ザ・パークハウス四谷若葉レジデンス

[周辺住民さん]

公式URL ：http://www.mecsumai.com/tph-yotsuya-w/
売主 ：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：名工建設株式会社東京支店
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託予定

ザパークハウス四谷若葉レジデンス
所在地：東京都新宿区若葉２丁目11番3他
交通 ：JR中央線・総武線「四ツ谷」駅（赤坂口）より徒歩10分、東京メトロ丸ノ内線・南北線「四ツ谷」駅（2番出口）より徒歩10分、東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅（3番出口）より徒歩10分、JR中央線・総武線「信濃町」駅（駅舎）より徒歩9分
総戸数 ：67戸（地権者住戸7戸含む）
販売戸数：60戸
駐車場 ：総戸数に対し11台（身障者用駐車場1台含む）
販売価格：未定
予定最多価格帯：未定
間取り ：1DK～3LDK
専有面積：44㎡～77.63㎡
バルコニー面積：6.84㎡～19.06㎡
販売予定 ：2015年3月上旬　販売開始予定

モデルルーム 2015年1月上旬　ご予約制事前案内会開催予定
完成日または予定日 2015年11月上旬（予定）
入居(予定)日 2015年12月下旬（予定）
敷地面積 1623.31㎡

[1: 物件比較中さん]

オリンピック（国立競技場徒歩15分）もありますが、四ッ谷駅前の再開発（２０１８年頃）に四ッ谷駅周辺の価値が見直されるんでしょうね♪

[2: 物件比較中さん]

人気ないですね。

[4: 匿名さん]

東京を良く知っている人はここに住むのは躊躇するでしょうね。

[5: 匿名さん]

昨日見てきたけど裏はモロお墓！
丸栄側を向くのか墓を向くのか？
でも文京関口のパークハウスみたく丸正側を横にするんですかねー。
向かいは丸正だった。
立地はかなり低地。
なんとも不思議な街。
近くにライトコート四谷などがあり、マンションだらけ。
行けばわかると思うけど、最初からここには資産価値はなさそう。と誰もが思うレベル。
ちなみに、すこし信濃町の方にいくとわかるけど、赤坂御用地横に住友がカナリ広い土地もってますね。
完全にそちらを待ったほうが得策かと

[6: ご近所さん]

近所のウエリスをちょっと考えたが、ここの土地の問題とか考えてやっぱりやめました。で結局、他のを購入。
ウエリスより安く、平均m2単価90万以下とかになったら、買いかもしれませんが、人件費や材料費の高騰で、そんなに安くならないかもしれないですね。

[8: 匿名さん]

丸正が近いのはいいですよね。四つ谷の駅を想像した時お買い物する
場所はあったかなというのが一番に頭に思い浮かんだ事でした。
若葉店は１０時から２１時まで営業している様です。欲を言えば
もう少し遅くまでやっていてくれたらよかったのにな。
ちょっと歩いた総本店の方は２６時まで営業している様ですね。
周辺に大学病院がいいのも安心です。普段はそう通う事はないけれど
何かあった時に大きな病院が近くにあるというのは心強いものです。

[9: 匿名さん]

既に書かれてるとおり不便、谷底、駅から遠い、戸建も売れにくい価値が低い物件

[10: 物件比較中さん]

ここらへんよく通るけど、静かだし環境としては悪くない。ただ駅まで遠くて坂がきつくていかにも谷底なんだよな。こんな都心でこういうエリアは珍しいと思うけど、安ければいいかも。

[11: 匿名さん]

無宗教の人にはキツイ立地ですねー。

[12: 匿名さん]

信濃町の某地区とは離れている?四ツ谷方面をメインなら気にならないかな。

[13: 物件比較中さん]

>>12
四ッ谷がメインの立地ですよ。信濃町方面は慶応病院を利用するときと、神宮や国立競技場に徒歩で行くときくらいです。

[14: 匿名]

六本木のアークヒルズは、良い所で、ここはダメという人の意見？
地歴は同じ。アークヒルズは谷町。
森さんが、webの史実を全て隠蔽したけど、ここより有名でした。

[16: 匿名さん]

安けりゃ欲しいけど高いだろうな…

[17: 匿名さん]

歩いてみたけどここの特殊な感じったらないね。行ってみたら他の人もわかるのでは？バンブーガーデンでお墓見えないようにしたのは良いんじゃない？ただ、抜け道なのか知らないけど、
車の往来は非常にあるね。日曜日だったのにびっくりしたよ

[18: 物件比較中さん]

>>17
周辺の建て替えが進んで歩道が拡幅されると雰囲気が良くなっていくんだと思います。
お寺は無くならないけどね♪

[19: ご近所さん]

１１月５日（水）頃の新聞（日経新聞）に折り込み広告が初めて入りましたね。どんな反響なんですかね。
近隣住民としては 野次馬根性で価格が気になるところです。周辺マンション在住の方が子育てが始まり借り換えで購入したりすると思います。

[20: 匿名さん]

収納が少し狭いかなと感じました。
洗面所からキッチンへ抜けられるようになっているのは家事動線ができていいですね。
ただ、食器棚をどこに置いたらいいのか、迷いそうですね

[21: 匿名さん]

すんごい立地ですね。なかなかないですよ、ここまでのは。
地歴、周辺環境すべてが揃ってますね。
どういう意味かはご想像にお任せしますが。

[23: 匿名さん]

積水が割と近くにグランドメゾン四谷って物件作ってるね
あそこも時期に分譲になるでしょうね

[24: ご近所さん]

お墓向きの部屋の値段はどのぐらいになるか、興味がありますね。
ウエリスさんは、墓を向いている部屋はなくほぼ南向きでしたが、この物件の墓向きの部屋は日当たりわるそうですし（わざと竹林作ったりしてるのも影響しているかも）、結構安くなるかもしれないと予想しています。

[25: 物件比較中さん]

>>24
そうですね。利便性は抜群なので後は価格次第かな。

[26: 匿名さん]

収納に関しては、部屋によって、少ない所と充実している所とあるみたいな感じがしました。
N1タイプの間取りでは、大きめの収納もいくつかあって、ＬＤＫの収納もあり、使い勝手が良いのかな？と思いますが、Fタイプのお部屋では、あともう少し収納が多いと良かったかな？という感じがしました。

[27: 匿名さん]

販売開始予定2015年3月上旬杜ありましたがもうチラシ出したんですね。
敷地配置イラストのバンブーガーデンというのは元からあるものなんですかね？
専用庭からそちら側への扉があるようですがどうなんでしょうね。
湿気とか気になりますが。
パークハウスのマンションだと環境はともかく高めになっちゃうんでしょうか。

[28: ご近所さん]

>>27
バンブーガーデンは隣接のお墓が目につかないようにする新設です。

[29: 購入検討中さん]

そんなすごい立地なんだー見に行こう

[30: 匿名さん]

西側の墓地はこちらより1段高いうえに、
こちらに向かって傾斜してますよね。

ですので西向き1階の部屋からは何も見えなくて、
２階、３階からはもれなく正面、という感じになるのでしょうか。

[31: ご近所さん]

竹のカーテンの高さ次第ですね。

[32: 匿名さん]

バンブーガーデンって本当の竹を植えているのですか？
それともそれっぽいものが建てられているのですか？？
竹って地下茎だから管理が大変だという話は聞いたことがありますので
そのあたりどうなのかなーと思いました。
お墓に関してはどうなんでしょ。
見える可能性もあるという事で一応聞いてみては？

[33: 匿名さん]

いま現地見てみるとよい。見えるどころではないレベル。植栽などで誤魔化しきれるとは思えないから気にする人はパスすべき。

[34: 匿名さん]

墓ビューの物件て魅力
新宿では人気物件になる

[35: ご近所さん]

ま、何処でも住めば都ですよ。タワマンではないので、昼も普通はレースカーテンを閉めますよ。

[36: 匿名さん]

普段のお買い物は近辺の方はやはり丸正なのでしょうか？
一番近い丸正は徒歩１分で、１１分歩くと丸正の本店があるみたい
ですね。同じ丸正でも価格帯は違うのかな？何か本店だからといって
特徴などはあるのでしょうか？最近では大学の食堂も一般の人の利用が
可能なんてところがあるので上智はどうなんだろうと調べてみたら
一般の人の利用はだめな様です。残念。

[37: 匿名さん]

物件案内図に地域のシンボル的な建物が記載されてません。
キリスト教会はあるのに不公平です。

[38: ご近所さん]

>>36
品揃えは本店（徒歩11分）の方が豊富です。
実際に住むと目の前の丸正で十分だと思います。

[39: 物件比較中さん]

立地や地域の問題があるからこそ、山手線のど真ん中にお手頃価格で買えるのです。ありがたい話だと思いませんか？

[40: 匿名さん]

高いから問題なんでしょう。

[41: 匿名さん]

高いっていう根拠は何ですか。

[42: ご近所さん]

私は近くの戸建に住んでいますが、マンションも好きで都内全域の物件を見ています。
皆さんはぶっちゃけ　この物件は坪単価いくらで売りに出ると思いますか？
私は坪３６０万円位だと予想しています。

[43: 匿名さん]

坪360では強気過ぎ。底値のライオンズが320ですから、そこから建築コスト上昇とミクロ立地を考え、330〜340だと思います。個人的にはそれでも高いと思いますけどね。

[44: 匿名さん]

350以上でくると思いますけど。プレミアと変わらないくらいじゃないかな。

[45: 匿名さん]

仕様が標準的だとすると、全体平均坪360位が今の相場価格な感じはするね。で、お墓ビュー(西向き)が320から、道路沿い(東向き)が350からと予想。

[46: 匿名さん]

落ち着いた感じの町並みと、建物の雰囲気でいいなって思いますが、
縦長のリビングが多いので選びにくそう。
アクセス便利でいいですよね。
価格が気になるなって思いますが、高めなのかな。

[47: ご近所さん]

>>46
山手線内側にある数少ない住宅地ですから、住みやすいですよ。
価格は最近のチラシから判断して100万円/m2は普通にすると思います。

[48: 匿名さん]

プレミアと価格が変わらないなら、プレミアの方がいいと思うけどな〜

[49: ご近所さん]

四ッ谷について。
参考にされて下さい。
http://toshin.exblog.jp/8849475/

http://toshin.exblog.jp/7084210

[50: 匿名さん]

プレミアスイートとここが同じ価格だったら驚くな。
こっちは、お墓の横や駅から遠いなどのデメリットがある。
今のところはここらへんは、危険度ランキングでも東京のトップクラスだし（これは地区計画で改善される予定だが）。
希望としては、平均坪300万円前半でしょうか。お墓側の部屋は300万円を切ってくる可能性もあるのでは。

[51: 購入検討中さん]

今やこの辺りで坪３００以下はあり得ないと思います。パークナードとライオンズの高速側が最後だった。御所の前のスミフに引きづられてsky highになるのでは？

[52: 匿名さん]

46さんがおっしゃる落ち着いた感じの町並みというのは、将来的に変わってしまいそうですね。
新宿区の地区計画とやらで都市型住宅への建て替えを促進するということは、マンションだらけになるということなのでしょうか。街のイメージも変わってしまいそうですね。危険度が低くなるのは良いことなのでしょうが。

[53: ご近所さん]

犬の散歩でこの付近通るけど坂の上とだいぶ雰囲気が違うし、古い木造の家も多い地域で坂の上との格差も思い知るであろうし、毎日坂の上を見上げる地域、駅からも遠く何を求めてここを買うのか？利便性もないし絶対お勧めはしない。
だったらスミフがたてるであろう御所の
向かいのデカイところがいいでしょう。

ただ、ハザードに関しては近くの公園の地下にかなり大きな貯水槽を作っていましたよ？改善されるのでは？

[54: 匿名さん]

不便きわまりないよ、本当に。
四ツ谷、信濃町、四谷三丁目の3駅どこも約徒歩10分。
近所にスーパー1軒とコンビニ1軒しかないしね。

[55: 匿名さん]

距離は妥協できるけど、どの駅からも坂下過ぎる。谷底なのが歩くと思い知らされました。

[56: ご近所さん]

谷底だけど静かなところなので私は好きです。
目の前の丸正隣のお肉屋は　安くて高品質で素晴らしいです。
その隣の豚カツや　江戸一　も　知る人ぞ知る名店です。

[58: 匿名さん]

丸正って建て替えないのかな。
あそこに8階建とかたったら、
こことは、お見合いになるよね。
東向きはリスク高くないかな。

[59: 匿名さん]

いろんな路線が利用できますね。
東側か西側か…。どちらかと言えば、西側ですかね。
以前も西向きに賃貸ですが住んでいました。
どちらかと言うと夜型で朝寝坊なので、午後に洗濯物を干しても乾くというと西かなと。
24時間、自宅にいるわけではないので。それもあります。

[61: 匿名さん]

物件名に何で若葉って入れちゃったんだろう？気にならないかな？

[62: 購入検討中さん]

１月にモデルルームを見てきます。楽しみです。

[63: 匿名さん]

若葉にあるから若葉って普通にマンション名に入れたんでしょうね。
気になる方は気になるでしょうけれど、、、、
言葉自体の響きは普通にさわやかなんですよね

この辺りって調べてみたら住所表示未実施の地域なんですね。
知らなかった。
なんでなんでしょうね？
地元からの要望もあるからなのでしょうか。

[64: 匿名さん]

モデルルームってどこにあるんですか？

[65: ご近所さん]

>>64
丸正本店（四谷三丁目駅そば）のあるビルです。

[66: 匿名さん]

他物件でもモデルルームをやっている場所ですね。
ご親切な回答、ありがとうございます。

[67: 購入検討中さん]

若葉は、高級住宅街と坂下の街です。
港区の谷町とオークラ、米国大使館が
ある場所と同じ構図です。

[68: 匿名さん]

>>58
むしろこのマンションのところに丸正あったんですが。

[69: 匿名さん]

>>68
今の丸正若葉店の場所知らないのか。
このマンションの向かいなんだけど、
そこが古びた建物なんだ。

[70: 匿名さん]

WEBサイトに一部予定価額出たね。

[71: 匿名さん]

若葉って名前ださない方が良かったんじゃない？
江戸時代は火葬場で明治から昭和にかけては貧民街だったらしいです。

[72: 匿名さん]

若葉って最近の地名じゃん。
鮫が橋とか入れたら、まずいけど
どこが良く無いのか全くわからない。

[73: 匿名さん]

>>70
一番広い７７m２で8,700万円ですね。
個人的には買いです！

[75: 匿名さん]

>>73
え？高くない？

[76: 匿名さん]

>>75
いやいや、この辺りの相場は中古でも１００万円/m2なので妥当な価格です。

[77: 匿名さん]

>>74

若葉1丁目と2-3丁目には埋めがたい差があります。一緒にしてはいけません。ここは谷底の貧民街でした。リセールで買い叩かれる可能性はあります。ネガではありませんが、このような事実を受け止めて価格に納得した人が買う立地です。価格については、今の相場を考えると高過ぎとは思いません。

[78: 匿名さん]

今は高いからしょうがないけど、若葉2や3丁目の坂下物件は数年前なら1～2割は安かったですよ。

[79: 匿名さん]

>>78
この近くで数年前に坪200万円代で購入したよ。ちなみに大手分譲。

[80: 匿名さん]

2、3よりは1丁目の方が格上なのは
同意できるけど、1丁目でも高級住宅街
って感じはしない。

[81: 匿名さん]

70m2で6000から7500ってなかなか
普通のサラリーマンでは手が出ない線だよね。
でも、ここは売れるんだろうな。

[82: 匿名さん]

苦戦すると思いますけど。まあ見物ですね。

[83: 匿名さん]

>>81
売れますかね？
ちなみに近くの同じ三菱物件は坪単価どのくらいだったの？

[84: 匿名さん]

>>83
私は買えないけどね。
まあ8000万あればタワマンの上層階とかも買えるから、ここは選択しないかな。
パークハウス四谷は確か坪330くらいしたと思うが
10年くらい前の分譲だよ。また、ここより平均専有面積が広い。
1年前くらいに、中古で100平米が1億くらいで売りに出てたとおもう。

[85: 匿名さん]

>>84
そう考えると金額は妥当なのかな。

[86: 匿名さん]

パークハウス四谷は近くて遠い別世界。価格は参考にならないです。

[87: 匿名さん]

>>86
なぜですか？すみません。このあたり詳しくなくて。

[88: 匿名さん]

このへんならライトコートが60ヘーベー4500万くらいで出てるしそっちでいいじゃん

[89: 匿名さん]

P四谷は、億ション中心の高級物件だからじゃねえの。

[90: 匿名さん]

ここから至近の左門町の三井不動産物件の
詳細をご存じの方、教えてください。

[91: 匿名さん]

(仮称)グランドメゾン四谷

東京都新宿区荒木町　地上：36戸
販売2015年5月
竣工2016年3月
積水ハウス

他だとこれもあるね

[92: 匿名さん]

>>91
グランドメゾンは高いイメージがあります。おいくらですかね。

[93: 物件比較中さん]

近隣の高級マンション群と同レベルの仕上がりなら、この値段は買いだと思います。著しく劣るようだと、場所も場所だし、となります。

[94: 匿名さん]

同ブランドの文京江戸川橋くらいの仕様を予想してる。
江戸川橋は1月発売なのに価格非開示なんだけどね。

[95: 匿名さん]

>>94
つまりここは価格が売りだから早めに開示してると？

[96: 匿名さん]

>>95
三菱さんとしてはそういう考えなんでしょうね、
おそらく。

[97: 匿名さん]

江戸川橋は平均320位

[98: 購入検討中さん]

ここと東宮御所前のすみふ物件(詳細未発表)との差額は70平米で1000万円くらい出ますかね？

[99: 匿名さん]

>>97
同じもんやん。ここと。

[100: 匿名さん]

住友不は高そうだよね。
根拠無き予想だけど、専有面積広めで億以上中心
なんではないかな。