高輪、三田界隈の築30年以上マンションってどうですか？

[不動産購入勉強中さん]

マンション購入を検討しています。港区の高輪、三田界隈には築30年以上のマンションが多数ありますが、結構いいお値段で売りに出されています。「リノベーション」と書かれた物件が多数あり、中には建物全体の耐震補強工事がされているものも。
30年前のマンションのつくりを考えると、リノベーションで広いお風呂や床暖房を設置できるのですから、当時としては先進的な広さや天井高だったのでしょうね。
とは言え、やはり心配なのは耐震強度と配管類（共有、専有部分）への対策です。
この地域の築30年以上マンションは価格に見合うだけの価値ある物件なのでしょうか？

[1: 匿名さん]

＞この地域の築30年以上マンションは価格に見合うだけの価値ある物件なのでしょうか？
一概には言えません。次に掲げる事項について個別に評価・検討する必要があります。

●土地に関すること（立地、用途地域、土地権利（所有権か借地か）、法定建坪率・容積率・日影規制等、土地持分など）
●建物に関すること（実際の建坪率・容積率、構造、もともとの造りの善し悪しや高級感、全体の構成（１住戸当たり平均専有面積等）、対象となる部屋の条件（階数、向き、陽当たり、眺望等）、設備状況（集中冷暖房の有無等）、配管の状況（排水管がスラブ下を通っているケースも多い）、修繕履歴（耐震補強の有無を含む）など）
●施設に関すること（駐車場の構造（築３０年超だとほとんどが自走平置きですが）・充足率・権利関係・使用料等、自転車置き場の状況など）
●管理に関すること（管理費等の額、管理規約、管理状況や居住者のマナー（郵便受け・自転車置き場・ゴミ捨て場を見ればだいたいわかる）など）

高輪、三田界隈ですと、築３０年超の中古価格は新築の５０％～６０％といったところですが、上に掲げた事項について個別に見れば、５０％の価値もない物件もあれば、６０％以上の価値があると考えて良い物件もあります。

[2: 不動産購入勉強中さん]

わかりやすいご説明をいただきありがとうございます。
広告を見ているとスケルトンからのリノベーションとか、いろいろと書いてありますが、どれも売り出している住戸の説明ばかりで建物の状態がわかりません。
港区は耐震補強工事に補助金を出していて、これを利用して補強工事をしているマンションがあるようなのですが、そうでないマンションも当然あると思います。
こうした物件の見分けがつかず、価値判断ができません。
実際に物件を見に行けばよいのですが、現在の住まいが遠くてなかなかいく機会がありません。行くならある程度情報を得てから物件を絞り込みたいと思っていたのですが...。
ご教示いただいた情報を得るためにも、やはり横着せずに自分の足で情報を得るべく努力します。

[3: 匿名さん]

＞この地域の築30年以上マンションは価格に見合うだけの価値ある物件なのでしょうか？
「価値」は自分の中にある。
同じものでも１円でも買わない人がいれば、１００万出しても買う人がいる。

[4: 匿名さん]

築30年なら建替えが視野に入っているでしょう。容積率が余っているような物件なら買っても問題ないでしょうが、余っていないなら建替えの合意を取るのは極めて難しいでしょうから、そのまま住めるように内装がある程度改造可能かをよく調べた方がいいでしょうね。また85年以前は旧耐震なので、1階が駐車場とかの物件は注意した方がいいでしょう。

三田・高輪近辺には、泉岳寺新駅構想もあるので、近いうちに近隣の資産価値が上昇する可能性はあるでしょう。緑が多く環境も良好だし、買い物の便も悪くないし、住むには悪くない場所だと思いますよ。

[5: 不動産購入勉強中さん]

時間があいてすみません。
ありがとうございます。
確かに30年以上経つと建替えが視野に入ってくるので、そうした情報やそうなったときの自分自身の資金繰りもよく考えようと思います。
私自身以前転勤先で住んだ社宅が手入れの悪い築30年近い建物でした。水道水は真っ赤でお風呂に入る気が起きないようなところでした。
こうした設備の劣化を気にしているのですが、それでも専有部分は自力で何とかなると思っています。ですので建物全体の耐震性が一番気になります。旧耐震基準で築年数も経っているものは、建替えの話がありそうな気がしますし、逆に建物全体の耐震工事をしているところは、しばらくは建替えないのかなあと思っています。
また、同じくらい（30年以上）の築年数でも修繕積立金にはずいぶん差があり、築浅マンションと変わらないようなところは大丈夫なのかと心配になります。でも、30年以上それで持ちこたえているというは、うまくいってるんでしょうね。

[6: 1]

管理状況が良く耐震工事もやっているマンションは、築３０年くらいでは建て替えは視野にないですよ。築４０年くらいになってやっと建て替えの話が出るようになり、建て替え実現は早くて築５０年くらいじゃないでしょうか。
（月々の）終端積立金額が低いマンションは、まともに修繕ができていないか一時金を徴収したかのどちらかです。そいういうマンションは老朽化も早いので、建て替えも早いかもしれません。
なお、高輪三田で容積率が余っているマンションは皆無に近いと思います。

[7: 不動産購入勉強中さん]

ありがとうございます。とても勉強になります。
来週仕事で東京へ行くので、物件を見に行くというところまで時間は取れないのですが、三田、高輪界隈を歩いて外側からだけでも見て回りたいと思っています。その後物件を見に行こうかと考えています。
外側だけなので、販売中に関わらずに、後学のためこのマンションは見ておくと参考になるという物件をご存知の方いらっしゃいましたら、ご教示よろしくお願いします。

[8: 1]

三田高輪に絞られていることから、ある程度土地勘はあるのかと存じますが、三田高輪といってもそこそこ広く、環境や雰囲気もまちまちですので、まずはどの辺りに買いたいのか、さらにエリアを絞り込むことをお勧めします。
資産価値が高いのは、やはり高台でしょう。国道沿いや低地は外すべきかと。
具体的には、三田２丁目の綱町エリア（緑が豊かで高級感もある）、三田４丁目の三田台エリア（聖坂上、一戸建てが多いが中小規模マンションも混在）、高輪１丁目の高松宮邸周辺（一戸建てが中心でマンションは少ない）、高輪２丁目はできれば二本榎通りの東側、高輪３丁目の東禅寺・高輪公園周辺、高輪４丁目はほぼ全域が検討対象になるかと思います（いずれも国道１号（桜田通り）、１５号（第一京浜）等の幹線道路沿いは除外）。

[9: 不動産購入勉強中さん]

詳しい情報ありがとうございます。
おっしゃるとおり高台の辺りに魅力を感じています。
もともとこの地域に魅力を感じたのは三田5丁目にある「三田ハウス」というマンションがきっかけだったのですが、仕事柄JRの駅に近い方が便利なので、5丁目はちょっと遠いかと...。都営三田線の三田駅は田町から少し離れているので、白金高輪駅からの利用は避けたいと思いました。
他にも魅力的なマンションはないかと思って調べたら、同じ築年数くらいの高級マンションがたくさんあることがわかり（この地域はすごいです）、現在いろいろと調べています。
JRに近いといった点では三田3,4丁目、高輪2,3,4丁目あたりを考えています。
ご教示いただいた辺りを歩いて実際に雰囲気を味わってみたいと思います。

[10: 1]

ＪＲの利便性を重視されるのでしたら田町か品川ということになりますが、>>4さんがコメントされているとおり、都営浅草線・京急の泉岳寺駅付近にＪＲ新駅ができることがほぼ確実（５年後くらいかな）ですので、泉岳寺駅付近も候補になるでしょう。ただし第一京浜に近いエリア（第１種中高層住居専用地域ではないエリア）はお勧めしません。
三田３丁目は大半が商業地域でオフィスビルばかりのエリアなので、住環境的にはお勧めできません。
三田ハウスは造りの良さ、管理の良さで定評があり、比較的高額で取引されているマンションですが、三田５丁目は低地、準工業地域ですので、個人的にはちょっとどうかなという感じがします。
聖坂、魚籃坂、伊皿子坂の上と下を良く比較してみてください。二本榎通りから高輪４丁目（プリンス裏）にかけても歩いてみてください。時間があれば泉岳寺の南の奥まったエリアも散策してみることをお勧めします。

[11: 匿名]

（一年以上開いてますけど）シャトー三田が建て替えですね。

[12: 匿名さん]

立地がよければ築古でも高いものです。
建物の価値はなくても土地の価値があるからです。
管理がしっかりしていれば、修繕を定期的にして建物を維持してるから安心できるかもしれません。
管理状態によりますよ、やっぱり。
建て替えも50年とかそれ以上先だと思います。
30年で建て替えなんて早すぎです。

[13: 匿名さん]

シャトー三田で約50年ですね。

管理さえ良ければ住むには困らないけど年数経つほど売るにも貸すにも不利（検討対象外になりがち）にはなるから
立地に自信があれば数年我慢していっそ建て替え、という話にもなるのでしょうね。

高輪三田界隈は、古いが場所は最近のものよりよほどいい物件も多いですから
今後こういった話が増えてきそうで楽しみです。

[14: 匿名さん]

三田東急アパートも住友が買って再開発予定でしたっけ？

[15: 匿名さん]

ＪＲ新駅が視野に入ってきたようです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137159/
第一京浜に近い側なら新駅＆再開発効果で値上がりする前に買っておいた方がよさそう。寺社や緑が多い高台の閑静な住宅地ながら山手線駅徒歩圏という希少な立地になりますからね。売り物が少ないエリアなので今から探しても早くはないですよ。

住友は早くからあの辺りに着目して土地を確保、先行して三田ツインビル西館を建てたが、三田東急アパート跡地をどうするのか、まだ具体的な話は聞かないですね。

[16: 匿名さん]

資産価値高いのは高台エリアでしょう。
高台じゃなくて、資産価値ありそうな物件といえば、古いですが、綱町パークマンションかと思います。
贅沢な間取りしてます。

[17: 匿名さん]

綱町パークマンションは築４０年にもかかわらず１００万円／㎡というとんでもない額で売りに出されていますね。いくらなんでもそれほどの価値はないと思うが。

他に非高台で高台同等に評価して良さそうなエリアとしては、泉岳寺の南側、第一京浜から１００ｍ前後離れた住居専用地域。この辺りはＪＲ新駅効果も期待できる。

[18: 匿名]

綱町パーク、メゾン三田、秀和あたりに建て替え話があるなら新駅なくても買いだと思う。都心であの閑静さは貴重。
シャトー三田の建て替えや新駅構想が刺激になるか？

[19: 匿名さん]

綱町周辺は新駅とは無縁。
それはともかく秀和の立地は極めて貴重だな。中古が出るなら建替えを見越して買っておいても良いかも。

[20: 匿名]

秀和って建て替えハードル高いと聞く。綱町に限らず（スレ違いだけど）