ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part4

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についてのPart4です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/
　Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540145/

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分 、都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分 、山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産 、丸紅

施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[836: 匿名さん]

丸ノ内線ではどこの駅かで利便性や資産性が違います

[837: 匿名さん]

ここによく来る人
・トミヒサ契約者
・住みたい街ランキングのスレで新宿をdisってる品川民

それぞれ言い分はあるんでしょうけれどね。
既に発展を遂げた街が一番ですよ。
木造家屋の中にポツンと先駆的にできた富久は、まだまだ不便。
品川新駅は、大崎に追いつくのでさえあと２０年。
新宿,渋谷,池袋は、住んで即便利。知名度も全国区

[838: 匿名さん]

始まってみたらバカ売れと予想。
富久以上も夢じゃない。

[839: 匿名さん]

タワー６０は防災能力なんかも付加価値になっていますよね。

[840: 匿名さん]

富久クンて、誕生してから今まで絶え間なくずーっと気色悪いね。

[841: 購入検討中さん]

>>837
ここは「新宿」と一括りに言えるような立地じゃありません。あくまで「西新宿」という、「新宿」とは別の街。新宿の郊外に過ぎません。
過大評価は禁物。

[842: 匿名さん]

まあなそれは分かってるけど新宿勤務ならタクシーですぐ帰れるからメリットはあるよな。新宿歌舞伎町好きな俺にはたまらない物件。

別に値上がりする物件だとはハナから期待してないよ。資産性第一なら都心の物件買った方がどう考えてもいいのは言われなくても分かってる。だれもステマのいうことは本気にはしてない。

[843: 匿名さん]

人気次第でリセールも期待出来そう

[844: 購入検討中さん]

都心物件のような値段でなければ・・・

[845: 匿名さん]

富久と比べるとどうしても郊外物件だよね、このあたりで歩いて買物に行ける範囲にデパートとかスーパーってなにかある？

[846: 匿名さん]

>>845
スーパーは
マルエツプチ西新宿六丁目
ライフ中野坂上
もとまちユニオン新宿

デパートは
京王百貨店
小田急百貨店

歩くならこの辺り迄かな。

高島屋、伊勢丹までは歩けなく無いけど地下鉄になるでしょうね。

[847: 購入検討中さん]

徒歩圏内にスーパーが複数あるのは、生鮮品の質・価格の面でメリット大きいですね。
1軒のみだと競争しない分、値段も高めで質・サービスとも悪くなる傾向あり。
京王、小田急のデパ地下は庶民的な価格ですし、ライフは中野区だから新宿より安くて助かりそう。

[848: 匿名さん]

輸入食材ならもとまちユニオンが充実していますね。マルエツも同じく欧米人が多い。西新宿が暮らし易いって事、本当に知られて無いんですよ。

[849: 購入検討中さん]

西新宿5丁目は、新宿の利便性とブランドを享受しつつ、
郊外の街と変わらないくらいの暮らし易さも有しているのが魅力ですよね、
適度なバランスで都心と郊外を良いとこ取りしてる感じ。

そう言う意味では、上の方で書かれている「新宿の郊外」という表現は、
ネガっぽく見えて実は一番的を射ているのかもしれません。

[850: 匿名さん]

>>849
京王と小田急百貨店を徒歩圏とは（笑）

その感覚ならなんでもありだね。その距離どう考えてもタクシーで行くけどな。

[851: 購入検討中さん]

せっかく、振っていただいたので富久周辺のスーパーも調べさせてもらったら、
最寄の新宿御苑前駅行く途中の新宿2丁目にもスーパーあるんですね！さすが。
2丁目界隈にお住まいの方も逆に富久のヨーカドーよく利用されるでしょうから
賑やかそうで羨ましい限りです。こっちは何せ郊外ですから、えぇ。

[852: 匿名さん]

西新宿は歩道が広くてきれいで歩きやすいわ。混雑していて狭い歩道に自転車が放置されてたりしたら狭いし歩き難い、それならタクシーって感じかな。まあ歩く歩かないは人それぞれよね。

[853: 匿名さん]

個人的に思う含み益はこんな感じかな？
　
富久クロス
ワンダフルプロジェクト（ベイズはほんの少し)
グランドミレーニア池袋 (1期のみ)
ブリリアタワー池袋
パークタワー西新宿エムズポート
プレシス新宿御苑
テラス渋谷美竹
パークホームズ南麻布ザレジデンス
パークシティ大崎タワー
勝どきザタワー
キャピタルゲートプレイス
西新宿60(部屋位置による)
王子飛鳥山ファーストタワー
………………………………………………

(微妙)
グローバルフロントタワー

(ギャンブル)
目黒駅前

[854: マンション投資家さん [男性 30代]]

↑新宿はエリア自体が今後微妙かと。。

[855: 匿名さん]

「部屋位置による」はズバリ西向き低層と見た。
資産価値の上昇と言うより眺望を確保できる安い部屋が投資としては狙い目。
他は条件が悪い。

[856: 匿名さん]

南西向き角部屋もほぼ確定眺望だろうね。

北向き角部屋は東京電力跡が不安要素。恐らく向かい合わせに。

北西向き中住戸は確定眺望だけど間取り次第？

[857: 匿名さん]

角部屋はどうしても高くなるから投資には向かない。
値段なりの買い物ですね。
ちなみに東側は向いの高層ビルが見えるが良い眺望は望めない。
割り切って東側の低層の安いところを狙ってもいいかな。

[858: 匿名さん]

>>857
同感。利回り重視で賃料収入得るならアリですね。

[859: 匿名さん]

考える事は皆同じですね

[860: 匿名さん]

新宿は賃料相場高いし、いざという時も家賃は
かなり取れますね

[861: 匿名さん]

当たり前かもですが投資には狭い部屋の方がいいですよね？西新宿エリアはDINKS需要が強いですか？

[862: 匿名さん]

国勢調査のデータ見ればわかる通り基本的に単身～2人世帯が多い。ただ、最近はじりじりと子連れが増えているかな。

[863: 匿名さん]

>>862
なるほど。2Lか3Lで悩んでます。

[864: 匿名さん]

投資の対象になりうるかあらためて周辺の中古相場みてみたが，アトラスタワー，コンシェリア，ラテュールの３つ．

まず３つすべて６０よりも駅より近く，コンシェリアとラテュールに至っては徒歩５分．特にラテュールは外観のとおり高級マンションで仕様も高く，中央公園の借景ビューが素晴らしい（若干セントラルパーク風）で近隣で突出した好条件のマンションでここは正直比較対象にならない．コンシェリアもスパやプールがついており，駅５分ということもありここよりも６０が中古価格で上回ることはまずない．するとアトラスタワーが直接比較として一番適している．ただ駅徒歩はアトラスタワーの方が近いのと仕様もやや高いかもしれない．普通の部屋の成約単価は２７０から２９０の模様（築８年に突入）．西６０のこの５丁目川べりの地区は西新宿で一番利便性や眺望条件が悪い地区ではある（だから今まで手がつけられなかったわけですが）．

以上から２０２０前からの不動産相場下落を考えると６０で含み益が出ることはまずない（不動産屋も皆そう言ってますからおわかりかと思いますが）．たとえばここが含み益を望むならラテュールと同等以上の中古評価がが必要になりますが，言うまでもなくまず無理な話になります．

都内の相場は上がり調子ですが現在のこのあたりがほぼピークと言われています．既に購入者がついていけない相場になっているし，中華系の購入も一時より勢いが衰えてきておりこのまま２０１８くらいまでキープする相場と思われ，２０１９あたりからゆっくりと下落してくると予想されます．

今後購入する物件で含み益があるのはマンション単だと大規模な環境開発があるような特殊な地区以外は望めません．中古になれば価値が下がるのはそもそも当たり前の話ですから．

また西６０一帯の再開発はタワマン建設だけですから，そのような再開発で坪単価が上昇するほど相場は甘くありません．すべて大規模タワマンなので供給過多の可能性ももちろんあります．逆に後からでてくるマンションの方が駅近条件だったりしますので，不動産下落市場と一致すれば後の方がお得になる可能性も否定できません．

よって本当にここを便利だと考えて永住目的で購入するか，一番利回りの高い１ＬＤKをキャッシュで買って保有するかの２択が多そうですね．

平均でここは３５０です．恐らく２０２０後に築３－４年でかなり好意的な相場で３２０くらいと予想します（悪い場合は３００切ります）．

待てば待つほど値上がりする相場というのは確実にありえません．このあたりでしばらくキープになります．

[865: 匿名さん]

>>864
長文おつかれさん。
主観が多くて中身が薄いな…

[866: 匿名さん]

>>865
そうか？参考にはなる。

[867: 匿名さん]

西新宿でラテュールってのは初めて聞いたな。

[868: 匿名さん]

864は正しい相場観だと思う。
ここの値上がりはあまり見込めない。
だから、割安を賃貸がベスト。
多少不動産を知ってる人はそう思ってるんじゃないかな？

[869: 匿名さん]

割安を賃貸ってどういう意味？

[870: 匿名さん]

新宿は購入よりも賃貸が向いているエリアかもしれませんね
ここの物件がお買い得かどうかはまた別の話ですが環境が好きならば良いのでは

[871: 匿名さん]

ここの中で比較的割安な部屋を買っておいて、賃貸に出すという意味ですよ。

[872: 匿名さん]

割安部屋の値付け次第やね。

[873: 匿名さん]

新宿は借り手に困らないから資産価値的にもいいね。

[874: 匿名さん]

ただ、賃貸で一定期間定住してくれるかは少し心配ですね。高給取りのサラリーマンというより、調子が出て来たホストが借りるイメージがあります。落ち目になれば直ぐに解約しそう。
ここで実際に賃貸に出したことないので、あくまで想像ですが。
この辺で実際に貸してる人がいれば教えてください。

[875: 匿名さん]

>>874
新宿は入りも出も激しいぽくて、しょっちゅう募集部屋が入れ替わってるイメージがある。
ただ、ラトゥールの賃貸サイト見れば分かるけど、このご時世に3か月の敷金を貫き続けられる程度には賃貸需要は豊富なんだと思われる。まぁ、そうじゃなきゃ、いくら高級路線とは言え60平米程度のくせに賃料30万円にはならないか。

[876: 匿名さん]

>>875
ラトゥールは別格で借人層が別だから比較しても意味ないよ。このあたりではここが一番格下になるから。

[877: 匿名さん]

さすがにラトゥールはちょっとちがいますからね
たしかにビジネスマンは都心3区に集まっている印象ですが、新宿周辺では嬢の部屋にしているという話もしばしば聞きますからある程度のニーズはあるかもしれませんね、人によっては店まで送迎付きだったりするので西新宿でもありでしょうし

[878: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

新年あけましておめでとう。
オレの物件は嬢に貸してるよ。はっきり言って新宿は賃貸は水商売可にしないと厳しい。その代わり一週間から二週間位で賃貸つく。 ちなみにオレの親のアパートなんて、生活保護受給者専用だよ。 新宿区が斡旋してくれるし、取りっぱぐれないから最高だ。

[879: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

不動産はやっぱり立地だよ。
新築マンションは
売り手のデベが価格を決めて、本当の事言わず
無知なエンドユーザーがそれを信じて買ってしまば、
それがその瞬間の「市場価格」だ。
でもさ、それはあくまでも一時的な現象。
10年も経てば、キッチリ市場価格に戻るからな。
高く買ったものは資産価値が下がり、
安く買ったものは高く売れる。
駅に近ければ賃貸もつきやすい。
ここで50平米ちょっとで6000万も出して、儲けるのは厳しいんじゃないかな。

[880: 匿名さん]

>>879
ここの値段ってそんなに高い感じですか。
賃貸も怪しくなってきた。
撤収かな～。

[881: 匿名さん]

>>879
だれも売却益が出ないのは、重々承知してる。ただ、一番安い1LDK買って、水商売可で貸して資産保持はまあわるくないのでは。

[882: 匿名さん]

西新宿で賃貸出すなら水商売やチンピラ風の怪しい人も可にした方がいいのは確かだろう。

ただマナーが悪いやつもいるので家の管理が問題になることはあるがな。場所柄需要は高い。

[883: 匿名さん]

>>882
確かに。
入れ替わりが激しくても、取り敢えずは部屋が埋まれば良い。
安い部屋の値付け次第。

[884: 匿名さん]

やはり資産価値的には固そうですね。

[885: 匿名さん]

リーマンだけでなく、お水・風俗関係・チンピラ系の賃貸需要はやはり手堅いところがある。これは新宿にしかないメリット。

[886: 匿名さん]

>>884
ここが資産価値的に固そうかは微妙。
高くならない事は言えるが、上がらないって事は経年的に価値が下落すると言う事。
これまでの流れからは価値の下落を止めるような材料はなかった様な。

[887: 匿名さん]

＞８８６

まあそんなにいじめないでくれ

新宿エリアで売り出されるマンションの中では一番良さそうなことは確かだから。

経年的な値下がりは不動産なんだから当たり前だし、含み益なんてさらさら期待していないから。

ただ新宿が好き、歌舞伎町が好き、そこに言葉はいらないし、含み益もいらない。

[888: 匿名さん]

>>887
新宿好きからみて魅力的なのは同意です。ただトミヒサのほうが歌舞伎町や３丁目の繁華街に近いし新宿好きからしたら良いと思うんだけど、見送った理由はなんでしょうか。抽選落ちですか？

[889: 匿名さん]

>>887
新宿で一番なら今はプレシス新宿御苑かと。
ここはその次。

[890: 匿名さん]

>>888
富久のが良かったのは確かだが、あの時は現金が用意できなかった。

今は金があるし成りあがった、そのタイミングでここが売りに出る。まさにおれとってのシャンパンタワー。２部屋買う予定だ。

[891: 匿名さん]

>>887
何か凄くかっこイイ。
最後のくだりとか最高～！
もう比較検討なんかしません。

[892: 匿名さん]

プレシス新宿御苑は完売したよね？しかもタワーじゃないよね、、

[893: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

おいおい、賃貸が強いのは駅から5分以内な。 新築プレミアムが乗ってるうちは良いが、タワーも10年もしたら時代遅れになって、売れっ子の水商売はすぐ新しいとこ住替えちゃうよ。 おまいら、その後どーすんの？駅遠で家賃高くしたら埋まらないよ。
ちなみに店子として嬢はいいぞ。現金たくさん持ってるから滞納ないし、金無くなったら田舎帰るからな。
時々しつけの悪いペットに部屋ボロボロにされる可能性もあるが。
あとくれぐれもホストの寮にされないように、気をつけろよ。マナー最悪だし居住者が数週間から数ヶ月でコロコロ変わるから、もはや大家でも誰が住んでるかわからん。
もちろんチンピラや組関係者への名義貸しもある。
ここは多摩地域の安サラリーマンが、背伸びして買うと色々大変だと思うけどな。

[894: 匿名さん]

>>890
なるほど、タイミングの問題でしたか。
自分も新宿好きですが富久逃して未練たらたらです。西新宿６０の希望部屋を狙うかトミヒサの値上がり中古狙うか悩み中です。890さんみたいにスパッと決められたなあ。充実した共用施設や立地・希少性など、諸条件はどうみても富久が良く、こっちが勝ってるのは間取りのみな気がするので。。

[895: 匿名さん]

>>890
ちなみにどちら向きの何階辺りをご検討で？
いや、単なる興味です。
もう貴方には難癖つけません。

[896: 匿名さん]

まあ素人が賃貸回しで保持するにはちょっとまずいというか、場所柄いろいろ面倒なこともあるかもしれん。住むならあくまで三菱との関係だけだから問題ないがな。

たしかに嬢は取っぱぐれが少ないのはいいが、ステイタスシンボルだか頭の悪そうな犬を必ず連れてくるからな。犬にボロボロにされたことはあるから。動物は禁にした方がいいかもしれないが、嬢の需要をとりきれなくなるから悩ましい。

[897: 匿名さん]

>>892
889さんではないが、新宿一丁目に建ててる１８階建てプレシスの事ではないかな？
嘘か本当か＠３８０とかスレに書かれている。

[898: 匿名さん]

売主が三菱ＶＳ．一建設とか勝負にならんし，まずありえんから。

わるいがステマは去ってくれ

ただここも地主と地元不動産らしきポジステマは半端ない

[899: 匿名さん]

>>892
新宿駅徒歩４分、御苑目の前のプレシス新宿御苑の方はたしかによかった。坪３４０くらいだったかな？

[900: 匿名さん]

>>899
細い路地の奥、しかもその路地がクランクしている、しかも路地の反対側は墓地、
南側は高校グラウンドで高い柱のネットが張ってある、近隣には旅館。
っていう、他ではまず有り得ない環境の立地がプレシス新宿御苑。

[901: 匿名さん]

トミヒサ落選組です。
しかも、一期１次２次＆二期も。
１倍の部屋を狙えば良かったと、未だに無念さはぬぐえません。

ただ、東中野は嫌だったし、大崎は遠いし・・・。
結局、ここかトミヒサ中古かで悩んでいます。

[902: 匿名さん]

>901
迷わずここを買いましょう！

もう2015年で年が変わったのだから、去年の事はもう忘れて。
ここの１期１次に専念、専念。

[903: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>900 隣がグランドだから、御苑の眺望が半永久的なんだろ。
西新宿60 を賃貸で回そうとするなら、坪単価は300超えちゃうとキツイな。 調べたところアトラスタワーの坪単価が13000から15000円で 、2014年度売買事例からとった新宿のキャップレートは概ね4.9 ぐらいだ。
43平米を20万で貸した場合、経費を引くと手取りは年間168万。(修繕積立金が上がるまでに売却を想定) インカムゲインを狙う投資としての適性価格は280万位だろうな。
多くの人が気づいた様に、キャピタルゲインも望めない。
だから定住目的として売ってるんだよ。

[904: 匿名さん]

>>903
グランドだから永久眺望。だけど一建設だから微妙。とはいえ西新宿60よりは資産価値高いのでは？メガターミナル駅徒歩4分以内は、なかなかない。

[905: 匿名さん]

>>898
三菱は南青山の件で評判ガタ落ち。
今はもう一建設と同じ位でしょう。

[906: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>904 そうだよ。あの物件は希少立地。高島屋の裏で御苑ビュー、しかも奥まってるから非常に静か。 29日に通ったらエレベーターが養生されてたから引越しかな。 近くに大きな駐車場があるけど、マンションにならないかな。
あそこなら絶対買いたいね。 焦ってババ掴む必要ないと思うよ。

[907: 匿名さん]

＞＞906
関係者かな？あの道はなかなか通らないでしょ。
西新宿６０はもう少し価格安ければおもしろいんだけどな。

[908: 匿名さん]

ここのライバルはスカイフォレストですね。
どちらも新宿区で駅から9分。

便利さではスカイフォレストかなと思います。
アドレスはこっちかな。

[909: 匿名さん]

>>901

トミヒサは間取りの悪い部屋が多かったからねえ。
普通の間取りがトミヒサでは贅沢でしたね。

私は最初に「誰がこんな部屋買うの？いらねえ。」と
思った部屋に妥協しました。

＊スレ違いすいません。

[910: 匿名さん]

>>909
角部屋でも行灯部屋当たり前だったし、なぜあんな間取りのオンパレードになったのかは今でも謎ですよね。そうはいってもこことは比較にならないくらい価値の高い立地、また地権者が練ったプランも良かったし、サミットや保育所、御苑をはじめとする素晴らしい眺望は新宿最後のお買い得物件でしたね。

[911: 匿名さん]

>>919
富久で満足できるなら富久買わなかったら10年は他買えないという書き込みがあったくらい、環境と特に間取りが微妙な代わりに割安だった。
妥協できたなら大正解だったね。未練タラタラな人見たらホントにそう思う。倍率つかない部屋も大量にあったんだから買うだけなら買えたよね。
ここは、間取りとかで富久に興味が無かった人向けだよ。富久の代わりに買うのは絶対にやめた方がいい。

[912: 匿名さん]

そろそろ富久のことは忘れましょう！

あと1倍と倍率がつかないの違いもわかりましょう！

[913: 匿名さん]

富久は間取り変更可能でした。だいぶ変えること出来ましたよ。ここは間取り変更無料でできるのでしょうか！

[914: 匿名さん]

もう少ししたら富久の中古も出てくると思うからそっちを狙うのもいいかなと悩む。
多少高くても金利水準を考えると今の水準のうちに借金してしまうのがベターかなと。。

910さん、富久の下のスーパーはサミットじゃなくてヨーカドーじゃなかったでしょうか？
スーパーだけじゃなくて保育園が敷地内にあるのは共働きには魅力的だった。
ここも近隣に便利施設が出来る可能性はないのかしら？

[915: 匿名さん]

ファミリーには向かないな、ここは。
新宿の西側ではあるが、歌舞伎町も圏内だし、ホームレス公園もあるし。
まぁ、金がある奴は買えばいいかもね。でもね、中古でそんなに高くて売れるもんかね？金に余裕があれば中途半端な価格の中古より新築を買うと思うんだが…。
まさか！ずっと住むつもり？

[916: 匿名さん]

ここはファミリーは買わないでしょ？

[917: 購入検討中さん]

キャピタルゲインよりインカムゲイン狙いなら優良物件ですか？

[918: 匿名さん]

このシャンパンタワー・レジデンスはファミリーには似合わないかもね。

[919: 匿名さん]

>>906
プレシス、と御苑の間にはパイパスが走っているから静かではないよ。
しかも高校のグラウンドは平日昼間に球技をやっているから静かではない。
高層階以外からは、御苑ビューといっても、駐輪場と高い木々が主な眺望。
どーでもいいけど。

[920: 匿名さん]

>>907
バイパスはまだまだ完成してないけど。。
どうでもいいけど。

[921: 匿名さん]

↑間違い >>919

[922: 匿名さん]

>>916
過去スレで引用された日経の記事では
ここはファミリー向きの立地ではないような事が
書いてありました。

[923: 匿名さん]

>>914
富久の中古はたぶん今年のうちに出るとおもうけど、キャピタルゲイン狙いの強気値付けだと思うよ。
それに中古だと設備やコンシェルの使い方をちゃんと説明してもらえないのがなあ…。

[924: 匿名さん]

富久は新築で割安だったから買いだったのであって、
わざわざ坪350くらいに値上がりした中古を買うもんじゃないよ。
間取りはうなぎだし、いくら抽選で漏れたからといって高値掴みするような物件じゃない。
富久は大量に賃貸が出るから半年くらい住んでみて決めては？

[925: 匿名さん]

なんか、他の物件に気を取られ過ぎ。
ここの１期に集中しましょうよ。

[926: 匿名さん]

北西に隣接する東京電力淀橋変電所は再開発計画決定されてますが、いつ何ができるかはまだわかっていないのでしょうか？もしご存知の方いらっしゃったらお願いいたします。

[927: 匿名さん]

モデルルームいってきました。
妻が気に入ってしまい、やばい状況です。
60ヘーベで6200万ならなんとかいけそうですが、
駅まで徒歩９分が気になります。
東京じゃあこんなもんなんでしょうかね？
千葉とか埼玉なら120ヘーベとかいけそうなんで（泣

[928: 匿名さん]

>>927
交通利便性が悪いのは色々ネガられてるとおり客観的評価。家族で60平米って狭くないかな？DINKSならまだいいけど。子供予定あるなら70はあったら方がいい。ここはあまりファミリー向けではないとは思う。特に郊外とか田舎からくるにはギャップがあるかもね。ここを買える資金があるなら話題になっている都内の他タワマンも見ておいた方がいい。それでもよければ買えばいいと思う。

[929: 匿名さん]

実際、都心で徒歩９分の立地自体が珍しい。都心は駅がたくさんあるから９分も掛からずに行けてしまうからね。
しかも大江戸線って・・・。地下何階？超満員？　厳しいな。。

[930: 購入検討中さん]

地盤良しで防災面も割と安全だし、新宿駅も利用出来て便利
価格も割安ですし、人気にはなるでしょうね、近隣にライバルもいないし。
モデルールームの集客が凄いことになってるもの納得です。
一期でかなりの戸数捌けるのではないでしょうか。

[931: 匿名さん]

>近隣にライバルもいないし。
売出し中のタワーで近隣は大久保。

[932: 匿名さん]

ここのスレッドは他に比べ、すごいレベルの方々がおられますね。
勉強になります。
西新宿60の申込みを予定しています。
（ただし中野坂上の物件も検討しています）
気になっているのが、970という戸数です。
決め事、組合など適正に運営していけるのでしょうか？？
それと怖いのがエレベーター待ちです。
お願いします。

[933: 匿名さん]

>>930
地盤は特別よくなく、アスペクト比が極めて悪いペンシルタワーなので災害は？じゃないかな。

新宿駅は徒歩で使える距離でなくあくまで二駅乗った乗り換えとして使えます。タクシーで帰れますというくらい。

価格は平均350で周辺中古相場考えれば、格下物件となるここは全く割安ではない。

富久の再来でもなんでもないことが最近わかってきて前評判より評価はかなり下降している。

そもそも地権者が20%弱で売り出し住戸数も他の大規模タワマンより少ないから多摩地区と歌舞伎町の需要でそれなりにさばけるはず。

富久違い投資目的の購入は極めて少ないよね。

[934: 匿名さん]

地盤はいいよ。Ｎ値見せてもらえるけど支持層が浅いとこにある良好な地盤。
周囲は直基礎もあるような場所だから当然だよね。

徒歩じゃ少し距離あるけどとタクシー、自転車、バスなら数分でターミナルという立地は何だかんだでかなり便利

[935: 匿名さん]

朝日新聞の「揺れやすい地盤」で検索するとここは、揺れやすい地盤と出ますが・・・。

[936: 匿名さん]

新宿区の地盤データみる限りとっても固い地盤のようですね

[937: 匿名さん]

新宿にわざわざ住んで電車で通勤しないだろう

[938: 匿名さん]

>>937
じゃあ毎日エントランスから20分以上かけて改札まで歩くんかい。高層だったら部屋でてからエントランスまで時間かかるしな。

ラッシュは大変だが10分以内で行ける新宿五丁目から電車乗って通勤するわ。

[939: 匿名さん]

>938
新宿5丁目からどこまで通勤するの？

ここ新宿だよ

[940: 匿名さん]

>>939
汐留。

てかここは住所、新宿じゃなくて西新宿五丁目だよね。最寄り駅でもないし、歩く距離でもないし。

[941: 匿名さん]

＞940
汐留みたいに便利なとこに職場があるならもっと便利なとこ探したら？
駅なら汐留と新橋両方使えるわけだし…

新橋までシャトルバスでてる物件とかいいんじゃない？

多分このマンション買う人は
マンションから徒歩や自転車やタクシーなどの車で勤務先に行くような人がターゲットだよ！
新宿駅から東京駅や大手町まで電車で通勤する人はもっと電車通勤が楽なとこ探すでしょ

[942: 匿名さん]

＞940

住所間違えてました。すみません

[943: 匿名さん]

>>941
ズバリ中央区の湾岸がピッタリ！
誰か掲示板ご案内して～。

[944: 匿名さん]

新宿は西口と東口では街の性格が全然違うから、新宿を知っている人なら富久と迷ったりはしない。
迷っているのは他県の人でしょう。
新宿区といえども中野坂上に近い感覚です。

[945: 匿名さん]

>>935
朝日新聞の記事か〜

[946: 匿名さん]

>>富久の再来でもなんでもないことが最近わかってきて前評判より評価はかなり下降している。

そうなの？集客順調に増え続けてるみたいだけど。どこの情報ですか
まさか妄想とかじゃないですよね

[947: 匿名さん]

タワーマンションは、朝のエレベーター待ちをある程度許容しないと入居できないのでは。
朝だけのためにエレベーターを大量に設置するわけにもいかないだろう。
そんなことより、小学生くらいの子供にとって、タワーマンション暮らしってどうなんだろうね。
古い住宅地なら町内会の活動とかに小学生が参加するけど。掃除とか祭りとか。

[948: 匿名さん]

集客は物件規模と事前広告，日本最高階数というわかりやすい売りと富久の影響を考えれば普通だと思います。それと申し込むのはまた別ですから。この規模でいけばⅠ期で６００捌ければ成功，５００台でまずまず，４００台で残念不発ってところでしょうね。

富久より立地的な価値が低いにも関わらず坪単価は２０も高いですからね。客観的にみて含み益が期待できる物件ではないので投資的な買いはトミヒサと比較して少ないと思います。

私も期待はしていましたが、実際にＭＲみて現地も行って投資としての価値は少なく、また自宅住居としてはなおありえないと判断して見送ることにしました。

[949: 匿名さん]

>>948
ではなぜここにいる？

[950: 匿名さん]

>>944
感覚も何も
新宿区の端っこ立地で、川の対岸は中野区ですから。
中野坂上に近いのは当たり前です。

[951: 匿名さん]

>>948
今年のマンション購入もあえて見送りですか?

[952: 匿名さん]

今年のマンション分譲がここだけだと思ってる？

[953: 匿名さん]

ネガも盛況だし売れるんじゃないか。大体人気の物件ってそんなもんだよね

[954: 匿名さん]

湾岸の月島直結タワーは
大人気だったがネガは少なかった。
結局、購入層次第か？

[955: 匿名さん]

>>この規模でいけばⅠ期で６００捌ければ成功，５００台でまずまず，４００台で残念不発ってところでしょうね

地権者住戸除けば実際の販売戸数は800以下ですから400売れれば好調なのでは？
600も売れたら2期で終了でしょ。それじゃデベからしたら値付け失敗だよ

[956: 匿名さん]

>>953
晴海のほうで、ネガは盛況なのに売れ行きは…ってのもあるみたい

[957: 匿名さん]

>>955
実際の販売されるのは７８０戸くらいですからね
３００後半から４００くらい捌ければ上出来でしょうね

[958: 物件比較中さん]

まだ迷っています。
皆さんは、どうでしょうか？

[959: 匿名さん]

売れ行きに興味はあるけど買わない。

[960: 匿名さん]

現在、実質の要望数は200程度。
安い間取りと、狭い部屋に集中するでしょうから、かなり厳しい状況じゃないかな？

70平米越えの部屋は、どのくらい入るのか興味深いですね。

[961: 匿名さん]

迷う余地があるのでしょうか？
買いたい人は買いたいし、買いたくない人は買わない。
好みがはっきり分かれる物件だと思います。

[962: 匿名さん]

都庁北側展望デッキからは、ラトゥールが邪魔して、ここの建設現場が全く見えなかった。
ラトゥールの黒い壁は、予想以上に眺望の障壁になるな。

[963: 匿名さん]

>>現在、実質の要望数は200程度。

もう要望書ってだせるの？
希望住戸アンケートみたいのしか出してないけど。

[964: 匿名さん]

まだだと思います。入り状況なども教えてはくれない段階だと思いますよ。

[965: 匿名さん]

ここは居住にも投資にも中途半端。
あらゆる条件が今一つといった感じです。
６０階建はインパクトあるけど、自分が住まなければ何ら恩恵がある訳でもない。
一番のネックは６０階建の割には眺望がイマイチな所です。特に都心ビューが酷い。
西向きなら尚更６０階建である必要がない。
私は見送りです。
でも、需要が無い訳ではなさそうですね。

[966: 匿名さん]

むしろバランス致命的なネガポイントがないから売れんじゃないだろうかと私は感じてます。

[967: 匿名さん]

>>966
駅から徒歩遠いのが致命的

[968: 匿名さん]

それでも大江戸線も使えるし新宿徒歩圏なら悪くないですね、利便性はいいと思います

[969: 匿名さん]

駅からの距離なら公式でも分かるのに好調に集客出来てるみたいですから
致命的な欠点というほどじゃないんでしょうね。
徒歩圏と言われる新宿駅ですが自転車使えば数分で巨大ターミナル駅ですから考えようによっては悪くないですね。

[970: 匿名さん]

このスレでも度々話題に挙がっていてここより100戸ほど
販売戸数の多いグローバルが１期で380戸販売（しばらくして追加販売などありましたが）
そのくらいで世間では好調と言われる部類
ここなら300くらい売り出せば順調と言えるレベルではないでしょうか。

[971: 匿名さん]

>>970
グローバルは１期で500だったと思います。ここはMRオープンも早かったし少なくとも同じくらい売れなければ、好調とは言われないと思います。

[972: 匿名さん]

それは抽選外れた人向けの追加販売なども兼ねた数ですよね
初期の売り出しは380程度のはずです。

[973: 匿名さん]

夏場から売ってまだ２００以上も残ってるＧＦＴ、あの程度でも世間では人気なんだね

[974: 匿名さん]

ＧＦＴは一期３次までで５００でしょ。

今は２００も残ってないだろ１８０くらい。

つまり半年で７００売れば日本で一番売れたマンションの部類になる。一番売ったのはＫＴＴだからＧＦＴは２番目。ただｋＴＴは１５００規模だからまだ結構ある。

そりゃ高い買い物だから簡単には売れないよ半年で１０００とか売ったら記録的だよ，都心マンションはな。ちなみにここは都心ではないが．．

[975: 匿名さん]

一番日本で売れたのは富久クロスですね。

[976: 匿名]

海沿いの低地よりは都心でしょ。

[977: 匿名さん]

大規模はありがちだけど、１期２次３次とかで追加の販売行うからどこまでが１期か分かりにくいよね。
ここも来場者数からみると400戸程度なら余裕でいくんじゃないかなという予想。

[978: 匿名さん]

ここは１期で330、追加の2次3次で120程度とみる
合計450ならGFTより好調という部類

[980: 匿名さん]

>>976
西新宿は副都心であって都心じゃないよね。しかもギリギリ西新宿、ほぼ中野の神田川縁に60階のペンシルタワーだよね。2014のベストがKTTは一期で600、GFTは500だからね、まあ最低500は出ないと売れてるとは言わない。富久越えなら800は売らないとね。

[981: 匿名さん]

ここは投資には向かないし、ファミリーにも向かないので、歌舞伎町人需要、シングル、DINKS需要メインになりそうだね。一番安い部屋は最初に売れるだろう。坪単価高いとこは販売苦戦すると思う。

[982: 匿名さん]

新宿駅からも東中野駅からも歩いたら20分くらいの距離だね。

[983: 匿名さん]

実は東中野駅前のタワーマンションの方が電車で新宿駅に行くには近い。
格好良さをとるか実利をとるか。

[984: 匿名さん]

＞相変わらず西新宿ごときが港区中央区より都心と思っている残念な人がいますね。

海沿いの低地よりは都心だろ。

[988: 匿名さん]

>>978

半信半疑でしたが来場者数見る限りはそれくらい平気で売れそうですね。
下手したら500戸いくのではと最近は感じてます

[989: 匿名さん]

>>980
あの、そのご自慢の富久ですら初回450位だったのに、800とかハードルあげすぎ。一期でくくると1期21次とかでも一期だから、普通は初回のみで比較だよ。

[990: 匿名さん]

>>989

あとでこの物件叩くための前ふりでしょうね。800いかないと売れてないとか騒ぎ出しますよ。

[991: 匿名さん]

やけに強気な数字が並んでるね。販売戸数的が少ないから一期一次で380戸完売すれば富久並みの販売比率。富久は費税駆け込みバブル時だったから、いまあれに並ぶだけでもヤバいよ。
完成まで2年半もあるし300戸でも好調、250か成否の分かれ目くらいでしょ。

[992: 匿名さん]

>>980

売り出す住戸が780戸しかないのにどうやって800戸も売るの？
ここなら400売れれば絶好調という感じだよ

[993: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

中央線や郊外居住者にとって、新宿は憧れの街だろうから需要はあると思う。 但し不動産投資に詳しい奴やハイクラス層は買わないから、 「回りが買ってるから」みたいな素人をターゲットにする作戦だろうな。不動産購入では損する奴が概ね6割、利益が出る奴が4割位らしい。
前述した通り、1LDKの狭い部屋でも収益還元方式で計算すると、利益は出ないからね。 抜けてる西側の中層は坪単価350近いし、柱とエコキュートがあるから、実質マイナス5平米位だ。
価格では1000万近く安い、勝どきが圧倒的に有利だよ。
新宿が地元の俺からすれば駅から遠く中野坂上寄りで、この値段はバブルだな。

[994: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

どうせここの入居は消費税増税の駆け込み需要後に来る不動産不況の真っ最中じゃないか。 家賃がもっと取れる駅近くで、資産価値の高い中古を買い叩く方が得だろうな。

[995: 匿名さん]

人気の物件買っとけば資産価値としては問題ないよ。ここは大いにその可能性がある

[996: 匿名さん]

＞＞９９３＆９９４

あなたの主観はともかくここはきっと売れてしまうよ。
相も変わらず一生懸命ひたすらネガってるのに、ごめんね 笑

[997: 匿名さん]

ビギナーさんってずっと同じことしか言ってないからなぁ。
新宿は地元だから好き～と言いつつ湾岸を薦める。

[998: 匿名さん]

どこの関係者か知りませんが、この物件が気になって仕方がないんでしょうね

[999: 匿名さん]

やっぱり新宿買っとけば間違いないね。湾岸はリスク要因多過ぎて。
30年前から栄えてて今も栄えている街は間違いなし！
外人にも知名度高いしこれから新宿はどんどん騰がる気がする。

[1000: 匿名さん]

新宿駅程交通網が潤沢なところも少ないですからね。
今は賛否両論ありますが、売り出せば瞬間蒸発でしょう。

[1001: 検討中の奥さま]

ここで最人気の富久も売り出しの時には歌舞伎町に近いの、新宿２丁目の人が住むんだろうとか御苑の駅まで遠いとか散々言われていましたよね。良いところはスーパー併設ぐらい・・・

戸数多いから；売れないって言われていたのに、蓋を開けてみれば即売！

さてここはどうなるでしょう

[1002: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

富久とは地盤も立地条件も割安感も全然違う。
歌舞伎や二丁目をバカにしてるみたいだが、3丁目付近がどれほど便利か知らない田舎者は嫌だね。
俺は別に湾岸をすすめるわけじゃないが、正月に来期の価格表じっくり研究した。投資対象として見るなら勝どきザタワーが有利って思うだけ。
賃料は変わらないのに1000万も安いんだから。
まあ、あんまりバラしちゃうと三菱に悪いか。

[1003: 匿名さん]

売れるでしょう。
どの駅からも遠いし、ほとんど中野区だけど。
新宿の60階建のタワーマンションというだけで売れる。
みんなブランドに弱いので。

[1004: 匿名さん]

ここに住める人が羨ましいわ

[1005: 匿名さん]

利益期待して博打要素の強い地域を買うのはちょっとね。

再開発エリアとはいえ現状すでに便利な西新宿の方が断然魅力的
開発が完了するまでの間無理して不便な倉庫街に住むという発想は私にはないですね～

まあ考え方の違いなんでしょうけどね。

[1006: 匿名さん]

>1002

別に三菱擁護するわけじゃないけど
これで1期で300～400売れるようならあなたより、三菱の見立てが間違ってなかったってことですし
資産価値的にも勝どきより安泰でしょうね
まあ結果は来月には分かりますね。注視してみましょうか。
あと勝どき買いたいなら止めませんので、どうぞあちらのスレで物件の素晴らしさを叫んでください。

[1007: 匿名さん]

400なんて富久以上なんだからライン高すぎるよ。300戸でもビギナーさん大敗北なレベルじゃないかな。
でも、個人的には2月上旬には販売開始しないんじゃないかな～と思ってる。あと1か月伸ばして2月末～3月上旬じゃないかな。
やっぱり好みの分かれる立地なので、モデルルームの集客の良さに比べると歩留まりはイマイチだと思うので、もう少し集客続けてくるのでは？

[1008: 匿名さん]

資産性上昇は見込めず、不便な立地、川縁に立つアスペクト比を無視したペンシルタワー、仕様は普通、近隣で一番格下の立地と仕様、脆弱な生活環境教育環境は微妙、治安も微妙という弱点があるが日本一の60階、新宿から二駅と副都心へ近め、また日本一の水商売、風俗による嬢とメンズの賃貸需要が堅いのは長所。KTT、DT、ティアロとの大江戸線対決はいかに！

[1009: 匿名さん]

富久はこことは比べ物にならないくらい価値のある立地、中古評価で50近くの差がある。なのにここより坪単価20安かったから爆売れしたのであって、新宿大規模タワマンという似たキャッチフレーズで同じように売れるほど市場は甘くないよ。

とりあえずMR行ったが、富久のような投資として成り立たないと判断して買わない人周りにたくさんいます。富久のときはMR行ったかなりの割合が買うといいだしていましたから、それが大きな違いだし、同じ現象は起こらないことを示唆しているんじゃないかな。皆、冷静に評価してますから。

[1010: 匿名さん]

次スレ立てました。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550372/

[1011: 匿名さん]

>>1009
富久がここより50高いとか無いから。御苑前を前提にしちゃダメよ。富久と西新宿の現時点の中古価格比べたら西新宿の方が上。 富久は確かに場所はいいんだけど、バブル以降見捨てられてた土地だから富久の中古評価は新宿徒歩圏の中では最下位クラスだった。
場所が良いから富久クロスを切っ掛けに向上する可能性もあるけど、当時の富久相場から見たら別に割安ではなかった。

[1012: 匿名さん]

トミヒサ以上に集客できてるし、立地も格上普通に売れると思うわ。
トミヒサはタイミング的に恵まれてただけだと個人的には思ってる。
立地も建物自体にも大した価値はないと判断した。

[1013: 匿名さん]

>>俺はこの物件は買わないけど、ガキの頃から新宿住みだから気になるだけだよ。

この人こればっか言ってるね。よっぽど暇なんだな～って感じた。

[1014: 物件比較中さん]

富久よりここが立地格上って大丈夫か？（笑）ありえない

ここのポジって無茶いうよね

[1015: 匿名さん]

購入申込みを予定しております。
少し徒歩９分が気になっております。
池袋のGミレニアがJR徒歩6分で大変迷っています。
あとは駅徒歩でいえば東中野のサンウッドです。
徒歩１分だそうです。

[1016: 匿名さん]

富久ってどこ？ってイメージなんだよな

[1017: 匿名さん]

>>1015
務め先次第だけど、その中の比較だとサンウッドはないなぁ。東中野は良い街だけど東口は寂れてるので、ここやミレーニア検討してる層には全く合わないと思う。
逆にサンウッドで良いならむしろここやミレーニアは明らかにオーバースペックでしょう。

[1018: 匿名さん]

駅まで徒歩9分でも大江戸線ならホームまでさらに最低3分はかかる。ラッシュ時はもっと。

[1019: 匿名さん]

な、なるほどー。みなさま、大変参考になります。
池袋ミレニア、西新宿60はやはりグレード高いですよね。
単純に、これらなら60ヘーベ、
東中野サンウッドなら80ヘーベかな、と迷っておりました。

ちなみになのですが、
富久クロスという55階タワーが、伊勢丹のほうに今年5月に建つようですが、
こちらのキャンセル物件とか、すでに出ている売り物件（おそらく投資目的）
というのは、いかがなもんなんでしょうか？？

妻はもう、西新宿60に決めてるようなんですけど･･

[1020: 匿名さん]

>>1018

丸ノ内線と勘違いしてるね

[1021: 匿名さん]

もちろん富久がいいに決まっている。周囲の店の数が全然違う。

[1022: 匿名さん]

60平米は子供がいるとつらいよ。

[1023: 匿名さん]

富久はゴミゴミ感が嫌だ。

[1024: 匿名さん]

富久クロスの地権者物件はもう売りに出てるようだね。
元が安すぎたせいか、かなり値段が上がっている。

[1025: 匿名さん]

トミヒサから値ごろ感取ったら何も残らないのにね・・

[1026: 匿名さん]

富久クロスとパークハウス60では
どちらがグレードが上なんでしょうか？

[1027: 匿名さん]

富久クロス 鰻
で検索してみるといいですよ。
仕様について非常に詳しく知ることができると思います。

[1028: 匿名さん]

拝見しました。面白いサイトですね。
でも、このサイトの坪単価の計算って、まちがってないですか？？
坪を3.3で割るのだと思うのですが、
全部の物件を3.0で割っていませんか？？
ご教示ください。
0.3ちがうとだいぶ違うんですが。

[1029: 匿名さん]

>>1019
富久は既に何件か売りに出てる。成約価格は不明だけど1割くらい上がってるという噂。
そうなると、未入居とはいえ瑕疵保証なしでここより高いわけで、あの間取りをそんな値段で買う価値ある？と言うのが難点。富久は周辺がかなり微妙だからなぁ。
御苑駅までここより近いし、三丁目の繁華街も良い距離にあるのでそれらを重視するならあり。でも、そういうの重視だったらミレーニアの方が良いんじゃないかな。

三丁目駅は副都心利用の時しか使わないだろうから、実質1キロくらいあってちょいと遠いかな。

[1030: 匿名さん]

山の手線内側の眺望確保の富久クロスと外側の眺望西側だけ確保のここの違いは大きいです。

[1031: 匿名さん]

富久は立地と間取りがダメダメでしょ。買わなくて正解。
売っても諸経費考慮すると大した利益でない。

[1032: 匿名さん]

立地が悪い？新宿三丁目は路線価格が東京で一番値上がりしました。ど2013-3014一番売れたマンションが富久クロス。

[1033: 匿名さん]

地権者がスーパーの店舗上に「屋上ハウス」を建てて君臨するトミヒサって・・・
住民組合が面倒くさそう。
もう一度売りだしても、絶対に選択肢に入ってこない。
だからもうあちこちのスレに宣伝に来ないでほしい。

[1034: 匿名さん]

＞1032
地権者の息子たちがずっと無収入でも暮らせるためにデベが賃貸棟まで建てさせられて、
デベももう二度と関わりたくないと思っているはず。
2013-3014年で一番醜悪なプロジェクトでしょ。

[1035: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。
次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550340/

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引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。
今後とも、宜しくお願いいたします。