ザ・パークハウス南行徳

[マンコミュファンさん]

先に施工会社と共同で開発したプレキャストの新工法を採用した第１弾として、すでにリリースが出ていた物件です。
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-minamigyoutoku
プレスリリース：http://www.mec-r.com/news/2014_0801.pdf

＜全体概要＞ザパークハウス南行徳
所在：千葉県市川市南行徳３‐７‐１
交通：東京メトロ東西線南行徳駅徒歩9分
総戸数：60戸
間取り：2LDK～3LDK、64.15～80.37m2
入居：2015年8月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
設計・施工：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[1: 匿名さん]

駅まで近いって程ではないけれど、普通に歩いて行ける距離になりますね。
近くにヤマダ電機とダイエーがあるので買い物も不便はないか。
ヤマダも最近は生活雑貨とか結構豊富に置いているから。

ダイエーはそのうちイオンになるんでしょうか。
昨日の報道で屋号が消えるとありました。
変わらずそこに存在してくれるといいなと思いますが
この辺りは他に競合のスーパーもないしその可能性は高くなってくるかと思います。

[2: 周辺住民さん]

坪単価220くらいという噂ですが 、この立地で結構高めの設定になりそうですね

[3: 匿名さん]

ヤマダもダイエーも、なんかイマイチパッとしないんですよね～。
イオンになって改装してくれたらいいんですが。ダイエーは木曜市が安くて良いですよ！

[4: 匿名さん]

Jgタイプ、専用駐車場と自転車置き場があって、
テラス側から出入りできるのは良いですね。
テラス側の出入り口のセキュリティってどうなんでしょうか？

[5: 匿名さん]

商業施設がマンションから近いのは便利ですね。
電機の量販店も近いと何かと仕事柄重宝しそうです。
公園は、近いのはよいですが、若者達の夜たまり場になったりしないか心配です。
仕事しているので24時間スーパーがあるのは、助かります。

[6: 匿名さん]

妙典駅徒歩４分のところにもパークハウス出来るんですよね。
あちらは坪単価２５０との噂ですがかなり高額になりそうですが売れるんでしょうか。

ここは坪単価２２０なら７０㎡で４６００万ですよね、近所の住友が６８㎡で３２８０万であるのに
売れるんですかね。

ただ、ここのエントランスのデザインなんかはかなり好きです。

[7: 匿名さん]

最近どこも強気価格ですね。

[8: 匿名さん]

専用駐車場付きはよく見ますがJgタイプのように専用自転車置き場もあるのは珍しいですね。
自転車二台分ということで良いんでしょうか、子供用自転車のある家庭だと
かなり便利に使えそうです。ただ上の方も書かれた通りセキュリティは気になりますね。
3LDKでも71～72㎡、ファミリーだとちょっと狭いかも？価格帯はお高めですね…。

[9: 匿名さん]

80㎡台の3LDK+2WIC+Nはポーチが広く、2つの洋室の窓が共用廊下に接する事がなく完全に独立しているのがいいですね。
入り口からかなり奥まっていますが、このポーチにベビーカーなどを置いてはダメなのでしょうか。
バルコニーもL字型で広いですね。これは風の通りが良さそうです。

[10: 物件比較中さん]

ほんとに坪単価220万なら豊洲と同レベルですね。
完売済みですが、スカイズが20階73平米4,698万円【坪単価212万円】で分譲されてました。

場所が全く違うので単純比較できませんが行徳エリアで坪単価220万で
成功したの行徳徒歩5分のライオンズ行徳駅前レジデンスくらいですよ。

ＰＣ工法とやらで工事費削ってるのだから
販売価格も少し考慮してもらえればうれしいですね。

[11: 匿名さん]

千葉県内だと思うとこの坪単価は高いなぁと感じてしまいますよね
都内だとあるかもと思いつつ
とは言え、殆ど東京に近い千葉県ということなので強気！？
マンションの仕様自体は悪くないのでいいとは思う。
何気にやっぱり専用駐輪場があるのはいいと思います。
子どもがいると1人1台自転車が必要になってくるからラックだけでは対応できない。

[12: ご近所さん]

施工の木内建設ってあまり評判良くないみたいですね。
他のスレでたまたま見かけたので。
場所はソコソコ便利な場所だとは思いますね。
ピザ屋、ヤマダ電機、ファミレス、ゆで太郎もあるし
駅もまでも近いからお店は色々アクセス良いかも。

ただ、市の境界線が近いから浦安市だったら
もっと良かったのに、とは思う人多いだろうね。

近所のシティテラスも中々完売しないよね～。

[13: 匿名さん]

ここだとギリギリ市川市ですよね
浦安か市川かって気にされる方多いのですか？
あまり変わらないような気がするのです.
何かしらの市民サービスが違ってきてしまったりするのでしょうか.
どちらにしても場所としては外食には困らないし便利だとは思うけど.

[14: 匿名さん]

浦安市のほうが、乳幼児に対する医療費の補助が手厚かったような。
ディズニーあるから市がお金持ちですからね。

それでも市川市も、乳幼児の医療費は一律一回あたり３００円ですから、
そんな悪くないような気がします。

[15: 購入検討中さん]

近隣のシティテラスも、専用庭・専用駐車場・専用駐輪場がある部屋も含めて、68㎡で3000万円台でもかなり売れ残っているから、このエリアで70㎡4000万円台半ばなんてことになると需要はないんじゃないかな。
正直坪単価220なら相当選択肢が広がるから、わざわざこんな中途半端なエリアでしかも液状化懸念のあるところを買う必要もないわけだし。
一之江のパークハウスは3000万円台が中心だったし、エリアや工法を考えてもせいぜいそれと同じぐらいでしょ。
津田沼の奏も、高いとは思ったけど再開発無電柱化の街並みで、複数路線あり始発あり快速・特急停車ありで、教育や買い物の施設が充実したエリアだからまだ許容範囲だったけど、南行徳なんて坪220の出すだけの価値があるものなんか正直何もないよ。

[16: 購入検討中さん]

というか、もし本当にこんなところを坪単価220で売らないといけないのが事実なら、労働力不足と円安の影響はかなり深刻なんだな・・・
首都圏のマンションの売れ行きが対前年比大幅減にも関わらず、こんな価格設定してたら在庫リスクも甚だしいでしょ。
強気でもなんでもない。需要と供給がまるで合ってない、じり貧の価格設定だわ。

[17: 匿名さん]

ダイエーは庶民のためのお店ですが

2年内には名前も変わる予定ですからイオンになる可能性はありますよね。

このあたりがもっと便利で明るい街になるとといなぁ。

[18: 匿名さん]

まぁ、デベも行徳エリアが供給過多なのわかってるだろうから。
強気価格で長期販売の住友商法か、
竣工２～３ヶ月以内に売り切る値付けかどちらかですかね。

前者なら坪単価220万
後者なら三井が分譲したのと同じくらいの坪単価じゃないですか？70㎡3,680万～

[19: 匿名さん]

三菱地所も住友と同じような売り方ができる会社なのでしょうか。
住友は全く値引きせず、何年もかけて販売するんですよね？
その間、空室分の諸費用負担、モデルルームの賃料などの維持費も
かなりの額だと思いますが、そのような売り方で体力的に持続可能
なのでしょうか。

[20: 匿名さん]

南行徳駅前にモデルルーム作ってますね。
以前、三井のパークホームズのＭＲがあったところ。

[21: 匿名さん]

ダイエーやヤマダ電機が近隣の地域にあるのが、
買い物としては不便する事はなさそうですよね。
ですが、やや駅が近い程でもありませんので、
そういった事では通勤がある人はやや大変かも知れませんね。

[22: 匿名さん]

子供の学区ってみなさん気にされます？
ここだと塩浜中だと思いますがかなり遠いですよね。２０分以上かかりそう。

[23: 匿名さん]

２４時間スーパーを初め店舗が充実しているみたいで、便利そう。
やはり、働いていると２４時間スーパーは助かりますね。
最近は、結構、遅くまで営業しているところもありますが、遅く行くと物がなかったりするので。
そういう部分では、２４時間営業の方がいい。

[24: 匿名さん]

外観デザインがオシャレで好きですね。
マンション周辺の生活利便施設も充実しているので、子育て環境も良いと言えそう。
最近は、納戸付が増えていますが、あったほうがいいですね。
それとできれば２WICがいいです。
結構、洋服を収納するのはスペースを食いますから。

[25: 匿名さん]

なかなか販売開始しませんね。
竣工、たしか７月ですよね。
このエリアは住友が需要を全て食いつぶしてしまって
需要があまり無いのかもしれませんね。

[26: 匿名さん]

ＨＰの間取り図を見ましたが、多くの戸境壁はＡＬＣパネルですね。
遮音性はどうでしょうか。

[27: 匿名さん]

完成が27年6月下旬、販売予定は27年2月中旬って書いてありましたけど、
これって販売が始まるの遅いんですか？

[28: 匿名さん]

普通、この規模だったら竣工１年前くらいから始めますよね。
たぶん資料請求とかの反響が少なくて販売が出来ないのかと思います。

[29: 匿名さん]

現地は工事自体は始まっているのですか？

反響が少ないのか、
モデルルームを設置する期間が短くて済むようにとか
そういうのは判りませんが・・・。

どちらにしても、販売はまだ先なのかな。

消費税増税も延長されたので、急がなくなったというのもあるのかも。

[30: 匿名さん]

現地はだいぶ前から工事してますよ。
モデルルームも駅前に１ヶ月前くらいに出来上がってますよね。
個人的には、同じパークハウスなら妙典駅徒歩４分に出来るほうがいいなって思ってます。
こちらは立地が微妙なので。

[31: 匿名さん]

HPより。

以下につきまして変更となりましたので、お知らせいたします。

(変更前)　建物完成予定日／平成27年6月下旬
　　　　　入居予定日／平成27年8月下旬
(変更後)　建物完成予定日／平成27年8月中旬
　　　　　入居予定日／平成27年9月下旬


あーあ。
突貫工事になっちゃいましたね。
９月の中間決算に無理やり間に合わせるスケジュール。
手抜き工事が心配です。。。。

[32: 匿名さん]

結構ズレましたね。決算はともかくとして、子供さんがいる家庭なら
夏休み中に引越しが出来た方が良かったって方もいるんでしょうね。

立地が微妙というレスがありますが駅からの距離を指してのことなんでしょうか。
近くにダイエーがありますがイオンになるとかの案内ってもうあったんでしょうか。

通学区の中学校は小中一貫校なんですね。
こちらだと小学校は富美浜小だと思うのですが小中一貫の学校に中学校から入るって
どうなのでしょう？

[33: 匿名さん]

予定価格出ましたね！
なかなかいいんじゃないですか？
坪単価190ちょっとからのようですね(^^)

[34: 匿名さん]

最多販売価格帯4,500万台で、70平米前半とすると
坪単価205万前後というところでしょうか。
なんともいえない値付けですね。

[35: 匿名さん]

坪212.5万円前後じゃないの？
だいぶ高いね。

[36: 匿名さん]

64㎡3700万台からなので坪194万くらいからって意味じゃないんですか？

[37: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [男性 40代]]

高すぎ。

[38: 匿名さん]

予算足りないなら検討から外せばいいだけのことですよ。

[39: 匿名さん]

最高価格帯が6000万円近く。
南行徳徒歩10分の80m2足らずの物件で。
・・・まあ、論外だね。
円安による資材高騰や職人不足なんかはあるとはいえ、新工法をうたいながら工期延期で挙句にこの価格。
検討にも値しないよ。
道端に落ちてる汚いゴミ屑を100万払って買う人がいないのと同じ。
金が足りる足りないの次元じゃない。

[40: 匿名さん]

近所のスミフと並んで長期在庫丸抱え確定かなこりゃ

[41: 匿名さん]

>>40
もしそうなら、値下げする可能性がありますね。少なくともスミフよりは

[42: 匿名さん]

>>39

全然同じじゃないだろ 笑

[43: 匿名さん]

南行徳で高いのは残念です。
更に妙典待ちの人が増えそう。

[44: 匿名さん]

妙典はもっと高いけどね。。

[45: 匿名さん]

>>42
価値にまるで見合わない価格設定という意味ではまったく同じですよ。
ディべの経営もジリ貧だね。
物件売らなきゃ経営が成り立たないのに、円安の資材高騰やら何やらのせいで売れる値段で出せないのだからね。
これぞアベノミクスのスタグフレーション、って感じだわ。

[46: 匿名さん]

消費増税もあったしね
マンションの価格は上がっても為替や消費税に流れてるだけだし、実質GDPマイナスだしで、実需はむしろ悪化してるよ
新築マンションの値上がりと反比例して賃貸の空室率は上昇してるし、ここ10年で賃料は緩やかに下落してるから、いま新築マンションを高値掴みするのはリスクが高いなあ…
オリンピックの後、建築需要が低迷するのは世界的に見て明らかなわけだし
どうしても持ち家がすぐに欲しい人ならまだしも、社宅なんかに入ってると購買意欲ゼロになるよ

[47: 匿名さん]

70平米で3900万台みたいですね。
坪単価190万切るならいいじゃないですか。

[48: 匿名さん]

>47
33,34,35 を読みましょう

[49: 匿名さん]

>>45
マンション市場の現状がスタグフレーションってのはそうだと思うよ。ただ価値に見合わない価格設定の例示は極端だよ。

[50: 匿名さん]

>>48さん
ん？47さんてHPにのってる情報共有しただけでは？そんな冷たい言い方しなくてもw

[51: 匿名さん]

マンションの公式ホームページに塩浜小中一貫校の説明が
リンクされていますね。
入学希望者が多い場合抽選で指定学校の変更も可能という
点が気になりますが、とりあえず平成27年度は教室数に
余裕があり、抽選なしの見通しだそうです。

[52: 匿名さん]

高い！あれでこの値段？
びっくりだ！

[53: 匿名さん]

今のご時世こんなもんよ
イニシアなんかも似たような価格だしね

[54: 匿名さん]

南行徳でこの値段はお高すぎでは？

シティテラスの二の舞になりそう

[55: 匿名さん]

シティテラスはこことそう変わらない距離で
テラスＢで68㎡3280万からありましたね。
パークハウスは64㎡で3700万台。

ここのおかげで住友もようやく完売かな？
ダイエーでモデルルームやってた時期から数えて３年くらいかかりましたね。

[56: ご近所さん]

高すぎてワロタ！
こんなん買うやつおるん？

[57: 匿名さん]

ここ見に行こうと思ってたけど、こう高い高い言われると
腰が引けてきました。。

[58: 物件比較中さん]

この前、モデルルームを見に行きました。一階が二階三階より、かなり高い金額設定されていたのに驚きました。

庭付きとは言え、一階で強気な価格とは珍しい!!

[59: 匿名さん]

>>57
高いのは事実ですが今は他の物件含めて全体的に価格上昇してます。

感情的なネガレスは利害関係者のケースもありえますよ。ご自身の目で確認されることをお勧めします。

[60: 買い換え検討中]

確かに設備は整ってるかもだけど2DKで4000万はないな…我が家は無理や。

[61: 匿名さん]

１階が高いのは仕方がないのではないでしょうか？
Agタイプをみてみると、庭の横には駐車場もありますし
道路側にはサイクルスペースまであります。
便利さでみれば、２階、３階とは比べ物にならない気がします。

玄関から続くたくさんの収納はいい感じですね。

[62: 匿名]

>>61
そのサイクルスペースって屋根はあるのでしょうか。
屋根がない場合、便利だけど雨の日はサドルずぶ濡れ？

[63: 匿名さん]

>>62
私は専用庭横のサイクルスペースに屋根がついてる物件見たことないです。

[64: 匿名]

>>63
じゃあ自転車びしょ濡れですね。
専用駐車場って便利なようで実は大したことない。
家に誰もいない場合は、そこから家に入れませんから。
外出時も同様。

[65: 匿名さん]

>>63
ＮＴＴの物件は屋根付きでしたよ。
ま、過去の分譲なので比較できませんが。。。

[66: 匿名さん]

>>62
ｻｲｸﾙｽﾍﾟｰｽ屋根ないですよ
それに毎月ｻｲｸﾙｽﾍﾟｰｽ使用料で2千円とられる
普通に借りたら高くても月400円

[67: 匿名さん]

>>64
1階住戸は玄関からもテラス側からも出入りできます
テラス側にも鍵がついてますよ

[68: ビギナーさん [男性]]

このクオリティでこの価格は……。
他のところを探しまふ…

とモデルルームを見て正直思ってしまった…

[69: 64]

>>67
玄関と同様のセキュリティなら問題無しですね。
失礼しました。

[70: 匿名さん]

>>68
クオリティそんなに低いですかね？
たとえばどのへんが？

[71: 物件比較中さん]

南行徳にしてはお高い設定ですねー
思い切ったことしたね

[72: 匿名さん]

今はこんなものですよ
諸々の価格が上がっているからマンションの価格が跳ね上がる
跳ね上がりすぎると売れないから設備仕様を落としたり面積を狭くしてグロスを安くする
遅くてもオリンピック後には弾けると分かってるバブルです
必要に迫られてるのでなければ今は買うべき時期ではないっていうのが定説
もちろんマンションは必要な時期に買うのがベストなので買うことは否定しません

サイクルスペースに屋根付けると税金上がっちゃうんじゃなかったかな
月額2000円は高いですね、専用駐車場も結構高いからそういうものなのかな

[73: 匿名さん]

南行徳徒歩８分の三井不動産パークホームズスレより。
少し昔はこんな相場だったみたいですね。

76㎡で4090万ってお買い得だったんですね。。。
パークハウス、これみちゃうと高いですね。


第1期価格情報

南東向き(新浜通り向き)
1階　70～89㎡　3,700～4,850万
2階　70～75㎡　3,750～4,180万
3階　70～89㎡　3,950～5,180万
4階　70～82㎡　4,040～5,090万
5階　71～75㎡　4,290～4,450万
6階　71～75㎡　4,490～4,550万
7階　71～75㎡　4,600～4,780万

南西向き(ダイエー向き)
1階　66～70㎡　3,640～3,790万
2階　66～76㎡　3,740～4,080万　　　　↓日当たり悪い境界線
-----------------------------------------------------------
3階　70～76㎡　4,050～4,090万
4階　84㎡　　　5,090万
5階　70～79㎡　4,250～4,990万
6階　96㎡　　　5,890万

[74: 匿名さん]

うわ！
パークホームズはダイエーの裏ですよね？

確かに。
そう考えると、今回のパークハウスは高価ですね。
２ＬＤＫで４０００万だと、３ＬＤＫ８０ｍは…高い設定なのでしょうね
浦安のほうが安そうですね。

[75: 匿名さん]

>>74
浦安って物件そのものがないですが。。
イニシアくらいしか。

[76: 匿名さん]

ここを買い求める人、いるのでしょうか？

[77: 匿名さん]

まぁかなり残るでしょうね～

[78: 匿名さん]

>>76
不勉強で親などに勧められて物件を決めてしまうような人かな。

[79: 匿名さん]

梁と下がり天井の多さに萎えました。
あの価格帯にするならもっと高級感貫いてほしかった。
車寄せはよかったけどね、それ以外はコストカットを意識したつくりという印象です。

この近辺の需要は三井と住友が食いつぶした感ありますが
どれくらい売れるの様子見するとします。

[80: 匿名さん]

そんなに悪いと思わなかったけどなぁ。

みなさんのお薦めを教えて欲しいです。

[81: 匿名さん]

間取り図を見ると戸境壁に斜線が入っていますが、これってどういう壁なのでしょうか。

[82: 匿名さん]

乾式壁です。
意味は調べてくださいな。

[83: 匿名さん]

>>82
ありがとうございます。
高層マンションでは当たり前の壁なんですね。
なぜこちらの低層マンションで採用するのでしょうね。
乾式壁のほうがコストはかかりそうな気がしますが。

[84: 匿名さん]

ぶっ高い。

[85: 匿名さん]

>>80
ここをコキ下ろしているのは周辺の売れ残り物件の関係者（営業さん、契約者さん）だったりします。
残念ながら代案は期待できませんよ。

[86: 匿名さん]

低層マンションで乾式壁を使用するのはやっぱりコストダウンが大きいのでしょうか？
こういう壁で生活をしたことがないので、よくわかりませんが、小さな音が響き渡ったりするのでしょうか？経験した人の話が聞けるのが一番なのですが。
分かる人は見えますか？

[87: 匿名さん]

モデルルーム見に行ったけど、価格聞いてやめた。広さのわりにぶっ高い 。

[88: 匿名さん]

また販売延期になってますね。
ゴールデンウイークにはパークハウス妙典の広告も始まるみたいですよ。

[89: 匿名さん]

買う人いるんですかね？
お金持ちぃぃぃ～！

[90: 入居予定さん]

南行徳にそこまでの額出すなら他のエリア選ぶ人多いだろうな～

[91: 匿名さん]

その通りだと思う。

この価格で購入する人いるのでしょうか。でかい戸建てならまだしも70平米で4500万以上って(-_-;)
思いきりましたね

[92: 匿名さん]

我が家は見送りましたが、
この価格で売り切ったら、プロのマーケティングって
すごいんだなって思いますね。

個人的には近年の相場とかけ離れ過ぎと思いますが。
素人目にはせめてパークホームズが分譲されてときくらいの
価格にしないと難しいかなって印象です。

[93: 匿名さん]

>>90さん
地元の方で南行徳に愛着があり、ご実家の近くにマンションを
持ちたい方が購入されるのかもしれませんね。

価格情報を拝見すると、予定価格は確かに割高で驚きますが
今週末に正式価格が発表になるそうで、顧客の反応が
どのように反映されているか興味を惹かれますね。

[94: 匿名さん]

高すぎて、買う人の気が知れないのだか。

[95: 匿名さん]

そんなに高いか？どこと比べてるの？？

[96: 匿名さん]

>>95
「売れ残りのシティテラス住民あたりが懸命にネガキャン張ってる」に１票

[97: 匿名さん]

確かにどこと比べて高いって言ってるんだろうか
比べようがないよね

[98: 匿名さん]

パークハウスさん、コメントお疲れ様です。って感じです。。
私はモデルルームを見に行って、高めの設定だと感じましたよ！

[99: 匿名さん]

>>98
モデルルーム見て高い安いがわかるって・・・失笑

ただのネガキャンのようですね。

[100: 匿名さん]

正式価格って少し下がったのですかね？