ザ・パークハウス西新宿タワー60ってどうですか？Part3

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/

[864: 匿名さん]

突然ポジが連続してるね。

>863
湾岸免震の三菱晴海タワーへの批判？

[865: 匿名さん]

そういえば3.11の大震災で壁面に亀裂が走ってたマンションは耐震等級３の免震マンションだったというオチありましたな。

[866: 購入検討中さん]

>>859 詳しいですね。ありがとう。 西新宿5丁目のボーリング調査の結果を見つけたので、設計士に見せて詳しく聞いてみます。 敷地内で地盤が悪いのは川沿いの一部だと聞いています。 なんだかんだといってもタワーは地盤と構造が大事ですから。

[867: 匿名さん]

８５９みたいに技術的なことも交えて説明してくれるのが一番ありがたいな。

ただ危険、プロが～とか言われても何も参考にならないんだよな

[868: 匿名さん]

＞＞８５６
現在の東京都の調査結果ですから、まともではないですか？

[869: 匿名さん]

危険度ネタも前にやって終わったネタだよな

[870: 匿名さん]

>>866さん
聞いたら、教えて下さい。参考にしたいです。お願いします。

[871: 購入検討中さん]

残念ながら危険はあるでしょうね。 真面目に検討してれば
気になるのではないでしょうか。 コストが安い制震は地表面の地震エネルギーは吸収できないので揺れは小さくならないわけですし。SSクラスの免震に比べ耐震グレードは劣ります。
家具や備品類が転倒したりするのは本当に怖いです。

[872: 匿名さん]

免震もピンキリだし実績のある制震の方が色々とリスクは少ないと思います。
考え方の違いでしょうかね。あと他の方も言ってますが物件が高層なればなるほど制震物件の
比率が高くなりますのである意味ここも安心できる選択なのではないでしょうか

[873: 匿名さん]

>>865
都内のマンション？

[874: 匿名さん]

西新宿にしては地盤が悪いではあっても、都心近くではかなり良い方。
免震の方が効果的ではあっても、60階建て免震はあり得ないし、タワーの制振としては奢ってる方。
しかも、そもそも、耐震性能2や3のマンションがどんどん企画されなくなって行ったように耐震性ってホントにウリにならない。
湾岸をいくらバカにしても売れ行き好調。
結局、地盤や耐震ってネガっても、ほぼ意味ないんだよね。

[875: 匿名さん]

>>871

免震装置付けてれば一律で耐震等級２扱いになるというだけで
どのくらい地震の力を減衰するかなどは一切考慮されてないはずですよ
免震だから安全という訳ではないと思います。まさにピンキリです。
機能するかしないかは博打みたいなものと言われてますね免震装置は・・
博打好きの方には免震はおススメかもしれません

[876: 物件比較中さん]

>>874
埋め立ていいだしたら銀座日比谷なと沿岸部の少なくない地域は皆埋め立てですからね。

[877: 匿名さん]

>>875

晴海で三菱地所が
免震だから安心ですと営業さんが説明して
タワマンを絶賛販売中なのに
よくいいますねえ

[878: 匿名さん]

大林組の研究センターは免震。

この意味わかるよね。

[879: 匿名さん]

清水建設の本社も免震。

[880: 匿名さん]

ちなみに鹿島の本社も
「大地震等の災害発生時でも業務が継続可能で，
防災拠点・災害対策本部として機能できるよう
免震構造を採用」とある。

なるほど大手ゼネコンは免震を採用するのね。

[881: 匿名さん]

ここ、スーゼネの施工じゃないから。

スーゼネの名前を並べるとスーゼネが建てるのかと勘違いしてしまう。

[882: 匿名さん]

あべのハルカスや超高層は大体制震
この意味分かるよね？

[883: 匿名さん]

スーゼネ施工の日本一高いタワーマンションは制振ですね～

[884: 匿名さん]

suumoジャーナルによると免震の方が一歩リードという記事がありましたね。

[885: 匿名さん]

>>883
それどこ？
震災前のタワーマンションだったら意味ない。

[886: 匿名さん]

そうなんだよね
完成してもここは日本一高いタワーマンションじゃないんだよね〜
ここは階高が低いから階数ばかり多くても高さでは大阪の鹿島施工タワーマンションに負けてる

[888: 匿名さん]

免震は機能しないと悲惨だからな、元々の構造が脆弱だから・・

[890: 匿名さん]

日本で２番目に高いタワーマンションも制震だそうです。

[891: 匿名さん]

東日本で免震ダンパー損壊報告多数あったよね、あと横滑り装置の制限値超えて破損とか
横倒しになりそうで免震は嫌ですねー

[892: 匿名さん]

皆さんもう少し制震と免震の違いを勉強してから書き込みましょう
このマンションでは免震は不可能で無意味です
制震を採用したのはコスト削減などではありません

[894: 匿名さん]

>>892
やっとまともな知識を持った人が現れた！

[895: 匿名さん]

>>892
まるで、このマンションが
外観などの形を誰かから命令されて決められてしまい
後から免震にしようか制震にしようか考えましたが
免震にはできませんでした〜誰にも責任はありませ〜ん
みたいな、都合のよい考え方。

[896: 匿名さん]

＞＞８９５

最早何が言いたいのかすら分からんな
日本語で頼むよ

[897: 匿名さん]

それにしても、
どうせなら、階数だけでなく、高さも日本一にすればよかったのに、しなかったのはなぜなんだろう？

フジタの技術の限界？

[898: 匿名さん]

制震だと余計に揺れるから家具の下敷きになったり食器が割れるでしょ。

[899: 匿名さん]

免震だと建物自体が横にすっ飛ぶんじゃないの

[900: 匿名さん]

計画があってそれにあった工法を選ぶという至極真っ当な方法だと思うけど

[901: 匿名さん]

>>895
バカ発見(笑)
なぜ制振か、構造の専門家に聞くことをおすすめするよ。外観なんて関係ない。
ちなみに、正式には(学問的には)、制震じゃなくて、制振な。地震のあと、免震に対して制震って言葉が一般的に広まったけど。

[902: 購入検討中さん]

以前は、あまり細高い建物は免震には不向きといわれていましたが、免震装置の改良が進み、硬い地盤であれば50階程度の超高層も免震構造にすることが可能です。免震と制震がどちらが良いかとというのは明らかです。Sゼネコンの耐震グレード表を期間限定でアップしますね。 パークハウス60はグレード1です。 グレード1というのは震度6強で倒壊、崩壊の可能性が高く、震度5強で損傷が発生するという事です。
ボーリング調査についてはまた後日報告します。
私と同じく真剣に検討中の方も居ると思うので。

[903: 購入検討中さん]

地盤が良くない土地に60階のタワーを建てて大丈夫か？と言われたら危険はありますし、相当に揺れる事を覚悟しなければなりません。それでも惹かれますが。

[905: 匿名さん]

>>902
ありがとうございます。
901の主張が古臭いということが分かりました。

[906: 匿名さん]

免震ってだけで免罪符みたいに等級が上がる制度自体おかしいって意見もありますよ
耐震、制震と違い性能を発揮しないことも、ままある免震ですからかえって被害が多きくなることも懸念されてますね
建物の構造自体は他の工法と違いかなり弱いですから。

[907: 匿名さん]

購入検討中さんは何者？
そんなに心配なら購入検討なんてしないですよね、普通？

[908: 匿名さん]

現実問題として超高層の免震ってあるのか？

[909: 匿名さん]

>>906
なら、ここの営業さんに聞いてみれば？
「免震だから他の工法よりも安心です」と晴海の三菱タワーのMRで営業さんが言っているのは何故かと。

[910: 匿名さん]

デベがこぞって免震を強調する理由は安上がりだからって聞きましたよ。
建物に使うコンクリや鉄筋が大幅に節約できるそうです。
制震、耐震の方がコスト的にはよっぽどもお金掛かっているそうです。

[911: 匿名さん]

>>909

営業だって仕事ですし耐震、制震、免震それぞれ売るために上手く使いわけてますよ。
営業トーク鵜呑みにしてどうすんのよ、いい歳して恥ずかしい・・

[912: 匿名さん]

>>910
ここは天井高を低くして、階数を増やして
結果としてコンクリや鉄筋を節約できているだろうに、、、

[913: 匿名さん]

909みたいなのがいると営業も楽でいいよな。簡単に売りつけられる

[914: 購入検討中さん]

はい。3.11の時 新宿は5弱でした。私は地盤の良い30階にいたのですが船酔いするような大きな揺れで、何しろ倒壊するのではないかと怖かったです。 耐震グレード表では地盤や建物によっては震度6弱で崩壊することが示されています。また調査の結果、3.11の際、都内の11階以上の共同住宅では、家具類の転倒、落下、移動の発生割合については耐震構造に比べ免震構造では低かった一方、制震構造が一番高かった事が判っています。

[915: 匿名さん]

>>911

それは「売り手側の身勝手な言い訳」。
開き直って主張するほうが恥ずかしい・・

[916: 購入検討中さん]

免震の方がはるかに高いですよ。

[917: 匿名さん]

免震は装置で揺れを吸収する前提だから、そりゃ建物自体の鉄筋なんかは節約できるよね
強度持たせる必要ないんだもの。デベにすれば一番儲かる方法なわけだな。
維持費は高額だけどそれは売って購入者に丸投げするからデベの懐は痛まないし..

[918: 匿名さん]

>>913
いいや、911みたいに営業の擁護をしてくれる客の方が楽でいいよな。
何を言っても営業トークだからと許してもらえる。

[919: 匿名さん]

>>918

意味不明です、私営業の擁護など一切してませんが？
日本語読めます？

[920: 購入検討中さん]

私はタワーは価格が落ちにくいので、真剣に検討してますよ。 でも大金を注ぎ込む価値がこの物件にあるのかどうか
良く検討したいと思っているので、周りのプロに存分にアドバイスをもらってから決めようと思います。

[921: 購入検討中さん]

＞＞９０２さん、ありがとう。
グレード１が震度６強で倒壊なら、とても買えません。
地震が心配されている昨今、直下型地震を想定して建てるのではないのですか？
甘い考えですか？
＞＞９２０さん
アドバイスをもらったら、是非教えて下さい。
真剣に検討しています。３年前に決めるのは、かなり迷います。

[922: 購入検討中さん]

>921 はい。わかりました。 ボーリングの調査の件報告しますからね。 私も三年先の物件ですので、申込み焦らずよく考えたいと思っています。
この動画を見ると免震構造のマンションがいいのかなと思ってきました。

西新宿 地盤の良い場所 に建つ センタービル の揺れ方
http://m.youtube.com/watch?v=ACKMPD6MySs

70階 の揺れ
http://m.youtube.com/watch?v=n--60WNpKXU

新宿野村ビル48階での地震発生時の様子

http://m.youtube.com/watch?v=ULcWdjv5WW8&autoplay=1

[923: 匿名さん]

東日本でも想定外の出来事という言い訳してたけど免震装置壊れまくりだったし
直下型想定するなら免震こそ買えませんね。機能しない免震マンションなんてただの構造脆弱マンションでしょうし
安定して性能発揮する制震の方がいいと思います。

[924: 匿名さん]

免震も同じくらい揺れてる動画あるんだけどな、それのリンクを貼らないとは意図的過ぎて笑っちゃう

[925: 購入検討中さん]

設計担当者からはそうは聞いてません。 高層ビルは重すぎるため免震のアイソレーターで支えきれないため、制震が多いですが、耐震性は免震がはるかに上といってました。
パーク60も、そもそも耐震の建物内の数階に制振部材（ダンパー)を配置して制震構造にしてますよね。(高層オフィスビルより少ないのが心配なのです。)
建設費に占めるダンパー費用の比率は小さく、経済的です。制震はむしろ強風に効果があります。
建築費の初期コストが高いのは免震です。 これは値段を知っているので間違いありません。

[926: 購入検討中さん]

みなさん、大きい買い物ですが気にならないのですか？

[927: 匿名さん]

>>902

薀蓄垂れてるけど６０階クラスの免震あるの？
あるなら教えてよ

[928: 匿名さん]

建設コストが上昇してるから結果的にコンクリートケチれる免震は安上がりみたいですよ

[929: 匿名さん]

>>925

結局超高層は制振しか選択肢ないということですね

[930: 匿名さん]

そんなに懸念事項が多いなら私なら買いません。 毎日ビクビクしながら暮らすのですか？

[931: 匿名さん]

そもそも60階クラスの建物って少ないでしょ。
52階の虎ノ門ヒルズは免震+制震、60階のあべのハルカスは耐震。
サンシャインは耐震、横浜ランドマークタワーは制震。
他何かありましたっけ。

[932: 匿名さん]

この高さなら制振にするのが業界のセオリー。

[933: 匿名さん]

>925 長年検討中さんも自分で言っているように
免震では高層ビルは支えられない

免震より地下に作られたシェルターの方が安心ですよ

[934: 物件比較中さん]

グランドミレーニアは危ないですね？

[935: 購入検討中さん]

どなたかモデルルームにこれから行かれる方がいましたら、建物の何階に制振部材がそれぞれ設置してあるか聞いてきて教えて頂けませんか？ 営業マンに設計図を確認してもらえばわかると思います。 聞くのを失念しました。

[936: 匿名さん]

>>928

>コンクリートケチれる

天井高２４８cmで階高も低くして、
階数を稼いで売る部屋数多くしたここ、
も安上がりってことか？

[937: 匿名さん]

結局超高層だと制震以外の選択肢ないんだよな。
ただ日本一の高層あべのハルカスも竹中の耐震＋制震ビルだし、制震技術も馬鹿に出来ないね

[939: 匿名さん]

ザ・パークハウス晴海タワーズは天井高２７０cmでタップリとコンクリート使ってますね〜

同じ三菱地所のタワマンでもこんなに天井高が違うんだ〜

[941: 匿名さん]

晴海みたいな埋め立て地は土地の価格がほぼ無価値ですからね
西新宿と違って天井高などでアピールしないと売れないのでしょうね。

[943: 匿名さん]

初期コストも、維持コストも免震>>>制振
でも、効果は免震>制振

だから、制振はコストパフォーマンスがよい。
絶対効果が必要な建物じゃなければ免震を選ぶメリットはない。

[944: 匿名さん]

>>943
根拠のソースを示して書かなければ
単なる思い込み。

[945: 購入検討中さん]

＞＞９２２さん　　＜９２１です
お返事、ありがとうございました。
動画が参考になりました。
焦りたくはないのですが、１月末から販売予定なので、迷います。
専門家が十分に検討して建てるでしょうが、どこまで安心できるのか？
素人には分かりません。これからも宜しくお願いします。

[949: 匿名さん]

スカスカというと言葉は悪いけど、免震タワマンの謳い文句に「免震構造なので柱のスパンを大きく取れ、梁も薄くできた」というのはよく出てるよ。晴海タワーズ、SKYZとかBAYZなど。居住性は上がるし耐震性は上がるし超高層になるほど安上がりでいいこと尽くめ。（一定以上の規模になると構造体のコスト削減＞免震装置コストになるので）

ただ言い換えると万一免震が想定通りに機能しない場合は、耐震・制震よりも脆弱な建築だということ。超高層免震は非常に慎重に設計されているから基本大丈夫だろうけど、経年劣化した積層ゴムが本当にちゃんと機能するかどうかはわからない。一応、耐用年数は６０年以上とうたわれてるけど。あと三流デベ＋中堅ゼネコンが免震を採用しているときは要注意。どことは言わないけど、塔状比５くらいの免震見たことある。

ちなみにここは搭状比が６～７くらいで200mもあるノッポタワーだから免震は不適格。だからちゃんと粘性ダンパと鋼材ダンパを組み合わせて対策してる。上のほうでダンパが少ないような書き方している人いたけど、ここはダンパを１００機以上組み込んでるし、吸収性能の高い制震壁を８０機設置するのでタワマンの制震にしては頑張ってるほう。まあ構造がノッポの時点で揺れに不利だから制震を奢ってカバーしているだけともいえるけど。ちなみに強すぎる地盤に低層建物だと短周期振動と強く共振してかえって被害が大きくなる事例もあるから、一概に低層が有利ともいえない。

922さんみたいに心配性な方はそもそも免震に出来ないようなノッポタワーになぜしたの？と思うだろうから、ここは見送りが良いと思いますよ。

[950: 匿名さん]

859さんで地盤、949さんで建物への不安だいぶが晴れました、
専門家じゃないのであんまり詳しくは分からないんですけどね
何となく安全そうなのは分かりました。

[951: 匿名さん]

そういえばドゥトゥールは免震で52階建てだよね。
湾岸で地盤が良いか微妙だと思うけど50階以上で免震を採用してるよね。

[952: 匿名さん]

それでもこことは高さで20～30メートルくらいの差がありますからね
10階建てマンション分くらいの差があるのではないでしょうか

[953: 匿名さん]

>>951
かなり高層だけど、風の影響で揺れたりしないのかな？

[954: 匿名さん]

ドゥトゥールは175mで52階、シティタワー武蔵小杉は185mで53階だけど搭状比が3～3.5程度なので形状的には免震にできる。高さだけでなく形状と免震装置への負荷、地盤の卓越振動数と免震を組み込んだときの固有振動数や応答特性など、免震が有利かは総合的判断が必要。

[955: 匿名さん]

>>949さん

とっても参考になりました。

[956: 匿名さん]

免震くんがいたおかげで結果的に949みたいな詳しい人が出てきてくれたから良かったんじゃないだろうか
制震の不安も解消してくれたし。。

[957: 購入検討中さん]

>>949は建築の専門家ではないですよね。
ここの敷地の支持層は23から45mで軟弱地盤である事は明白です。
「 杭 」は長ければ長い程,大きな地震で折れ易いのです。
理由は横揺れの大きな地震がきた時,地震の水平応力が「 杭 」に強く働きます。地盤に垂直に差し込まれた「 杭 」に大きな横方向の力が加わりますと折れる危険性が大きいのです。

建物の柱は柱と柱を各階ごとに大梁で結んで水平応力に対抗していますが,「 杭 」は地面に垂直に穴を開け差し込んでいるだけですので柱の様に梁等で結ばれていません。「 杭 」の耐力( 太さ )だけで地震時の水平応力に対抗しているのです。

割り箸で実験すれば直ぐにわかります。割り箸の長さの中央付近に直角に力を与えますと,短い割り箸は折れにくいですが,長い割り箸は折れ易いのです。
地下の杭が破損した場合、修繕する事はできませんから、
そのまま住み続けるしかないのです。
ここの建物は耐震表のグレード1です。
マンション購入の際に、設計や耐震性能を考慮する必要がないというのは危険だと思いますよ。

ちなみに専門家が「 杭の長さは２０ｍまでなら左程心配は無いが,それ以上の長さだと大きな地震がきたら,ちょっと心配だね。」と言っています。向かいのコンシェリアやアトラスタワーは直基礎との事で、残念ながら西新宿五丁目だけ地盤が緩いのです。区役所のHPで確認できます。

[958: 匿名さん]

>>957
杭が破損してる建物って有るの？

[959: 匿名さん]

>>957
割り箸を折るのとはちがって、地震の時は地中杭の両端が正反対の動きをしたり、一部にだけ力がかかったりしません。

そもそも949は免震と制振の話をしているだけで、基礎は関係ない。
杭基礎+免震と直接基礎+制振でも全く同じ内容が通用する。

唯一あの書き込みでうーん、と思うのは、想定通りじゃない事態が起きるような際は免震に限らず制振でも問題起きるだろうという点だけど、それも杭基礎かどうかは関係ない。

基本的に今のマンションは、条件が良くなれば、設計で節約してコストダウンするだけ。
与えられた条件のなかで、基準を満たす耐性出すならどれが安いかで決まってる。
なので、地盤だの高さだの、制振だのを深く語ったところであまり意味はない。
(マーケティング的に少し高価でもあえて制振、免震というケースはあるけど)

[960: 匿名さん]

>>958
ない。
ただ、支持基盤に届いてなかったと言うお粗末な事件はあった。
直接基礎なら杭の部分での施行ミスは起こらないので有利といえば有利。
でも、どうせ杭打たなきゃいけないなら、長さで大した差は出ない。

[961: 匿名さん]

>>957
長い杭がデメリットであることは当然承知してます。ちなみにコンシェリアは地下22mで支持地盤に到達し、直接基礎を採用。ここは地下25mでN値=50の支持地盤に到達。前者は強固な地盤と言ってここは軟弱地盤と言うのですか？

ここは地下15mまで地下構造体を敷き、そこから杭を地下45mまで伸ばしています。支持地盤は25mより出現するので水平応力が顕著にかかる杭長は10m程度。それ以下の20mは細長い形状の建物に対し引き抜き力に対抗するため敢えて深堀している部分です。なので湾岸のタワマンのような地下40m～60mもN値10以下の軟弱地盤が続いてようやく支持層に到達する場合のリスクと全然意味が違うのです。

確かに西新宿の中では支持層が深いほうでしょう。しかし特筆するほど軟弱というのはおかしいと言いたいのです。アトラスは地下10mに東京礫層があり非常に有利な地盤ですが、これはむしろ都内でも例外的と言ってよい位条件がよく、昨年のトミヒサクロスもこことほぼ変わらない地盤条件ですが、軟弱とまでは言わないでしょう。ただ、個人の価値観として直接基礎を採用しない超高層なんて全て論外だ、とおっしゃるのであれば、それには反論致しません。

先日より拝見するに、ここの地盤や構造について色々とデメリットを述べられていますが、最初からマイナス方向に評価しようとする傾向があるように見えるのは気のせいでしょうか？　

[962: 匿名さん]

>>957

ここは建物自体が重たいから杭基礎で支えてるんだよ。５丁目の地盤が他と比べて特別軟弱なわけじゃない
ご指摘のアトラスなんて道路挟んで斜め前ですからね。数十メートルの距離しか離れていません。
数十メートル離れれば地盤の質が変化してもおかしくないという主張もあるかもしれませんが
ここの場合は川沿いの一部以外はアトラス周辺や他の西新宿直基礎物件と同等の固い地盤です。

液状化すれば側方流動で杭破損の可能性も高まりますが、ここの場合は液状化予想地域は川沿いの一部だけで
その部分には建物は建ちませんし、物件の周辺全体地盤の改良などは行っているそうなのでそこまでの
不安はないと思われます

[963: 匿名さん]

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