ローレルコート・クレヴィア尼崎駅前ってどうですか？ パート2

[マンション投資家さん]

ローレルコート・クレヴィア尼崎駅前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/hanshin/amaekimae/

所在地：兵庫県尼崎市潮江1丁目811番（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「尼崎」駅 徒歩1分
東西線 「尼崎」駅 徒歩1分
福知山線 「尼崎」駅 徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.65平米～83.72平米
事業主（売主）・販売代理：近鉄不動産
事業主（売主）：伊藤忠都市開発　大阪支店
事業主（売主）：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
販売代理：伊藤忠ハウジング　大阪支店
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：近鉄住宅管理株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報を追加しました　2015.2.23　管理担当】

[944: ビギナーさん]

マンションにかかる管理費や修繕積立金ですが、タワーなどは今後15年後とか20年後に一時金として多額の支払いを請求される可能性があるとの記述をみましたが、こちらの物件などはいかがなものでしょう？
月々の支払額は他と比べても平均より少し上！？程度かなと感じているので、不足に陥ること少ないのかなと勝手に思っています。
※未払い者が多数現れるとかの話は別にして下さい。

また、エレベーターやタワーパーキングのメンテナンス費用等は妥当な金額で計画的に計上されていると思っていいのでしょうか？初めての購入検討なので何が妥当なのかどうかがわかりません。

[945: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん [男性 50代]]

はっきり言って長谷工のマンションやめたほうがいいです、二年もすれば壁にヒビだらけの補修だらけ間違いなし。外から工事みてますが、工期と言うか工程がめちゃくちゃって素人でも分かる。鉄筋雨ざらし、いつまで置いとくんだろ？買うなら戸建てでしょ

[946: 入居予定さん]

「鉄筋の雨ざらし」・・・
素人なんでわかりませんが雨ざらしになって錆色になっているのって普通じゃないんですか？
どこの現場でもそれくらいは許容範囲！？なのかなぁって思って見ているんですが。
他の現場っていちいち鉄筋にしっかり養生シート張ったりとかしてるんですかね？？
大抵、他も雨ざらしになっているので、それなりの対策は練られての施工かと思っています。

長谷工は中堅ゼネコンですが、マンション実績は豊富で付近でもアチコチで施工されているのである意味、信頼しています。
一昔前の経営不安や施工は子、孫請けだと思うので名前だけでどうこういうのも意味がないかもしれませんが。

[947: 匿名さん]

>>944
修繕積立金は早く値上げした方がいいんだけどね
まともに修繕すると平米単価250円くらいだからね

管理費は新築売主指定の管理会社変えるだけで
30%は下がるけどね

どちらにしても面倒な作業だから
無報酬の理事会がどれだけ本腰入れるかですね

ここは戸数があるから15年に1回しか全世帯に理事が回ってこないから当事者意識が高まらないかもね

でも戸数的に少し少ないけど規模の経済でそれなりに効率は良さそう

機械式駐車場の損益分岐点は1万円ちょいと言われてるのでそれより安いとマンション本体の修繕積立金からの持ち出しになるだろうし管理組合の収入にならないからね


国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

[948: 匿名さん]

>>945
さすがにそれは大袈裟だと思いますよ
長谷工の悪い噂は真偽不明だけど聞きますね

専門家じゃないので今の長谷工か昔の長谷工なのかも解らないし事実かどうかも解らないけどね

>>946
ここの問題は施工が長谷工がどうとかじゃなくて施工と設計と監理が同じ会社だってとこかな

本質的に手を抜いたりミスを隠したりしたがる施工会社を監理会社や設計会社が監視や検査をするという体制が普通だと思ってます

そういう面ではここは同じ企業グループだからそういうことが出来るのかなとは疑問に感じますね


設計・監理　株式会社長谷工コーポレーション 大阪エンジニアリング事業部
施工　株式会社長谷工コーポレーション

[949: 物件比較中さん]

＞＞＞No.947様

No.944です。
丁寧なアドバイスありがとうございます。
やはり、近鉄不動産のグループ会社に直接管理させるとそのまま高く管理費を徴収されそうですね。
変更は理事会を通さないと難しい辺りも何か足元を見られている感じで不信感が募りますが、先ずは自らの意識改革が必要だと思いました。

とりあえずはなんとなくですが、こちらのマンション規模の130前後の戸数なら提示されている維持管理にかかる費用がそれほど的を外した計画でないと仰って頂けてる様子なので参考になりました。
ありがとうございます。

[950: 匿名さん]

>>949
管理会社の変更は現在の解約も新規契約も所有者全員参加の管理組合での総会決議が必要です
そこに至るまでには理事会と特別委員会を設置しての指導力が必要ですけどね

ここの修繕積立金は初期設定としては平均的と言えば平均的ですね
新築時は専有平米単価80円～120円が多いです
どこのマンションも売りやすくする為に最初は定額ですからね
売り逃げするような会社だと初期設定は平米単価60円とかもありますからね
良心的な売主は自動値上げ条項があって特別の決議がない限り築3年、築5年、築10年毎に値上げするようになっています

ただしこのマンションも今のままでは将来明らかに足りないので早期に2倍へ引き上げるべきだとは思います

それからこの話は修繕積立金の平米単価ですので管理費は別途です
管理費はサービス内容にもよるけど安ければ安いほど良いと思います

[951: 匿名さん]

No.950さん

管理会社の変更等に管理組合による総会の決議とかは知ってますが、実際は他人事のように思ってしまいがち。偉そうな事を言う私も同罪です。
みんながみんな同じ意見でまとまるのはなかなか難しいことで、その辺りが管理会社によるやりたい放題な現状を生み出すんでしょうな。

修繕積立金の平均的な数値、私も他物件を検討する上でも参考にさせてもらいます。「安ければ安い方が良い！」ってわけではないってことや、売主による「自動値上げ条項」、こういった話は個々の物件に限らずどこも販売会社が進んで話してくれず、こちらも基準となる金額や特約条項などの存在に対して無知なので大変、勉強になりました。

こちらは有意義な意見を語る闊達な人が比較的多いですな。

[952: 匿名さん]

マンション住民の質はマンション価格に比例するので、
ここの住民層は市内で一番高いと思いますよ。

[953: 匿名さん]

新築マンションの場合→取得コスト高い代わりに当分の間管理費や積立等同額→古くなるに従って値上げ必要・中古マンション→それなりに古いほど安く買える→ランニングコストはUPする。地価高騰好景気や特別な付加価値等よほどの事が無い限りいいとこ取りは無いでしょう・何年か住んで売却するときにいくらで売れたか買った時と売った時の差額で家賃換算にすれば賃料いくらで新築に住めたか立地や付加価値含め償却出来たかという考え方も必要かと思いますが？西宮の築20年以上の物件などは住戸分機械式駐車場完備で収入見込んでいたがライフスタイルの変化で半数以上が車所有がなくまたメンテ費用がかさむので半数分撤去しようとしたところ撤去と埋めるので数百万かかるといっていましたよ！

[954: 匿名さん]

952さんのおっしゃる事も一理あり、分譲マンションにしろ賃貸マンションにしろ販売価格や賃料によって入居者層は全然違ってくると思いますよ

[955: 物件比較中さん]

＞＞＞No.950（No.947様？）　様

No.944及び949です。
度々のご親切な回答、ありがとうございます。
初めて分譲マンションを阪神地区の駅に近い物件で検討しておりまして、色々と勉強になります。
こちらのマンションは「駅直結」とのことで先ずは第一に候補に入れて見学に訪れたのですが、今考えると沢山のことを聞きそびれた感があります。

ここらの修繕積立金が初期設定としては平均的。新築時は専有平米単価80円～120円が多い。等とても参考になる具体的な数値をありがとうございます。
こちらとは別のモデルルームを訪れた際にはここのマンションの数値をベンチマークに教えて頂いた数値と比較しようかと思います。

さらに数件のマンションと比較して条件が同じようであれば、利便性が抜群のコチラを再度、検討してみようかと思います。
ありがとうございました。

[956: 匿名さん]

駅まで徒歩１分の好立地なのに、この価格とはお得感があるように思うのですが
このあたりの治安とかはどうなんでしょうか。
間取りから考えても買いやすい価格帯なので、何かあるのかと勘ぐってしまいます。

[957: 匿名さん]

>>955
950、948、948です

私も素人です
マンション購入は人生初めてです
社会人で賃貸で5回の転居、戸建の購入と売却、実家の不動産の維持を通じて少し学びました

モデルルームを数件回って見て比較するのは誰でもやることだと思います
まずはマンション購入、不動産購入に関する本を10冊読むことで基礎的な仕組み理解することをお勧めします
アマゾンでも紀伊国屋でもたくさんあります

例えて言うと女性は服や鞄を買うのに子供の頃から何冊も雑誌やウインドウショッピングをしてきて
実物を見て着て購入の失敗も体験してるから買い物が上手ですよね
なのに不動産は営業マンとモデルルームという販売側の広告ツールを中心に検討するのは不味いと思います

>>956
JR尼崎駅は南側は阪神沿線ほどに無いにしろカオスだし駅から少し離れると工業都市らしい雰囲気がありますね
そして尼崎市は市外からの転居者が少ないのは事実だし人口流出が続いてきたので不人気なのは間違いないでしょう
私は尼崎市内の戸建を売却してここへ転居しますのでそこまでは違和感がありません

私は大阪市内を主軸に、三宮～尼崎、高槻～吹田までかなり広範囲に検討しました
最後までは大阪市内のタワーマンションと迷いましたが寿命が残り何年あるのか解らない中で大規模修繕の実例が少ないタワーはリスクと考えたのと最終的には現在の人間関係を重視したのでここになりましたね

本気で検討するならまずは売り主のHPだけではなく、統計情報、Google Earthでネットでマクロ情報を確認してから
周囲散策すると良いでしょうね

私は50代夫婦の共働きで既に子育てが終わったので学校や保育園を移動することもないので日常生活は通勤の駅周辺半径300mだけで良いので買い物、スポーツクラブがあるのでここは問題はないです
ただ、大阪市内と比べると図書館数が少なく阪神尼崎にあるので使い難い、ウォーキングや散歩する大きな公園や河川敷が近くないのは不便です
買い物や娯楽は駅直結で大阪やらに出るのでどうでもいいことです

ここの価格が安いと感じれる層は尼崎の住人や尼崎のマンション検討者では少ないと思います
ここ数年の新築マンションでいうと尼崎市内で5,000万円を超えるマンションは阪急塚口や阪急武庫之荘の一部の部屋だけしかないでしょうし
治安については警察統計情報と体感で判断することになるでしょうね
公立教育については小学校は特に問題は感じなかったけど中学校は2人の子供が上が公立、下が私立でしたが尼崎の教育問題がよくわかったしキツイかも知れません
高校は体感としては知らないので進学実績とか統計情報を見るしかないですね

例えば大阪市内より水道料金が高いとか、ゴミ袋が指定とか、教育、福祉、公共施設といった行政区分として見るべきところと、単なる日常生活の自分自身の行動範囲で見るところを分けて考えると自分に合うところを見つけ安いかも知れません

長文失礼しました

[958: 契約済みさん]

私もマンション検討時の最初の頃は大阪市内（北区、中央区、西区）の高層タワーの物件モデルルームへ足を運びましたね。
共有施設はそれこそココとは比較にならないほど豪華で表向きは嫌らしい話、体裁面では言うことがなかったです。

ただ、＞957さんがおっしゃるように高速EVや免震等の設備装置のメンテナンス費が将来的にどれくらいUPしてくるのかが不明瞭だったり等のデメリット部を考慮した結果とさらに私達が見たどの物件よりも「利便性」における立地が良かったのでコチラに決めました。

息子夫婦の所にもJR沿線であれば便利ですし、コチラはファミリー世帯のマンションというよりは客層も随分と年配の方が多そうなので居心地が良さそうなのも決め手になったかもしれません。

他エリアでも個々にとってはその地が最善であることは多いのですから、何を一番に優先事項にするかを決めてから色々、探されるのが良いと思います。

[959: 匿名さん]

＞956

お買い得かどうかは素人なのでなんとも言えませんが、今の住まいからこれほどの駅近い物件が手に入るならと思い購入を決意しました。

昼夜現地を確認した限りではそれほど治安が悪いとは感じませんでしたよ。むしろ、駅前は特に開発後なので整然とした街並みですし、夜はしっかり街灯が灯っています。なんと言っても駅のスグ前の立地ですから必要以上に心配は要らないかなぁと。
それに駅前には交番もありますし、駅南には警察署があります。セキュリティー会社の詰所もスグ近くみたいですし。

でも、どうしても気になるようでしたら、先ずは私達のように現地確認して感じてみると良いと思いますよ。大事な事だと思いますから他人の意見は参考程度にして納得された上で判断するのが一番かと。

[960: 物件比較中さん]

Webサイトで「駅から徒歩1分（兵庫県）」で検索した限りではここの物件が1番良い感じに思いました。
その他は「春日野道駅（阪神）」、「垂水駅（JR）」、「新開地駅（阪急）」、「学園都市（地下鉄西神）」がヒット。

大阪まで含めるともう少し出てきまして、個人的には大阪天満宮駅の「ローレルタワー南森町ル・サンク」や中津の「ザ・セントラルマークタワー」、本町の「ブランズタワー御堂筋本町」も便利そうに思いました。
個々の優先条件は異なるのでしょうけど、”今現在販売されている新築物件”で「利便性」においては確かに抜群だなって思います。

[961: 匿名さん]

現在に限らず過去も含めてここより良い物件は思いつきません。

[962: 匿名さん]

いよいよ残り4邸ですね。都内や大阪市内は外国人の投資も多いようですが、こちらは殆ど実需だそうです。誰かも言っておられましたが、新快速停車、ほぼ全国へ雨にぬれずに立ち回れる、恐るべし立地、比較対象物件無しですね！

[963: 匿名さん]

>>960
ローレルタワー南森町ル・サンクはタワーマンションなのに外廊下とか考えられない

ザ・セントラルマークタワーは御堂筋の駅線直結マンションだけあって新築分はキャンセルの1部屋を除き完成前完売してた
今は中古未入居が20％くらい上乗せされてますから考えられない

ブランズタワー御堂筋本町も御堂筋線の本町駅直結マンションだけど
価格が出れば平米単価80万超えそうで手が出ない