プラウドシティ上大岡ってどうですか？【２】

[匿名さん]

プラウドシティ上大岡のスレッド２です。
前スレに引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

【過去スレッド】
【1】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8392/

【物件情報】
所在地：神奈川県横浜市港南区上大岡西3丁目527番1（壱番館）、528番1（弐番館）、
　　　　　529番2（参番館）、667番8（四番館）、667番1（伍番館）（地番）
交通：京急本線「上大岡」駅
　　　　　　徒歩8分 （壱番館、弐番館）、徒歩9分（参番館、四番館）、徒歩10分（伍番館）
　　　　横浜市営地下鉄ブルーライン「上大岡」駅
　　　　　　徒歩7分（壱番館、弐番館）、徒歩8分（参番館、四番館）、徒歩9分（伍番館）
間取：3LDK～4LDK
面積：75.65平米～100.66平米
売主：野村不動産
売主：三井物産
販売代理：野村不動産

施工会社：前田建設工業
管理会社：物産コミュニティー株式会社（予定）

[301: 匿名さん]

スーモとかだと当初の値段のまま延々と広告打ってるから
もうこの表示値段では、最初からMRに行く気もしないという人が大半なんだと思う。
野村の戦略ミスだね。

まあ、スーモに「新価格・値下げ！」とか書く野村物件とか確かに想像も出来ないけど。
それだけ最初の値付けに失敗すると苦しい、ということか。

[302: ご近所さん]

最初の値付けに失敗したというか、土地を日産からリーマン前に買い付けている物件だから
どうしようもないんだけどね。
駅前のタワー、5,000万円以上でも買う人間がいるなら、
それなりの設備にすればここも買う富裕層がいるだろうという戦略だったんだろうね。
そのおかげで建物は最近のプラウドよりも多少豪華だと思う。

ちょっと前の野村は、たとえ完売できないどうしようもない物件でも、
プラウドのブランドと販売力で売り切ってしまうデベだった。
ま、そのおかげで、富裕層でもないのに高い物件買わされた人もいるんだろうと思う。
最近はプラウドのメッキもはがれてきたが。

相場からかけ離れた物件を販売するのは、購入者も野村も幸せにならないから、
それなりの価格で販売されればいいんじゃないか。

ま、土地を高く売り抜けた日産が一番得したんだろうね。

[303: 匿名さん]

前にモデル行ったとき１Ｆ以外もかなり紹介されましたが今は１Ｆしか残ってないって事ですか？
だとしたら２０％引かれても買わないですが、２Ｆ以上だったら２０％オフされるなら考えたいものですが…。
２Ｆ以上でかなりの値引きを打診された方っていますか？

[304: 匿名さん]

上の階で20パーセント引きを狙うのがいい感じだと思う（それでもちょっと高いが）。
ただ、1階は地下だから、2階は地上と同じ高さじゃなかったっけ？それって実質1階だよね。
3階以上じゃないと厳しいんでは？
3階以上から売れているなら、まだ売れ残ってる部屋あるのかな。

[305: 匿名さん]

確かに…
２階でも実質い１Ｆより若干目線上程度でしたね。

３階以上で２０％狙うのはちょっと厳しい感じしますね。
でもちょっと聞いてみようかしら

[306: 匿名さん]

なんだか2割引の宣伝みたいになってきたね。これで週末のMRは値引き目当ての客がいっぱい押し寄せるんじゃない。少しでも完売に近づきそうで、よかったね、野村。これも野村がしくんでるのかもしれないけど。

[307: 匿名さん]

>>306
しかしそういう客が殺到した時は「値引きはしてません」と言うのが野村
あっちは百戦錬磨だからね

[308: 匿名さん]

ながなが話して、何度もMRにこさせて、顔なじみにさせて、
特別にとか行って最後に値引きの話しを切り出してくるんだろ。
結局は値引き目当てでも客がたくさん集まればいいんだよ。
その中で値引き要求額が低い客を見つけて売りつけるだけなんだからさ。

ここのマンション自体は欲しい人間は多くて、ネックは価格だけなんだから、うっかり釣られる人間が出てくれば野村の勝ちってとこじゃない。こういう部分で底力を見せるのが野村だと思う。

[309: 匿名さん]

3,000万円台でなければ買わないほうがいいです。買ったら最後、＊＊＊みです。

[310: 匿名さん]

3,000万円台ねぇ。。
駅からそこそこのまぁまぁの新築マンションがその値段が妥当って上大岡って、いったい。。。
自分も高いと思ってパスしたクチではあるが、最近のスレ観てると安売り頼みでハエみたいなのたかってくる最近の状況を観るにつけ、そういうヤカラと一緒に住むことにならなくてホント良かったと思ってしまうよ、正直。

[311: 匿名さん]

>310

高くても欲しいなら、値引きしてほしいと思うのが普通じゃないの？
高いけど値引きしてとは言わないとか、プライドの高い貴族気どりな人間と住むほうがいやだけど。

[312: 購入経験者さん]

そういう輩には意地でも値引きしない、のが野村不動産なのだと思います。
その反面、質のいい客には、ウソみたいにポロッと結構な額の値引きを提示するのも野村です。
だから値引きを広告しなくても、いつのまにか売れているのです。

価格次第で、と興味のある方はまずはＭＲへ行ってみることをおすすめします。
あなたが質のいい客だとみなされれば、驚くほどの値引き額を提示されるかもしれませんよ。

[313: 匿名さん]

世界一の時間へ！

[314: 購入経験者さん]

じらせてじらせて、ほしくさせてから、最後の最後にようやく値引きってやり方じゃないの？
いろんなMRまわってみて、野村は一番すごいと思う。単なる心理戦なんだよね。
でもどこのデベもそうだったけど、どっかで断ると、本性出すんだけどね。

[315: 匿名]

297さん

1000万円値引きを提示されたのにも関わらず、買わなかったのは、何故なんでしょう？
建物とか構造とかに、何か重大な問題でもあるんですかね。地震に弱いとか。

あの仕様と立地で、1000万も引いてくれたら、自分ならコロンと行きそうです。

[316: 匿名]

>315さん


297です。
それこそ、一発目で交渉もなくその値引き提示があったから、焦らなくてもしばらく売れないな・・・と踏んで他の物件と色々比較できた。

そしたらこれより良い物件が見つかったので断った。
やっぱりその時点でも検討物件はまだ売れ残ってたよ。

[317: 匿名さん]

297さん＞

1000万円値引きしてくれたのは、1階の部屋ですか？それとも3階以上ですか？

[318: 匿名さん]

ここが1000万引きだったらコロンと行っちゃうって人は騙されやすい人なんだろうね。
自分は元々上大岡住みだから、知り合いの不動産屋にここが中古に出たら
どれくらいの査定になるか聞いてみたことがあるけど、その時にここはいくら下がっても
将来売るつもりがあるんなら買ったらいけないと悟ったよ。

定価で買っちゃった人はどうするんだろうね。
まあ、元々何があっても売るつもりが無い人しか買わないのかもしれないが。

[319: 匿名]

318さん

買ってはいけないと悟ったのは何故ですか？
具体的に教えていただき、参考にしたいです。

[320: 匿名さん]

SUUMOで中古物件の相場とか見れば分かりますけど、
駅から10分で70平米で築10年の中古マンションで上の階でも3000万円前半で取引されている地域です。
ここは売り出し価格が5000万円くらいなので、売却すると赤字になってしまうのです。
4000万円以上の物件は駅から1分とか、いくら高くても欲しいという決定的な条件が必要です。
新築マンションは、最初の数年で価値が一気に落ちていきますけど、ここはそれが激しすぎるので、
一生ここに住むから売却する予定はなく、価値が下がってもいいという人しか購入に踏み切れないのです。

ヘリオスとかオーベルグランデュオは中古でも値段が高いですが、人気があってそんなに価値が下がらないです。

ここはいいマンションなので住みたいという人はとても多いと思います。
でも買わなかった理由としては、たとえ1000万円値引きされても割が合わないので、
どうしても住みたいなら3000万円切るような値段になったときに中古で考えようと思ったのだと思います。
それ以上は激しく価値が落ちていくことはないですから。1階は避けたほうがいいと思いますけど。

野村から定価で高く買ってしまった場合は、たとえ1階でも、
自分で住むか高い賃料は期待できなくても賃貸に出して、売却しないで持ち続けたほうがいいと思います。
60年たってもしっかりした建物なので、ちゃんとのこっているでしょうし、
最初に大きく価値が下がった後は、ゆっくりとしか価値は下がらないですから。
マンション自体が供給過剰にならなければいいですが、不動産を買う限りはついて回るリスクですし。

野村はやっぱり百戦錬磨で、よくここまで販売したと思います。

[321: 匿名さん]

SUUMOで調べてみました

検索条件 ： 上大岡 | 3000万円以上 | 駅徒歩：15分以内 | 10年以内

重複を省くと12件見つかりました

320さんがおっしゃる3000万前半というのは
ここより条件が悪い徒歩10分以上のところですね
しかも山の上です

中古を買う時も表示価格から500万値引きを狙えということでしょうか？

* リステージ上大岡　3990万円
徒歩13分　143.71m2
'04年12月（築後年数6年）
* グランシーナ上大岡プラティナム　3780万円
徒歩9分　85.5m2
'04年2月（築後年数7年）
* グランシーナ上大岡プラティナム　3980万円
徒歩9分　96.36m2
'04年2月（築後年数7年）
* クレッセント上大岡ヴューズテラス　3580万円
徒歩15分　85.24m2
'04年2月（築後年数7年）
* グレイスガーデン上大岡　3100万円
徒歩13分　73.72m2
'04年1月（築後年数7年）
* グレイスガーデン上大岡　3480万円
徒歩13分　81.39m2
'04年1月（築後年数7年）
* グレイスガーデン上大岡　3580万円
徒歩13分　84.49m2
'04年1月（築後年数7年）
* 横浜ヘリオスタワー　4480万円
徒歩1分　67.29m2
'03年12月（築後年数7年）
* パークホームズ上大岡ディアエアー　4480万円
徒歩8分　84.57m2
'03年11月（築後年数7年）
* ネオマイム上大岡ステーションアベニュー　4980万円
徒歩1分　99.84m2
'03年8月（築後年数7年）
* ジェイパーク横濱ヒルズ　6080万円
徒歩15分　167.53m2
'03年6月（築後年数8年）
* クリオ上大岡西弐番館　3480万円
徒歩13分　78.15m2
'02年2月（築後年数9年）

[322: 匿名さん]

321さん＞

SUUMOで検索すると出てくるのは、だいたい3000万円後半とか山の上でいつまでも売れてない部屋です。
売れてしまう部屋は、3000万円後半とか立地が良いので、検索しても出てこないのです。
なので実際の相場は3000万円前半くらいだと思います。
中古物件を買うときは、部屋の中が汚れているから、表示価格から200万円値引きしてほしいとか、
そういうやりとりが必ずあります。
またなかなか売れないので300万円値下げするといきなり売れてしまうので、検索しても出てこないのです。
駅から10分以内だとすぐ売れるので、ローンを組むのに少し敷居の高い4000万円以上の物件しか残っていないと思います。山の上でもオーベルグランデュオとかは人気ありますけど。
こういう地元の相場観みたいなことはMRではなく、中古を扱う不動産屋さんに聞いてみれば教えてくれると思いますけど。この物件買うなら、みんな駅前のタワーとかみなとみらいか東戸塚の中古とか資産価値が減らない物件に流れてしまったんじゃないですか。

野村はリーマン前に高い値段で日産から土地を買い付けているので、定価かそれに近い価格で売らないとなかなか利益が出せず、すぐローン審査通りそうなお客を見極めて(これが仕事の大半なのでしょうが)、今となっては値引き幅を調節したり、マンションの雰囲気に合わないお客には値引きしなかったりと頑張ってるのだと思います。それはそれで、住んでいる人のためにも、プラウドのブランドを保つためにも大切なのでしょうね。

[323: 匿名さん]

いえいえ、SUUMOを見れば相場がわかるとおっしゃったので調べたまでですよ

買い手がつくかどうかは別として
駅から10分で70平米で築10年の中古マンションを
3000万円前半で売りたくない人の方が大半なのではないか
ということです。

[324: 近所をよく知る人]

どうだろう、実質１０分じゃ駅までいけないですよ。あの距離

[325: 匿名さん]

323さん＞

おっしゃる通り、売りたくないと考える人は多いと思いますよ。
でもそれだと買う人がいないから検索してもずっと残っていて、それで相場が分かるのだと思いますが。

[326: 周辺住民さん]

野村らしき書き込みが増えてきたね。

[327: 匿名]

野村も早く終わらせて、別のところに力を入れたいのでしょう。

１、２、３番館は結構順調だったみたいだけど、４、５は苦戦。さすがにあの値段でここに住みたい人はそんなにいなかったのかな。

もしヨーカドーが撤退したら、ここは厳しいよね。

[328: 匿名さん]

上の中古マンションよかは高く売れるんじゃねぇの？普通に考えて。
で、3000万前半でほしけりゃあと５，６年待ってみればいーじゃんねぇ。。
出るのかどうかしらんけど。

[329: 購入経験者さん]

他のマンションより多少高く売れるだろうが、よくても3000万円中盤じゃないか。
赤字になるから実際には売却しない人が多いんだろが。
1番館、2番館、3番館でもそれくらいになっちゃうと思う。
大規模マンションだと複数の物件が売り出されると値下げ合戦になるから、売却は大変じゃないかな。

[330: 匿名]

大規模はそうなんですよねぇ。

[331: 周辺住民さん]

ヨーカドーは日産の寮が使われなくて放置されていた時も、閉店したりしなかったんだから、
このマンションができたおかげで、この先も潰れないんじゃない？
だから近所の人は、このマンションを欲しいと思ってる。
ただし、マンションのためだけに高い支払いをしても仕方がないから、無理せず、値段が十分に下がるのを待ってるのさ。大規模だから、いろんな事情で売却をする人も出てくるだろうしね。

さすがにヨーカドーも50年後はあるかどうか分からないし、あっても建物は老朽化で建て替えるだろうから、何らかのリスクはあるけど。それが嫌なら、やっぱり駅の近くにするしかないね。駅の位置はたぶん移動しないから。

[332: 匿名さん]

だから中古で買おうと思ってるなら別にこの板リアルタイムでみなくていーじゃん

[333: 匿名さん]

ここが数年で3000万円台前半になる？あまりそんな気がしないけど。坂の上のマンションと同列に考えていいのか。俺は全然違う次元の話ではないかと思う。もう少し高く売れるんでないか？ま、新築のスレで議論することでもないけどね…

[334: 匿名さん]

坂の上とは同じにできないですよね。さすがに。

しか～し、駅から遠い事にはかわりない。
それを考慮した上でわが家は駅前のマンションにしました。
とても素敵だし雰囲気もすっごく好きだったんですが…。

[335: 購入検討中さん]

買うなら、資産価値は私は気になります。本当に大丈夫なんですか？

[336: 匿名さん]

中古のオーベル・グランディオかヘリオスタワーの方が資産価値は上かも・・・

[337: 匿名]

遠くないでしょ。上大岡で喧騒避けて平坦駅近探すと自ずと限られるような

[338: 匿名さん]

いつのまにか書き込みが増えてますね。
自動車もそうですが、新築で買うときに中古で売れるかは気になりますよね。

中古で検索すると出てくるのは、高すぎるとか、山の上とか売れてない物件ばかりです。
3000万円後半の売り出し価格になっているのは、多少、70平米より占有面積が広いというのもあるでしょう。
でもいつまでたっても検索一覧から消えず、500万円引きとか価格改定された瞬間に消えてしまいます。

新築で買って住宅ローン減税の適用が終わる10年後に売って住み替えようと考えたとき、
4000万円以上で売り出してすぐに売れたらいいんですが、
売り出したらいつまでも検索一覧に表示される状態だと困りますよね。
今、新築の状態で値引きがあったとして、4000万円前半くらいの価格でそれでもたくさん部屋が売れ残っている状態だとすると、10年後は4000万円で売り出しても買い手が見つからず、価格改定せざるを得なくなります。
売りたい価格はいろいろあると思いますけど、周りのマンションが3000万円台で売られていると、
買い手が買いたい価格帯は3000万円中盤から下のレンジになってしまいます。
1階とか地下の部屋だと人気がないのでさらに大変な状況になると思います。
大規模なので、同時に複数の部屋が売り出されると、お互いに値引き合戦になることもあると思います。
もちろんここはグレードが高いマンションで、他のマンションよりは少し高く売れると思いますけど。

ここの周辺はやかましくありませんが、交通量の多い道にも面していて、極端に静かな場所でもありません。そもそも駅から近い建物はある程度、喧騒があるのが普通です。
平坦で壱番館よりもっと駅に近いマンションなら、この地域ならパークホームズとかパークスクエアもあったと思います。同時に中古で売り出されたら、こういうのと比較されてしまうこともあります。そんなこと気にする人は、まったく値崩れしない地域で駅前のタワーマンションとか買えばいいんですけど、この地域でこのマンションを欲しい人は多いと思うし、やっぱり気になると思います。

野村だってプラウドのブランドのためにも、そろそろ売り切りたいのでいい時期でしょうし、
納得できれば買えばいいんじゃないでしょうか。
たとえ定価で買った人も、グレードの高いマンションなので、
住み替えを考えず、ずっと所有していれば問題ないと思いますし。

[339: 匿名さん]

↑
ノムラウザイ

[340: 匿名さん]

↑
アンチノムラウザイ

検討板ではなく冷やかし板に成り下がってるここに
何書かれようが野村は気にしてないよ

[341: 匿名さん]

>339さん

338ですが、野村じゃないですよ。
ここ(特に今、売れ残っている部屋)は資産価値があんまりないので、
1000万円値引きがあったとしても住み替えで売ると売却損が出ますから、
それでもいいなら買えばいいんじゃないでしょうかと言っているだけです。
野村から最近、特にチラシがいっぱい送られてきますし、いいかげんそろそろケリをつけたいのでしょう。

[342: 338]

338です。

結論が紛らわし言い方をしてすみません。
341さんの言うとおり、住み替えを考えたときに値引きがあっても売却損が出てしまうリスクをお伝えしたかっただけです。
新築であえて買わなかった人たちは、みんなそれを待っていますから。
マンションは最初は気に入って永住するつもりでも、なぜかそのうち住み替えたいと思う人が多いです。
戸建ては思い入れがある人が多くて、多少、不便でもなかなか手放さないんですけど。

支払いに余裕のある人たちはこういうことをよく知っているので、こういう物件に手を出したりしないんですけど、
グレードが高いマンションなので、支払いに余裕のない人が値引きに興味をそそられて食いついてしまうと、
ただ売切れればいい野村の思う壺になってしまいます。

[343: 匿名さん]

１０００万円も値引きされるんでしょうか？
となると１Ｆか２Ｆの日辺りが極端に悪い部屋ですよね？
現在どれくら売れ残っているんでしょうか。

もう一度モデルに行こうと思ってるんですが、１Ｆ２Ｆの部屋だけならちょっと考えようと思って。

[344: 匿名さん]

265さんが書いている賃貸に出てる4番館の2部屋、まだありますね。

4番館 17.8万円 77平米 2F
4番館 18万円 84平米 地下
1番館 18.9万円 90平米 4F

売却するよりは賃貸に出したほうがいいんだろうけど、大規模だから賃貸に出る部屋も多くなってきましたね。
壱番館のけっこう高かった部屋も賃貸に出てるんですね。
これでもずっと借り手がつかないとちょっと心配ですね。
不況だし賃貸も15万円くらいじゃないと、みんな借りないのかな…。

[345: 匿名さん]

343さん

実際に値引きがあるかは分かりませんが、値引きしてもらった人は念書を書くのですから、
値引き額の正確な情報はなかなか入手しにくいのでは。
MRにたくさん人がいるときは、野村も値引きの話はしないでしょう。

ただ3階以上でも1000万円引きの4000万円、2階以下なら3500万円くらいが妥当な価格だと思います。
理由としては、山の上のパークハウスが新築で3580万円で売れずにずっと残っていますから、
実際は3000万円くらいの価値だと思っている人が多いと思われるからです。
だとすると、少し条件もグレードも高いここは3500万円より少し上のレンジじゃないでしょうか。
5000万とかの定価がついていたのは、リーマン前に土地を買い付けてしまったのと、
駅前のタワー5000万以上で買う人がいるなら、
ここも5000万で買う人がいるという販売戦略だったと思います。

上の書き込みにあるように、賃料の相場も、一番いい条件の1番館でも売れ残っている4番館と大して変わりません。
大規模なので、もっとも安い部屋に資産価値が引っ張られてしまうリスクが高いです。
だから無理して買う必要はないと思います。(もし買った場合は、売却せず、長く持ち続けることです)

値引き額に一喜一憂せず、自分でこれならと思える金額なら購入されればいいのではないでしょうか。
定価はとうてい無理だが、いくらなら買うとか、予算と購入意志をはっきり伝えたら、
野村も対応しやすいんじゃないですか。

[346: 近所をよく知る人]

パークハウスの売れ残りって、モデルルームで使用された部屋が3580万円だろ。
フローリングとクロスを全部交換して、せいぜい150万円だから、
実際は3700万円くらいかあ。それが売れないってやっぱり、実際の価値は3000万円くらいなのかね。

[347: 匿名さん]

あんまり期待すんな(笑)

[348: 匿名さん]

3000万円台前半にはならないですかね？？

[349: 購入経験者さん]

欲しいけど、決して無理しては買わない、ここまでの金額だったら買う。
という姿勢を最後まで貫けばいいんじゃないかい。
野村は、欲しい客には、泣き落とし、逆切れ、なんでもやって精神的にゆさぶりをかけてくるぞ。がんばれ(笑)。

[350: 匿名さん]

無理すれば３０００万前半いけるかしら？
今週末無理しに行こうかな

[351: 匿名さん]

　ここより駅近で管理のいいタワーマンションでない中古マンションって例えばどこ？上大岡でマンション探してプラウドも見たけど、どうしても高すぎる感が否めず。未だに住み替えの目処立っていません。

[352: 匿名さん]

坂の上でも資産価値の減らないオーベルや、駅の隣に名前は分からんがいくつか新しいマンションもあると思う。
少し築年数はたつが平坦なとこでパークスクエアかパークホームズかいくつかあるはず。
プラウドと反対に別所のヨーカドーの隣にもあったと思う。
築年数相応に買いやすくなって、きちんと管理されてるよ。
それこそ新築のコミュじゃなく、リハウス、アーバンネットとかリバブルに聞け。

ぴったりおんなじ条件でここと比較できる物件はないかもしれんが、ここの値段の高さは周りと比べて飛び抜けてる。大規模マンションなんだから、希少価値なんてどこにもない。

[353: 匿名さん]

中古の値段を色々調べるのは結構だがそれと同等の金額で交渉してどうにかなる物件なのか、ここ？？
それに横浜市内の急行以上の停車駅から徒歩約10分マンションで、3000万円前半の新築物件って実際あるのか他に？？

[354: 匿名さん]

>>353
イニシア横濱鶴見とか

[355: 匿名さん]

61平米くらいの部屋じゃん。。。でもまぁ徒歩10分くらいではあるな（笑）

[356: 購入検討中さん]

近所に新築はないかもしれんが、買うなら、もし中古で売ったときの値段は、普通、気になるだろ。
価値のある高額物件なのか、無意味な高額物件なのか、判断する材料にはなると思う。
でも3000万円前半はさすがに安すぎだね。345の言うとおり、1階2階で3500万円くらいが普通じゃないのかな。

[357: 匿名さん]

ついにイニシアと比較されるようになっちゃったね。さすがにイニシアよりは格上だとは思うが。

[358: 匿名さん]

アールブラン西蒲田もソコソコ安いけど当然ここよりは狭い。
ただ、今はこういう倒産格安物件の方に目が向いている段階なんじゃないかな。
住友とか野村の割高物件はどこも売れ残りばかりだし。

[359: 物件比較中さん]

割安物件に客が流れるから、売る方も困ってるというのが本音でしょう。

[360: 匿名さん]

オーベルってあの坂が無駄にきつい（ありえない）場所のマンションですよね？
雪なんて降ったら登れるんだろうかってとこ。

あそこは資産価値ありですか？

[361: 匿名さん]

オーベル、確かにスキーのできそうな、ものすごい坂の上なんだけど、
なぜか中古で売り出されると4000万円以上でもすぐ売れちゃうんだよ。
たまに中古で出るけどすぐ消えるから見ててみ。

あの坂で資産価値あるのかって納得できない部分はあるけど、確かに資産価値高いんだと思う。
駅から3分、行きは下り坂だからそれこそ2分くらいだし、
築10年くらいだけど、高級感あるし、山の上で眺めもそれなりで、
中庭式で静かでセキュリティも高そうだからなのかな。

ここもオーベル以上に高級感あって雰囲気がオーベルと似てるんだけど、
なぜだかオーベルと比べると資産価値があると思えない。なんでだろ。
駅からの距離が微妙でベランダ狭いし、建物の間を一般道路が通っていて、落ち着かないからかね。
実際、こんなに売れ残ってるし。

[362: 物件比較中さん]

残り17戸。
いさぎよく各部屋1000万円づつ値引きして売り切れば1億7000万の損だが、
このまんまだと完売まで1～2年以上かかるんだから、
何人もの人件費やMRのコストから見ても、とんとんじゃないのか。
何年も売れ残り続けたらこれまでの購入者も売却しづらいし、ブランドを落としてしまうから、そのほうがいい。

[363: 匿名]

1000万づつ値引きして完売できるならいいけど、１F　はそれでも難しいかも？
そしたら値引きでブランド価値が下がって、人件費もかかって・・・

そんな単純じゃないでしょ。

[364: 匿名さん]

多分もう残り17戸もないですよ

[365: 匿名さん]

17戸も残ってないなら、もうそろそろ撤退したいんだろうね。
でも確かに1000万円引きぐらいじゃ売れないね。

ブランド価値は今更変わらないよ。
プラウド、即完の物件と、売れ残ってどうしようもない物件の二つに分かれてきたのは、みんな知ってるし。

[366: 匿名さん]

野村、この状況下で早く完売して野村の底力を見せてくれ。
どうしようもない物件でも完売させるのが野村のすごさだったはず。
この物件をここまで売ったのはすごいと思う。それはみんなが認めている。
あともう少しだ。顔なじみにさせて泣き落としなどで同情を誘うのではなく、みんな、値引きに期待しているぞ。

[367: 匿名]

このマンション、やけに嫌われてますね。
或いは野村さんが嫌われてるのかな？
ここ最近の書き込みで「どうしようもないマンション」と
連呼されていて、ちょっと同情します。
雰囲気は素敵なので、完売に向けて頑張って欲しいです。

[368: 匿名さん]

そうだね。日産から買った土地だし、地権者ともめたわけではないだろうし、
販売のやり方になんか問題があったのかね。
不動産業はもめごとばかりだから、だからどうしたって感じなんだろうけど。

値引き期待してる人も多いみたいだし、早く完売するといいね。

[369: 匿名さん]

結局、最初の値付けが強気すぎたんだと思う。

まあこのマンションが計画された時は、まさにプチバブル全盛で
駅前タワーという相場を吊り上げる要因もあったから
仕方ない面もあるとは思うけど。どちらにしてもバブルが弾けたら、中途半端なとこはどこもダメだよ。

[370: 匿名さん]

367>
同情するなら、定価で買ってあげたら？
MRに行けば、掲示板のことなんて知らないふりして、勧めてくると思うよ。
ネガレスがめちゃくちゃ多いが、それなりに的ははずしていないし、
悪い部分も見ないで同情して買ってしまうよりは、役に立ってる情報だと思う。
販売戦略を見直さないと仕方ないんじゃない。

[371: 匿名さん]

駅前の値段ですよね。
実際駅前ではないし。
スーパーは近いけれど。

[372: 匿名]

お金ある人達が定価で買って、向かいのヨーカドーでもバシバシ買えば、
ヨーカドー上大岡店も存続で、ご近所さんにメリットあり。
それで良いのでは？
いくらで買うかは自己責任。敢えて買わない我々には関係ない話。

[373: 匿名]

買わないならホッとけばいいじゃん

[374: 購入検討中さん]

これだけ書き込み増えたら、値引きを期待して、MRはいっぱい人が来るんじゃない。
支払い能力の高そうな客から順に少な目の値引きを提示して、
値引き幅をなるべく少なく抑えるとか…。でも、こっちは4000万円以上では買わないよ。

[375: 匿名さん]

みんな強気だねぇ。
でも資金力がなくてどうしようもない人達の悪足掻きにしかみえないのは何故だろう。

[376: 匿名さん]

資金力がなくて、審査が通らない人のひがみだったら、矛先は銀行になるんじゃない？
みんな、高いから、正直に高いと言ってるだけだよ。資金力は関係ないんじゃない？
高くないって言うなら、根拠持って説明してよ。というか定価で買ってみてよ。

[377: 匿名さん]

3500万円ならば買います。

[378: 匿名さん]

ネガレスは増えたけど、たくさんの人が検討してくれるようになってよかったんじゃないかな。

[379: 匿名さん]

↑同感

でも3500はないでしょう。
中古の値段だよ。
高いのは事実だけど悪足掻きしてるっていうのも理解できる。
審査なんて大抵は通るんだしさ。
今後の生活考えての資金力じゃないの？

[380: 匿名さん]

>でも3500はないでしょう。
パークハウスなんか新築3500万でずっと売れ残ってるよ。
モデルルームで使われた分を直して150万プラスして実質3650万だと思うけど、ずっと売れてないし。
山の上だし、みんな3000万くらいが妥当だと思ってると思う。
だったら、格上のここは1階で3500万前後だと思う。

>中古の値段だよ。
中古だろうが新築だろうが、適切な資産価値で取引されるのが普通だろ。
新築でも3000万円台の中古と同じ価値だと買い手から思われるなら、同じ価格帯でも仕方がない。

>高いのは事実だけど悪足掻きしてるっていうのも理解できる。
高い根拠を示してるなら、単なるネガレスではなく、購入の参考にはなると思う。
悪足掻きって根拠はあるのかな。

>審査なんて大抵は通るんだしさ。
銀行は金貸し付けて金利を取って儲けないといけないんだから、
むちゃくちゃだが、たいてい年収の4割までの返済率で審査通すよ。
だから定価で5000万円の物件なら年収600万台でギリギリ審査通るよ。
なので、たいていの共働きで家庭でも買えることは買える。
でも資産価値がないのに無駄に高い物件に対して、そんなギリギリの無理なローン組んでも仕方ないから、
定価で買えても、みんな買わないんだよ。

>今後の生活考えての資金力じゃないの？
当然そうじゃない？無駄に高い物件に対して、定価でローン組んだって仕方ないんだし、余ったお金は他に使えばよい。3000万円台の価値の物件には3000万円台のローンの借り入れで十分。
それ以上は、いくら年収が高くて資金力があっても、無駄な借り入れはしない。

[381: 匿名さん]

ここが平均価格３５００万なら即完売してるでしょ。
そういう価格設定って適性って言えるのかな？

少なくとも「こんな値段で誰が買うの？」という物件を売るのが得意な
野村では失敗とみなされるよね。

同時期に売り出したライオンズだってもっと高かったよ。

[382: 匿名さん]

380さんの言っている事、説得力あるなぁ。
妙に納得しちゃいました。

[383: 匿名さん]

>ここが平均価格３５００万なら即完売してるでしょ。
>そういう価格設定って適性って言えるのかな？
売れ残っている今となっては適正だと思う。
「あれ、定価だと高すぎるから」ってみんな思って買わない状況で、ギリギリ審査が通りそうな人に、
「十分買えますよ」とか言って売ってたら、たちの悪い話になるし、だからみんな警告してくれてるだけだよ。

>少なくとも「こんな値段で誰が買うの？」という物件を売るのが得意な
>野村では失敗とみなされるよね。
そのとおりだと思う。だから定価じゃなく、こそっと値引きしてくれればいいんだよ。
いつまでも売れ残ったら、どうしようもない物件ってことでプラウドのブランドに傷がつくし、
すでに買った人たちもなかなか売りに出せないんだからさ。

>同時期に売り出したライオンズだってもっと高かったよ。
そうだったね。でもあっちはここまで高くなかったから、とっくに完売しちゃったしね。
売り切れた今となっては比較対象にはならず、周辺の中古やパークハウスと比較されるだけ。
そうなったら、たたかれちゃうだけだよ。

[384: 匿名さん]

一・二階が嫌われてるけど個人的には三階の方が嫌だ。
二階はまだ緑で隠れるけど三階は通行人から丸見えのような気がする。

高いというのはよくわかったから、そろそろ違う情報が欲しい。

[385: 匿名さん]

MR行っても、野村もこの状況でいきなり値引きは切り出さないんじゃない？
資産価値の話になると、理屈で勝てないから、客に対して逆切れするしか対応方法がなくなるし。

勿体つけて、何度も何度もMRに足を運ばせて、割高でも何でもいいから、
ここにすみたい、この物件が欲しい、という状態になるまで顔なじみにして、接待して、
さんざんじらせて精神的にこの物件が欲しいという状態にさせて、
ほんの少しだけ値引きを切り出すんじゃないかな？それでコロッといっちゃう人もいるんだろうし。
売っちゃえば、それでいいんだからね。

それとも、年齢、年収、勤務先、子供の数とかから、客の支払い能力を判断し、
値引き幅を調整して、いきなり値引きを切り出すのかな？

[386: まりん]

すみません、購入を考えているものです。
小学校のことについて皆様にお聞きしたいのですが、上大岡小学校を見学してみたのですが、坂が相当きついですよね。小学生達は、みな、頑張って毎日通っているのだと思いますが、３年生くらいから転校して通うにはきつくないでしょうか？
女の子なので、心配で悩んでいます。どうか、ご意見をお聞かせいただきたく、メールしました。
よろしくお願いします。

[387: 入居済み住民さん]

＞386さん

就学前の子供を持つ入居済の者です。
ご指摘の通り相当な坂です。
一度見学しに行きましたが、次は子供が小学校に入るまでやめておこうと思うぐらいの坂でした。
でも、このマンションから毎日通学して行きますよ。
低学年の女の子もいるみたいです。
集団登校もあるでしょうし(現場をみたわけではないのであるかわかりませんが)、
低学年の子を高学年の子が励まして通学するような感じになってくれれば
子供も思いやりも心が芽生えて体力もつくのかな、と期待しています。

他の方はネガレスになると思いますが、少しはプラス材料になればと思います。

[388: 匿名]

私も物件を見に行った時に、３Fの窓のレースのカーテンが見事に全部屋閉まってて、「３Fは丸見えなんだ、嫌だな」と思ったクチです。

[389: 匿名さん]

>一・二階が嫌われてるけど個人的には三階の方が嫌だ。
>二階はまだ緑で隠れるけど三階は通行人から丸見えのような気がする。

どこのマンションでも上の階は外から丸見えだと思うが。
それでも日当たりや景観がいいから人気があって資産価値があるのが普通だろ。

1階、2階はセキュリティが悪いし、日当たりや景観も望めないから、マンションの意味がない。
それでもいいという価値観なら1階2階を選べばいいと思うが、売るときはかなり後悔するぞ

中庭式のマンションなら、上の階でも外から丸見えってのはないだろうけど、
ここはそうじゃないから3階以上も厳しいのでは？
決して1階2階が3階と同じくらい資産価値があるという意味ではなく、
3階以上も1階2階と同じ資産価値しかないということだ。

外から丸見えが嫌なら、マンションではなく戸建てにしたほうがいいのでは？
4000万円で建売も買えるし、もうちょっとだせば注文住宅も買えるぞ。

[390: 匿名さん]

>小学校のことについて皆様にお聞きしたいのですが、上大岡小学校を見学してみたのですが、
>坂が相当きついですよね。小学生達は、みな、頑張って毎日通っているのだと思いますが、
>３年生くらいから転校して通うにはきつくないでしょうか？

お子さんに実際に坂を見せて、聞いてみればよいのではないでしょうか？
坂をあがって通っていらっしゃるお子さんも実際にいらっしゃるのですから、
本気で検討をされているのであれば、掲示板の意見よりも何よりも、
お子さんご本人の意見が大切ではないでしょうか？

[391: 匿名さん]

というかそこの小学生の三年生のけっこうな数の女の子がその坂のぼってるんでしょ？
子供なんかそんなのぜんぜん平気ですよ。というかむしろ鍛えられていいいのでは？
ひょっとして電車とかでも優先して座らせたりしてませんか？？

[392: 匿名さん]

子供の時、坂の多い町に住んでいて1キロ先の小学校に通っていました。中学は2キロ超え。
（親は学校に用事の時はバス利用でした。）
最初はどんな子も初めてです。
もっと小さい1年生の時点で最初から歩いているのですから、最初はキツイと思っても、すぐに慣れると思いますよ。

自分が今でも歩くのが苦にならないのは、子供の時にしっかりと歩いたからだと考えています。

[393: 匿名]

電車で座る子供は馬鹿な親に育つんでしょうね。

[394: 匿名]

＞どこのマンションでも上の階は外から丸見えだと思うが。

実物件みましたか？上の階はどこでも丸見え、というレベルではなく、歩行者目線で部屋の奥まで見えちゃう『３F』。　１Fなのに何の目隠しもないマンションがあれば同じようなものだと思いますが。


＞決して1階2階が3階と同じくらい資産価値があるという意味ではなく、
＞3階以上も1階2階と同じ資産価値しかないということだ。

これは同感。

[395: 他物件購入済み]

＞３８６さん


うちの子はあの坂を毎日登る体力がないと判断して、こちらの物件はやめました。
他の方も言ってますが、お子さん次第です。お子さんの体力をご存じのご両親が
心配してるなら辛いかもしれません。
甘いって言われればそれまでですが、何も条件が悪いのに目をつぶって大きな
買い物をする必要はないでしょう。

確かに親バカ（私も）かもしれませんが、別に「電車でも可哀相なので座らせてます」
なんて言ってるわけでもないのに意地悪なレスがつきましたね。

ここのマンションの掲示板、マンションが嫌われてるのか野村が嫌われてるのか、感じ悪い書き込み多いです。

[396: 匿名さん]

お子さんの体力で通学できるかどうかというのは、
山の多い地域に住む子なら、体力がどうであれ普通に坂を上り下りしてしているのですから、
特別な体調の事情があるのでしたら、こんな掲示板ではなく専門家のお医者さんとかに相談すべきでしょう。

大切なお子さんにもし何かあったらと本当に心配するのであれば、
この物件にこだわるのはやめて、もっと学校に近いところの物件を探せばいいと思います。
中古マンションでも戸建てでもいくらでもありますから。

[397: 入居済み住民さん]

＞３８６　まりんさま
　
子どもが上大岡小学校に通っています。
小学校までの道のりは、坂や階段があり初めは驚きましたが、
子どもたちは「120段階段」と親しみを込めて呼び、元気に登下校しています。
1年生の子達も慣れてきたようですよ。
足腰が鍛えられて、良いことだと思っています。

ただ、親が学校に行くときには少々の覚悟が必要ですが（笑）。

参考になれば幸いです。

[398: まりん]

皆様、ご回答本当にありがとうございました。
今までずっと平坦な町に住んでいたので、子供も体力がついていかないかなと心配していましたが、
慣れれば大丈夫そうですね。
ただ、あの急な階段は、落ちたら危険だと思うくらい怖くて、自分で上ってみたら後ろに落ちそうになった
ので、登校時に危ないのではないかと考えてしまいました。

近くに、もうひとつ南台小学校があるので、そちらも行ってみたのですが、そちらのほうは坂ですが、
急な階段はなかったので、そちらのほうに越境しようと考えていますが、こちらのマンションでは
南台小学校に通っている方はいませんでしょうか？

[399: まりん]

入居済み住民さま

お子様、上大岡小気に入っていらっしゃるみたいですね！
階段も親しみを感じているとは！！
私も、何だか小学校をどちらがいいのか迷ってしまいます。

もう一つ、お聞かせお願いしたいのですが、子供を友達の家まで送っていくのも、やっぱり坂ばかりですよね。
放課後、お友達の家の送り迎えで疲れませんか？？？
また、習い事の送り迎えも坂なのでしょうか？

横浜方面に住んだことが無いため、無知ですみません。
子供達は、ヨーカドー前の公園で集まって遊ぶのでしょうかね？？それなら近くでよいのですが・・・・
お時間ありそうなときに、教えていただければ幸いです。

[400: 匿名さん]

397と398、399って書き込み時間が近いが同一人物？

掲示板で聞くまでもなく、子供は誰でも公園があれば、すぐにそこで遊ぶんじゃない？
横浜以外に住んでいて、子供の通学や子育て環境を重視する人が、なにゆえこの物件？？？
有名私学のある沿線や、のんびり子育てしたいなら、ここにこだわらなくても、
もっと安くて静かな地域があるのでは？

最近、ネガレス増えたから、いろんな価値観で検討してる人もいるってアピールのネガレス対策？？
資産価値ではなく、お金で買えない環境のよさがあるってこと？
子育てにはとてもいい環境だから検討している人がちゃんといるってこと？

ここ検討してる人って、横浜住んだことない人ではなく、
周辺に住む人や横浜に戻りたいとかなんらか地縁のある人がほとんどだと思うのだが。
周辺の物件より高いというネガレスが出るのは、どうしようもないんだが、検討している人間が多いのだから、
マンションにとっても、野村にとっても悪いことではないはず。
(値引きしろといわれるとしゃくにさわるだろうが、高ければそんなのは誰だって言うはず）

たいていの共働きの若い夫婦がそれなりに高いこの物件買ったら、子育てよりもローンの支払いが大変だぞ。
破綻はしないが、じきに「住宅ローンが大変だよ」が口癖になる。
坂が多いとか、子供がどこで遊ぶとかそんなことどうでもよくなると思う。