パークコート三番町ヒルトップレジデンス

[匿名さん]

東郷公園の東側で、九段小学校の北側です
パークコート三番町〇〇〇とかになるのかな？

件名 パークコート三番町ヒルトップレジデンス
地名地番 東京都千代田区三番町20番地
地上18階地下1階
着工予定：平成27年5月
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
設計者 銭高組一級建築士事務所

公式URL:http://www.31sumai.com/mfr/X1301/
所在地：東京都千代田区三番町20番1他（地番）
交通：都営新宿線 「市ケ谷」駅 徒歩4分 、東京メトロ有楽町線 「市ケ谷」駅 徒歩6分
東京メトロ南北線 「市ケ谷」駅 徒歩6分 、総武線 「市ケ谷」駅 徒歩7分
東京メトロ半蔵門線 「半蔵門」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：53.94平米～101.19平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工：錢高組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[201: 匿名さん]

＞198

同感です。
もっというとそういう人を見たら地権者と見下す人と
一緒のマンションになるほうが避けたいですね。

[202: 匿名さん [女性]]

家族四人だとちょっと躊躇する間取りですけど、皆さんいかがですか？子供は中学生、小学生です。

[203: 匿名さん]

リビングインは部屋に入る前に絶対顔を合わせるので子供がいる場合には評価出来る面もありますよ～～。

[204: 匿名さん]

思春期の子供は嫌がるでしょうね。

[207: 匿名さん]

思春期の子供はいやがりますが、でも必要なことらしいです、教育評論家の方いわく。
嫌でも親子顔を合わせることになるから。
あとお友達をつれてくるときにも、玄関から直で自室に入れるとどういった子が遊びに来ている変わりませんが、
リビングを通ることでそれがわかる、ということらしいですよ。

[208: 匿名さん]

みんな話題にしないけど隣に女子高と女子大があるのがこの物件最大の長所だよね

そういう物件中々あるものじゃないから希少価値は凄く高い

[209: 購入経験者さん]

>>208
長所なの？

[210: 匿名]

>>208

在校生の家族のニーズということ？

[211: 匿名さん]

たしかになぜこんなにリビングインの間取りを作ったのだろう？

[212: 匿名さん]

南向きのプランを多くしたいのでナロースパンになり
かつ奥行きがあって内廊下なので、奥のほうの部屋は窓の無い行灯部屋になってしまいます

行灯部屋はリビングインなら「洋室」と表記できるので3LDKと表記できますが
廊下から入る形の部屋は採光が取れないので「納戸」や「サービルルーム」と表記しなければならず
2LDK+Sなどとしか表記できないのです。

3LDKと表記するためにわざとリビングインになるよう設計したのだと思います

[213: 匿名さん]

そうなんですか！窓がないと居室になるんじゃないかなって思っていたんですが、リビングインだと居室となるようにできるのですね。
本当に勉強になります。ありがとうございます。
居室として普通に利用できる、ということでも、納戸とかサービスルームって言われてしまうと、若干テンションは下がってしまいがちですよね。
そういうのを防ぐっていうのがあるのかなぁと思いました。
子供がいる場合は、リビングインの部屋はいいって言われますけれも、プライバシーの問題も家族内であってもありますものね。

[214: 購入検討中さん]

東南角の部屋はどんな間取りなのかまだ分からないのでしょうか。

[215: 匿名さん]

公園も近く素敵な場所ですね
Ｋタイプのような間取りにすめたらいいのですがとうらやましがってしまいます
家族もそれほど多くなく広さはいらないのですがキッチンがリビング少し離れて見えないように独立していたりリビングに収納があるのは参考になります

[216: 物件比較中さん]

クローズドキッチンは、売却時いい値がつきにくいですね。

[217: 匿名さん]

グロースドキッチン人気ないですか…
私は奥まった所ででひっそりと料理デキるから好きだけどなー。

[218: 匿名さん]

地柄だと、ブランズ、ホーマット跡三井、そしてここがビリ。
グレードも価格もそんなもんだよ、たぶん。

[219: マンション投資家さん]

坪単価900～1,000?　三井もあちら・・人に売るんですかね～？　　　　

[220: 匿名さん]

11月上旬の事前案内会の通知が来ましたね。
場所は現地付近ではないようです。
600-700くらいでしょうか？

[221: 匿名さん]

公式サイトの更新を強く望みます！

[222: 匿名さん]

なんだか全然公式サイトの更新がないですよね。
販売も12月に入ってからということなので、まだまだ情報は出せませんよ、ということなのでしょうか。
事前案内会のアナウンスはありますので、案内会が始まってから
ある程度の情報更新はするのかな−というふうに感じます。

[223: 匿名さん]

三井不動産が分譲マンションの欠陥を組織的隠蔽をしていた可能性。

[224: 匿名さん]

発売日は12月なんですね。
ダイブ先なのでサイトの更新はしばらくなさそうですね。

[226: 匿名さん]

オープンキッチンだと来客時にキッチンの中が殆ど見えてしまうから嫌だなぁと思っている人も多そうじゃないですか？
そういう人たちは普通にクローズドキッチンって良いと思います。
熱がこもりやすそうだなぁとかそういうのはあるのかもしれないですけれども…。
基本的には悪くはないんじゃないかと思います。

[227: 匿名さん]

クローズドキッチンもオープンキッチンも両方使ったことあるけど
クローズドキッチンは暗くなるから、どうしても掃除が行き届かない感じになっちゃう
物も適当にそのへんに置いちゃう

オープンキッチンだと明るくて汚れも目立つし
ゴチャゴチャ洗剤とか鍋とか起きたくないから、常に綺麗に片付けるようになるよ

[228: 匿名さん]

小学校に向けて急激に落ち込んでいますが、これは断層でしょうか？何かの雑誌にでこの辺りに活断層があると読んだ記憶があります。ご存知の方いらっしゃいますか？

[229: 買い換え検討中]

これからの資産価値を考えると、
オープンキッチンの方が良いのではと
考えますが…

[230: 匿名さん]

それぞれにメリットデメリットはあると思います。
きれい好きならクローズドキッチンでも普通に綺麗に保っていると思うし。
キッチンが見えないほうが生活感が丸出しにならないから良い部分もあるし。
資産価値に直接的に影響をあたえるほどかなぁ…
好みの問題じゃないかなと。

[231: 匿名さん]

>>228
市ヶ谷断層と飯田橋断層と九段断層という未知の断層があります。
まあ、あくまでも未知の断層なので気にする事はないかと･･･

[232: 物件比較中さん]

クローズドキッチンはせめて窓が無いとエライことになります。
夏場だと汗ダラダラ、メガネは真っ白でした。

まぁそれはさておいても、ここ東京都マンション環境性能表示で
「建物の長寿命化」が★1つなんですね。
そもそもがパークコートで立地的にも超高単価になりそうなのに、
三井は特に多いです。
杭の不正の件も合わせて、なんとなく三井に不信感を感じるようになった自分がいます。

[233: 匿名]

近所に住んでいます。
良い場所と思うので検討していますが、あまりに学校が近くて、校庭の音とかチャイム、校内放送の音とかを懸念しています。
そういった書き込みはないようですが、みなさん、気にならないんですかね？

[234: 匿名さん]

気になるのは間取りですが、変更の余地はあるのでしょうか。初心者なのでよくわかりません。

[235: 匿名さん]

んー、プラン変更などについて全く書かれていないのでどうなるのかはわからないです。
オプションで何かしらはできると思いますが、
物件ごとに違ってくると思うので要問い合わせかな、ということかと。
プラン変更するのなら、本当に早めに申し込みして契約してしまわないと出来ないみたいです。
内装を始める前に話をつけないとならないらしいので。

[236: 匿名]

>>235
ありがとうございます。

[237: 匿名]

＞223
グラン三番町は大妻、ブランス四番町は千代女に隣接してるけど、学校の騒音がうるさいという話しは聞こえてきません。

[238: 匿名さん]

>>237
あなたはこの辺のこと何も知らないで適当に書いてますね。

[239: ご近所さん]

まともなサッシがついているはずなので、窓を閉めていれば
生活には全く影響なし。
ただ朝から晩まで窓を開けて生活する方には相当厳しい
ですよ。

[240: 匿名さん]

ふつうに鉄筋コンクリート造のマンションについているサッシなら、
窓さえ閉めておけば音が隙間から入ってくるなんてこと、ないですからねぇ。

ここだと確かに1年中窓を開けっ放しにすること、あまりないでしょうし
するような人だとここのエリアで暮らしていくというのは選択肢に入れること自体そもそもしないのでは？！

自然いっぱいという場所でもないし。

[241: 匿名さん]

横浜の一件の影響はありそうですかね？

[242: 購入検討中さん]

三番町で100㎡未満、無理やり3ＬＤＫ、ってどうなんですかね？
ご検討中のみなさんどう思われますか？
周囲の環境で回でしょうか？

[243: 匿名さん]

間取りがドンッと公開されましたね！
個人的にリビングインがないJタイプが気に入りました。

[244: 匿名さん]

masterはいいけど洋室1、2が狭すぎます。
これでは机とベッドを独立設置が難しいです。

[245: 匿名さん]

>>244
そうですね、私はリビングも難しいと思いました。
14畳だと四角よりも長方形の方が私は使いやすいです。
ダイニングテーブルとソファ両方は置けない気が、、この広さならもう少しキッチンが狭くてもいいのかも。

[246: 匿名さん]

ここは、キッチンが南側なんだね。
だいたいのマンションの間取りだとキッチンはリビングの北側とか奥の方に配置されているから、なんだか意外でした。
またリビングが１４畳もあれば十分に広い方だと思います。
でもこれはダイニングとリビングの一体化かな。
あ、リビングダイニングルームって書いてありますね。

[247: 匿名さん]

思ったほど高くなかったですね。
まだ予定価格ですけど。

[248: 匿名さん]

南側の崩落危険地域に指定された崖が気になりますが。

[249: 匿名さん]

南西角部屋は、値段を抑えるために狭くしたので間取りに無理が生じた？

[250: 匿名さん]

>>247
坪単価どのくらいか教えていただけませんでしょうか！

[251: 匿名さん]

Jタイプのプラン面白いですね。
コの字型のキッチンは珍しくないのですが、シンクとコンロが逆！
コンロが奥の方が良いと思うのですが…どうなのでしょうか？

[252: 匿名さん]

番町のマンションによくある車寄せはないようですね

[253: 匿名さん]

コンシェルジュもいないんんですよね。
高級なの？

[254: 匿名さん]

コンシェルジュもおらず、パークコートとうたえるものは何一つなく、自分はテンション下がりました。
好みは人それぞれなので、気に入った人が購入すればいいんじゃないでしょうか。

[255: 匿名さん]

わたしは設備、仕様はなかなかいいと感じましたのでそこはパークコートとして
評価できると思いますね。
ただ、車寄がない、コンシェルジュがいない、管理費が高いというのがマイナス
かと思いますが。。。
高級マンションが多い番町地区で上記がないというのは、リセールにも響くような
気がしますね。

[256: 検討中]

>>255
それが価格に反映されていますか？

[257: 匿名さん]

上層階は坪800超ですが、共用設備のコスト落としている印象です。
例えば、駐車場30台中は20台はノーマルルーフ車用って、いかがなんでしょうか。

[258: 匿名さん]

価格は周りの中古位です。中古でも築浅、車寄せ、豪華エントランス、フロントサービス有り、免震というところが同じ値段で買えますね。
新築は良いですが、ただの耐震構造、管理人さんだけのまるでパークホームズのようなところを気にしなければいいと思います。
中層以上、２億前後ですから悩んでます。

[259: 物件比較中さん]

過去に比べて仕様やサービスはあからさまに落ちているのは、そういう時代なんでしょう。
曲がりなりにも番町のパークコートとして、コンシェルジュが無いのは大きいと思いますね、
悪い意味で。リセール的にも。
まぁ余計なサービスが無い分管理費などに反映されていればまだ良いのですが、どうなんでしょうか。

[260: 物件比較中さん]

>>243
キッチンの位置的にリビングの無駄なスペースが排除出来ているのはいいですね。
大抵は入り口ドアからキッチンカウンターまでの実質的な廊下部分ができてしまいますからね。
ただリビングインが無いのは良いのですが、柱が丸々2本入っていますし
ベッドルーム1、2の形状がいびつです。
リビングも14畳だけですしあまり90平米という感じがしませんね。
他のプランも柱は必ず入ってますし、全室リビングインのものがあったり
価格帯に見合う間取りなのかな？という気はします。

[261: 匿名さん]

管理費は別に安くないですね。

[262: 周辺住民さん]

同じ三井の一番町のほうは、番町らしい仕様や設備にこだわるそうですが、ここは眺望や抜け感を売りにしたいようです。
しかし約半数の住戸が50〜60平米前半で、これがパークコートですかって感想です。

[264: 匿名さん]

住所が三番町にあること以外は、文京区とかにある普通のマンションのイメージ。

[265: 匿名さん]

Kタイプがいいけど西陽が気になります。low-eでも暑いですかね？

[266: 匿名さん]

ここを２億で買うくらいなら番町パークハウスとか良い中古買った方がいいと思う

[267: 物件比較中さん]

なぜ❓

[269: 匿名]

>>268
そもそも比較の対象ではないでしょう。
ここは教育熱心なサラリーマン家庭狙いですね。

[270: 匿名さん]

坪単価600とかサラリーマン買えないのでは。

[272: 匿名さん]

>>268
ブランズザハウス一番町と、こことは、あまり比較対照じゃないよね。
クラスが違うでしょ

[273: 匿名さん]

>>271　近隣で同時期販売物件だからですよ。
>>272　クラスが違うと言いますが、こちらも高い部屋は＠800とかするとの話。
　　　　あちらも700とかの部屋もあるわけで、違うと言えば違うけど、価格帯が
　　　　かぶる部屋も結構あるように思いましたが。
　　　　

[274: 匿名さん]

>273
私は逆に三井・三菱・森ビル以外で坪1000万近くは抵抗あるな。

別にここがいいってわけじゃないけど。

[275: 匿名さん]

ブランドを盲信する時代は終わりましたよ、
ここを見ればわかるかと。

[276: 匿名さん]

101のプランは秘密なんですね…残念です。

[277: 物件比較中さん]

>>273
だからもう購入してて、こちらに興味がないのになんで見に来るのかね。
単に他の物件にけなしたいの？

[278: 匿名さん]

番町小学校の北側でマンション建築中です。もし分譲ならここより人気ありそうですね。

[279: 匿名さん]

>>277
そんなの勝手でしょう。
ご近所さんも覗きに来れるように
なっているのに。

[280: 匿名さん]

>>278
プレミスト六番町ですね。
同じ大和のプレミスト九段の営業から聞いてます。

ただ当初はここと同じ時期に売り出す予定と聞いてましたが、
今のところ情報がオープンになってないので、
延期か、ブランズみたいに内々で一部のお金持ちに打診中かも。

[281: 物件比較中さん]

>>274
同感

[282: 物件比較中さん]

>>275
横浜の一件の事故対応からはやはり大手がいいと思いました。

[283: 匿名さん]

ブランズ、坪1000万は一番高い部屋（175㎡）で、平均は750万。
天井高310㎝もあり、今時仕様を落としたマンションが増えている中
見応えはありますよ、ぜひ一度モデルルームにひやかしに行ってみては。

[284: 匿名さん]

>>282　それは保険みたいな物で、ブランド料としてあらかじめ高い値段で買わされているのだから。
モリモトとかともかく、東急レベルなら問題ないでしょ

[285: 匿名さん]

>>282
三井不動産も初めは中々責任を認めようとせず、震災のせいにはしてましたよね。
300万円の根拠も不明だか、金だけ払えばいいだろ的な感じの悪さが評価落としたわけだけど。

[286: 匿名さん]

ブランズ一番町って、最初は非公開で販売、売残りをいきなり第二期
で売出したところですよ。頼んでもないのにＤＭが来たけど。。。

ブランズそんなに評価できるならなぜ直ぐに完売にならないのかな？
もっと高い物件でも高い倍率ついて即日完売されているところもあるのにね？

いろいろご意見あると思うけどそれがマーケットでの評価ですよね。

[287: 匿名さん]

>>286
さすがに900、1000はあの立地としては高いからでしょう、立地の問題。

[288: 匿名さん]

>>286
それと、クローズだから見ていた人は限られるわけで、２期で完売(高いとは私も思いますが)するかどうか、また倍率がつくかどうかをみてからの評価で
いいのではないかと。

[289: 物件比較中さん]

>>288
人気があれば最後まで非公開のはず、

[290: 匿名さん]

パークハウスグラン南青山は、人気有ったけど、一部住戸はオープンにしていたよ。

[291: 匿名さん]

>>289
あくまでもクローズな限られた人数しか検討していないわけで、
2期の結果を見てから評価すればよい事です。
割高な部屋が残っている事は間違いなく、逆に2期で完売したらすごいですね。
千鳥ヶ淵ビューでもない立地なのですから。
ただ、数戸はオープンで販売するつもりだったようですよ。
そうしないと世間に広告出したり、ホームページ出したりして認知されないですからね。

[292: 匿名さん]

販売戸数は、事業協力者除くと48しかないようだけど
それで5戸売残りで2期。

どんな販売方法でも僅か48戸も売切ることが出来なかった
というのが正しい気がしますが。。。

仮にＰＣ赤坂檜町ならクローズな販売方法でも売切ってると感じますがね。

[293: 匿名さん]

すれ違い。

[294: 匿名さん]

まあ憶測で物を言っても仕方ないのだよ。

[295: 匿名さん]

免震構造でもないようですが、大丈夫でしょうか？
南西角の間取りを上手く変更する方法はありませんか？
詳しい方教えてください。

[296: 匿名さん]

LDKを拡大したいのか、マスターを拡大したいのか、それとも3室使いたいのか分かりませんが

洋室1か2をぶち抜いてLD拡大。
マスターと洋室2の壁をぶち抜いてマスター拡大。
マスターの南側の壁を南側に拡大して､洋室2の南側の壁をfix一段南側に拡大｡

[297: 匿名]

>>296
ありがとうございます。
3ベッドルームでは、1部屋リビングインにせざるをえないでしょうか？

[298: 匿名さん]

ここの111平米のプランを見た方はいますか？
どんな間取りでしたか？

[299: 匿名さん]

訂正です。
ここの101平米のプランを見た方はいますか？
どんな間取りでしたか？

[300: 匿名さん]

101平米は2階南西角の3LDKで2億弱でした

[302: 匿名さん]

101平米は西側に一列4部屋並ぶ変わった間取りで、安っぽいマンションと御見合いです。この価格で誰が買うんだろう。

[303: 匿名さん]

確かに価格は上がってますねー。まあ今の相場だとそれもしょうがないのかな。。

同じPCシリーズでは、ちょっと前に分譲したPC大山町がいかに良心的な価格だったかわかりますね。

[304: 匿名さん]

ＰＣ大山町は悠邸の中古がもう売り出されていますね。
どのくらい乗せているのか。

[305: 匿名さん]

１０％ぐらい乗せてるみたいですね。まあ今の相場ではそんなにサプライズではないですが。

むしろ、中古相場はこれから緩やかに上がっていくのではないでしょうか。

[306: 匿名さん]

>>303
しょうがないのレベルを越えてますよ。
２階ですよ。免震じゃないし。

[307: 匿名さん]

18階建てで免震でないとすると、大きな地震の際は相当揺れますか？
どの程度を覚悟しておけばよいでしょうか？
特に上層階だと家具が倒れるような揺れになるのでしょうか？

[308: 匿名さん]

良心的な価格というのは、価値が低いことの裏返しですよ。
価値があって人気が出るなら、相応の価格で売り出して、それでも完売します。
檜町が好例かと。
安くても竣工後まで売れ残っている大山町と、ここ千代田区三番町では大違いです。

[311: 匿名さん]

駄目な大山町vs駄目な三番町
ということ？

評価は三井不動産自体の価格設定で明らか。

[312: 匿名さん]

三番町の任意の三井物件>>大山町の任意の三井物件
ということです。

スレ違いなので、もう郊外物件の話はやめましょう。

[315: 匿名さん]

パークコートで売れ残りはまずないでしょ。
大山町は例外中の例外。

[317: 匿名さん]

立地的に買いでしょう。

[318: 匿名さん]

>>317
立地＆不釣り合いな価格で見送ります。

[319: 匿名さん]

ﾏﾝｼｮﾝ初心者ですが、天下の三井三番町PCがここまで酷評されるとは…

[320: 匿名さん]

低層階なら、ブランズの方が安いし仕様も立地もいい。勝るのは最近傷ついた『三井ブランド』くらい。
『今は相場が高いや建築費が高騰』にはだまされないように。

[321: 匿名]

>>320
適正価格を教えて下さい。

[322: 匿名さん]

買えない人の僻みが酷いですね。今は中古でも坪600超えです。極端な高値でも無いでしょうに！

[323: 匿名さん]

パンフ見てざっと計算してみましたが、坪６５０位ですね。
適正価格なんでしょうか？

[324: 匿名さん]

>>323

平均坪単価は600とのことです。周辺物件の坪単価を勘案すると妥当ではないでしょうか。
あとは個別の部屋の値付けについてどう判断されるかだと思いますよ。

[325: 匿名さん]

>>322
ここならブランズ四番町の中古のが立地もいいな。車寄せもない物件だよここは。

[327: 匿名さん]

MR行ってきましたけど、上層階だと坪単価700～850万とやはり三番町は高いですね。

特別部屋の作りに高級感は感じませんでした。また、戸境壁が乾式136mmというのも気になりました。
この値段なら湿式壁でボイドでないすらぶつかってほしかったのですけれど、床も中空ボイドスラブでした。

天井高は260でしたね。

[328: 匿名さん]

みなさん、色々と教えてくださってありがとうございます。
買いなんでしょうか？判断しかねています。
夫婦と小学生の子供が二人、南西角希望、私立中学校に通わせるには最高の立地と考えています。
難は広さと間取りでしょうか？
マンションは既製品ですから我慢すべきか考えあぐねています。
アドバイスをお願いします。

[329: 匿名さん]

>>327
なんちゃって三番町＆低仕様なのに、やはり
ぼったくり価格だよ。

[330: 匿名さん]

>>328
徒歩通学を目指す女子学院やふたばなら番町に
こだわる理由もありますが、そこに限らないなら
番町である必要はなく、砂土原辺りでもむしろ安いし、利便性はむしろ高いかと。

[332: 匿名さん]

資産性を考えるとやはり番町でしょう。佐土原はいいですが、新宿区です。広さが問題との事ですが、予算が許すなら一番町ブランズがまだあります。また、これから三井の一番町、大和の番町小脇、三菱の麹町と出てくるようですね。三菱以外はここよりずっと高値のようです…

[333: 匿名さん]

番町なら既製品のマンションしかありえないけど、砂土原なら戸建も可能ですよ。
資産性！？値崩れしにくいという事なら砂土原もいい勝負だと思います。
外堀を隔てて逆側だというだけです。
番町は元々高いわけで、五輪後10％仮に下がった時、下がる絶対額は
大きくなる場合もありますからね。

[334: 匿名さん]

スレ違い。砂土原はいい場所だと思いますが、番町と比較する人はいないでしょう。外堀の外と内では土地格が全然違います。

[335: 匿名さん]

私立に通わせる立地の話があったから、マンションしかない番町よりむしろ砂土原で十分だという話。
格ね～、たしかに価格差あるけど、所詮自己満足の世界。

[336: 周辺住民さん]

三井の話しでは、一番町は広い部屋を希望する富裕層向け物件にするそうですよ。内装、仕様もここより豪華だそうです。
パークテラス桜苑向かいのホーマットも建替え看板出てます。
他にも取り壊し中の物件があったり、番町地区にも次々とマンション建ちそうです。
番町カフェがオープンしてさらに日テレが新しいビルを建てますので、旧日テレ通り沿いも活気が戻ってきそうです。

[337: 匿名さん]

番町もここまで来るとただのマンション街だね…やれやれ。

[338: 匿名さん]

千代田区の番町検討者に新宿区勧めてどうするの？
砂土原がお気に入りなら同じ区の神楽坂界隈の検討者に勧める方が
むしろすっきりするね。

富裕層であれば住む場所気にするのは当然ですね。

[340: 匿名さん]

>>339
その比較感覚が既にズレてますよ。
番町であり、千代田区で無い時点で意味が無い。

[341: 匿名さん]

あなたの方がずれていますよ。
千代田区で豪邸にはまず住めないでしょ。
番町のマンション住民なんかよりよほど富裕層は他の区にも
たくさんいますよ。
あなたに言わせれば世田谷は田舎という話なわけでしょ。

[342: 匿名さん]

>>341
そんなにムキになる必要ありますかね(苦笑)
余裕無いですね。

基準がズレてると言ってるのは
別に単なるお金持ち度の話では無く、
番町、麹町、九段以外には興味が無い、
そこ限定で探してる富裕層が確実に
存在するってだけなのに。

そういう人達に
同じ金額で他なら豪邸住めますよ！
って言っても、見向きもしないって事くらいは
解りますよね⁈

まぁ、価値観と理解力が違うと平行線で
スレ汚しになるのでこの辺で。

[343: 匿名さん]

私立中学に通わせたいのが趣旨であり、必ずしも番町や千代田区じゃなければ
だめだなんて検討者は言っていませんよ。
よく読んでから書き込みましょう。マンションは既製品云々という検討者のコメントも
ありましたわね。
交通利便性が高ければいいわけだから、その点至近な砂土原も変わらないと
言ったまでの話。それを千代田区じゃなければ意味がないとかまくし立てている
方がはずかしい。

[344: 匿名さん]

>>343
まぁ、他の検討者に元々難癖つけてたのは貴方なんですがね(苦笑

やはり、視点と理解力のレベルが違って、
平行線のようですね、OKです。

改行もせず、まくし立てて、必死なのは
どちらかは見ればわかると思いますが…。

[345: 匿名さん]

まあ意味不明な抽象的な事しか言えないのでしょう。
「千代田区じゃなければ意味がない」
そんな事は当人は言っていない。

[346: 匿名さん]

>>345
横からですが、それなら具体的な物件名ないし土地を教えて差し上げたらいかがですか？
いま三番町の物件を探している方に、しかも三番町のスレッドで、違う区の土地(しかも出物もないのでいまは買えない)を勧めるのはセンスがズレています。
誰にとっても有益な情報にならない可能性が高いです。そのことへの批判にひとりで延々とかみつくのは、害なのでご退場ください。

あなたのロジックでいけば、たとえば飯田橋や四谷の方がさらに交通利便性が高いのですから、千代田区富士見や新宿区四谷を勧めてもいいわけですし、中古物件さえほぼ存在しない市谷砂土原を取り立てて勧める必然性がないのは容易にお分かりかと思います。
さらに、市谷砂土原は私立中学校に通わせるのに最高な立地、というのは到底無理なので、あなたの投稿は提案としてほぼ無意味です。砂土原から通いやすい私立中学校など特になく、複数の中学校を徒歩圏・自転車圏内に抱えて半蔵門線も使用できる三番町の明らかな下位互換ですね。

[347: 匿名さん]

>>328
その条件であれば、いま出ている新築物件であれば、この物件がベストだと思います(もちろん、さらに予算を上げられるのであれば、後発の三井一番町や大和ハウス六番町も充分検討価値はあります)。

間取りと広さが気になるのであれば、中古のリフォームも含めて検討されるのが良いかと思います。ブランズ四番町、グランスイート六番町、グランドヒルズ一番町など、(決して安くはないですが)そこそこ出物はありますし、仕様もこの物件よりいい場合もあると思います。

[348: 匿名さん]

>>327
その感覚は古くないですか？最上ブランドのPMでも最近は乾式壁でしたよ。
湿式壁に拘るならもはやこのデベロッパーの物件は買えないということですね。

[349: 匿名さん]

今はマンションの買い時ではないということなのかもな。

[350: 匿名さん]

そういう見方もできます。だけどこの先上がる一方だという意見もあり悩みます。
2012,2013頃に購入した方が羨ましい。

[351: 物件比較中さん]

>>350
バブルの時には皆、そう思うものです。不動産も株価もどこかでピークがきます。ある筋では2016年がピークだとする見方も多いようです。1-2年様子を見ても人生は変わりませんから冷静に見ていきましょう。

[352: 匿名さん]

>>345
もうやめたら？
客観的に見て、このスレからずれてるのはあなたです。

[353: 匿名さん]

米経済がピークアウトしそうですね。
Fedが利上げすると混乱が大きい気がします。
日本株への影響を考えるとちょっと躊躇しまね。

[354: 匿名さん]

>>349
今後も乾式が主流だと思うよ。

[355: 匿名さん]

耐震、免震はあまり重要な要素ではないですか？
18階建なので気になります。

[356: 匿名さん]

>>355

気になる方は、ブランズ四番町の中古の方がいいかもしれませんね。
当面、これから建つ番町物件は、免震ないかもしれないので。

[357: 匿名さん]

耐震だからダメということはないと思います。事実、現行の耐震基準満たした建物は大地震でも倒壊してません。
ただ、免震とかあった方がより安心ですね。この辺りの少し前のマンションならもっと安くて免震当たり前、車寄せ、コンシェルジュ付、というイメージがあるのでそういう意味ではコスト意識して販売価格に反映させたかなと思います。今はそれらが全部そろうととんでもない価格になるのでは？

[358: 匿名さん]

とんでもない価格でいいから出して欲しい。
このままじゃ、番町が安っぽいマンション街になって、結局所有者全員が損をする。

[359: 匿名さん]

出てますよ。ブランズ一番町、買われたらいかがですか？坪750〜1000。
ここも坪600以上ですが、今の相場なら妥当と思います。仕様も悪くないと思いますよ。天井高2.6あるし、サッシは特注で解放感ありました。

[360: 匿名さん]

＞＞358
今でも耐震、車寄せ・コンセルジュなしのマンションの方が
番町でも多いですよね。
ここがそうだからといって番町が安っぽいマンション街になる
とはちと飛躍してませんか？

[361: 匿名さん]

番町エリアは地盤が良いわけですから、耐震でも充分ですね。
免震に価値を見出す方は、免震の物件を選べばよいと思います。

車寄せも同様で、交通利便性のいいエリアなので、車が不要と考える人も多く、
車寄せに価値を見出すかどうかは、人それぞれと思います。
この物件も、車寄せを設計することはできたはずですが、それよりもガーデンの充実を
とった、ということで、これはこれで有りだと思いますね。
それなりの戸数で、コンシェルジュもないのに管理費がかなり高いのは疑問ですが…

仕様についても、九段南の大和よりもやや仕様が落ちる印象ですが（いま思うとあの物件はお買い得でした）、パークコート三番町ヒルトップレジデンスの場所は番町の中でも高級感のある雰囲気ではないので、この仕様で問題ないと三井が判断したのではないかと思います（それでも一般的な基準からしたら高級・高額ですし）。

さらに高い仕様を求める方は、一番町の東急・三井、六番町の大和と選択肢があるわけですから、
しっかり棲み分けが出来ていて良いのではないでしょうか。
（といっても、このクラスだとクローズド販売ばかりですね）

[362: 匿名さん]

管理費高いです。
共有部充実してないし、コンシェルジュいないし、駐車場少ないし、戸数100近いのになんでかね？

[363: 匿名さん]

一番町のホーマットカヤの建て替えも相当高級物件になるみたいよ
90平米以上の部屋とのこと

[364: 匿名さん]

>>362
ほんとに意味不明ですよね、、びっくりしました。植栽かな？？

[365: 匿名さん]

>>364
植栽も普通ですよ。理解出来ない。その点はリーズナブルな説明なかったな。
ガーデンが充実という意見があったけど特別な印象ありません。なぜそう感じたのでしょうか？
あと細かいけど、全熱交換式換気、ミストサウナはない？

[366: 匿名さん]

>>365
全熱交換式換気なんて、もちろんありませんよ、それどころか、LDでさえ換気口は天井じゃなくて壁からです。
ミストサウナは、オプションで付けたければ付ければいいからどっちでもいいかな。
とはいえ全体的に、微妙としか言いようがない。南東の角の土地も買い取れてないしね…

[367: 匿名さん]

換気口が壁からって・・・本当に文京区とかにある普通のマンションみたいですね。

[368: 匿名さん]

>>366
当然全熱交換、天井だと思って確認してなかった。
換気の件、残念！
こういう部分でコストカットなんだ。でも、三番町アドレス、駅近、三井という条件だと直ぐ売れるんだろうな。

[369: 匿名さん]

ハイヤーやタクシー利用者にとっても、車寄せがあれば雨に濡れずに乗降りできて便利だと思う。
南東角地を買い上げてたら、もう少し南よりに建てられたはず。できなかったから車寄せを省いたと想像する。
南側に微妙に敷地が余ったからガーデン充実って言い訳している感じがする。

[370: 匿名さん]

今車寄せあるマンションだけどやっぱり雨の日は助かりますよ。車なくてもタクシー利用するしね。

[371: 匿名さん]

>>368
うーん、駅近って言えるほどかな？
新宿線以外は、なんだなんだ徒歩10分近くかかるし、さすがにしばらく売り続けることになるのでは…

まあ、だからこそ、車寄せあった方が良かったんだけどね

[372: 匿名さん]

新宿線 ４分、営団地下鉄6分、JR7分だよ。
一般的に駅近っていうよ。ネガする意味ないよ。

[373: 匿名さん]

徒歩１０分は駅チカというには、すこし無理があるように感じます。
自転車で移動すると考えると、それほど遠い距離ではないのですが。
後は周辺の住居環境がご自身にマッチするか、ということが大きそうな気がします。

[374: 匿名さん]

徒歩１０分は駅チカというには、すこし無理があるように感じます。
自転車で移動すると考えると、それほど遠い距離ではないのですが。
後は周辺の住居環境がご自身にマッチするか、ということが大きそうな気がします。

[375: 匿名さん]

エントランスは富士見ザタワーのような造りだが、内部の仕様と設備はパークコートとは言えない。
微妙な周辺環境にもかかわらず、三番町と言う住所だけが頼りで、三井もやる気がないのでは。
ここは九段南の延長と思えば納得だけど。

[376: 匿名さん]

パークホームズと思うと納得かな？

[377: 匿名さん]

>>372
ネガねえ……番町エリアで比較対象になる物件がここより駅遠ならともかく、だいたいがここより駅近なんだから、アピールポイントにはならんでしょ。

[378: 匿名さん]

だから、プレミスト九段より割安でしょ

[379: 匿名さん]

>>377
番町エリアで比較対象になる駅近物件のだいたいって具体的にどこよ？

[380: 匿名さん]

>>377
今現在分譲中もしくは近日中で分譲される駅3分以下でここと同価格帯の物件なんてないしね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[381: 匿名さん]

>>380
いえ、それは私ではないですね。砂土原よりはこの場所の方が利便性高いのは私も認めます(というか、比較するのがおかしい)。
ただ、ブランズ一番町だって低層なら買えますし、ホーマットの建て替えや、プレミスト六番町も同様でしょう。さらにブランズ四番町とかの築浅中古も含めれば、ここより便利な番町物件いくらでもありますよね？
新宿線をメインで使うんだって言うなら知りませんが、普通に考えて、ここは番町で「駅近」が売りになるマンションではないでしょ(三井もそんな売り方してないし)。

番町エリアでは低めの仕様とさほどでもない立地を、南の眺望と三井ブランドでカバーしてどう売るか、という物件だというのは、スレの流れからしても分かりきったことだと思いますが。
三井さんも、この値付けではいきなり要望書全部入るとは到底思っていないようでしたし、ある程度腰を据えて売るんじゃないですかね。それでも、番町でこの抜け感は貴重なので、価値はあると思いますよ。

[382: 匿名さん]

>>378
ここのが2割くらい高くない？
もちろんアドレスと眺望が、ってのは分かるけど、外観も内装も九段よりグレード落ちて、駅からちょっと遠ざかるのにこの価格は、まだ納得できてない。せっかく待ったのでギリギリまで検討するけど。

[383: 匿名さん]

>>381
決めつけ失礼しました。

ただ、議論は平行線ですね。
ここが新宿線4分なのは無視してブランズ一番町の半蔵門線3分は評価する理由が理解出来ません。1分違いや半蔵門線が上ということ？

また、半蔵門駅8分も含めて６路線利用可能とHPでも強調してる通りで高台以外に駅から近く、交通の便利さを強調して販売活動してるのは明らかですね。

さらに比較対象物件としてあげられたのはブランズ一番町以外はまだ先ですし、そもそもそれらは価格が800〜てことなので平均600強のこちらとは比較になりませんね。また、築浅中古といっても新築以外興味ない人もこのクラスだと多いし、中古は希望条件に合う物件を見つけるのが困難で新築分譲の販売への影響は軽微でしょう。

それと新宿線以外は10分というあなたの指摘がまず不正確です。悔しいのは分かりますが、新宿線4分、地下鉄市ヶ谷6分、JR市ヶ谷7分、地下鉄半蔵門8分なら不動産物件として一般的に駅近物件です。駅3分でなくてもね（笑）。

[385: 匿名さん]

>>383
じゃあ最初からこのスレ見返して見れば？駅に近いこと評価してる人は少数だろ。
新宿線と、半蔵門線や有楽町線の価値が全然違うのなんて当たり前じゃね？ブランズ一番町の物件概要見てみなよ。新宿線、他の路線より近いのに書いてもない笑
沿線の駅の地価が全然違うのとか、ちょっと考えれば分かるだろ。君新宿線乗ってどこ行くの？よっぽど新宿が好きなのかな笑
そりゃ「一般的な」物件基準でいえば駅近だろうけど、このエリアで、この値段ですぐ売れるほどの強みにはならないって話をしてるんだよ。

メトロ徒歩6分って、君ほんとに土地勘あるの？もしこれを信じるなら、ブランズ一番町の「南北線徒歩6分」表記も信じるんだな？笑
今度ちゃんと乗り場まで歩いてみた方がいいよ、なんだかんだで10分近くかかる、っていうのはそういう話をしてる。この物件の検討者は近隣からの買い替え組が多いから、表記だけで騙せたりはしない。

ブランズ一番町以外はまだ先、という認識も違う。まあ真剣な検討者じゃないから単に知らないだけなんだろう。
価格800〜ってのも違うし、ここも平均が600なだけで、いまの売り出し住戸は高額。9階以下の狭い住戸はともかく、10階以上の住戸は650〜なんだから価格帯かぶってるだろ。君の得意の「決めつけ」で都合よく解釈してるだけだね。
この物件は少なくとも一期一次はたいした数出ないよ。どうせすぐ答えは分かるし、君がちゃんと見てないことはわかったから、これ以上議論する意味はなさそうだが。

[386: 匿名さん]

不動産の徒歩所要時間は算出基準が決まっているんだから、そこに文句言ってもしょうと思うけど。

[387: 匿名さん]

スルーが一番！

[388: 匿名さん]

表記より実際かかる時間が気になるってことじゃないの？わたしもちょっと遠いとおもうから言いたいことはわかる。

[389: 匿名さん]

建物の長寿命化が星一つの評価ですがそこはどう思いますか？どなたか詳しい方ご教示いただけますか。

[390: ご近所さん]

ここは三番町でも地位の下がる土地だから、高い値段を出す価値はないと
思うよ。現地付近を歩くだけでもわかるはず。
加えて、敷地にもゆとりがなくパークコートらしさが薄いような・・・

今の相場で600万なら良いと言えるのかな！？
私なら余裕があっても買わないな。
どうしても番町に新築マンションが欲しいなら良いんじゃない。

[391: 匿名さん]

>>346　別に三番町の物件を探しているとは本人は言ってないでしょ。
三番町を候補のひとつに考えているだけの話。番町が絶対とも言っていない。
砂土原といっても、周辺市谷なんとか町をいくつか含めれば物件はあるし、
本人は中学校まで「徒歩で通える事」を条件にはしていない。
話題が話の流れからそれる事はある事だよ。

[396: 匿名さん]

>>391
誰も興味ないから、市谷なんとか町は私立中学の通学に最高の立地、でもなんでもスレ立ててそこで話しなよ。

[397: 購入検討中さん [男性 40代]]

職場から近いのと教育環境が良さそうなのとで、プレミストや中古を含めて検討中です。この近くで、新宿区かもしれませんが、近隣の反対運動の末、建築訴訟になって工事の中断命令が下りたところがあると聞きました。このマンションは、近隣の反対とか大丈夫でしょうか。子どもは学区の小学校に入れたいので、学校でイジメに遭ったりしないか、少し心配です。そうでなくてもヨソ者を受け入れなさそうな感じのする地域なので。誰か情報を持っていませんか？

[398: 匿名さん]

>>397
このあたりはほとんどマンションの地域ですから、そういったことはほとんどありませんよ。
三井のホーマットの建て替えは、少し揉めているかもしれませんが…

[399: 匿名さん]

>>397
検討されているプレミストって、六番町ですか？！
あまり情報が出てこないので気になっています。比較検討したいので、差し支えなければ、どんな印象の物件か、教えていただけませんか。

おっしゃっているのは文京区のマンションですね。この近くではまったくありませんので、ご心配には当たらないかと思います。

[400: 匿名さん]

(仮称)千代田区六番町計画
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=14063
番町小の校庭の北側で、校庭を見下ろすようなポジションの17階建てマンションです。四ッ谷駅にも近い。
予定では来年6月完成ですが、現地は工事がそんなに進んでる様子ではないですね。