ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part5

[匿名さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
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　Part4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545853/

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅

施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[551: 匿名さん]

皆様ありがとうございます。
一時金は35万くらいでしょうか？

[552: 匿名さん]

初めから28,000と言うことは、10年後にはいくらになるのでしょうかね？

[553: 匿名さん]

その辺は他のマンションと大差ないでしょう。ここなんて無駄な設備少ないし維持コストは安い方だと思いますよ。
徐々に増えるにはどこも一緒ですが、三菱さんは余裕を持ったプランで定評があるので急激に上がるとかはないでしょう。

[554: 匿名さん]

スーモで2LDK～3LDK中古20年近辺の物件の修繕積立金を調べてみた。
三井ばかりなのは、メジャーデベで名前ですぐ分かる売り物件がパークだけだったらで他意はない。ライオンズもあったけど微妙だよね。

西早稲田パークタワー 1993年 268円
南麻布パークホームズ 1995年 195円
余丁町パークホームズ 1998年 204円

番外
アイタウンレピア 1994年 203円
セントラルレジデンス新宿シティタワー 2001年 175円
シティタワー新都心 2005年 147円
アトラスタワー西新宿 2006年 150円
コンシェリア西新宿 2008年 255円

ここは、平米100円強だっけ？
5年毎に倍々はないけど、20年後倍は普通にあり得そうだね。

[555: 匿名さん]

ここくらい戸数多い方がスケールメリットあるから管理修繕には有利だと思う

[556: 匿名さん]

>>551
三菱の修繕積立一時金はそんなに安くない。75平米なら70～90万と思っておけば間違いない。
つまり、修繕月額が100円前後。それに一時金で100円前後の10年分先払い。最初の10年は実質200円取ってるようなものなので赤字が累積しない。
三菱がまだましと言われるのはこれが理由。ティアロがまさにこのパターン。

当然11年目には、値上げか一時金の選択が迫られる。

[557: 匿名さん]

何があるか分からないから戸数が多くて前もって積立しておく物件の方が安心なのは確か。
無為な値上げがないからね。販売時の見かけ上安くしてるマンションとかの方が後々悲惨でしょうから。

[558: 匿名さん]

やはり高いですね・・一時金が９０万円！！
１０年後のランニングコストも５０，０００円超え・・。

タワーマンションってお金掛かるのですね。

[559: 匿名さん]

タワマンやここに限らずマンションはお金かかるもの。余計な設備もなく、制震のここは維持費や
コストが良心的な方だと思う。

[560: 物件比較中さん]

プールやスパがあるとこはもっと維持費かかるからな。

[561: 匿名さん]

営業さんに伺ったところ修繕費は5年毎に値上がりするそうです。
9,000円でスタートした場合、5年後14,000円、10年後25,000円、15年後30,000円、でFIXだそうです。

[562: 匿名さん]

私は70平米で２万ちょっとって言われた記憶がありますね。ネット代込なので安いなって思いました。
事前案内会での話なので今はまた変わってるかもしれませんが..
管理費は随時見直しで修繕費の値上げは１０年スパンとかだった気がします。

[563: 匿名さん]

ざっとですが管理費が1㎡￥300
修繕費が1㎡￥90とかだった気がします。、
70㎡のお部屋なら27000円くらいじゃないですかね。
但し上にも書かれてますがネット代は込みのはずなので
その分の2000～3000円引けば妥当な額だと思います。

[564: 匿名さん]

>>563
ただ、修繕が90円なんて絶対に足りないから、値上げはあるよ。

[565: 匿名さん]

何で絶対って言えるの？どこもそんなもんだと思うけど。

[566: 匿名さん]

>>564

三菱は一時金で多めに徴収してるからそのくらいでもやっていけるのだと思いますよ。
どこも経年たてば値上げはあるでしょうけど、ここが特別維持にお金がかかる物件と言わけではないですよね。

[567: 匿名さん]

どこも修繕にかかるお金なんてそんなに変わらないよ。
お金の集め方や値上がり率が違うだけで。小規模だとさらに足りなくなる懸念などもありあすけどね。

[568: 匿名さん]

修繕に掛かるのはそんなに変わらないはずなのに
最初の修繕費金額を安く設定していると
後で足りなくなると564さんはおっしゃりたいのでしょう。

[569: 匿名さん]

そうならないために三菱は積立金が他より高いとさらに前の人が言ってましたね。

[570: 匿名さん]

めんどくさいやつらだな。

値上がりは予定しているけど、増える金額がやや緩やかってことでしょ。

[571: 匿名さん]

561さんの修繕費スケジュールで
値上げを穏やかだなんて言い訳するのは無理。

[572: 匿名さん]

国土交通省が、実際の修繕計画の調査してまとめた資料があるからじゃないかな。
国土交通省の大規模修繕ガイドラインに従って標準項目を満たした修繕計画における平均値がまとめられてる。

それによると、20階以上では平米当たり平均206円/月（2/3が含まれるのが172円～245円）が必要。
さらに立体駐車場の場合は、1台当たり7085円～14165円/月が必要。
ここの場合、276台の立体駐車場を954戸で共有するので、2049円～4098円/戸プラス。

これを基に計算すると70平米なら14089円～21248円が標準的な範囲ってことになる。
仮に平米90円しかとらないのであれば、6300円なので絶対足りないという意見は至極もっとも。

ただ、確かに、>>565のいう通り、どこもそんなもんだと思う。要するにどこも絶対足りないってこと。
だからこそ、国交省は問題視してわざわざガイドライン出してるわけです。
将来、値上げもできず修繕もできないマンションがたくさん出てくる時に備えて、我が省はちゃんと警告したからね、というアリバイ作りってことね。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf

[573: 匿名さん]

だから㎡90円なのは一時金が高いからじゃないの？なんでそこを意図的に無視するのか・・

[574: 匿名さん]

>>573
マンションを初めて買う人なら、一時金なんてよく分からずに
90円の部分だけ見て、安い、と思うかもね。

[575: 匿名さん]

>>573
積立90円だとして、>>572の例で見たら不足分は最低で110円/平米。
70平米/30年間の不足分を一括して払うとすると、修繕積立一時金272万円必要だけど、そんなに多額の積み立てはココも要求してないでしょ？
一時金を足してもなお足りない。なんでそこを意図的に無視するのか・・

[576: 匿名さん]

主観だけど最初に多めに徴収しとく三菱方式の方が健全な管理になると思いますよ。

[577: 匿名さん]

>>70平米/30年間の不足分を一括して払うとすると

一時金って30年単位だっけ？普通10年とかじゃないの？

[578: 匿名さん]

>>577
その場合、毎月の積立金額は上げなくても済むけど、10年ごとに90万徴収する必要がある。
ちなみに>>572高い方の例で計算したら、最初に529万円か、10年ごとに176万円徴収。
それくらい90円ってのは、安すぎる数値。

しかし、計算していて、自分でも笑うしかなかった。世の中には、一時金10万円、毎月も50円くらいの物件もあるんだから、そりゃ問題にもなるわ、って。

[579: 匿名さん]

他で例を見ない高さの分譲マンションなんでしょ？
明らかに修繕費が足りなくなるでしょ？
国交相のガイドラインなんて、一般的なマンションなんだから、ここは当てはまらないでしょ？

10年後のランニングコストは、共益費込みで60,000程度だと思いますね。

[580: 匿名さん]

マンションはある程度住んだら別な新築に買替え派、
なので
最初の修繕費が安いのは歓迎。
一時金を自分が払うことになる前に中古転売します。

[581: 匿名さん]

ここより高いタワマンは関西にもあるし、同程度の高さなら東京にもチラホラ
別に特別維持費がかかるというわけではないと思う

[582: 匿名さん]

>>575

どういう計算してるのか知らないけど最初に払う積立金で３０年賄うのはどんなマンションでも無理だと思うわ

[583: 匿名さん]

>>576
確かに、最初にも徴収しない物件よりはるかに健全。
ただ、6300円だったのを、いきなり14000円にあげるとなると、大反対で纏らなくなるので、一時金少な目で月額多めの方が本当は健全。

>>579
それは大丈夫だと思うよ。
三菱地所クラスならガイドラインに従って修繕に必要な金額はちゃんと積み上げるよ。
ただ、ガイドラインで推奨されている最初から均等積立だとライバルに比べて高くなりすぎるから、あえて最初は一括徴収＋安めの積立でしのぎ、その間に徐々に正規の金額に近づけていく資金計画で作っておく。
最初の見積もりさえちゃんと作っておけば問題にならないし、万一総会で値上げ決議を否決されてお金足りなくなっても、その時困るのは売主ではない。

[584: 匿名さん]

>>582
そうだよね。値上げか一時金とられる、って当たり前だよね。

[585: 匿名さん]

>>578

10年スパンで値上げするか、一時金払うかの選択は迫られるでしょうね。
ただ一時金の額考えれば１㎡９０円ｎ修繕費は別に他のマンションと比べてもおかしくはない金額ですよね。

[586: 匿名さん]

修繕費平米90円は当初5年です。5年毎に値上げされます。
営業さんに伺った金額をもとに計算してみたところ、70平米の部屋で30年の修繕積立金の合計額が約600万円でしたのでガイドラインの条件はクリアしていると思います。

[587: 匿名さん]

>>585
修繕積立の話の流れって、修繕積立金の値上げはあるか？っていう疑問に対して、最初から一貫して三菱の計画はマシな方。それでも、この金額では足りないから、値上げは確実だよ、って話じゃない？
他のマンションに比べておかしくないのは、みんな納得していると思う。

[588: 匿名さん]

そこで気になるのが、ビデオにも出てくる地権者さん達だよね？
修繕費とかってちゃんと払ってるのかね？
途中で修繕費とかを上げるのも、あの人達が勝手に提案しそうではないでしょうか？

あの理事長は、管理組合の理事長に立候補しそうだし…

[589: 匿名さん]

>>587

90円でもおかしくはないって話じゃないの？

[590: 匿名さん]

どこも経年たてば修繕費上がるのは仕方がない。いざという時のためにきちんと計画されたうえで
維持管理費が安そうで戸数が多めの物件の方が安心だよ

[591: 匿名さん]

>>588
地権者だからと言って、区分所有になった後は何の優遇もないよ。理事長になって提案しても、持ち分に応じた影響力しか行使できない。
持ち分は正確には分からないけど、戸数的には1/4程度なので、全地権者が結託しても議決を左右するほどの影響力は発揮できない。
しかも、再開発って大抵、賛成の2/3くらいと、反対の1/3くらいで大揉めに揉めるから、全員結託はほぼありえないかな。

[592: 匿名さん]

>>589
違うんじゃない？

[593: 匿名さん]

ここはそのどこも一緒のマンションには当てはまらないよね？
戸数はあるけど、60階の修繕なんてどこまでお金が掛かるかわからないでしょ？

[594: 匿名さん]

一時金が高いから90円でも回るって話ですね

[595: 匿名さん]

>>593
オフィスだったらこの高さはもう珍しくないし、修繕の実績もたくさんあるので、きちんと予想ができる範囲。

[596: 匿名さん]

>>594
最初の10年だけね。

[597: 匿名さん]

>>593
高さだけなら別に珍しくもないマンションだよ。だから修繕費が読めないってことはないと思う。

[598: 匿名さん]

そうかな〜…
ここの地権者は、俺達のおかげで…みたいな感じだから、どんな強制してくるか…。
お祭りとかも半強制的に参加させる感じでしたし。

[599: 匿名さん]

>>593
オフィスビルなら普通

[600: 匿名さん]

＞＞５９６

だったら９０円でも安心ですね