ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part4

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についてのPart4です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/
　Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540145/

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分 、都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分 、山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産 、丸紅

施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[900: 匿名さん]

>>899
細い路地の奥、しかもその路地がクランクしている、しかも路地の反対側は墓地、
南側は高校グラウンドで高い柱のネットが張ってある、近隣には旅館。
っていう、他ではまず有り得ない環境の立地がプレシス新宿御苑。

[901: 匿名さん]

トミヒサ落選組です。
しかも、一期１次２次＆二期も。
１倍の部屋を狙えば良かったと、未だに無念さはぬぐえません。

ただ、東中野は嫌だったし、大崎は遠いし・・・。
結局、ここかトミヒサ中古かで悩んでいます。

[902: 匿名さん]

>901
迷わずここを買いましょう！

もう2015年で年が変わったのだから、去年の事はもう忘れて。
ここの１期１次に専念、専念。

[903: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>900 隣がグランドだから、御苑の眺望が半永久的なんだろ。
西新宿60 を賃貸で回そうとするなら、坪単価は300超えちゃうとキツイな。 調べたところアトラスタワーの坪単価が13000から15000円で 、2014年度売買事例からとった新宿のキャップレートは概ね4.9 ぐらいだ。
43平米を20万で貸した場合、経費を引くと手取りは年間168万。(修繕積立金が上がるまでに売却を想定) インカムゲインを狙う投資としての適性価格は280万位だろうな。
多くの人が気づいた様に、キャピタルゲインも望めない。
だから定住目的として売ってるんだよ。

[904: 匿名さん]

>>903
グランドだから永久眺望。だけど一建設だから微妙。とはいえ西新宿60よりは資産価値高いのでは？メガターミナル駅徒歩4分以内は、なかなかない。

[905: 匿名さん]

>>898
三菱は南青山の件で評判ガタ落ち。
今はもう一建設と同じ位でしょう。

[906: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>904 そうだよ。あの物件は希少立地。高島屋の裏で御苑ビュー、しかも奥まってるから非常に静か。 29日に通ったらエレベーターが養生されてたから引越しかな。 近くに大きな駐車場があるけど、マンションにならないかな。
あそこなら絶対買いたいね。 焦ってババ掴む必要ないと思うよ。

[907: 匿名さん]

＞＞906
関係者かな？あの道はなかなか通らないでしょ。
西新宿６０はもう少し価格安ければおもしろいんだけどな。

[908: 匿名さん]

ここのライバルはスカイフォレストですね。
どちらも新宿区で駅から9分。

便利さではスカイフォレストかなと思います。
アドレスはこっちかな。

[909: 匿名さん]

>>901

トミヒサは間取りの悪い部屋が多かったからねえ。
普通の間取りがトミヒサでは贅沢でしたね。

私は最初に「誰がこんな部屋買うの？いらねえ。」と
思った部屋に妥協しました。

＊スレ違いすいません。

[910: 匿名さん]

>>909
角部屋でも行灯部屋当たり前だったし、なぜあんな間取りのオンパレードになったのかは今でも謎ですよね。そうはいってもこことは比較にならないくらい価値の高い立地、また地権者が練ったプランも良かったし、サミットや保育所、御苑をはじめとする素晴らしい眺望は新宿最後のお買い得物件でしたね。

[911: 匿名さん]

>>919
富久で満足できるなら富久買わなかったら10年は他買えないという書き込みがあったくらい、環境と特に間取りが微妙な代わりに割安だった。
妥協できたなら大正解だったね。未練タラタラな人見たらホントにそう思う。倍率つかない部屋も大量にあったんだから買うだけなら買えたよね。
ここは、間取りとかで富久に興味が無かった人向けだよ。富久の代わりに買うのは絶対にやめた方がいい。

[912: 匿名さん]

そろそろ富久のことは忘れましょう！

あと1倍と倍率がつかないの違いもわかりましょう！

[913: 匿名さん]

富久は間取り変更可能でした。だいぶ変えること出来ましたよ。ここは間取り変更無料でできるのでしょうか！

[914: 匿名さん]

もう少ししたら富久の中古も出てくると思うからそっちを狙うのもいいかなと悩む。
多少高くても金利水準を考えると今の水準のうちに借金してしまうのがベターかなと。。

910さん、富久の下のスーパーはサミットじゃなくてヨーカドーじゃなかったでしょうか？
スーパーだけじゃなくて保育園が敷地内にあるのは共働きには魅力的だった。
ここも近隣に便利施設が出来る可能性はないのかしら？

[915: 匿名さん]

ファミリーには向かないな、ここは。
新宿の西側ではあるが、歌舞伎町も圏内だし、ホームレス公園もあるし。
まぁ、金がある奴は買えばいいかもね。でもね、中古でそんなに高くて売れるもんかね？金に余裕があれば中途半端な価格の中古より新築を買うと思うんだが…。
まさか！ずっと住むつもり？

[916: 匿名さん]

ここはファミリーは買わないでしょ？

[917: 購入検討中さん]

キャピタルゲインよりインカムゲイン狙いなら優良物件ですか？

[918: 匿名さん]

このシャンパンタワー・レジデンスはファミリーには似合わないかもね。

[919: 匿名さん]

>>906
プレシス、と御苑の間にはパイパスが走っているから静かではないよ。
しかも高校のグラウンドは平日昼間に球技をやっているから静かではない。
高層階以外からは、御苑ビューといっても、駐輪場と高い木々が主な眺望。
どーでもいいけど。

[920: 匿名さん]

>>907
バイパスはまだまだ完成してないけど。。
どうでもいいけど。

[921: 匿名さん]

↑間違い >>919

[922: 匿名さん]

>>916
過去スレで引用された日経の記事では
ここはファミリー向きの立地ではないような事が
書いてありました。

[923: 匿名さん]

>>914
富久の中古はたぶん今年のうちに出るとおもうけど、キャピタルゲイン狙いの強気値付けだと思うよ。
それに中古だと設備やコンシェルの使い方をちゃんと説明してもらえないのがなあ…。

[924: 匿名さん]

富久は新築で割安だったから買いだったのであって、
わざわざ坪350くらいに値上がりした中古を買うもんじゃないよ。
間取りはうなぎだし、いくら抽選で漏れたからといって高値掴みするような物件じゃない。
富久は大量に賃貸が出るから半年くらい住んでみて決めては？

[925: 匿名さん]

なんか、他の物件に気を取られ過ぎ。
ここの１期に集中しましょうよ。

[926: 匿名さん]

北西に隣接する東京電力淀橋変電所は再開発計画決定されてますが、いつ何ができるかはまだわかっていないのでしょうか？もしご存知の方いらっしゃったらお願いいたします。

[927: 匿名さん]

モデルルームいってきました。
妻が気に入ってしまい、やばい状況です。
60ヘーベで6200万ならなんとかいけそうですが、
駅まで徒歩９分が気になります。
東京じゃあこんなもんなんでしょうかね？
千葉とか埼玉なら120ヘーベとかいけそうなんで（泣

[928: 匿名さん]

>>927
交通利便性が悪いのは色々ネガられてるとおり客観的評価。家族で60平米って狭くないかな？DINKSならまだいいけど。子供予定あるなら70はあったら方がいい。ここはあまりファミリー向けではないとは思う。特に郊外とか田舎からくるにはギャップがあるかもね。ここを買える資金があるなら話題になっている都内の他タワマンも見ておいた方がいい。それでもよければ買えばいいと思う。

[929: 匿名さん]

実際、都心で徒歩９分の立地自体が珍しい。都心は駅がたくさんあるから９分も掛からずに行けてしまうからね。
しかも大江戸線って・・・。地下何階？超満員？　厳しいな。。

[930: 購入検討中さん]

地盤良しで防災面も割と安全だし、新宿駅も利用出来て便利
価格も割安ですし、人気にはなるでしょうね、近隣にライバルもいないし。
モデルールームの集客が凄いことになってるもの納得です。
一期でかなりの戸数捌けるのではないでしょうか。

[931: 匿名さん]

>近隣にライバルもいないし。
売出し中のタワーで近隣は大久保。

[932: 匿名さん]

ここのスレッドは他に比べ、すごいレベルの方々がおられますね。
勉強になります。
西新宿60の申込みを予定しています。
（ただし中野坂上の物件も検討しています）
気になっているのが、970という戸数です。
決め事、組合など適正に運営していけるのでしょうか？？
それと怖いのがエレベーター待ちです。
お願いします。

[933: 匿名さん]

>>930
地盤は特別よくなく、アスペクト比が極めて悪いペンシルタワーなので災害は？じゃないかな。

新宿駅は徒歩で使える距離でなくあくまで二駅乗った乗り換えとして使えます。タクシーで帰れますというくらい。

価格は平均350で周辺中古相場考えれば、格下物件となるここは全く割安ではない。

富久の再来でもなんでもないことが最近わかってきて前評判より評価はかなり下降している。

そもそも地権者が20%弱で売り出し住戸数も他の大規模タワマンより少ないから多摩地区と歌舞伎町の需要でそれなりにさばけるはず。

富久違い投資目的の購入は極めて少ないよね。

[934: 匿名さん]

地盤はいいよ。Ｎ値見せてもらえるけど支持層が浅いとこにある良好な地盤。
周囲は直基礎もあるような場所だから当然だよね。

徒歩じゃ少し距離あるけどとタクシー、自転車、バスなら数分でターミナルという立地は何だかんだでかなり便利

[935: 匿名さん]

朝日新聞の「揺れやすい地盤」で検索するとここは、揺れやすい地盤と出ますが・・・。

[936: 匿名さん]

新宿区の地盤データみる限りとっても固い地盤のようですね

[937: 匿名さん]

新宿にわざわざ住んで電車で通勤しないだろう

[938: 匿名さん]

>>937
じゃあ毎日エントランスから20分以上かけて改札まで歩くんかい。高層だったら部屋でてからエントランスまで時間かかるしな。

ラッシュは大変だが10分以内で行ける新宿五丁目から電車乗って通勤するわ。

[939: 匿名さん]

>938
新宿5丁目からどこまで通勤するの？

ここ新宿だよ

[940: 匿名さん]

>>939
汐留。

てかここは住所、新宿じゃなくて西新宿五丁目だよね。最寄り駅でもないし、歩く距離でもないし。

[941: 匿名さん]

＞940
汐留みたいに便利なとこに職場があるならもっと便利なとこ探したら？
駅なら汐留と新橋両方使えるわけだし…

新橋までシャトルバスでてる物件とかいいんじゃない？

多分このマンション買う人は
マンションから徒歩や自転車やタクシーなどの車で勤務先に行くような人がターゲットだよ！
新宿駅から東京駅や大手町まで電車で通勤する人はもっと電車通勤が楽なとこ探すでしょ

[942: 匿名さん]

＞940

住所間違えてました。すみません

[943: 匿名さん]

>>941
ズバリ中央区の湾岸がピッタリ！
誰か掲示板ご案内して～。

[944: 匿名さん]

新宿は西口と東口では街の性格が全然違うから、新宿を知っている人なら富久と迷ったりはしない。
迷っているのは他県の人でしょう。
新宿区といえども中野坂上に近い感覚です。

[945: 匿名さん]

>>935
朝日新聞の記事か〜

[946: 匿名さん]

>>富久の再来でもなんでもないことが最近わかってきて前評判より評価はかなり下降している。

そうなの？集客順調に増え続けてるみたいだけど。どこの情報ですか
まさか妄想とかじゃないですよね

[947: 匿名さん]

タワーマンションは、朝のエレベーター待ちをある程度許容しないと入居できないのでは。
朝だけのためにエレベーターを大量に設置するわけにもいかないだろう。
そんなことより、小学生くらいの子供にとって、タワーマンション暮らしってどうなんだろうね。
古い住宅地なら町内会の活動とかに小学生が参加するけど。掃除とか祭りとか。

[948: 匿名さん]

集客は物件規模と事前広告，日本最高階数というわかりやすい売りと富久の影響を考えれば普通だと思います。それと申し込むのはまた別ですから。この規模でいけばⅠ期で６００捌ければ成功，５００台でまずまず，４００台で残念不発ってところでしょうね。

富久より立地的な価値が低いにも関わらず坪単価は２０も高いですからね。客観的にみて含み益が期待できる物件ではないので投資的な買いはトミヒサと比較して少ないと思います。

私も期待はしていましたが、実際にＭＲみて現地も行って投資としての価値は少なく、また自宅住居としてはなおありえないと判断して見送ることにしました。

[949: 匿名さん]

>>948
ではなぜここにいる？

[950: 匿名さん]

>>944
感覚も何も
新宿区の端っこ立地で、川の対岸は中野区ですから。
中野坂上に近いのは当たり前です。

[951: 匿名さん]

>>948
今年のマンション購入もあえて見送りですか?

[952: 匿名さん]

今年のマンション分譲がここだけだと思ってる？

[953: 匿名さん]

ネガも盛況だし売れるんじゃないか。大体人気の物件ってそんなもんだよね

[954: 匿名さん]

湾岸の月島直結タワーは
大人気だったがネガは少なかった。
結局、購入層次第か？

[955: 匿名さん]

>>この規模でいけばⅠ期で６００捌ければ成功，５００台でまずまず，４００台で残念不発ってところでしょうね

地権者住戸除けば実際の販売戸数は800以下ですから400売れれば好調なのでは？
600も売れたら2期で終了でしょ。それじゃデベからしたら値付け失敗だよ

[956: 匿名さん]

>>953
晴海のほうで、ネガは盛況なのに売れ行きは…ってのもあるみたい

[957: 匿名さん]

>>955
実際の販売されるのは７８０戸くらいですからね
３００後半から４００くらい捌ければ上出来でしょうね

[958: 物件比較中さん]

まだ迷っています。
皆さんは、どうでしょうか？

[959: 匿名さん]

売れ行きに興味はあるけど買わない。

[960: 匿名さん]

現在、実質の要望数は200程度。
安い間取りと、狭い部屋に集中するでしょうから、かなり厳しい状況じゃないかな？

70平米越えの部屋は、どのくらい入るのか興味深いですね。

[961: 匿名さん]

迷う余地があるのでしょうか？
買いたい人は買いたいし、買いたくない人は買わない。
好みがはっきり分かれる物件だと思います。

[962: 匿名さん]

都庁北側展望デッキからは、ラトゥールが邪魔して、ここの建設現場が全く見えなかった。
ラトゥールの黒い壁は、予想以上に眺望の障壁になるな。

[963: 匿名さん]

>>現在、実質の要望数は200程度。

もう要望書ってだせるの？
希望住戸アンケートみたいのしか出してないけど。

[964: 匿名さん]

まだだと思います。入り状況なども教えてはくれない段階だと思いますよ。

[965: 匿名さん]

ここは居住にも投資にも中途半端。
あらゆる条件が今一つといった感じです。
６０階建はインパクトあるけど、自分が住まなければ何ら恩恵がある訳でもない。
一番のネックは６０階建の割には眺望がイマイチな所です。特に都心ビューが酷い。
西向きなら尚更６０階建である必要がない。
私は見送りです。
でも、需要が無い訳ではなさそうですね。

[966: 匿名さん]

むしろバランス致命的なネガポイントがないから売れんじゃないだろうかと私は感じてます。

[967: 匿名さん]

>>966
駅から徒歩遠いのが致命的

[968: 匿名さん]

それでも大江戸線も使えるし新宿徒歩圏なら悪くないですね、利便性はいいと思います

[969: 匿名さん]

駅からの距離なら公式でも分かるのに好調に集客出来てるみたいですから
致命的な欠点というほどじゃないんでしょうね。
徒歩圏と言われる新宿駅ですが自転車使えば数分で巨大ターミナル駅ですから考えようによっては悪くないですね。

[970: 匿名さん]

このスレでも度々話題に挙がっていてここより100戸ほど
販売戸数の多いグローバルが１期で380戸販売（しばらくして追加販売などありましたが）
そのくらいで世間では好調と言われる部類
ここなら300くらい売り出せば順調と言えるレベルではないでしょうか。

[971: 匿名さん]

>>970
グローバルは１期で500だったと思います。ここはMRオープンも早かったし少なくとも同じくらい売れなければ、好調とは言われないと思います。

[972: 匿名さん]

それは抽選外れた人向けの追加販売なども兼ねた数ですよね
初期の売り出しは380程度のはずです。

[973: 匿名さん]

夏場から売ってまだ２００以上も残ってるＧＦＴ、あの程度でも世間では人気なんだね

[974: 匿名さん]

ＧＦＴは一期３次までで５００でしょ。

今は２００も残ってないだろ１８０くらい。

つまり半年で７００売れば日本で一番売れたマンションの部類になる。一番売ったのはＫＴＴだからＧＦＴは２番目。ただｋＴＴは１５００規模だからまだ結構ある。

そりゃ高い買い物だから簡単には売れないよ半年で１０００とか売ったら記録的だよ，都心マンションはな。ちなみにここは都心ではないが．．

[975: 匿名さん]

一番日本で売れたのは富久クロスですね。

[976: 匿名]

海沿いの低地よりは都心でしょ。

[977: 匿名さん]

大規模はありがちだけど、１期２次３次とかで追加の販売行うからどこまでが１期か分かりにくいよね。
ここも来場者数からみると400戸程度なら余裕でいくんじゃないかなという予想。

[978: 匿名さん]

ここは１期で330、追加の2次3次で120程度とみる
合計450ならGFTより好調という部類

[980: 匿名さん]

>>976
西新宿は副都心であって都心じゃないよね。しかもギリギリ西新宿、ほぼ中野の神田川縁に60階のペンシルタワーだよね。2014のベストがKTTは一期で600、GFTは500だからね、まあ最低500は出ないと売れてるとは言わない。富久越えなら800は売らないとね。

[981: 匿名さん]

ここは投資には向かないし、ファミリーにも向かないので、歌舞伎町人需要、シングル、DINKS需要メインになりそうだね。一番安い部屋は最初に売れるだろう。坪単価高いとこは販売苦戦すると思う。

[982: 匿名さん]

新宿駅からも東中野駅からも歩いたら20分くらいの距離だね。

[983: 匿名さん]

実は東中野駅前のタワーマンションの方が電車で新宿駅に行くには近い。
格好良さをとるか実利をとるか。

[984: 匿名さん]

＞相変わらず西新宿ごときが港区中央区より都心と思っている残念な人がいますね。

海沿いの低地よりは都心だろ。

[988: 匿名さん]

>>978

半信半疑でしたが来場者数見る限りはそれくらい平気で売れそうですね。
下手したら500戸いくのではと最近は感じてます

[989: 匿名さん]

>>980
あの、そのご自慢の富久ですら初回450位だったのに、800とかハードルあげすぎ。一期でくくると1期21次とかでも一期だから、普通は初回のみで比較だよ。

[990: 匿名さん]

>>989

あとでこの物件叩くための前ふりでしょうね。800いかないと売れてないとか騒ぎ出しますよ。

[991: 匿名さん]

やけに強気な数字が並んでるね。販売戸数的が少ないから一期一次で380戸完売すれば富久並みの販売比率。富久は費税駆け込みバブル時だったから、いまあれに並ぶだけでもヤバいよ。
完成まで2年半もあるし300戸でも好調、250か成否の分かれ目くらいでしょ。

[992: 匿名さん]

>>980

売り出す住戸が780戸しかないのにどうやって800戸も売るの？
ここなら400売れれば絶好調という感じだよ

[993: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

中央線や郊外居住者にとって、新宿は憧れの街だろうから需要はあると思う。 但し不動産投資に詳しい奴やハイクラス層は買わないから、 「回りが買ってるから」みたいな素人をターゲットにする作戦だろうな。不動産購入では損する奴が概ね6割、利益が出る奴が4割位らしい。
前述した通り、1LDKの狭い部屋でも収益還元方式で計算すると、利益は出ないからね。 抜けてる西側の中層は坪単価350近いし、柱とエコキュートがあるから、実質マイナス5平米位だ。
価格では1000万近く安い、勝どきが圧倒的に有利だよ。
新宿が地元の俺からすれば駅から遠く中野坂上寄りで、この値段はバブルだな。

[994: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

どうせここの入居は消費税増税の駆け込み需要後に来る不動産不況の真っ最中じゃないか。 家賃がもっと取れる駅近くで、資産価値の高い中古を買い叩く方が得だろうな。

[995: 匿名さん]

人気の物件買っとけば資産価値としては問題ないよ。ここは大いにその可能性がある

[996: 匿名さん]

＞＞９９３＆９９４

あなたの主観はともかくここはきっと売れてしまうよ。
相も変わらず一生懸命ひたすらネガってるのに、ごめんね 笑

[997: 匿名さん]

ビギナーさんってずっと同じことしか言ってないからなぁ。
新宿は地元だから好き～と言いつつ湾岸を薦める。

[998: 匿名さん]

どこの関係者か知りませんが、この物件が気になって仕方がないんでしょうね

[999: 匿名さん]

やっぱり新宿買っとけば間違いないね。湾岸はリスク要因多過ぎて。
30年前から栄えてて今も栄えている街は間違いなし！
外人にも知名度高いしこれから新宿はどんどん騰がる気がする。