渋谷区桜丘地区再開発マンション棟ってどうですか？

[匿名さん]

完成は2020年とまだまだ先のことですが、情報をいただければと思います。
気になる分譲価格やグレードはいかがでしょうか。
共用施設等もご存知の方がいれば教えてください。

■渋谷駅桜丘口地区再開発計画の概要

事業主体：渋谷駅桜丘口地区市街地再開発準備組合
所在：東京都渋谷区桜丘町1番、2番、3番、4番、8番の各地内ほか
用途：事務所、店舗、住宅、生活支援施設、起業支援施設、教会、駐車場など
敷地面積：約1万7000m2
延べ面積：約24万1400m2
開業予定：2020年頃

B街区概要（B棟）
用途：住宅、事務所、店舗、生活支援施設、駐車場など
敷地面積：約8510m2
延べ面積：約6万5900m2
階数：地上32階、地下2階
高さ：約150m

[1108: 名無し]

教会って、1914年からある、
日本基督教団のものかな？

[1109: 匿名さん]

鶯町で見つかった、
山手線内最大の縄文時代・弥生時代の遺跡は、
本当に潰しちゃったんですか？

再開発は誰のために？　（竹内治彦・著、新評論社）で
見かけたんですが…

[1110: 鶯谷町でした]

>>1109 匿名さん
遺跡は…

[1111: 匿名さん]

>>1104 匿名さん
坪1200みたいだけど、ここの権利変換時の床価格って1坪あたり
ホテル860万
住宅500万
事務所700万
店舗1000万
くらいだったと思いますがあってる？

[1112: 検討板ユーザーさん]

>>1111 匿名さん

もっと安かったです。

[1113: 匿名さん]

>>1111 匿名さん
クッソデタラメのど素人感覚ですね

[1114: 通りがかりさん]

東京都都市整備局
羽田空港のさらなる機能強化について
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kiban/haneda/index.html
渋谷区上空における南風時の新飛行経路
https://www.mlit.go.jp/koku/haneda/archive/international/pdf/20191216_...

渋谷区　羽田空港の機能強化について
https://www.city.shibuya.tokyo.jp/kankyo_keikaku/eco/haneda_airport.ht...
渋谷区議会
https://www.city.shibuya.tokyo.jp/gikai/

[1115: 主婦さん]

>>1111 匿名さん

私の権利変換した部屋だけみたら、住宅で坪３００万ちょい上ぐらいでしたよ。

[1116: 匿名さん]

>>1115 さん
最上階の250㎡超の部屋は坪380万弱でかなりお得な価格設定だったようですね

[1117: 匿名さん]

>>1116 匿名さん
そうなんですね。今では坪2,000万でも安いくらいですね。

[1118: 購入経験者さん]

権利変換の時の価格は時価じゃないからね

[1119: 匿名さん]

坪1,650万で取引されたってのは何階ですか？

[1120: 匿名さん]

>>1117 匿名さん
地権者の増し床は、従前資産評価の2倍までとの増床制限があり、上層階の割安な大きな部屋は大口地権者しか取れないルールだったよ
マンション地権者は17階の40平米あたりしか実質選べなかったような気がする

[1121: 匿名さん]

>>1120 匿名さん

そりゃそうでしょう。ワンルーム地権者が最上階を買えるなんてことをさせちゃいけないよ。余ってたらいいよぐらいのスタンスならアリかもしれないけど。

[1122: 匿名さん]

>>1121 匿名さん

なるほどー
確かに大口地権者が理事会で取得ルールを決めるわけだから、増床制限かけて自分たちだけが取れるようにした方が得だから当たり前ですね！

[1123: 匿名さん]

>>1122 匿名さん
あとは優先順位があったりしますよね。自己使用か貸してるか、多く面積持ってる人が優先されて当たり前じゃないですか？

[1124: 匿名さん]

結局、ここの40m2はいくらいですか？

[1125: 検討板ユーザーさん]

>>1124 匿名さん

低層階であっても17階。天井は2700mm。ハイレベルの内装を加味すると、1億2,000万円~1億4,000万円ぐらいですかね。
賃貸で月32~35万円かな。

[1126: 匿名さん]

>>1125 検討板ユーザーさん

もし坪1,200万とかで売りに出たら早い者勝ちですね

[1127: 通りがかりさん]

>>1125 検討板ユーザーさん
40㎡で月40万円はいくでしょ
年480万だから1億2000万なら4%利回りか！

[1128: 匿名さん]

>>1127 通りがかりさん
すごいですね！話題性ありそうなんで、高く貸せそうですよね。

[1129: 検討板ユーザーさん]

>>1127 通りがかりさん
利回りは、良くて3%。普通に2.5%レベルだと思いますよ。
なので、賃料は30万円台でしょ。

[1130: 匿名さん]

>>1129 検討板ユーザーさん

賃料が先に決まり、後から物件価格に応じて表面利回りが計算されるのでは？物件価格と利回りありきで賃料は決まらないと思います。

[1131: 匿名さん]

こんな物件買うのは投資にはならんね。ほとんど趣味だろうね。

[1132: 匿名さん]

>>1126 匿名さん
坪1,200なら検討したい！

[1133: 検討板ユーザーさん]

>>1130 匿名さん

簡単に収益還元法が当てはまる物件ではないですよ。
1.多くの地権者は短期譲渡所得を避けたい為、5年は売りに出さない。売りを急ぐ極小数の地権者案件のみ。
2.相続対策としての購入希望者多。円安、物価高等目先下がる要因は無く、通常の投資では無い需要が多い。
3.比較物件がない特殊性。

つまり、賃料は需要で決まるが、売買は売り案件小、希望者大の構図は当面変わらず、渋谷一等地の利回りが〇〇だから、幾らが妥当という相場形成ではない。

それを強引に利回りに当てはめると、2.5程度ではないかと言う意見です。

[1134: 名無しさん]

１０月に現場見学会あるね！

[1135: 通りがかりさん]

新築なんだから、利回りなんか気にして値付けなんかしないよ。コストに利益載っけて採算ラインを決めて、あとは相場に応じて可能な限り利幅を大きくとるだけ。利回りが低くくても、キャピタルとれるとみれば、投資目線の人だって買う。

[1136: マンション検討中さん]

18階40.01㎡北向の成約価格ご存知の方いらしたら教えてください。

[1137: マンション掲示板さん]

>>1136 マンション検討中さん
平米４００万とかって聞いたような

[1138: 匿名さん]

>>1137 マンション掲示板さん
それ売り出し価格では？

[1139: 検討板ユーザーさん]

>>1138 匿名さん
坪1300ならマジで買うので東急リバブルにも相談しといて

[1140: 口コミ知りたいさん]

>>1139 検討板ユーザーさん
買うならプレミアムフロアでしょ。いくらすんのか知らんけど。

[1141: 検討板ユーザーさん]

>>1140 口コミ知りたいさん

26階120㎡南向き、58,000万円台との噂が。。。

[1142: 口コミ知りたいさん]

>>1141 検討板ユーザーさん
え、プレミアム？プレミアムフロアなら安くない？

[1143: 検討板ユーザーさん]

>>1134 名無しさん
ここもしかして、居住者専用の共用施設無いとかですか？

[1144: 匿名さん]

>>1141 検討板ユーザーさん
26階で坪1600万すか
権利変換時の5倍ちかいぞ

[1145: 匿名さん]

ここはゴミ焼却場の煙突も近くて環境が悪いですね。

[1146: マンション掲示板さん]

>>1144 匿名さん
そうですか？４００万越えてたんじゃないですか？

[1147: マンコミュファンさん]

>>1144 匿名さん

権利変換時の価格は時価ではなく、単なる交換用の価格ですから、比較すること自体意味が無いですよ。
再開発がなかった場合の時価でも、建て壊し直前の時価(価値)でもありません。

[1148: 検討板ユーザーさん]

>>1146 マンション掲示板さん
保留床単価（増床単価）が坪470万くらいで権利床単価はその7割だから坪330万くらいだったんじゃない
従前評価に開発利益を加味しないで権利変換者だけに権利床単価を下げて開発利益を還元するやり方だからね

[1149: マンション掲示板さん]

>>1148 検討板ユーザーさん
確か、ここは８割強なので、４７０万だったら３９０万ですね。

[1150: 検討板ユーザーさん]

>>1148 検討板ユーザーさん

ここの地権者は、権利床に加え、その何%の増床が認められたのですか？
例えば権利床が80㎡として、増床は25%の20㎡。合計して100㎡の部屋の権利を得たなど。

[1151: マンション掲示板さん]

>>1150 検討板ユーザーさん
従前評価額の2倍まで
権利床単価は保留床単価（増床単価）×73%ね

なんで2倍上限かは、再開発組合の役員のみしか知らないと思う

[1152: 名無しさん]

>>1151 マンション掲示板さん
あなた、地権者ではないでしょ。笑
２倍上限はちゃんと説明されてます。渋谷区の再開発では、最低専有面積が４０m2なので、２０m2のワンルーム地権者が増床するのに２倍にしなければならなかったんです。公平にするため、全ての地権者が、２分の１以上の従前資産の評価を入れれば残った分を増床できることになっていました。ただし、一戸だけですけど。

[1153: 匿名さん]

>>1152 名無しさん
なるほど、よくわかりました！
従前評価が5000万円なら、取得先権利床単価330万/坪なら50平米（15坪）を権利床でもらえて、増床負担金5000万まで増床可能で、増床単価450万/坪で33平米（11坪）を足して、合計83平米を取得できるということですね。
で、それ以上増床できないのと、2戸目を取得出来ない理由はなんでしたっけ?

[1154: eマンションさん]

>>1152 名無しさん

そういうあなた！どこにも2倍なんて書かれてませんでしたよ。
基本的に権利交換後40㎡を下回る地権者は40㎡まで増床可能。
例外として今持っている物件の面積よりも狭くなる地権者のみ、同面積までの増床が可能。
小規模地権者の特例に合わせて、全地権者に2倍まで可能なんてしたら、大地権者は、最上階を一部屋にすることも出来ますよ。
再度ご確認を。

[1155: マンション掲示板さん]

>>1154 eマンションさん
２倍上限と言われる根拠を示しただけで、俺は２倍だなんて言ってないんだけどな。

[1156: マンション検討中さん]

>>1153 匿名さん
それ以上増床できない？それがルールです。
二戸目を取得できない、というよりも、考え方としては、取得する最後の一戸は二分の一以上の従前資産を充当すれば、足らない分は増床できる！と考えた方が理解しやすいと思います。

[1157: 検討板ユーザーさん]

>>1154 eマンションさん
言ってることが支離滅裂で、地権者ではないことがモロバレですよ。