スカイティアラってどうですか？ その５

[匿名さん]

スカイティアラその５です。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都板橋区小豆沢一丁目15番1（イースト）、10番1（ウエスト）（地番）
交通：都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩8分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
都営三田線 「本蓮沼」駅 徒歩9分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
埼京線 「赤羽」駅 バス5分 「赤羽西六丁目」バス停から 徒歩2分 （ウエスト）、徒歩1分（イースト）
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.46平米～82.10平米
売主：住友不動産

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/535408/

施工会社：株式会社大林組　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

本マンションの資産価値・相場や将来性などについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【スレッド番号を修正しました　2015/03/12 管理担当】

[801: 購入検討中さん]

今週末、行く予定です。価格が気になります。ウエスト棟の１０階から下も販売開始するみたいです。

[802: 匿名さん]

>>801
価格が70平米5000以下なら是非とも買いたいです！(予算ギリギリ)
とても気になります！

[803: 匿名さん]

13階以上は74平米で5480万。
その下はいくらだったのでしょうか。
ウエストの10階で5000万切ったらなかなか良いですね。
南側トプコンとの距離もあって、日当たりは問題なさそうですし。

[804: 匿名さん]

>>802
ウエストの10階から下はトプコンがモロにかかるので価格設定が難しいでしょうね

[805: 匿名さん]

74平米なんて贅沢言いません！70平米でいいんです！トプコンが掛かったとしても私は気にしないのでお安くしてくださいお願いします住友さん！
(必死のお願い)

[806: 匿名さん]

タンクトイレ大丈夫？

[807: 匿名さん]

大小流すには十分ですよ。

[808: 購入検討中さん]

ウエストの南向きに70平米の部屋ってあったけ？あっても，5000を切ることは無いと思う。

[809: 匿名さん]

>>805
地下なら5000切るんじゃない？

[810: 購入検討中さん]

イーストの西側は70で5000万切ってたから、ウエスト西側も切ってくるかな。エントランスのガーデン、きれいですよね。

[811: 匿名さん]

テラスマンションに憧れます。

[812: 購入検討中さん]

ウエスト南東は，2階より上は一律5480万とかもありそう。でも，それ以上の価格設定は無いかな？
西も，ガーデンビューを考慮するとイーストよりは高い設定で来そうな気がする。

[813: 匿名さん]

スカイティアラの賃貸出てますねー！投資の方もいらっしゃるってことかな？

[814: 匿名さん]

>>813
異動じゃね?

[815: 匿名さん]

購入されてすぐ異動なんて、なんて不運なんでしょう。確かに5月上旬引き渡しとなっているので、異動の可能性が高いかもしれませんね。

[816: 匿名さん]

買ってすぐ賃貸に出るのは

・転勤
・離婚
・老後のために買っておいたけど、すぐには入居しない人

ってところかな。
上2つは完売物件だと売却で出てくるんだろうけど、
住友の物件じゃそれはムリだしね。

[817: 匿名さん]

>>813
イーストですか？ 家賃いくらです？

[818: 匿名さん]

>>817
載せていいかわからないのでご自分でご確認下さい、すみません
まだウエストは入居になってないのでイーストでしょうね

[819: 匿名さん]

まぁこの立地だしよほど値下げでもしない限りは賃貸では人が入らないでしょう。
築10年未満、3LDK 70m2以上の賃貸って需要自体は結構あるんだけどそれだと
高くなっちゃうだよね〜。このあたりでも共益費別で16-8万ぐらい。
まぁ基本的に賃貸専用のシングル用MSと異なって分譲マンションでオーナーが
個人ってのもあるけど。

結局共益費いれちゃうと20万近くになっちゃうもんだから、大抵の人は買うしかないんだよね。
家賃20万だとそれだけで年間240万だからね！おそろしかー！
数年しか住まないことが決まってる人はまだいいんだけどね。

[820: 匿名さん]

>>817
SUUMOにのってるよ。共益費込みで21.5万だ。礼金20万、敷金40万だって。誰も借り手いないだろうね。

[821: 匿名さん]

板場の借り住まいでそんなに出すやついるの？都心や高級住宅街ならまだしも…

[822: 匿名さん]

>>821

いや、だからいないんだって。より正確に言えばいるかいないか、
って言えばいるんだと思うだけどかなり少ない。

シングル時代は多分多くの人がワンルーム/1Kマンション・アパートを
賃貸してる。これは値段が安い（供給過多で競争も激しいのと賃貸専用に
作られて仕様が削られてる分、そもそも占有面積が少ない）のもあるが、
基本的にあらかじめ期間限定というところもでかい。

逆にファミリー向けとシングルのとすべてが逆になるから、高くて選択肢も少なくて
賃貸にするメリットが見当たらない。
なので結局のところファミリー向け分譲マンションを借りる人ってすごく限られてて人気エリアや
超高級物件等でもない限りは、「期間に明確な定めがある（数年以内）」かつ「会社から多分に補助が出る」
って人ぐらいだろう。期間に定めがあっても1,2年なら単身赴任を選ぶこともできるし、
会社から多分に補助が出るならもっといいところに住む場合だってあるわけで、ここに
白羽の矢が当たる確率ってのはだいぶ少ないと思うけどね。

[823: 匿名さん]

>822

戸数が少なければ余裕で借りては埋まると思う。

関西系の大企業で東京転勤とかになると、会社で7割～8割の補助が出るから、
20万ぐらいだと手頃な値段になる。

大手町勤務とかになる人も多いから埋めることは出来ると思う。
ただ、4月に間に合わなかったのは痛いね。

[824: 匿名さん]

4月の辞令で転勤になったんでしょ？しょーがないんじゃない？夏に辞令出るとこもあるし、ここ購入した人は2～3カ月空室埋まらないくらいで家計苦しくならないでしょ多分

[825: 匿名さん]

家計が苦しいとかじゃないんだよ。そりゃ１年ぐらい賃料入らなくても大丈夫なようにはみんなしてる。
が、賃貸にしたときに賃料はいってこないとね。18万だとしてもたった３ヶ月で54万が入らないってことだ。
このクラスのマンション買うような人は普通サラリーマンだからね。54万ってでかいよ。実際には礼金+1も
あるから72万かな。

[826: 匿名さん]

今日行かれた方、10階より下のウエストのお部屋販売だったんですよね？いかがでしたか？ウエストのエントランスのお話しもお伺いしたいです

[827: 匿名さん]

>>826
やはりイーストには勝てないわ。

[828: 匿名さん]

>>827
ウエストは難ありってことですか？

[829: ご近所さん]

現地を見てきましたが、緑地がとても広かったです。
あの木々が大きく枝を広げたら、とてもよい景色になりそうです。
南側は日当たりという長所がありますが、東や西もよいのではないかと思いはじめました。
（このマンションでは地下は絶対避けたいとも思いました。）
大規模で緑地が多いのも魅力的ですね。

資産価値は難しい部分があるとは思いますが、
売却するといっても、相当よい場所じゃないとそう楽にリセールできるものでもないし、
なかなか魅力的なマンションだと思いました。

[830: 匿名さん]

今の季節だと、ごまかされるけど、東向きも西向きも、日当たりには、かなり難があるよ
東向きは、折り込み済みかも知れないが、西向きは、南向きの棟が被るので、思った以上に日陰になる時間が長い
冬は、昼をすぎても、日陰のままの住戸が結構ある

[831: 匿名さん]

>>830
まだまだ南側いっぱい残ってはずなので、こだわりがない限り南側選択できるのではないでしょうか？

[832: 匿名さん]

>>827
具体的にウエスト中層階の金額なども書いてもらえますか？

[833: 匿名さん [男性]]

大規模マンションって上手く街づくりができれば良いけどそうじゃなかったら怖いよな
この先人口は確実に減るんだし、質の悪い住人が増えるとイメージダウンになるしな

[834: 匿名さん]

すごいたくさんお引越しされてきましたね。
賑やかになって、たくさんお店できたらうれしいなぁ♪

[835: 匿名さん]

>>833
板橋はずっと人口増えてますよ
おまけに志村坂上は病院のおかげで減ることはないでしょう

>>834
そうですよね
それを期待しています

[836: 匿名さん]

あの病院だけはヤバい…

[837: 匿名さん]

イーストの南向きは、だいぶ入居が進んでいますね
夜になると、結構あかりがついてる
地下住戸は、空いてるみたいですが

[838: 購入検討中さん]

また、第三期の販売が延期(５月)になってる!!

[839: 匿名さん]

ここがウワサの冠マンションですね。

[840: 匿名さん]

>>834
全然引越してないやん。
真っ暗じゃん。元々建物も真っ暗だけど…

[841: 匿名さん [男性]]

高島平の二の舞にならなきゃ良いですね

[842: 匿名さん]

高島平とは？

[843: 匿名さん]

>>840
ウエストを見たのでは？イーストは四月から入ってますよ。

[844: 匿名さん]

南がまだ余ってる時点で、マンションとして微妙だって事が明らかだなぁ

[845: 匿名さん]

>844

住友で売り切れるほうがびっくりだよ。
ここは住友にしては平常運転。

[846: 匿名さん]

>>844
住友の売り方ではこれが普通だと思いますが？どこと比べてますか？
この投稿はどういう意図で？

[847: 匿名さん]

>>844
ウエストは入居前というか、そもそも竣工前だけど。
それでも微妙だって事は明らかだなぁ、って言いたいんだろうなぁ。

[848: 匿名さん]

スミフは野村みたいに完成前に売り切るのではなく、設定した金額は、そのままでモデルルームと実物見せながら売っていくのがスタイルみたいですよ。だから、基本値下げはしないみたいです。

[849: 購入検討中さん]

ところで、ウエスト南向きの中層階の価格設定はどんな感じですか？

[850: 匿名さん]

>>849
上の階と変わりない金額設定でしたよ。東が売れてるからさほど下げないと強気に言ってましたよ。

[851: 検討中の奥さま [女性 40代]]

周辺環境は、どうでしょうか？マンション隣のブロックは、北区ですよね。老人が多いイメージがあります。最近は変わった？

[852: 購入検討中さん]

>>850
おぉ!!強気ですね。ということは、早めに買った人がこの物件では勝ち組ということですね。
やっぱり、スミフ物件は買う気があったら、さっさと買った方がいいみたいですね。

[853: 匿名さん]

5200位？

[854: 匿名さん]

ここで5000以上出した人はあとから猛省を迫られることになると思います。
中古市場から離れすぎている物件にろくなものはありません。それは歴史が証明していますから。

[855: 匿名さん]

>>854
同感です。小豆沢とは言え板橋ですからわりにはあってないですね。ただリセールではなく一生住むこと考えたら、この辺りの今買えるマンションでは、設備は抜群ですかね。

[856: 匿名さん]

>>855
いや、ここの設備はまったく抜群どころかひどいんだけどｗ
価格帯で考えたらパークハウス北赤羽のほうがよほど抜群ですよ。
今時、タンクレスじゃないとか食洗機標準ではないとかね、もうね。

[857: 匿名さん]

ま、どう考えても高いよね。設備はそこそこかもしれないけど、それでもこの価格設定ならついてて当たり前のものばかり。そのひとつひとつの設備のグレードは落としてるものも散見してる。スミフの特徴として、豪華絢爛なエントランスなどの共用設備でそれをカバーするという考えなんでしょうね。ま、買えればそりゃいいなあと思いますし優越感にもひたれるでしょうね。見栄っ張りさんには向いてる物件かなあと。

[858: 匿名さん]

スミフ関係なくここの設備のグレードの低さは価格に見合ってないよね。

[859: 匿名さん]

>>856
設備仕様だけならパークハウス北赤羽はあの価格帯では破格過ぎます。全部入りですし、ひとつひとつのグレードも高めのものを使ってますから。エレベーターも日立の最新式らしいですし。あそこと比べたら、高級物件じゃない限り見劣りしますよ。立地は置いといてですがね。

[860: 匿名さん]

>>859
べつにパークハウス北赤羽をどうこういうつもりはないけどここは設備も立地もだめでこの価格だから売れないんじゃないの？って話だと思うよ。
内装設備も悪いけど、天井高、スラブ厚も標準以下でこの小豆沢っていう立地。駅遠で何もない。それが5000万以上？だからみんな敬遠してるんでしょう。大林組xスミフっていうレッテルだけで何十年もやっていけないしね。もうすでに賃貸も出てるようだし買った人も出口戦略考えないとどうしようもなくなるんじゃないかな

[861: 匿名さん]

>860

先行きはわからないね。
売れ残りが有るうちは中古は高く出せないから、正確な価格にはならない。
売り切った後１０年後ぐらいにどうなってるかでしょ。

個人的には植栽・エントランスホールと言った色あせない売りがあるから、
（当初の価格を差し引いても）近隣の三菱のやつよりはお得な値段で売れるような気がする。

[862: 匿名さん]

>>861
先行きはわかるよ。これまでのたくさんの先例があるわけだから。
結局中古価格から剥離してるここみたいな物件は新築買った人はドボン。
それが過去の結果が示している事実。

[863: 匿名さん]

>>856
そうでした。勘違いしてました。オプションでよくなるだけで、板橋にあってないマンションですね。エントランスとか手入れしっかり続けばいいですね。

[864: 匿名さん]

>862

先行事例があるからその通りになるっていうのは、今日と同じ流れが明日も繰り返されるって読みだよね？
そうなる可能性も十分にあるけど、絶対じゃない。

ましてや、先行事例の研究はここ２０年ぐらいのデフレの時期をベースに調査されている（それ以前はデータがない）から、インフレになったらどうなるかはわかりませんよ。

そもそも先行事例でも、住友不動産の物件は新築価格は高いんだけど、中古の値下がり率は低いんだよね。

[865: 匿名さん]

>>864
値下げが低いのは売れた時期がまだ価格安いときで、中古でも最近の値上げで便乗してるから低く見えるだけでは？
この辺だと、プラウドの志村坂上は中古で初期より値段あげてたし。

[866: 購入検討中さん]

南向き高層階の眺望が抜ける部屋なら5000万台も妥当な気がしますが，たしかにトプコンしか見えない中低層階で5000万台は高い気がしますね。
ただ，物価が上昇しているのは間違いないので，板橋でも5000万出さなきゃ買えない時代になったと考えるのも間違いじゃない気がします。
実際，同じような条件でここよりよさそうな物件は，北赤羽のパークハウスくらいしかうかばないです。（場所は北赤羽より小豆沢のほうがましだと思いますが。）

[867: 匿名さん]

>>864
100％かどうかって考え方がそもそも意味がない。

[868: 匿名さん]

5000以上も出してこの設備だとね。ぼってると言われてもまぁしょうがない。

[869: 匿名さん]

ここは板橋仕様ですね。
文京区、豊島区のすみふだと仕様が上がります。

[870: 匿名さん]

>>869
それはわかってる。わかったうえで酷い価格。

[871: 匿名さん]

スミフ物件では、こんなものじゃないですか？どんなマンションでも、100%満足するものはないでしょうし…

[872: 匿名さん]

>>866
ですね♪

[873: 匿名さん]

北赤羽のパークハウスって浮間舟渡ですよね？あんな地盤最弱なところ設備良くして安くしないと売れないでしょ。どこも良し悪しありますよ。

[874: 匿名さん]

>>873
その通りだと思います。ここはネガティブコメントが多いけど、収納力とか地盤とかを最優先に考えたら、結構いい物件だと思います。

[875: 匿名さん]

>>874
高台はメリットですね。ただ地盤と荒川氾濫って言われるほど、実績も実情も違うのでは？
セブンタウンに行きましたが、帰りは辛い道のりになりそうなんで、生活環境的に見送ろうか迷い中です。

[876: 匿名さん]

>>873
北赤羽ですけどね。ここは売れてもないしそういう言い方は良くないですよ（笑）
スミフ物件っていうブランドだけでホイホイの人にはわからないかもですけど。

[877: 匿名さん]

>>876
スミフも地所もブランド的には変わらないのでは？

[878: 匿名さん]

>>877
ネームバリューとしては野村、地所、三井、スミフはさほどかわらないでしょうね。野村が設備に金を一番かけている気はします。
ただ販売戦略が違うかと。地所は小出し小出しで建てる前に完売狙う。野村は二期までにほとんどですかね。ただ志村三丁目は野村らしくない。三井は地所に近い。スミフは建て終わってからも売り続けて二年くらいかけて売ってる感じでしょうか。値下げもあまりしていない。

[879: 物件比較中さん]

週末から、棟内モデルルームオープンですね。４７８０万、たぶんイースト棟の西向きのお部屋でしょうか。
ウエスト棟の西向きは、低層階は４９８０万あたりで販売されるみたいですよ。

[880: 匿名さん]

ブランド力はプラウドがNo. 1でしょう。でも設備仕様が特別良いというよりは、見せ方と営業の売り方が上手。三井と地所はスタンダードでバランスよくしてる印象。スミフはとにかく見た目重視で営業がやたら強気。

[881: 購入検討中さん]

70平米の部屋ですかね？南向きの中低層階の価格はいくらなんでしょうか？

[882: 匿名さん]

>>881
ハブショ〜

[883: 物件比較中さん]

５２００万円くらいじゃないでしょうか。イーストの低層階と同じくらいでは？

[884: 購入検討中さん]

ウエストの南向きは７４平米なので、中低層でも５２００は超えるのではないかな。上層と同じく５４００万台の強気価格もありうるんじゃない？西向きは、７０平米のところが４９８０万。西向きガーデンビューか南向きトプコン前か…。

[885: 匿名さん]

>873
>北赤羽のパークハウスって浮間舟渡ですよね？

浮間舟渡駅ではなくて北赤羽駅徒歩５分です。
東京湾の埋立地を喜んで買う人がいるくらいだから、埋め立て地ではなく荒川放水路工事で分断させられる前の昔から「埼玉の陸地」だった所の方がまだマシでしょ。

[886: 匿名さん]

>>885
ザパークハウス北赤羽は浮間1丁目にあるから、浮間舟渡と勘違いされる方も多いと思います

[887: 匿名さん]

>>885
マンションなんて利便性が全て。埋立地でも利便性が高いならありよ。あとは価格との兼ね合いざんす

[888: 匿名さん]

>>887
まさしくその通りですね。ここは価格は設備にたいしては強気すぎませんか？利便性はどうですかね？

[889: 匿名さん]

設備仕様も利便性も微妙ですけど、土地を高く仕入れてしまったから仕方ないんでしょうね。施工も大林組なので、その辺の中小ゼネコンより高いでしょうし。あとは、スミフの方針が利益の最大化ですから。

[890: 匿名さん]

上記の皆さんの意見を総合すると・・
利便性
北赤羽のパークハウス＞スカイティアラ
設備仕様
北赤羽のパークハウス＞スカイティアラ
価格が安い
北赤羽のパークハウス＞スカイティアラ
地盤が良い
北赤羽のパークハウス＜スカイティアラ

[891: 購入検討中さん]

とりあえず、良くも悪くも注目物件ですね。

[892: 匿名さん]

>>890
そもそも価格がだいぶ違うので購入層が違うような気がしますが

[893: 匿名さん]

スミフはエントランスとホールだけしか注力して作らないからね。
どこだっけ？別に地盤が悪いわけでもないのに支持層まで杭が到達しなかった
欠陥マンションは。たしかそこもスミフx大手施工会社だったはず。

よく、設備が豪華→骸体が手抜きで見える部分だけ着飾ってる、なんてレッテル貼りたがる人も
いるけど、設備がしょぼい→骸体がしっかりしてるから見える部分を着飾る必要がない、なんて
ことにはならないからね。

結局のところ見えない部分に関しては素人はまったくわからないし青田買いする人にとっては
運しかない。せいぜい何かあった場合にも保証できる体力がある大手デベを選ぶってこと。
よって買う人にとって大事なのは見える部分、つまり立地、利便性、そして設備だと思うけどね。
もちろん、エントランスはマンションの顔だし基本毎日見るわけだしリセール含めて重要な
要素であることは認める。大事。

ここみたいに高値で土地を仕入れたところはリスクが大きいね、やはり。
ここが都心部みたいに億超でも余裕で買い手がつくような立地ならそれ向けの物件に仕立てることも
できるだろうけど、ここでは板橋レベルの範疇の域でしか作りようがない。つまり上限値が頭打ちだし
利益率あげようにも土地入札の高値が重くのしかかる。かといってスミフという体質から薄利多売
ってのはビジネス的にミートもしない。

設備がしょぼいってのはそれだけここは設計するときに随分追い込まれてる状況だということが
よくわかる。スカイティアラ、という名称にしたのも苦しかったからワンポイントつけたんだろうね。

[894: 不動産購入勉強中さん]

スーモのフリーペーパー、今週のにエントランス内が出てたね
シンプルだけど吹抜けの天井が高くていいね

[895: 匿名さん]

立地ともともとの建物のレベル（質）は変えられない。専有部設備は変えられるが新築から10年は変えないと思う。やはり室内はもう少し良くして欲しかった。でも、同時期のマンションはほぼ同じ仕様だから仕方がないか。価格と質のバランスがいつも堂々巡りしてしまう。軸が大事ですね。

[896: 匿名さん]

>>895
ほぼ同じ仕様じゃないですよ。他のマンションはここより設備は断然上です。

[897: 匿名さん]

冠二郎マンション

[898: 匿名さん]

>>896
トイレがタンクレスじゃないのと食洗機がついてないくらいで、そんなに設備が悪いとは思わないんですが・・・。他のマンションについてて、ここについていないものって何ですか？

[899: 匿名さん]

>>898
一つ一つの設備のグレードもですけど。例えばグリルですがどこぞのシティテラスは片面水有りらしいですし。

[900: 匿名さん]

>>899
マルチグリラー買えばいいってことで解決してなかったっけ？