいいと思ってない人が多いので考えどころか

[45: 匿名さん]

＞みんながいいってんなら良いんじゃないの、でも修繕済みの居室には費用返還しないとね。
と　いってます

[46: 匿名さん]

給排水管の取り替えはたった５分でできるの？
まさに神業だね。
給水管、排水管、給湯管、汚水管の交換はできることなら同時に
やる方がいいですよ。
そのたびに、床を剥いだり、養生したり、元に戻したりじゃ大変
ですよ。費用もかかりますしね。
だから、共用部分の工事と一緒にするのが安く済ませるテクニックです。

[48: ビギナーさん [女性]]

スレ主です。
みな様、たいへん貴重なご意見ありがとうございます。
とくに、No.23、24様のアドバイスは、なるほどと思いました。

理事会で、理事長・理事・監事には説明しましたが、まったく聞く耳を持ってもらえず、
先週、臨時総会の議案として工事案をはじめて発表し、全戸に総会招集手続きを済ませました。

今回の工事案を大まかに書くと、つぎの通りです。
①．共用部分のダクト（縦管）の工事（修繕積立金で）。
　　1階組合員には全額返金
②．専有部分のダクト（横引き管）の工事（修繕積立金で）。
　　1階組合員には全額返金
③．給湯器と浴槽の交換（修繕積立金で）。機器の型は理事会指定のもので、組合員は選べない。
　　1階と交換希望しない組合員には返金

反対している組合員の意見は、つぎの通りです。

④．①と②の返金は違反だ
⑤．③で給湯器交換を希望しない場合で、現在使用している給湯器が新しいダクトに接続できない場合があり、その場合は組合員が自腹で新しい給湯器を購入する必要あり、不公平だ
⑥．ダクト内に新しく通す細ダクト管のため、各戸専有部分に穴をあける必要があること、またそれを固定するために専有部分壁にボルトが露出することになり、そのようなことを許可なく実行することは違反だ
⑦．１つのダクト縦系列の全戸が、工事中の1週間風呂と洗濯が出来なくなり、生活できなくなる。理事会案では、仮設シャワー室をいくつか設けることと、コインランドリー紹介をしていますが、納得してもらえません。
⑧．議案には工事費用や返金額など一切記載がないのはおかしい
⑨．工事業者が入札もせずに事前に決まっているのはおかしい
⑩．事前の説明会が一度もないのはおかしい

理事長と賛成理事たちは、皆が幸せになるのであれば規約など無視してかまわないと、明言しています。
反対者は、規約を無視してよいのであれば、決議も無視するぞ！と言い、訴訟も辞さない感じです。

確実に可決され、また業者と契約がおこなわれます。
理事である私に、なにか出来ることがありでしょうか。
また、訴訟になった場合、理事の責任も追及されるのでしょうか。

長文失礼しました。
よろしくおねがいいたします。

[49: 匿名さん]

>スレ主さん
大変ですね。
まず①は、共用部分ですので、１階の組合員に返金する必要はありません。
②は、専有部分の配管工事は、基本はその区分所有者負担です。それを修繕
積立金を使って工事をするのであれば、先行工事者とか後から工事が発生する
１階の住民には、工事費の平均額を支給するとの細則を作っておくべきです。
ただ、新しいダクトに接続する分は上乗せすべきだと思います。
③も同様です。
④専有部分を共用部分とすることはできませんが、費用の負担は許容できる
との判例もあります。
⑤は、平均額にダクトに接続できない分を上乗せが妥当でしょう。
⑥、ボルトが露出しないやり方はないのですか？
⑦排水管は、縦系列は使用できなくなりますが、１日中ではなく、朝９時から
夕方５時までの工事とし、それ以外は給排水管を使えるようにするのが普通の
工事方法ですけど。トイレに関しては、仮設トイレの設置をしたらどうですか。
現在は、縦系列を一緒にやるのではなく、上下階を一つの工事としてやる方法も
ありますよ。
給水管の場合は、下の階は関係ありません。その部屋の元栓を閉めればいい
だけのことですから。
裁判例では、管理組合としてやる工事で、それ以外考えられないのであれば、
自分の部屋を使わせないというのは違法という裁判例があります。

相見積は取らないといけませんね。説明がないのもダメです。
業者から何かもらっていると疑われても仕方ない行為ですね。
もう工事の差し止め裁判をすべきですね。
弁護士に相談すべき時期にきています。
理事の責任の心配はいりませんよ。

[50: 匿名さん]

>スレ主さん
49ですけど、いろいろ書き込ませて頂きましたが、内容があまり理解できない
部分もありましたので、いい加減なところもあるかとおもいますが、ご放念
ください。
私は、マンションの理事長で、専有部分の給排水管の更新工事を管理組合として
やるべく現在取り組んでいましたので、法的なことも含めていろいろ調べて
いましたことを書き込んでみました。
間違っていることもあるかもわかりませんが、それはこれを見ている識者の
方がコメントしてくれると思いますよ。

[51: 匿名さん]

ありとあらゆる機関に相談して、大事にするのが良いかと
結局は現金欲しいだけでしょ

ダクトというか管でしょ
まともなところでやらないと
変な会社いっぱいある状況ですから注意いります