メルすみごこち事務所ってどうですか？

[管理組合員]

管理会社変更等のコンサルタントという事ですが、どんな会社なのでしょうか？

[606: 匿名さん]

高裁は、
「第１回理事会のみ、新理事6名＋前理事4名以上の出席があり、理事会開催に必要な定足数（管理規約に定める理事の員数19名の半数以上）を充足しているので、理事会は有効に成立している」
と判断したと読める。

[607: 暇入]

>>606
それはその通りだが、理事会決議が無いという問題とは別問題。
詳しくは、マンション管理士にご相談を。

[608: 元フロント]

＞「第１回理事会のみ、新理事6名＋前理事4名以上の出席があり、理事会開催に必要な定足数（管理規約に定める理事の員数19名の半数以上）を充足しているので、理事会は有効に成立している」
と判断したと読める。
　　　↓
　10名で半数以上だから、理事の定足数は規約に定める、19名である。
　　　↓
　その理事会では、7名の理事の就任拒否が判明していないのだから、理事数は、総会で承認された19名である。
　　　↓
　7名の就任拒否が判明した後は、7名が理事であるとは言えない。
　したがって、定足数を10と定める根拠とはならない。
　少なくとも標準管理規約　第５３条には「理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。」と、書いてある。

[609: ビギナーさん]

いろいろ議論されてるけど、裁判に発展させてしまった時点でアウトなのでは？

[610: ビギナーさん]

管理組合を

[611: マンション管理士挑戦中]

596に対するメルすみさんの判決を見たい。
講演やテレビ出演もするマンション管理士ですから簡単のはず。

[612: 草の根民主主義評論家]

>>元フロント

理事会決議の手続きの瑕疵は、総会で追認すればいいだけだから、取るに足らないことであるが
暇なら橋下流に騒いでみれば運営は少しはましになるであろう。


605、607等の最近の暇入のコメントは、高度な知見に基づく以前のものでない。見たらわかると思うが。

[613: 匿名さん]

６１２さん、

橋下流に騒いでみたら、理事に、辞任でにげられた。


監事は、区分集権を売却した。残り理事は、ローンの残高が大きくて、


売るにも、売れない状況だ。管理の知識は、


マンションに住むために必要です。弁護士からは、告訴を、


進められたが、法令違反ぎりぎりまで騒いで、相手から告訴された時は


受けて立つ、準備はしている。急いては、事を、射損じる。

[615: 元フロント]

＞605、607等の最近の暇入のコメントは、高度な知見に基づく以前のものでない
　その通りです。私もおかしいと思っていました。

以前から感じていたことですが
暇入→草の根民主主義評論家に改名したのですか？

[616: 匿名さん]

６１４は、管理会社１０９の社員ですよ。

[617: 草の根民主主義評論家]

草の根民主主義評論家は
入札による理事選任制度を提言してる。
高いお金を払う人から理事にする制度である。

[618: 草の根民主主義評論家]

理事会の定足数で揉めるのは管理組合運営成熟への最初のフェーズである。
その後、理事選任方法見直しのフェーズに入り、輪番制が立候補制に移行し、管理組合は自立する。

理事会の定足数に関心を払う組合員が一人もいない場合、理事会は管理会社の傀に過ぎず、管理会社による統治は永遠に続くであろう。

[619: 匿名さん]

内のマンションでは、立候補制を廃止、定足数を半減、任期を２年、

再任を廃止、理事の選任は、区分所有者の古い順から理事会で決定。

としました。留任理事はゼロなので、初めての理事で構成する事にした。、

[620: 草の根民主主義評論家]

定足数を半減？
普通は定数を減らすものだろう。

[621: 暇入]

>>617
金を貰っても理事会には出ないのに、金を払ってまで理事をやるひとはいないよ。

[623: 草の根民主主義評論家]

ぎゃく‐せつ【逆説】
１ 一見、真理にそむいているようにみえて、実は一面の真理を言い表している表現。「急がば回れ」など。パラドックス。

ここまで言わないと理解できないとは情けない話だが、
・誰もやりたがらないからこそ自分がやるとか、
・大規模修繕だから人に任せられない、
などの動機は普通にありえるものである。

６２１は本当にａｆｏである。

[624: 暇入]

>>623
入札制度とは、金額の低い方が落札するということを知らないんだ。
今度はどんな言い訳をしてくるのか楽しみだ。

[625: 草の根民主主義評論家]

↑募集要項次第でしょw
高い方に売るのが普通。
安いほうにするのは買う場合。

[626: 草の根民主主義評論家]

ここまで書かないとわからないとは
情けない話である。

下記の説明のように払い下げのように
売る場合は高い金額を出したものが落札するのは自明のことであろうw

入札
いれふだ

売買の契約などに当たり，競争して札を入れること。落札者が契約することになるが，江戸時代には幕府が品物の払い下げや工事の請負いなどに入札を採用した。また民間でも入札は行なわれており，村役人の選挙に用いられることもあった。

[627: 草の根民主主義評論家]

６２４はたぶちゅんかも。
管理組合に没頭して
入札という言葉で大規模修繕しか
イメージできないのだろう。
入札は必ず安い金額のものが落札する、とは常人では思いつかないからね。
私、理事職の入札制度について専用スレッドたてて議論したけど、
そんな馬鹿馬鹿しい指摘は皆無だったw

[628: 暇入]

常人は入札は必ず安い金額のものが落札する、と考えるぞ。

[629: 元フロント]

６１９の組合は管理会社の思うツボ。
大歓迎されるはずです。

[630: 販売関係者さん]

他人のＨＮで投稿するなんて卑劣な奴やね

[631: 元フロント]

>>No.629　by 元フロント　2015-11-18 09:01:36

６１９の組合は管理会社の思うツボ。
大歓迎されるはずです。

この時間帯は移動中でした。
偽物さん。
まともな主張が出来るなら、こんな事しなくて済むのにね、可哀そうに。

ちなみに
>>619　の投稿には基本的に賛成です。
半数改選ならもっと良かったですね。

理事が入れ替わることで、管理会社の思い通りにならない人が出てきます。
理事長と管理会社の癒着の方が、もっと怖いです。

[632: うめ]

同じHNを複数のメンバーで共有しているのも同罪よ！

[633: まつ]

管理会社の思うつぼになっているとしたら、マンション管理士は一体何をしているのでしょうか？
結局、管理会社もマンション管理士も、考えていることは契約の継続だけなのではないでしょうか？

[634: 匿名さん]

＞632
ネットたたきをするために夫婦・仲間で複数のＨＮを使い、まるでたくさんの人が共感しているかのように書き込む。これも同罪ですよね。

[636: 暇入]

結局、スレッドのレスはNo.94で終わってる。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/258038/

[637: うめ]

ということは、関心を集めなかったということね。

[639: 匿名]

草の根民主主義評論家さんに質問です。

（１）フランスでCOP21が開催され、地球温暖化対策の枠組みが議論されました。マンション関係者として、地球温暖化に対して協力していけることにはどんなことがあるとお考えでしょうか。

（２）ISを中心とした勢力によるテロリズムが世界規模に広がっています。マンション関係者として、テロリズムの防止に協力できることにはどんなことがあるとお考えでしょうか。

（３）発展途上国にはまだまだ食料が不足し、教育や診療を受けられない子供たちがいます。マンション関係者として、そういった子供たちのためにできることは何でしょうか。

[640: 草の根民主主義評論家]

地球温暖化したからＣＯ２が増えてるので、ＣＯ２減らしても温暖化に効果なし。アメリカ共和党はそう思ってるから、対策は議会通過しませんね。

テロと日本のマンション関係者とは無関係。被害にあってるのはのこのことそこにいったひとたちだから。湯川さんがあそこにいったのは武器売買のためですよ。

そういうことは、国連がやるでしょー

[641: 国際協力ボランティア]

（１）例えば、マンションの屋上とか排気口の上などに植物を植えるだけでもCO2削減に効果がある。元々、CO2削減にアメリカは産業界の反対があって消極的だった。だからヨーロッパが主体となって気候変動枠組条約締約国会議（COP）が開催された。アメリカが消極的だから何もしなくていいという態度はいかがなものか。

（２）最近では日本への観光客が増え、ホテルが足りなくなっている。そこで、個人所有のマンションを観光客にホテルとして貸し出す人が増えている。しかも、パスポートの記録も取っていないのだ。そこがテロリストの入国や活動の温床になる恐れがある。ホテルとして利用することは元々禁じられているが、それを徹底することで、テロリズムの防止に一役買うことができる。

（３）寄付金についてはマンション管理の目的から離れており、管理費から支出することはできない。しかし、任意で寄付金をマンションで募るのであれば可能なので、集めた寄付金をユニセフ等の国連機関に寄付することにより恵まれない子供たちのために貢献することができる。

[642: 匿名さん]

（２）の件は、組合で規約を決めて、常時窓口業務をしている、管理員業務に追加委託する。

[647: 匿名さん]

マンションコミュニティも、ある意味ハードではなくソフトなコミュニティですね。

[648: 匿名さん]

マンション管理士さんに質問です。

私たちのマンションでは、宅配業者と契約をしていて宅配便取次手数料を管理組合が受け取っています。また、たいした額ではありませんが自動販売機も設置してあり、その収入もあります。ロビーにはコピー機が設置してあり、その利用料の収入もあります。
それらの収入について、税務署に対して何か申告する必要はあるでしょうか。これまでは、毎年何も申告していませんでした。

よろしくお願いします。

[649: 匿名さん]

>>648
それここで質問することなの？
それともただの釣り？

住人の他も利用してたりすれば、申告義務はあるよ。
どうせ大した収入はないと思うから、どちらにしろ非課税だろうよ。

[650: 匿名さん]

利用者が住人だけであれば、申告義務がないということでよろしかったでしょうか。

[651: 不動産業者さん]

一般的には、携帯基地局アンテナ、インターネット設備、自動販売機等の設置によって発生する電気代等の経費相当額を設置した業者から受けとっている場合、その収入は実費負担した経費の精算にすぎないので、収益事業には該当しないと考えられます。

[652: 不動産業者さん]

ここに、参考情報があります。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hojin/21/11.htm

[653: 不動産業者さん]

648さん

この板はメルすみごこち事務所に関するもの。
だからメルすみごこち事務所のマンション管理士に聞いてるんですね。
社員が答えられないなら社長が答えるでしょう。

社長はM学院大学の法学部卒業だったと思うよ。
だから簡単に答えられる筈。

[655: 匿名さん]

＞自動販売機も設置してあり、その収入もあります。ロビーにはコピー機が設置してあり、
　自動販売機がエントランス、中庭などにあり、もっぱら居住者が使用すると考えられる場合、収益事業ではありません。
　同じく、コピー機も、もっぱら住民が使う場合、収益事業とはなりません。

　収益事業となるのは、第三者から収益を得る場合です。

[656: 匿名さん]

それでは、携帯基地局アンテナについては？

[657: ？]

基地局設置による利用料は、管理組合として便宜上区分所有者を代表して受け取っているだけで、その収益を区分所有者の数で割れば非課税になるはず。実際にその事例もあります。

[658: 匿名さん]

その事例とやらを、URLまたは判例等で教えてくださいませんか。

[659: マンション住民さん]

携帯基地局アンテナは課税対象ですよ。
代表して組合が受けとるから非課税はちょっと無理でしょう。

[660: ？]

課税対象全てが課税されるとでも思っているのか？？
もはや神秘的です。

[661: 匿名]

648関連

うちは宅配便手数料収入が管理会社の収入になっていた。
これって業務上横領じゃないですか？

[662: ？]

>>661
なりません。

[663: 匿名さん]

管理組合の収入を管理会社が横取りしたら、横領でしょう。

[664: ^ - ^]

管理会社に「横領だっ」て言ってみたら〜。


管理委託契約書、見たことある？

[665: 匿名さん]

N氏に言ったら、血相を変えて「そんなことはありません」と言っていました。

[666: ？]

ここに書くより理事会に聞くなり掲示板に投稿するなりしたら？

[668: 匿名]

理事会において管理会社Nのマンションマネジャーにその収入の帰属を質しました。

N社は宅配配送会社と宅配便取次について契約を締結していません、A社（N社の再委託先）が締結しているんでしょう・・・と。

これってN社の管理不備、A社が組合の所有物を横領していることに他なりません。
金額は推定ですが１５０万円くらい。

業務上横領罪成立です（ネットでの弁護士相談）。
もっとも今期理事会はN社弁護派が多いので管理組合として刑事告訴は無理だと思います（背任行為とも言える）。
議事録にも弁護した内容が記載されていますので次期理事会の出方を見守ります。

[669: 匿名さん]

管理組合は宅配配送会社と宅配便取次について契約をしていないんですね。
微妙な判決になりますね。

[670: メルすみ検討中]

このスレッド目的。
管理会社変更等のコンサルタントという事ですが、どんな会社なのでしょうか？

原点に戻り管理会社変更の成功、失敗事例、その理由等をご紹介ください。

依頼内容、準備してくれた書類、候補として挙げられた会社、変更の進め方、費用削減効果、変更してよかったか、
メスすみへの報酬、結果に対する組合員評価・・・
これから依頼する組合に対する助言

こんなに書いたらひいちゃうかも知れませんが1点だけでも歓迎です。

[671: 住まいに詳しい人]

670さま
ベイクレストタワーはメルの不祥事のデパートです。

[672: 匿名さん]

別表に記載された修繕積立金の変更は、普通決議でしょうか、それとも特別決議でしょうか？

[673: 住民さんＡ]

672
規約の書き方次第ですから規約をお示しください。

[674: 匿名さん]

>>673
当マンションの管理規約の抜粋です。

第XX条 区分所有者は、建物の敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用（以下「管理費等」という。）を管理組合に納入しなければならない。
（１）管 理 費
（２）修繕積立金
２ 管理費等の額については、別表第Yに定める金額を負担する。

第ZZ条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
（１）収支決算及び事業報告
（２）収支予算及び事業計画
（３）管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
…

まだ足りなければおっしゃってください。

[675: 匿名さん]

６４７

標準管理規約
１．同じ
２．管理費等額については、各区分所有者の共有部分の共有持ち分に応じて算出するものとする。

標準管理規約と同じ表現の場合は普通決議で決することができるとしています（解説）。
しかし私はこの解説には重大なミスがあると思います。

貴組合は２として別表Yに定める金額を負担する、としているのですね。
その場合はやはり別表Yは管理規約の一部とみなされるので規約改正が必要となります。

標準管理規約と同じ表現に変えても、別表の扱いに関して取り決めが必要と考えます。

[676: 匿名さん]

ということは、この管理組合は規約違反しているということ。
訴訟されてもおかしくないということですね。

[677: 匿名さん]

伝家の宝刀、規約があれば、規約違反はあり得ない。

総会の、欠席者を、理事長に一任すれば、総会の開催通知を出して、

総会を開催すれば、なんでも、可決することになる。？

これで、今までに、総会で、否決された、案件はない。

[678: 購入検討中さん]

メルのスタッフで紹介されてる人が、個人の事務所持ってるね。何これ、外部委託でってこと？
http://ameblo.jp/gulfport/

[679: 匿名]

678様

貴事務所は信頼して良いかもしれませんが私の経験ではマンション管理士こそ危険だと思っています。
私どもが経験したことを紹介します。

素人の理事は国家資格を有するマンション管理士の発言を信じます。
（信ずること自体理事の責任ではありますが）

私のマンションは２度にわたり組合員から提訴されました。

我々の理事会は理事１９名が定員なので理事会開催要件、定足数は１０名となります。
ところが前期理事会の不手際で７名の理事が理事就任を拒否していたこともあり理事会は６−７名しか集まりません。
仮理事長は決めたものの定足数に至らなければ理事会決議は有効になりません。

マンション管理士は、理事を受託した１２名を理事と考えてよいから６名で理事会は成立すると理事会で発言しました。
これを信じた理事はその後６名以上で理事会成立と信じて運営していました。

数ヶ月して臨時総会を開催しある議案を議決させました。
この議案は規約に反する内容だったこともあり賛否意見で紛糾しました。
私は、臨時総会は理事長が招集できるが理事会の決議が必要、理事会が成立していなければこの総会自体存在しない、と指摘しました。
マンション管理士は沈黙を守り続け、理事長は臨時総会議案を賛成決議させました。

その後、管理組合は組合員から、第⚪️期臨時総会不存在確認請求事件、として提訴されました。
原審では組合が勝った（総会決議は有効）のですが控訴審で和解となりました。
高裁は原審を否定したのですからそのような総会決議は有効ではないということになります。

このマンション管理士はこのほかにも誤った助言や総会議案重大瑕疵を見落としており組合は再び提訴されました。
管理会社変更では３００万もの金をこのマンション管理士に支払いましたが信じられない事態に至りました。
入札金額を２０％（葯１２００万円）も上乗せして契約することになってしまったのです。

数年経過した今もこのマンション管理士の置き土産に組合は翻弄されています。
このマンション管理士がいた時の議案が無効（特別決議をすべきところを普通決議で行った）だと主張され先日第３回目の提訴が予告されました。

マンション管理士が独りよがりの私見を述べたり誤った議案を提示することこそ良い迷惑です。

メルすみさんには反省していただきたいと思い紹介しました。
深山社長から謝罪でもあれば組合員はメルすみごこち事務所を許すかもしれません。

[680: 草の根民主主義評論家]

↑理事をやるひとがいない場合、どうしたらいいと思うの？
誰かがなんとかしろー！って話？
でかいマンションだと必ず誰かがやるから文句いうだけ、というひとがいちばん賢いのは確かです。

[681: 匿名]

でかいマンションほど理事になり手がいません。
素人が何億円もの金を動かせばその責任を問われます。
販売会社が全て責任持って管理すれば良いと思います。

[682: 匿名さん]

誰も責任を取らないからこそ、マン管士が食えるわけ。
その業界のからくりをわかってあげてね。

[683: 草の根民主主義評論家]

高裁で和解したって書いてあるが
普通は理事会がいい加減でも
総会決議したら理事会の手続きの瑕疵は治癒される
って判断になりますよ。管理組合勝訴と同じだったはず。

[684: 匿名]

メルすみごこち事務所は業務保険をかけています。
相手に損害を与えた場合に備えています。
立派な会社だと評価してください。

[685: 草の根民主主義評論家]

裁判になるとなんで責任を負うんですかね？
負けたらでしょ？
原告に勝ち目はなかったと思います。

[686: 匿名さん]

684さんと685さんの話しがズレているような気がします。
684さんは、メルすみごこち事務所が立派だと評価しているのに対して、685さんは、原告に勝ち目はなかったと言い返しています。
分かるように説明してください。

[687: 元フロント]

＞我々の理事会は理事１９名が定員なので理事会開催要件、定足数は１０名となります。
　以前も書いたと思いますが、就任を拒否した人は理事ではありませんので、半数は６となります。
　少なくとも、理事就任認諾者が確定した後は、その半数が理事会成立要件となります。

＞原審では組合が勝った（総会決議は有効）のですが控訴審で和解となりました。
　和解の内容が書いてありませんので、どちらの主張が認められたか分かりません。
　総会招集者の資格がどうであれ、議決権が総会成立、議案承認の必要数に達していれば、その結果を尊重するのが裁判の流れです。

＞このマンション管理士はこのほかにも誤った助言や総会議案重大瑕疵を見落としており組合は再び提訴されました。
　マンション管理士は高度な善管注意義務があると考えられます。
　その後の理事会で、顧問料の一部返還などの訴訟を起こす動きはなかったのですか？

＞管理会社変更では３００万もの金をこのマンション管理士に支払いました。
　減額した管理委託費の１年分を払うなどの契約になっていたのでしょうか？
　管理会社変更支援を売り物にする会社と同じ手口でですね。

＞入札金額を２０％（葯１２００万円）も上乗せして契約することになってしまったのです。
　何故、そうなったのか理由が分からないのでなんとも言えません。
　設備点検費用などを追加して２０％増になったのなら、してやられたという事です。
　契約内容に変更がないのに増額を認めたのなら、理事会が無能と言うほかありません。
　管理会社変更なら、総会前に「管理委託契約に係る重要事項説明会」を管理会社が開催し、受託内容と受託金額を区分所有者に説明し、総会決議を得たうえで契約しているはずです。
　これ自体、理事会が次の理事長から訴えられる危険のある行為です。
　ですが、恐らくそのような理事長は誕生しないのでしょうね。

＞マンション管理士が独りよがりの私見を述べたり誤った議案を提示することこそ良い迷惑です。
　現況では、マンション管理士のほとんどが、その資格で生計を維持することが出来ません。
　なので、どうしても組合を食い物にするマンション管理士が出てきます。

　私は、良いマンション管理士を選ぶために次のような提案をしています。
　ほとんどのマンション管理士は無料相談を受け付けています。
　専門家に相談したい事案があった時に「まったく同じ文章で」４～５人のマンション管理士の無料相談を利用し、最も納得のゆく回答をくれたマンション管理士に委託し、結果が良ければ顧問契約を考える。

　複数のマンション管理士に相談すると、他の人が言ってくれなかった注意事項を指摘してくれる人もいます。
　有能で公正なマンション管理士が評価される時代が来ることを願っています。

[688: 草の根民主主義評論家]

コンサルなんてダメならすぐクビにしてるはず。
クビにできないから一部の区分所有者が掲示板に悪口書いてるんでしょう。

[689: 草の根民主主義評論家]

依頼してた理事会としては矛先がめるすみ事務所に向いているわけですから大助かりというところでしょう。

[690: 匿名]

687様　　大変興味あるコメントありがとうございます。
概ね納得ですが以下について教えて下さい。

＞少なくとも、理事就任認諾者が確定した後は、その半数が理事会成立要件となります。
その根拠はどこにありますか。私もこれもありかなと思ったことがありますので。
６名でも良いとメルすみが理事会に説明したのですが臨時総会では顧問弁護士も同様の説明をしました。
しかし裁判において、代理人はこの点を主張しませんでした。
最高裁裁判長は理事長を互選した時の理事参加数を何度も確認していました（７名参加と証拠の議事録には記載）。
１０名以上参加していない理事会で理事長を互選してもそれは有効でないと考えていたと思われます。
因みに、管理規約では理事の定数は１９名と明記しています。
マン菅センタ、高住協、その他マン菅団体も１０名が必須と言ってます。

＞総会招集者の資格がどうであれ、
前述のように総会招集者の資格を裁判長は問題にしていました。
理事会定足数が６名で良いなら最高裁も原審追認でよいのですから和解はあり得なかったと思います。
総会決議を無効にするとあまりにも影響が大きい（過去、現在のすべての契約が無効になってしまう）ことから私を理事にすること（メルすみが辞任を表明していたこともあろう）で裁判所は決着つけたかったようです。
後日知ったのですが裁判所は理屈はさておき影響を受けるもの（善意の第三者）への配慮も考慮して和解を勧めるそうです。
原審敗訴が高裁和解となったのですから原審が肯定されなかったことだと考えます。
詳しくは後日公表する裁判経緯をご覧ください。
この和解がこの組合の迷走に拍車をかけてしまいました。

＞その後の理事会で、顧問料の一部返還などの訴訟を起こす動きはなかったのですか？
メルすみと食事をするほど親密な監事が理事会に不正はないと監査報告しましたし裁判資料の公開をこの監事が阻止したので組合員は裁判の内容をほとんど知りません（関心がないといったほうが正解でしょうが）。
一連の不正を糾弾する人が何人もいましたががこれを表に出すと野村シンパから叩かれるので黙ってしまいました。
メルすみは辞任表明を通常総会閉会直前におこない消え去りました（組合代理人が裁判官にメルすみの辞任を説明したので私は知っていましたが）。そのためかメルすみへの批判も沙汰止みとなりました。
私はその後理事長になり一連の不適切、不正行為に対し決着（少なくとも責任の明確化、そのうえで損害金請求するか総会にかける）させようと思っていましたがいろいろの妨害があり実現できませんでした。

＞減額した管理委託費の１年分を払うなどの契約になっていたのでしょうか？
某社が減額分の２年分（約３０００万円）を提示していたのでそれに比較しメルすみの３００万円は安いと理事会は考えてしまいました。いま考えると我々が無知だったということです。
後日、メルすみは未払い分の１００万円を辞退してきました。
私は当然と思いましたが、理事会（管理会社？）は支払ってしまいました。

＞契約内容に変更がないのに増額を認めたのなら、理事会が無能と言うほかありません。
その通りです。
業務範囲や管理レベルを業務仕様書（従来の管理会社との契約内容）なまとめ競争入札を行ないました。
各社とも従来より２０％前後底額で入札してきました。
さらに減額できると提案してきた会社（NS)に発注することを理事会は総会に上程し決議しました。
この時の議案には２２％減額を期待と書かれています。
決議後、内示し、業務引き継ぎに入ったとたん、NSは提示した人員（組合が提示した人員と同じ）では管理できないから増員増額してくれと言い出しました。
これに反対する理事、理事会協力者の意見を理事長は無視し理事長とメルすみはNSの増額を認めることで合意してしいました。
総会議案は虚偽の説明だらけですが理事も組合員はそんな資料を読みませんから当然賛成決議となります。
私は理事会協力者として理事会で反対意見を述べたところ理事長、メルすみや監事は私を攻撃してきました。
今でもその時の理事会録音を聞くと腹が立ちます。
最悪なのは契約に反対したものは悪者扱いにされることです。
その後も私は契約の見直しや再度の競争入札を３期にわたり提案していますが理事長と監事は取り上げません。
NSが理事長に働きかけていることを知りました。
かつてNSを批判していた者が監事になりましたがいまではNS弁護者になっています。
⒈／５総会は大規模マンションなので容易ではありません。総会当日参加率は１％、総会成立がやっとですから。

＞　なので、どうしても組合を食い物にするマンション管理士が出てきます。
同感です。誠実なマン菅士なら相当な報酬を払っても良いとおもいますがなかなかいませんね。
プロナーズ会員（何人かとお付き合いしている）などは信頼していますがこれは例外だと思っています。
メルすみの後契約した埼玉県のマン菅士は顧問契約することを理事会決議していないのに報酬をもらっていました。
理事会でそのことを追求（再度先行し直すとを決議）したら、理事長が契約したのだから契約は有効であると主張し９ヶ月間報酬を受け取っていました。
その後総会直前に突然辞任しましたが。
出納をあづかるNSも理事会決議がないことを知りながら出金していました。これもどうかとおもいますが。
このマン菅士は法律関係には疎いが修繕工事なら任せておけと言っていました。
工事管理でしっかり稼ぐこと、見え見えです。
別の埼玉県のマン菅士には色々相談（特に法律関係）に乗っていただいていました。
私は相当信頼していたのですが修繕工事は別だと言った途端、音沙汰なしになりました。

マンション管理士番付表が欲しいですね。

[691: 草の根民主主義評論家]

総会で決算承認決議されていたら問題なし。
管理組合の予算は単なる目安です。

[692: 元フロント]

　そのマンションの管理規約が標準管理規約と同じと仮定して書きます。

標準管理規約第５３条には　理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。

　こう書いてあります。

一方、理事の職務は民法の委任契約に当たるというのは定着した考えです。
委任契約は双方の承諾があって成立するものですから、総会で理事一覧表が承認されたときは（拒否者がいるとはわからないので）全員が理事となります。
従って、定足数は10です。

理事就任拒否（就任後の辞任ではない）の意思表示をした人は、委任契約が成立しませんので、それ以降は理事ではないことが明らかです。
　　
① 理事の定数の半分ではなく、理事の半数と書いてあるのですから、定足数は6に減じます。

＞理事会定足数が６名で良いなら最高裁も原審追認でよいのですから
　そうではありません。
　当初、拒否者が判明していなかったのですから、最初の理事会定足数は１０です。
　従って、不成立の理事会で選任された理事長は無効です。
　その理事長が招集した総会も無効です。
　理事の数が減じた後の理事会で、正式に理事長を選任すればよかったのです。
　裁判で①の主張をしていれば事情は変わったかもしれません。
　マン菅センタ、高住協、その他マン菅団体に、この主張をぶつけてみたいものです。

[693: 草の根民主主義評論家]

分譲した最初は理事の定数の１９名、実際に理事がいたんでしょ。
最初ですからね。
翌年以降の後任が就任拒否したら、前の人がそのまま理事なんですよ。
だから定足数算定の母数は19でしょうね。
うちは規約に理事の定数は若干名となってるから後任は必須ではない。
細かい解釈は細則に書いておけばいいんですけど、理事を拒否してる人が一番問題なので
訴えるなら自分が理事長になって就任拒否してるひとから罰金取るとか訴えるとかするのが
筋でしょう。運営してる人はまじめに理事を引き受けた人ですからね。
こんなことで裁判するのは嫌がらせでしかないね。

[694: 元フロント]

＞翌年以降の後任が就任拒否したら、前の人がそのまま理事なんですよ。
＞だから定足数算定の母数は19でしょうね。

　「任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間引き続きその職務を行う。」という規定が、総会で次期理事が決定した後も有効かどうかが問題ですね。

　何故、このような規約があるかというと、通常理事の任期は会計期間に合わせているので、総会までは理事ですよというのが、その真意です。

　総会で新役員が決まれば、前理事は理事ではなくなると考えるべきではありませんか？
　理事の定数１９名の組合で、新理事１９名の内９名が就任拒否しました。
　その時、理事を辞められない人（不足の９名）を、どう決めるのですか？

　１９人の容疑者（理事）の内、１０名は犯人（次期理事未定）ではありません。
　犯人である９名が確定できないなら、全員無罪（理事ではない）です。

　この掲示板のケースがどうなのか、よくわかりませんが、一般的にはこうなります。

　そもそも、
　1.　理事の任期を会計期間に合わせているのがおかしい。（総会～総会にすべき）
　2.　双方承認の委任契約を解約できない規約がおかしい。
　　　（標準管理規約３６条３項の規定は廃止し、理事の定数をフレキシブルにすべき）
　というのが、私の主張です。

＞自分が理事長になって就任拒否してるひとから罰金取るとか
　理事が、理事会に出席しないのなら、罰金も取れるでしょうが、理事就任拒否に罰金を科せられるでしょうか？

　あるマンション管理士会の講習会で「理事就任は義務です。ならなければなりません。」と説明していました。
　この会では、規約で定めれば民法違反ＯＫと言っています。
　私は賛同できません。
　反論お待ちしています。

[695: 草の根民主主義評論家]

>>理事が、理事会に出席しないのなら、罰金も取れるでしょうが、理事就任拒否に罰金を科せられるでしょうか？
住んでない区分所有者は理事やらないんだからと、協力金月2500円とるやつがあったでしょ。最高裁まで争ったああいうやつです。

>>あるマンション管理士会の講習会で「理事就任は義務です。ならなければなりません。」と説明していました。

就任は自由意思ですよ、って言うと理事0人もありうるから、というのが背景にあるからそう言うみたいです。

就任は自由意思ですよ、というのと理事、理事長、監事などの外部委託はセットでいうべきものかも。

3月14日の新標準管理規約で委託できるように変わったと思います。これから建つマンションは新標準管理規約に準拠するからそれが普通になる。

[696: 匿名さん]

規約承認書に、記名押印しなければ、売買契約はどうなりますか。

[697: 草の根民主主義評論家]

宅建の問題だと思いますよ。

[698: 匿名]

元フロント様

以下は如何がでしょうか。
標準管理規約は総会で選任された理事が就任拒否しているということを想定していないと思います。
従って正解はないと思いますので紛争を最小にするための手順を踏むしかないと思います。

就任拒否者を除いても定足数を確保できるはずですから書面議決でも良いから理事長を選任する。
これは議案を明確にした持ち回り理事会または短時間だけでも理事会に出てもらい理事長互選と理事補充議案決議の賛否だけでも行う。持ち回り理事会を禁止しているわけではないですから。
理事長が決まったら理事長の権限で臨時総会を招集し補充理事を選任すればより確実です。
本来監事が理事会不成立の問題を組合員に監査報告すればより理解されると思います。

他にも色々方法はありますが。
例えば、前期理事長が総会を招集し理事を選任しなおす（不足分を追加）こと。
前期理事長が恥をさらすことになるので嫌がるでしょうがこれが前期理事の責任と思います。

絶対的に守るべきは理事長が総会を招集すること（１／５総会を除く）、理事会は定員理事の過半数（定足数）以上で議決することだと思います。
組合運営は有効な管理者が有効な会議体で決議された議案を総会で決議することにつきます（規約を守ろうとする姿勢が重要とと思います）。

この板はメルすみごここち事務所さんも見ていると思いますので深山所長さんのご見解をお伺いしたいものです。

[699: 草の根民主主義評論家]

↑持ち回り閣議みたいな回覧での理事会は想定されていません。
そもそも理事長の選任は理事の互選で行うとあるだけで、理事会の開催は要件ではない。
持ち回りの回覧のあみだくじでもいいが、それは理事会ではないです。

[700: 草の根民主主義評論家]

めるすみにきくなら電話したらいいだけ。

[701: 元フロント]

698様
　私の考えは草の根さんとほぼ同じです。

＞書面議決でも良いから理事長を選任する。
　いいと思います。

＞理事長が決まったら理事長の権限で臨時総会を招集し補充理事を選任すればより確実です。
　大変です。
＞前期理事長が総会を招集し理事を選任しなおす。
　大変です。
　特に前理事長は大恥をかくことになるので、しないと思います。

　「就任拒否者は理事でないから定足数は就任した理事の半数」「理事は委任契約だから理事を強制することは出来ない」「この規約は民法に抵触する恐れがある」などと説明し組合員の理解を求める。
　
　一部が「理事会が無効・総会が無効」を叫んでも、淡々と決議し、総会を終了すれば良いと思います。

　この問題は、前理事長が形だけの理事を「本人の承諾なく」総会に上程したことが原因の根本です。
　形式上、理事会を有効とするのではなく、多数の組合員が現状を理解し、正常な組合運営が図られるよう努力することが重要で、さもなくば、規約だけ改正しても、理事が0などと言う事態を招くでしょう。

[702: 匿名さん]

７０１と、草の根さんへ

めんどくさい事は辞めましょう。
総会に於いて、区分所有者としては、総会の議案については、何らかの方法で賛成、反対、棄権等
の、何らかの意思表示するのは、義務でありますので、意思表示なき者の票は、議長一任の規約を、
設定しました。出席率が、こんなに悪く。組合員の管理に対する意識が低ければ、組合運営は破たんします。

これ等を防止する為に。欠席者（欠席、委任状、議決権行使書未提出者）の

賛否の票は、議長（理事長）一任とした。弁護士、管理会社１０９もＯＫでした。

[703: 元フロント]

＞何らかの意思表示するのは、義務でありますので、意思表示なき者の票は、議長一任の規約を設定しました。
＞これ等を防止する為に。欠席者（欠席、委任状、議決権行使書未提出者）の賛否の票は、議長（理事長）一任とした。
　とんでもない論理の飛躍です。
　管理会社の掌で踊らされているとしか言いようがありません。
　こんな規約を提案する理事会は「管理会社の手先」に成り下がっています。

　規約の変更は特別決議ですが、こんな状態の組合で本当に３/４の議決権が確保できたのでしょうか？
　また、できたのなら何故、今後、半数の賛成が得られないのでしょうか？

　この投稿が１０９の社員からのものと仮定すれば合点がゆきます。　
　
　区分所有法では、集会の成立について何ら規定していません。
　標準管理規約で規定されているのみです。

　また普通決議は規約で規定することが出来、特別決議の成立についてのみ強行規定があります。

　意思表示をしない区分所有者の意志を「議長に委任」などと、勝手に決めつけるのではなく、集会の成立に関する制限をなくし、決議の成立を「行使された議決権の過半数」とすれば、集会でチェック機能が働き、管理会社にのみ都合のよい議案は否決することが出来ます。

　組合員の利益を阻害する議案は否決され、理事会に緊張が走るでしょう。
　管理会社も下手な議案は出せなくなるでしょう。

　３００人の組合の集会で１０人が出席しました。
　1.　残り２９０人は意思表示しないので、議案は成立
　2.　参加した１０人で決めてもらえばよい。
　どちらが良いと思いますか？

[704: 草の根民主主義評論家]

委任状は戸別訪問したらほとんど集まりますよ。
それか、出さない部屋には委任状の用紙を二、三回ボストインしたら出してくれますよ。
運営ノウハウを管理会社が教えてないんですね。
なんでかというと無関心なほうが統治しやすいからなんです。
議案書に添付した出欠届け(委任状、議決権行使書)を一回配っただけで何の働きかけもしなければ、６．7割しか出さないはずですよ。

[705: 匿名さん]

区分所有者及び議決権総数が４００のマンションです。

ある期の総会で規約の変更の議案がありました、議事録で確認しましたら、出席者総数１８０で、
意思表示なき者が２２０でしたが。意思表示なき者を、理事長（議長）一任で、賛成票に投じて、賛成多数で
可決しましたと、記録されました。区分所有者全員に、議事録は配付されましたが、苦情は何一つありません。

議場に出席した区分所有者は、理事を省けば、１０人でした。管理会社１０９に、議場で、これで可決かとの、
質問に。課長と、担当は、他の物件でも、こんな、事はありますとの回答でした。これで安心です。