高輪、三田界隈の築30年以上マンションってどうですか？

[不動産購入勉強中さん]

マンション購入を検討しています。港区の高輪、三田界隈には築30年以上のマンションが多数ありますが、結構いいお値段で売りに出されています。「リノベーション」と書かれた物件が多数あり、中には建物全体の耐震補強工事がされているものも。
30年前のマンションのつくりを考えると、リノベーションで広いお風呂や床暖房を設置できるのですから、当時としては先進的な広さや天井高だったのでしょうね。
とは言え、やはり心配なのは耐震強度と配管類（共有、専有部分）への対策です。
この地域の築30年以上マンションは価格に見合うだけの価値ある物件なのでしょうか？

[21: 匿名さん]

>>17

綱町パークは９０年代バブル期にそれこそ坪１０００万以上で取引
されていたので所有者は損切りできなくて住んでいるだけですよ。
１人でいくつも部屋持ってる人も少なくないし。

二部屋ぶち抜いている人もいるけど管理組合了承済みなのかなぁ

[22: 匿名]

21

なるほどー。すると最近、中古に億つけて出してても売買益どころか出血大サービスって話かも知れないんだ(笑)。
そうすると建て替えも難しそうだな。バブル期購入組はいくらで試算されても『安い！』だろうし。
住民のプライド的に＋現在の建築条件考えても、余剰床が生まれそうな気がしない…（高層化とか抵抗されそう）。結果、建て替えができても負担必至。

駄目押しに三井倶楽部廃止にでもなったら目もあてられない。五年そこらは無事でもハンパない維持費だろうし。
というのは荒唐無稽だけど、イタリア大使館もかなりボロだからフランス大使館ばりに敷地潰して定借マンションは充分あり得るかと。あのあたりの緑も半永久ではないんだろうな。

[23: 匿名さん]

たいていは容積率がほとんど余っていないから余剰床はないですよ。
だけど、例えば築３５年の１００平米なら７千万前後。１００平米の建て替えコストは約３千万。トータル１億円だが、建て替え後の新築物件の価値は１億３千万くらいにはなるから、持ち出し３千万で６千万のバリューアップとなる。港区好立地だからこそ建て替えが成り立つ。
とは言っても年金生活の高齢者はついてこない可能性が高いので、世代交代（相続や若い世代への転売）が進んでからでないと難しいかも知れない。

[24: 匿名]

三田綱町パークマンションは 100平米あったら7000万以上してるのではないですか？成約価格にしてもそこまで安くはなさそうな…
まあ、あちらの場合は新築で同平米数だったらとても 1.3億では済まないでしょうけど。そうなると買える人のパイ（母数）の問題になるんでしょうか。

[25: 匿名さん]

>>23は三田高輪の平均的な物件を想定したもの。綱町パークも７～８年前は６５万円／㎡くらいで売られてましたよ。まだヴィンテージマンションなどという言葉もなく古いからと敬遠されていた時代ね。
それにしても三田高輪エリアは、５年ほど前から１００平米超の部屋はあまり売りに出なくなったね。２００５年くらいまではそこそこ売りに出されていたのにな。

[26: 匿名さん]

広いと管理費もかさむから大変だ。

[27: 匿名さん]

古いマンションって寒そう。

[28: 匿名]

三田綱町パークマンション、競売に出てますね。予想価格7000万は高いか安いか。

[29: 匿名]

シャトー三田取り壊しまでカウントダウンですね。
華都飯店の営業も28日まで。

[30: 匿名]

旧耐震基準のマンションは３～５階建てとかの低層じゃないと耐震強度が心配ですね。逆に言えば低層なら全然かまわないと思います。

[31: 匿名さん]

そういうのは大抵、古くても高いからあんまり旨味を感じない。

下手に戸数が少なくて竣工当時からのオーナーが残ってたりすると
「安く買った奴か」みたいなのも気になるし。

[32: 匿名]

イタリア大使館隣接の三田マンションが売り出されています。
敷地にもゆとりがあり立地も悪くないと思いますが、数年前に大規模修繕を終えたということは
近隣のシャトー三田のように建て替えは難しい物件ということでしょうか？
4500万と新築では考えられない値段ではありますが、この先も建て替え不可能かと思うと躊躇しています。

[33: 匿名さん]

まあ古いスポーツカーみたいなもんだから安さにつられて買うと苦労する。金持ちでじゃなけりゃやめといたほういいね。リフォームも必要だからローン借りるにしても自己資金で３０００万は必要。

[34: 匿名]

レスありがとうございます。
物件価格4500万で自己資金3000万ですか？リフォームに幾らかける計算でしょうか…諸経費トータル6000万とか。
にしても、自己資金3000万あるならこの年数を買おうとは思わないかも。という意味でもお金ある方の道楽なんでしょうね。

[35: 匿名さん]

築４５年のマンションともなると新築のようにどこでも住宅ローン
を借りられるわけでもないですし、借りられてもせいぜい物件価格
の半額程度すなわち２５００万程度ではないでしょうか？
リフォーム費用は広さにもよりますが今売りに出ている物件は面積
も広く、この値段ですからキッチン、水周りなどは交換が必要で
しょうから最低５００万、新築のような設備を入れると１０００万
近くになるかな。

ということで４５００万に仲介手数料、ローン手数料、そのた関連
経費をいれて５０００万弱、リフォーム５００万として５５００万。
ローンで２５００万借りると自己資金３０００万～という計算です。

管理費＋修繕費で毎月５．５万というのも高いです。

[36: 匿名さん]

続きです

もし仮にローンで３５００万借りれたとしても築４５年の
住宅を担保に３５年ローンは無理でしょう。
せいぜい１５年くらい。新築のように優遇もない
でしょうから金利は平均３％で計算します。
３５００万を仮に返済期間１５年を金利３％で
借りたとすると月のローン支払いは約２５万です。
管理費・修繕費を払うと住宅代だけで毎月３０万を
超えます。
毎月３０万払って築４０年ですよ。ローンが終わる
ころには築６０年です。

ということでこの手の物件は古いだけで一見安く
お買い得に見えますが買い手がつかないわけです。

[37: 匿名]

するとこういうマンションは今後どうなるんでしょう？
お金のある人なら最初から新築を買う。ない人は事前にランニングコストに気づけば買わない。投資用にも地震の後では古すぎる、と敬遠されるでしょうし。

いずれスラム化ゴースト化？それか建て替え計画進行中か。

[38: 匿名さん]

場所が良ければ賃貸化が進むでしょう。私が以前住んでいたマンションは築40年でしたが家賃は20万でしたからね。

この手のマンションはオーナーもお金持ちなので無理して売る必要もないケースが多いです。逆に賃貸のキャッシュフローがあるせいでよほど条件が良くないと建て替えはの合意形成は困難なようです。

[39: マンション投資家さん]

エレベータ改修（昇降機、システム交換と　かご内部改装）、水道管の入れ替え、屋根とベランダ、共用通路の防水処理が30年前後できちんとされていることが必須です。コンクリート爆裂が起きていないかも確認必要です。タイル張りでも結構、剥離脱落があるものは要注意。耐震についてはできれば新耐震、駄目でも昭和46年の旧耐震改正後の建物ですね命惜しければ。リフォームの厚化粧の見かけにだまされず駅近で、住民の質、オーナーの職業などもチェック。管理のいいマンションはオーナーの職業もそれなりに良い人が多いし購入者選別する組合が理想です。バブル期のGL工法の界壁も要注意、ワンルームではまともにコンクリート打設してない壁もあり入居してから一戸おきに空家になっている訳が分かったなんていう経験も自分はありますよ。

[40: 匿名さん]

港区のマンションを賃貸に出してますが、貸すのはかなり微妙って感じの人がたくさん来ます。
お金はありそうなんだけどね。