管理費、共益費が下がる事って有り得る？

[匿名さん]

先日見に行った物件は管理費等で月3万近く、更に１０年ごとに大規模修繕費が50万くらいでした。
共益施設が多い大規模物件にしても高くないか？と指摘したら「うちは途中で足りなくて値上げしたりしないように初めから高めに設定しています。安い値段で謳ってるところは結局大規模修繕で足りなくて徴収するハメになったりしますよ。ちなみに私（営業）の住んでるマンションは1回目の大規模修繕費は予定通りの徴収でしたが、2回目3回目は予定より安く済んだり前回のが余ってたりで予定より安く済んでますよ。」と言われました。
これってただの安心させるための営業トーク？

[1: 匿名さん]

そもそも大規模修繕費の徴収すらない物件もありますよね。

[2: 匿名さん]

>更に１０年ごとに大規模修繕費が50万くらいでした。
最初からその計画は危険なのでは？

始めから、大規模修繕費が不足しているということは、
一戸でも毎月の中で滞納したり、修繕時に一時金が出せないなんてことになったら、即アウトの不安が。

下がるというのは、安い修繕業者を探し出したり、
計画よりも傷みが少なかった、修繕する箇所が少なかった場合だけで、
一般的には、新築販売時に数十万円単位の修繕積立の一時金を徴収するので、
毎月の積立金が少々低めでも、それでカバーできてしまうこともありますが、
2回目以降、或いは3.11のような災害で計画外の修繕が発生したら、即不足することになるでしょう。

消費税の増税も当然のことながら、修繕費だけでなく、
毎月の管理契約や共有部の水道光熱費にも広く影響がでます。

修繕時の一時金徴収を前提にしている物件ですと、
長く住もう・所有しよう、と言う方ではなく、
修繕前に手放すことを考えている方が多いのかもしれませんね。

[3: 匿名さん]

みんな8年目9年目あるいは18年目19年目くらいに売り出すんですかね。
でも、買う人も入居して1,2年で50万払えと言われたら嫌ですよね。

[4: 匿名さん]

でも大抵の新築だと最初に数十万の積立基金払うよね

[5: 匿名さん]

確かにそうですね。
でも中古だから新築とは違うって意識の人だったら、払いたくないなと考えますよね。
安いに越したことはないですし。

[6: 匿名さん]

営業トークというより、ほぼ確実に嘘っぽいな。３回目の大規模修繕をしてるってことは築30年以上たってるはずでしょ。販売時に作成する長期修繕計画って３０年ってのが普通だけど、実はそれ以降に当初計画には含まれないエレベーター、竪排水管といった大物の交換が控えてる。あと、駐車場が機械式ならそれも。なので、長期修繕計画の見直しの時にそれらの費用を賄うために値上げは必須のはず。

[7: 匿名さん]

３０年以上前の計画だと物価上昇もあったしね。

[8: 匿名さん]

余裕を見た計画で、管理組合がちゃんと管理会社をコントロールしていけば値下げもありうるけど、消費税増税やアベノミクスによるインフレがあるから値下げをあてにしてローンギリギリだと危ないかも。

[9: 匿名さん]

修繕費用は価格交渉を管理組合がきちんとできるかもコスト削減には重要。

今のマンションで不具合があった時にちょうど管理組合役員にゼネコンOBの人がいて、しっかり価格交渉したみたい。結構な金額だったんで管理組合総会で質問があって、見積時の価格とか交渉の経過とかも説明してた。

３００戸超のマンションだけど、いろいろな人がいる大規模ってそういうメリットもある。

[10: 匿名さん]

>>6
多分、営業さんの話の物件は築20年以上だと思います。
入居時を1回目と考え、それから10年後20年後で2回3回です。

[11: 匿名さん]

>>9
そのような頼れる人が住民にいらっしゃると助かりますね。

[12: 匿名さん]

>10

入居時に集めるのは修繕積立基金。そいうのをきちんと区別しない営業だとしたらかなり怪しい。

余談だけど、１回目の大規模修繕工事って入居後、十数年後に設定してるケースが多いんだけど、手抜き工事とかが大規模修繕工事前の調査で発覚した事例が過去にはあった。ところが瑕疵担保責任の期間って１０年間だから、調査で見つかっても売主に責任を問えなかったりする。そういったところも要確認。

[13: 匿名さん]

>2

自然災害って長期修繕計画では考慮されてない。３・１１の時、都内のタワマンとかでも乾式壁が壊れて、補修費用をどう調達するかが実際に問題になってる。

ちなみに建築基準法の耐震基準って震度５強では損傷せずってなってるけど、構造部分が対象。非構造部分である乾式壁は壊れても設計上問題なし。ということで売主に責任は問えない。

あと、最近、低降伏点鋼を使ったタンパーの制震もあったりする。あれって自身が壊れてエネルギーを吸収する仕組み。壊れることが前提の設計なのに、補修費用は計画されてないので要注意。

[14: 匿名さん]

免振で、長周期対応として入ってる鉛ダンパーも同じく自身が壊れてエネルギーを吸収する仕組み。３・１１のあと、仙台で調査したら免振装置の交換が必要とされたケースがある。

[15: 匿名さん]

タワマンだと１０年目以降に修繕積立が跳ね上がるので、それ以前に住み替えってことを前提で購入してる人が結構いる。

でも、ちょっと調べれば買う側もそういったことはわかる訳だからから、果たしてうまくいくか。

[16: 匿名さん]

>>15
そうですよね。
修繕積立金が物凄い高い物件とか入居後すぐにの物件だと敬遠されそうですよね。
そう言うのを考えるといつ頃売却するのが自分に損は少なく、買い手側にも選んでもらいやすいですかね。
売り手も、修繕積立金払ってからすぐに売るのは嫌ですよね。

[17: 匿名さん]

１０年目の直前の９年目で売りたい
そう考えてもうまくいかないかもしれない
でも、安全をみて７、８年目で売りに出すと
初期の中古価格が激下がりの時期に売ることになって、馬鹿みたいなのですよね

[18: 匿名さん]

管理費の値上げにつながる要因として、最近特に考えなくてはいけないのは駐車場の稼働率。駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合が高いので、想定稼働率を下回ると管理組合の収支の赤字に直結する。

車離れなので、駐車場の空き問題が深刻になってたりする。逆に駐車場が足りなくて常に空き待ち状態だと、中古で売りに出すときにマイナス評価される。駐車場って多くても少なくても問題を起こすから重要。

モデルルームに行くとアンケートで駐車場利用希望の有無を記入するところがあるはずだから、契約前にその結果と管理計画での駐車場の想定稼働率を確認して判断するのがいいと思う。車持っていて駐車場の抽選に外れると悲惨だし。

[19: 匿名さん]

永住目的であっても、売りに出すときのことは考えておいたほうがいい。いざ、売りに出すときに売れないと身動きが取れなくなってしまう。

近隣の仲介業者に周辺相場や中古になった時の価格推移とかを聞いておけば、客観的な情報が得られるはず。

[20: 匿名さん]

おまけだけど、仲介業者に話を聞きに行くときに、近隣物件の管理費や修繕積立がどう推移してるかや、検討してる物件の資料を持って行って、相場と比べて割高or割安設定なのかも聞いておけば参考になるかな。