パークホームズ豊洲ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

＜全体概要＞パークホームズ豊洲ザレジデンス
所在：東京都江東区豊洲5－6－3
交通：有楽町線豊洲駅徒歩5分、ゆりかもめ豊洲駅徒歩4分
総戸数：693戸（他に保育施設と店舗各1区画）
間取り：2LDK～4LDK、56.37～88.47m2
入居：2017年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、三井物産
設計・施工：大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[601: 購入検討中さん]

4丁目の大規模マンションの中古が@230でしか売れない理由を説明もして欲しいよ。

[602: 匿名さん]

「@230でしか売れない」のではなく、＠230もの価格で売れる、というところです。

元々＠180とか＠200で購入して、その後何年も住んで、
元値の＋５％～＋25％で売却できているわけです。
十分な金額だと思います。

[603: 匿名さん]

のらえもんさんのブログは勉強になりました。

4丁目大規模物件は約築10年で坪単価230万円
パークタワー豊洲の2年前の新築時の平均坪単価は坪265万円
ここの平均坪単価は？

ということだが、
パークタワーより、仕様良いので、プラス20万円
2年で相場上昇したのでプラス50万円

結果的に坪単価335万円と予想します。

[604: 購入検討中さん]

買い値は別として、安くないと売れないということ。タワーとの価格差は@30〜@40だから中古タワーの相場が@260〜@280。よって、新築を加味すると@290だよ。

[605: 匿名さん]

買い値は考慮しないと。
買い値安いということは、仕様低いということだよ。

[606: 匿名さん]

パークタワー豊洲も内廊下とか、階高が高い（66ｍ・19階建て）とか、
優れている仕様もあります。


http://www.blue-style.com/photo/all/view-3599.html

[607: 匿名さん]

三井不動産などが東京電力から土地を購入したのが2012年３月。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20120615/572174/

東日本大震災の発生から１年後でした。
その頃の豊洲は、まだあまり高くなかったような記憶があります。
というより、地価はV字の底だったかもしれません。

[608: 購入検討中さん]

2012年3月は大震災の津波の影響で湾岸物件が叩かれ、買い手がいなかった時だね。安く仕入れているね。おそらく@270設定でしょ。

[609: 匿名さん]

>>597
パークタワーは立地が良くありません。
南はコンクリ工場隣接、西は晴海通り沿い、北のオフィス近接（低層階はオフィスの人と目が合います）、東もスターコートが壁のようにそびえ圧迫感があります。
立地差は最低でも坪20くらいはあると思いますね。となると、坪315～320くらい？

[610: 購入検討中さん]

直近の成約事例でもツイン、シンボルは@280。パークシティは抜けており@300といったところ。@350なんかだったパークシティ買った方が良いでしょ。だからありえないから。

[611: 匿名さん]

坪２７０じゃ買わないよ（笑）富久が３００だよ。

新宿になるには、2000兆円必要だよ。

[612: 購入検討中さん]

あと、キャナルワーフ、豊洲ガーデンハウスなどはこのご時世で@200以下で成約している。中古相場は意外と厳しいよ。

[613: 契約済みさん]

>>535
不動産経済ファンドレビューに載ってましたよ

[614: 匿名さん]

じゃ、またあれか、高く出して、半分売れて　シラ〜ってやつかw

[615: 匿名さん]

日本人の新築信仰知ってる？

[616: 匿名さん]

>>610
高くても新築がいいと言う人はいっぱいいるわけで。

[617: 匿名さん]

スカイズ買った人が、涙目になってしまう。

[618: 匿名さん]

ガンバレ　ネガ

[619: 匿名さん]

地所さんの新富町、400超えらしい。。
ここも油断してると結構な金額出たりして

[620: 匿名さん]

ここが＠３５０の可能性はゼロ。70㎡程度の眺望無し物件を誰が8,000万円台で買うの？　8,000万台以上になると検討者数がガクッと減るし、中古物件でも豊洲ではまだ売るのに苦労する。
豊洲界隈にマンション持っている者、または中古物件仲介業者が中古市場価格を吊り上げようとしているだけ。　見え見え。

[621: 匿名さん]

豊洲に富裕層は基本きませんので
調子こいていると痛い目に合うと思います

[622: 匿名さん]

そんなにムキにならなくても。。。あと、可能性ゼロと断言しなくても。近隣エリアも価格上げ基調だから可能性ゼロじゃないよ。

[623: 購入検討中さん]

620に同意。実際、都心から不動産は値上がりしており、オリンピックに関係なく、港区の上昇はすごい。次に、港区隣接の中央区が価格上昇している。江東区はそれらに比べると上昇カーブは緩やか。アベノミクス前から10%程度しか上がっていない。

[624: 匿名さん]

こんな三文の土地に坪300の価値ないからやめとけって

港区山の手側にスーゼネ施工の角部屋坪250と坪340で買った私が言うのだから
間違いありません（笑）

[625: 匿名さん]

港区に坪250とは。勇者だ。。

[626: 購入検討中さん]

624に同意

[627: 匿名さん]

価格設定はデベの自由だから350がついても不思議はない。ただ、国内消費者が着いてくるかは別の話。
地ぐらいを知っている東京人は300以上だとそっぽを向くかもしれない。一方、アジアを中心とした海外勢は感覚がわからないからマーケットを逸脱した価格でもヒョイと買ってしまうから350でもあっさり完売の可能性もある。特に円安傾向は外人にとって絶好の買い場を提供している。
アジアンだらけのマンションは嫌だが、そういう流れかもしれない。給料の上がらない日本人はアジアン大家に家賃を払いながら生きていく運命に。

[628: 購入検討中さん]

アジアの投資家は買わないとおもうよ。江東区だしね。売主も外国人投資家を見込んでいないから、40平米台を作らず50平米台からにしている。実需、ファミリー狙いだよ。

[629: 匿名さん]

>>628
そういう想定なら300越えは厳しいかな。ここが280ー290位で出てくると近隣の販売にも影響与えそうだね。

[630: 匿名さん]

少し別の話題を。

・周囲は閑静な場所です。ぜひ訪れてみてください。
あえて挙げるなら、（平日昼間だけの話ですが）
建設中の豊洲西小の児童の喚声がどの程度か、やや懸念されます。

・周囲には全て建物があります。距離が十分あるため、
圧迫感はありませんが、開放的でもないように思います。
なお、SIA 豊洲プライムスクエアとの間の緑地はなかなか良いです。
そちら向きの低層階住戸はお買い得かもしれません。

・２階の平面図を見ると、エスカレーターがあるようです。
機械式駐車場と合わせ、管理費・修繕積立金に注意が必要です。

・１階の店舗を推理すると、「調剤薬局」でしょうか。

[631: 匿名さん]

もう子供は、こりごりw　小学の隣りとかww

やっと、人口が減って、内陸は通常に近づくのにw
また子供のところにw

[632: 匿名さん]

>>624
駅徒歩何分？
タワマン？

[633: 匿名さん]

>>631
通常というか高齢化というか。

[634: 匿名さん]

今までの議論から考えると、坪300万円以下は難しいのかなと。
坪300万円から坪350万円なのは確かだろうけど、限りなく350に近いのだと思います。

待てば待つほど値上がりする相場で安値を期待しても無駄だと思うんですよね。
特に徒歩5分物件は強気の価格が付けられるはずです。

[635: 匿名さん]

坪300万しか出せない人は、近隣タワーマンションを中古で買ってリフォームするか、長谷工マンションで我慢するしか無いんじゃないかな。

どちらも、震災直撃物件だけど。

[636: 匿名さん]

駅徒歩5分じゃなくて長谷工だったら300万以下もあったかもね。

ちょっと駅チカすぎるよね。
350万は仕方ないと思うけど、無駄な共有施設ないから管理費で取り戻せると思うよ。

[637: 匿名さん]

最上階は坪400超え？

[638: 匿名さん]

のらえもんさんのブログは勉強になりました。

4丁目大規模物件は長谷工仕様、築10年で坪単価250万円
パークタワー豊洲の2年前の新築時の平均坪単価は坪265万円

ここの平均坪単価は？

ということだが、
パークタワーより、仕様良いので、プラス20万円
パークタワーより、立地が圧倒的に良いので、プラス30万円
2年で相場上昇したのでプラス50万円

結果的に坪単価365万円と予想します。

[639: 匿名さん]

>>638

のらえもんさんは290とか300とかじゃなかった？

[640: 匿名さん]

駅距離が違うSKYZ、BAYZより、駅距離が同じ４丁目物件と比較した方がわかりやすいと思います。

新築時のパークタワー豊洲（大成建設施工）－同時期の４丁目大規模物件（長谷工施工）＝＋50～60万円／坪でした。

現在、４丁目大規模物件（長谷工施工）は50万円／坪上昇して、250万円／坪くらいでしょうか。
立地・仕様はパークタワー豊洲より圧倒的に良いので、＋30万/坪とします。

そこから類推して考えると、330〜340万円／坪となります。

これ以上高いと、４丁目の中古を購入してフルリフォームしようとか、
豊洲は止めて別の街の新築を買おうとか、そういう判断が働くと思います。

[641: 匿名さん]

どっちにせよ、300以下は有り得ないという結論です。


※のら予想は３００より少し上って言ってましたね。

[642: 匿名さん]

どっちにせよ、300以下は有り得ないという結論です。


※のら予想は３００より少し上って言ってましたね。

[643: 匿名さん]

販売価格は、その金額を出せる意向者がどれだけいるかによって決まります。BAYZも「坪300以上は確実」という外野がそこそこいたけど、結局は坪270万程度でした。一方、立川のプラウドは地元の富裕層の支持を集め郊外なのに坪340で即完でした。
外野の予想合戦ではななく、このマンションの標準的な部屋を坪350（例えば75平米で7954万円）で自分は買う！という当事者って、そんなにいるかねぇ。

[644: 匿名さん]

平日は駅近、休みは歩いて市場前や新豊洲近辺、前からあるららぽーと
それで、そのうち地下鉄8号線

将来的にもう少し豊洲の価値もあがらないかね？

[645: 匿名さん]

9／17時点ののらえもんさんは、坪290から300ギリギリと予想しています。
抜粋
「Twitterでいくらと予想？と聞かれたので、坪290、そのちょい上と答えました。300行くか行かないかギリギリ切ってくる感じです。」

[646: 匿名さん]

築地の例を考えれば市場は無意味だな

[647: 匿名さん]

>>646
どういうこと？

[648: 匿名さん]

行政区も駅距離も物件の階数も異なりますが、
ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンスの価格表です。

http://wangantower.com/?p=7142

22階建ての本物件がこの価格を超えるのは難しいと思うのですが。

[649: 匿名さん]

>>640さん

他人の文章からコピペのし過ぎです。


>現在、４丁目大規模物件（長谷工施工）は50万円／坪上昇して、250万円／坪くらいでしょうか。

そんなにしますか？

>立地・仕様はパークタワー豊洲より圧倒的に良いので、＋30万/坪とします。

「少し良い」くらいだと思います。

[650: 匿名さん]

>>642
おいおい。
645に書かれているのらえもんさんのコメントをどう要約したら「坪300より少し上」になるのさ。ご自分が豊洲の物件に住んでいて価値を上げたい気持ちはわかりますが。

[651: 匿名さん]

４丁目分譲マンションの住民ですが、
５丁目の新築マンションは坪300万円程度で十分だと思います。
それ以上高かったら周辺から浮いてしまい、奇異な感じがします。

[652: 匿名さん]

>>651

その辺り、中古価格どう？
元が安いから結構いいんじゃないの

[653: 匿名さん]

>>648
湾岸マンションの価格帯が上がり購入者層が変化したことで、湾岸物件でも駅近であることが重視されています。実際、ティアロは1年経って半分も売れていないです。
ティアロとPTR（パークホームズ豊洲ザレジデンス）の比較では、豊洲かつ駅近のPTRの方が高額になると思います。

[654: 匿名さん]

PTRって略しかない？ちょっとわかりにくい
普段、パークホームズなんとかってどう略してるの？
PHなんとか？それともPなんとか？

[655: 匿名さん]

>>652さん

多くの住戸は、新築で買ったときより高く売れています。
５％増しから30％増しくらいの範囲です。

値上げ率が高いのはシエルタワー、東京フロントコート。
シエルタワーは駅直結が、東京フロントコートは広い中庭が評価されていると思われます。
次いでプライヴブルー東京、スターコート豊洲。
パークタワー豊洲は戸数が200戸弱で、まだ築一年なので、中古の実績はほとんどありません。

[656: 匿名さん]

周辺相場より頭一つ、二つ抜けた価格になるには、
希少性とかランドマーク性が必要だと考えます。

プラウドタワー立川は、駅直結で「二度と出ない」と思わせたのでしょう。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00089284/

豊洲、月島、勝どきでも駅直結タワーは人気が高いです。
また、豊洲のランドマークということでは、やはりららぽーとに隣接する
パークシティ豊洲でしょう。
パークシティ豊洲は規模が大きく、周囲のタワーマンションと比べても
存在感があります。

これらのマンションは年月が経ってもその地域での地位が揺るがないと思います。

[657: 匿名さん]

唐突にどうしたの？パークシティ豊洲を自慢したいの？

[658: 匿名さん]

>>653
晴海のティアロは東京オリンピック招致決定後に値上げしたことが影響していませんか。
もし値上げしなかったら…？

[659: 匿名さん]

>>657

豊洲住民ですが、パークシティではありません。

[660: 匿名さん]

>>656
総論として書かれている内容は正しいのですが、でこのスレで何が言いたかったのだろうというのが謎ですねえ。PCT住人の方の自己顕示かな。
1つだけ、勝どきの駅直結が人気が高いというのは誤りだと思います。未入居物件をまだ販売していますし、中古は新築価格を大幅に下回っています。

[661: 匿名さん]

>>660

勝どきはゴクレが勘違いした価格にしたせいだな

[662: 匿名さん]

>>660

ですから、ＰＣＴの住民ではありません。別マンションです。

勝どき駅物件の訂正はありがとうございます。

言いたいことは、豊洲地域内における「パークホームズ豊洲ザ・レジデンス」の
価値はどの程度だろう、ということです。

[663: 匿名さん]

過去スレみてくれ、坪２５０前後でしょ。

[664: 匿名さん]

「パークホームズ豊洲ザ・レジデンス」は坪単価250なの？激安で抽選だね。

[665: 匿名さん]

>>663

250なんてないだろ。。

[666: 匿名さん]

いざ、豊洲でマンション買います、予算は6500万位まで、となると、2丁目3丁目の中古も選り好みしなければ買えますよね。
中古と新築の違いあれど、5丁目が2丁目3丁目を上回ることあるかなぁ。

[667: 匿名さん]

>>666
パークタワー豊洲分譲の時は中古に比して新築が安い時期でしたが、パークタワーの新築の方が高かったですよ。高くても新築を選ぶ人は多いです。

[668: 匿名さん]

百年後のヴィンテージマンション

http://sanoji1416.jugem.jp/?cid=30

2014.09.24 Wednesday
パークホームズ豊洲ザレジデンス(新築)－派手さはなくとも総合点で上回るスグレモノ物件

2014.02.08 Saturday
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2013.01.16 Wednesday
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2012.11.11 Sunday
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2012.06.20 Wednesday
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[669: 匿名さん]

>>666
家買うのに普通選り好みするだろ!?笑

[670: 匿名さん]

>>669
自分の物件ラブだから周りが見えないんだよ。

[671: 匿名さん]

某マンションの営業にここは300という噂と聞いたぞ

まあ、頼りない営業だったから、わからないけど
この掲示板の情報だったりして

[672: 匿名さん]

300で買える部屋は条件悪いと思うけどね。
まともな部屋だと350超えるでしょう。

平均350かもしれないよ。

[673: 匿名さん]

MRどこにできんのかな？
あの辰巳のマンションのヤツのあと？

[675: 匿名さん]

豊洲はビンテージできてもおかしくないと思うよ。
そもそも、銀座だって埋立地なんだし、気にすること無いかと。

[676: 匿名さん]

>>674
まあ、素人のブログでしょ

だいぶ前のダイヤモンドか何かにそんな特集あったな

[677: 匿名さん]

350位だと思っておけば、価格が発表されてもショック受けなくて済むと思うよ。

わざわざ安めの価格を期待して連呼してても、ショック受けるだけなのに。

[678: 匿名さん]

>>677
ベイズは第三期あげるらしいぞ

それって、ここ意識してかな？

[680: 匿名さん]

建築資材だけでなく、人件費の高騰も止まらないし、今後はオリンピック需要で更に足りなくなる。
まだ、工事も始まってないのにこの状況だから相当ヤバイと思うよ。

[681: 匿名さん]

ヤバイって、具体的には、予定通りに完成しない？それとも販売価格が2倍になる？

[682: 匿名さん]

資材 、人件費高騰でゼネコン各社は最高益出るの？

[683: 匿名さん]

ここは周囲をビルに囲まれてるね。
高層階じゃないと息苦しそう…

[684: 匿名さん]

囲まれていますが、建物間の距離はかなりあります。
ぜひ現地を歩いてみてください。

それと、住戸の中に入ってしまえば、自分の住戸の開口部以外の
方向は壁ですから、あまり気にならないものです。

[685: 匿名さん]

350もするなら江東区に買う意味ないな

[686: 匿名さん]

>684
息苦しそうっていうのは今日隣の昭和医大に行っての感想。
建物同士もそれ程離れていないと感じた。

[687: 匿名さん]

そうでしたか。感じ方は人それぞれですね。
建物間距離は、40ｍ～50ｍくらいになりそうな気がします。
東京駅５キロメートル圏では恵まれている方ではないでしょうか。

[688: 匿名さん]

東京駅５キロメートル圏と考えれば恵まれている方だけど、湾岸エリアとして考えると開放感や眺望は恵まれていないほうかもしれませんね。

[689: 匿名さん]

開放感と眺望を求めなければ、KTTの南東側オススメよ。
中央区だし、将来性もここ以上だし

[690: 匿名さん]

補足だけどKTT南東はTTTと100m以上もあいているよ。

[691: 匿名さん]

>>630

>・１階の店舗を推理すると、「調剤薬局」でしょうか。

病院周辺に調剤薬局は既に３つありますから、４つ目はさすがに厳しいのでは。

[692: 匿名さん]

>>688
開放感、眺望でいえばベイズを選択したほうがよいんでしょうね。

自分としては、眺望ないけどそこそこ隣と距離あるし、駅距離のほうが重要だし、あと華美（で無駄になりそう）な共用施設を避けたいなということで、こちらの物件がよいと思ってます。価値観はそれぞれですね。

[693: 匿名さん]

マンションは駅距離が全てだよ。

[694: 匿名さん]

>>692
価格が300前後なら資産価値は断然こっちでしょうね。それ以上なら内陸の中古の方がいいと思うよ。

[695: 匿名さん]

>>694
内陸の中古は坪300で買えないよ。

[696: 匿名さん]

>>695
勉強だね

[697: 匿名さん]

普通に300万は超えるだろうけど350万は超えないだろうな。

内陸が何処か知らないけど、ここより良いマンションが安く買えるなら、具体的なマンション教えてほしいな。

[698: 匿名さん]

＞697
無いですよ。
内陸でももう少し東側に行けばあるかも知れませんが。

[699: 匿名さん]

>>692
同感
コンセプトは異なるけど四方を囲まれた月島直結も瞬間蒸発だったし、
フザけた値段設定じゃなければ普通に売れると思う
湾岸っていうより豊洲自体が人気エリアになっちゃったし、
人気エリアの駅5分はやっぱり希少

[700: 匿名さん]

無駄な施設も無いから、修繕費考えると、多少高くても将来的にはペイできるからね。

プールなんてあったら、将来不安で仕方ないよ。

[701: 周辺住民さん]

最高のスペックとは言えないが、三井らしい気配りが設計の随所に感じられる。
引き戸を多用化したり、ＬＤＫから各洋室に入るなど、スペース的に無駄が無い。
マッス{全体）のデザインも、ミドルタワーをずらし空気や光を上手く取り入れている。
構造的にクリティカルな物件が湾岸には多いが、ここは構造的には超一流ですね。
３５～６５ニュートンの高強度１００年コンクリートに超高性能免震アーソレーターが付いて
安全・安心　デザイン的ステイタスは、湾岸でもトップクラスだろう。

ザ・レジデンスの名を冠するだけ有って、三井の自信がうかがえる優良物件ですね。
人気の街豊洲に駅に５分。
前が大学病院と小学校新設。これも良いですね。
病院のキャナル側は、広大な緑地です。オフィスビルも高さやグレードが揃い、街区的には素晴ら住宅街だ。
施工も大林であれば、完璧だな。東京スカイツリーや明石海峡大橋、宇宙エレベーター　ステラ以上のスパーゼネコン。
マンションはやはり、施工がしっかりしているかが一番大事だ。管理を買え！！と言うが三井不動産住宅サービスなら
ＫＴＴとならび、管理体制も超一流だと思う。買って良い物件の一つである。
住不ツイン・住不シンボル豊洲。錆が出てるのにまだ新古分譲中なんだよ。ここはすぐ売り切れ完売に成りそう。
坪３５０から４００程度かな？交通の便と周りの環境の良さでは、ワンダフルプロジェクト（清水建設）完全に超えてます。

[702: 匿名さん]

やっぱり350万は超えますかね。
長谷工で良いから350万以下にして欲しかった。

[703: 購入経験者さん]

パークタワー東雲のデザインセンスの無さ。
ワンダフルプロジェクト環境と値段設定良いが、豊洲に遠い。
ザ・レジデンス豊洲。ここが１００年後の成城・田園調布・松濤・神宮前・広尾以上の資産価値に成りそう。
アジアヘッドクヲーター計画やＴＯＫＹＯ２０２０オリンピック。国家戦略特区の得に羽田の第六滑走路と成田4000Ｍ
滑走路２本完成。羽田―成田の一体運用を図る、ＪＲ直結新線。豊洲ＩＣに近いここはまさにハブ空港羽田と、世界の金融街
丸の内・大手町・有楽町にも近い。歓楽街の銀座・新橋・日本橋

外国人が最も好む職住近接を、見事に叶えた、ザ・レジデンス豊洲。
と名乗るだけの価値ある物件だ。１００年住宅、長期優良住宅。スクラップ＆ビルドから時代はサスティナブル住宅へ。

[704: 匿名さん]

安く売るつもりなら長谷工耐震で、専有部も共有施設もトコトンコストダウンするだろうし、、、

そうしなかったのは、高くても売れると思ってるんだろうな。

まあ、ベイズ見送った我が家は350万以下で良い部屋あったら買いますけどね。

[705: 匿名さん]

待てば待つほど値上がりする相場だし、焦るよね。

[706: 銀行関係者さん]

富久は５０年後スラム街に成るぞ。新宿は怖い所だ。今買うなら東京湾岸、横浜や品川―田町-芝浦-築地－勝どき―月島－晴海－豊洲－有明－台場これが正解。東京がＮＹマンハッタンに成る。日本の玄関に成る。アベノミクスは湾岸を起爆剤にしている事は、明白の理！！１０年・２０年先の東京が都市力世界一。世界の中心に成る。富久はスラム化進行。豊洲は大変貌。世界の最も住みやすい住宅街ベスト１０入りは確実だ。そのなかでのザ・レジデンス豊洲の品格はすごすぎる。安全、安心

[707: 匿名さん]

>>704
坪350なら最上位クラスが買えると思う（プレミアム以外ね、設定あるかどうかは知らん）
250-350の平均300、微調整で300は下回ると予想してるけど、
タワマンみたいに階層方向格差が少ない分、レンジは270-330ぐらいに狭まるかもだけどね

[708: 匿名さん]

そんなに安かったら瞬間蒸発でしょう（笑）
350から400くらいだと思うよ。

[709: 匿名さん]

駅近物件を甘く見てる人が多い気がする。
350超えるよ。

[710: 匿名さん]

>>706
ぷっ、笑わせんなよ(笑)

[711: 匿名さん]

>>707
同感です。

どうしてもここを高く売って欲しい某近隣マンション関係者と思われる煽りが激しくなってきたね。

[712: 物件比較中さん]

おいおい、ここは江東区の埋め立て地だよ（笑）

[713: 匿名さん]

気になって仕方がないｗ

[714: 匿名さん]

駅近ですからねえ。仕様も悪くないし350超えてもおかしくないと思いますが。。。

価格発表迄は高めの予想しておいた方が、発表時にショック受けずに済むよ。

[715: 匿名さん]

703＆706は褒めちぎって貶なすタイプの荒らしですね

[716: 匿名さん]

湾岸の売りは開放感、眺望、手頃価格だね。

[717: 匿名さん]

それは有明に任せるわ。

豊洲は建物多いからなあ。

[718: 匿名さん]

駅近じゃ無かったら300万以下で買えた可能性もあったのにね。350超えるんだろうなあ。。。

[719: 匿名さん]

>>718
そんなに350超えて欲しいの？変わった検討者だね。

[720: 匿名さん]

なんだかあおるね〜
ま、坪350を超えたら港区のグローバルなんちゃらより高いよね？いくら相場上昇、駅近なんかを勘案しても、坪350なら他買うよね？

[721: 匿名さん]

>>691さん

調剤薬局は純増ではなくて、既存のプレハブ（？）の中にある薬局が
本マンションの中に移転する想定です。

あのプレハブは、本マンションを建てたら取り壊すものと思っていました。

[722: 匿名さん]

>>721
なるほど、それはあるかもしれませんね！

[723: 匿名さん]

それに、薬局以外の他の業種の店舗も思いつきませんでした。
閑静な場所のマンションで、歩行者も比較的少なくて、病院が目の前ですし。

こういう店も楽しそうではありますが。
http://wangantower.com/?p=7868

[724: 匿名さん]

坪280も出せば、おつり来るでしょ。
ここの価格が出るまで、ベイズは待ちです。

[725: 匿名さん]

条件悪い部屋なら250ぐらいであるかも。
利便性優先の人にはそれもアリですね。

[726: 買い換え検討中]

ザ・レジでス豊洲は、仕上げは平凡だが、躯体や、免震、高層タワーを禁止した特定街区。
ヒートアイランド防止にもなり、海風・陸風が心地よく吹いてくる。
理想の立地。設計も相当苦心しているが、きっちり成果が出てますね。
さすが大林＆三井。この２社が組んだ物件は絶対購入して間違いない。

両社とも、超一流の人材の宝庫だ。次が三菱地所レジデンスと清水。
鹿島は、この所手抜き工事が多発しすぎ、下請け設備屋に無い美告発され、
南青山高樹町億ション。コア抜き６８９か所。主筋もバンバン切ったようです。
完成後、解体して再度施工しる。残念だね。

大林や清水、では有りえない。コア抜きで建て替え、頂けないね。
レジデンス豊洲の施工現場。鹿島も見学すべきですね。本当に値段以上の超優良物件です。ミドルタワーをずらす発想が素晴らしいですね。地盤改良工事も、大林が最高技術持ってるようだ。ここは液状化とは無縁です。
子会社に大林道路持ってますからね。

[727: 匿名さん]

>>723
テスタロッサ、シンボルの見栄えに貢献してますが客の入りは良くないです。

シンボルよりは商業施設としての場所は良いので、可能性として、病院来訪者を当てにしたカフェとかどうですかね？　病院内に既にあるから厳しい？

[728: 匿名さん]

よっぽど条件の悪い部屋では無い限り、300万を下回らないと思いますよ。
駅チカ物件ですから、相当強気で来るものと予想しています。

350万から400万の間で考えておけば、そこそこ条件の良い部屋でも購入できるのではないでしょうか。

[729: 匿名さん]

8000万出せる人はこの団地型マンションを買うかよ。
外国投資金も流入しないだぜ。

[730: 匿名さん]

300が豊洲の天井と聞きますから270-300のレンジと予想。ここの価格が出るまでは他の検討はストップします。やっぱり駅近、学校、病院至近は魅力的だから。

[731: 匿名さん]

そうかな。限りなく350万に近づくと思うよ。
駅チカ物件で、安値期待は無理でしょう。
しかも、スーパーゼネコンだしねぇ。

[732: 匿名さん]

待てば待つほど値上がりする相場で待つ選択は自殺行為じゃないですか？

[733: 匿名さん]

豊洲を過大評価し過ぎ。
350万とかあり得ない。

[734: 匿名さん]

坪単価よりグロスで考えた方が実感がわくと思います。


70平米の場合

坪300万円　6400万円弱
坪350万円　7400万円強

このように坪単価が50万円違うと、価格は約1000万円異なります。

[735: 匿名さん]

733
ここに安く出されたら困る近隣物件関係者が高値を吠えてるだけだから気にする必要はないかと。だって本当の検討者がわざわざ高値誘導するわけないですからね。

[736: 匿名さん]

でも、350万だって思ってた方が、価格発表時にショック受けなくて済むんじゃないかな。

今どきの豊洲が安く買える訳ないでしょ。夢見すぎ。

[737: 匿名さん]

しかも駅チカ。
幹線道路からも離れて静か。
仕様も高い。躯体も良い。
施工もスーパーゼネコン。

安い訳ないでしょ。

[738: 匿名さん]

近隣さん頑張ってますね。

[739: 匿名さん]

売り出し時期が1年違うと2割値上がりすると言われていますから、有り得ない事ではないでしょ。

[740: 匿名さん]

そりゃさあ、もし350で売ってくれたら高値転売できるかも知れないっぺ
高く売れ〜
高くなれ〜

[741: 匿名さん]

駅遠い築10年の地震直撃タワーですら、坪400万で取引されている実績ありますからねぇ。。。
350万でも安い方だとは思う。

[742: 匿名さん]

間取り、、微妙なの多くないでしょうか？
300とか、350とかいって、70へーべーに魅力がないと
ちょっと庶民には手がでませんよね。庶民の憧れ豊洲でしょう。
少なくともベイズの方が間取りはいいなぁ。駅近といっても数分の違いで、
シンプルな共用施設で、1000万からの差がでたら
私は買いませんが。280なら固く売れるに一票。

[743: 匿名さん]

坪400万は売り出し価格か、最上階のペントハウスとかでは？
豊洲で400はちょっと無理でしょう。

[744: 匿名さん]

豊洲で300越えは大量在庫要因。身の丈にあった価格設定を期待します。楽しみです。

[745: 匿名さん]

価格予想って、高めに見積もってショック受けないようにするんじゃなくて、ビンゴの平均坪単価を予想するもんなんじゃないの？
ベイズと比較して待つかどうかの参考にならないでしょ。

ホントに350ならベイズ買った人がうらやましがられるんでしょうけど、平均でみれば300前後でしょう。最上階角部屋でようやく350くらいなのでは。

[746: 匿名さん]

>>741
築10年のタワーの時点で豊洲ではないですな。佃のセンチュリーかな？

[747: 匿名さん]

駅５分はパークタワー豊洲と同じで魅力ですよね。
しかし、あちらは幹線道路沿いでうるさいけど、こちらは小学校前ですよ。ロビーのソファが学校帰りの小学校生達の溜まり場占になるのが懸念されます。
貼り紙で「子供のみのロビー使用は禁止されています」とか貼れないですしね。
ツインとかシンボルとかは溜まらないのでしょうか？
この辺りの子供は塾とかで学校帰りに遊んだりしないのでしょうか？

[748: 匿名さん]

350位じゃないの？
高そうだけどね。

[749: 匿名さん]

>>747
どこのマンションも子供がロビーで溜まるのは避けられないかと思います。

[750: 匿名さん]

高値を熱望する不思議な検討者が多いですね（笑）

[751: 匿名さん]

>>726
清水も市川駅前のタワマンでしっかりとやらかしてますので信用出来ません。

[752: 匿名さん]

>>750
お客を呼び込みたい近隣物件の営業さんか、あまり低めに出ると損した気分になってしまう近隣物件の契約者さんのどちらかなのでは？

[753: 匿名さん]

>>752
ＢＡＹＺは完売が見えてきていますから晴海あたりの営業さんですかね。３５０連呼と値段も近いようで。

値段の話はもう飽きました。

[754: 匿名さん]

まあ良くも悪くもだけど、超注目物件であるのは確かですね。

[755: 匿名さん]

747
マンション名は伏せるけど、3丁目の某タワーのロビーは子どもでごった返していましたよ。ソファで延々とDSをやる集団やら土足で上がっている子やら。
湾岸は子どもが非常に多いエリアなので、どこのマンションもある程度は似たような感じだと思います。

[756: 匿名さん]

へえ。シンボルなんかは誰もロビーに居なくてびっくりしたけど。

[757: 購入検討中さん]

エレベーター8台は少ない気がしますが、、普通ですか？朝は混みませんか？

[758: 匿名さん]

タワーじゃないのに８台もあるの？

[759: 匿名さん]

マンション販売数が少なくなっているから、３５０万にしても飛ぶように売れてしまうと思うんだよね。
４００は無理だと思うけど。

[760: 匿名さん]

ドトールが1500万円程値上げするそうです。
ここの相場にも影響ありそうですね。

とほほ。。。

[761: 買い換え検討中]

清水も市川駅前でＰＣ柱のジョイントの主筋の数、手抜きで、摘発されましたね。見つからなかった高樹町の億ションも、ＪＲ市川駅前の清水のタワマンも、皆住んで楽しく生活してたんですね。怖ーい話。大林組・竹中以外の物件は怖くて買えない

[762: 物件比較中さん]

売値は売り主が決められますからね。スミフは売れ残りを気にしないで何年もかけて売っていく、と良くここで見かけるのでドトールの値上げは気にしなくてよいかと。

[763: 物件比較中さん]

湾岸は共用設備やエントランスの豪華さを売りにするけど、大規模なら物件価格に占める共用設備分ってたかが知れてますよね。
中に設備を持つより駅近いで近隣に同様のものがある方がいいと思うのですが。
(コンビニ、スーパー、スポーツクラブ、ホテル)

[764: 匿名さん]

1500万値上げって、意味がわかりません。
もれなく、全住戸1500万円あげるのですか？
ソースをぜひあきらかに

[765: 匿名さん]

>>757
この規模ならば８台あれば十分ですね。

[766: 匿名さん]

1000万から1500万の値上げだそうです。
この値上げに便乗しない事を祈るばかりです。
頼みますよ三井さん。

どんどん値上げは困ります。マンション販売は売主有利なのは分かりますがホドホドにお願いします。

[767: 匿名さん]

>>764
ドトールのスレで話題だよ。

[768: 匿名さん]

坪50万くらい上がるということでしょうか。。。

ここが坪50万値上がりすると400万か。。。

[769: 匿名さん]

>>760
あーたBAYZのスレでも全く同じこと書いてやん。「とほほ。。。」まで一緒やん。どうしてもここに高く売り出してもらわないと困るシントヨ君？

豊洲の品位を下げるだけだからやめなさいよ。

[770: 匿名さん]

でも、高くなるのは間違いなさそうだしねえ。、
とほほ。。。

[771: 匿名さん]

>>770
そうでもないらしいよ。待ってて良かった^o^

[772: 匿名さん]

新豊洲の契約者はここが気になって仕方がないみたいだな。ま、気持ちは分からなくもないが。

[773: 匿名さん]

これよると300万程度の予想ですね。晴海タワーや新豊洲よりも若干高いけど、気にするほどの価格差じゃないよね。利便性も圧倒的だし待ってて良かった。晴海三井も気になるけど。

http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1891

[774: 匿名さん]

>>763
同感ですねー。
ここが引き渡しになる頃には駅前にホテルもできるだろうし、共用施設を抱え込む必要がないですね。
内部に共用施設つくるとモノが中途半端だし陳腐化もするので、キチンとした外部施設を使うほうが賢明と思ってます。

コンビニだけは、外でも内でもサービス一緒だし、夜中に小腹が減ったりするときに便利なので、敷地内にあったほうが快適だと思います。

[775: 匿名さん]

敷地内コンビニはＡＴＭとコピー機も便利です。

[776: 匿名さん]

でも、その予想が上ブレして350万になるのでは？
住友は1500万円値上げらしいし。同じような影響はあると思います。

[777: 匿名さん]

ベイズも3期からは値上げらしいしね。

[778: 匿名さん]

>>777
またシントヨ君？好きに値上げさせといたらいいんちゃうん(笑)

[779: 匿名さん]

では、参考にしてください。

豊洲5丁目は、第3期隅田川改良工事の5号埋立地および豊州物揚場背面埋立工事で成立しています。豊洲エリアでは南部に当たり、過去には『オーベルグランディオベイフロント』(1999年分譲、「豊洲」駅徒歩8分、分譲時平均坪単価190万円程度)、『グランアルト豊洲』(2000年分譲、「豊洲」駅徒歩4分、分譲時平均坪単価180万円程度)、『豊洲シエルタワー』(2005年分譲、「豊洲」駅徒歩1分、分譲時平均坪単価190万円程度)が同じ豊洲5丁目立地で分譲されています。

[780: 匿名さん]

坪２００越えてくると、厳しいでしょうね。

[781: 匿名さん]

>>780
では今は湾岸バブルということですか？確かに不動産屋さん勤務の人でこの時期このエリアを買ったって人聞かないもんね。

[782: 匿名さん]

知り合いの三井不動産の若い課長さんは湾岸タワー買ってたよ。

[783: 匿名さん]

そういや、財務官僚もタワー買いまくってるんだよな。
何があるんだろう？

[784: 匿名さん]

坪200も一気には上がらないから大丈夫だよ。
値上がりするとしても坪50万くらい。

[785: 匿名さん]

有名ネット企業の役員も湾岸タワー買ったらしい。Twitterで湾岸写真ばら撒いてるな。

[786: 匿名さん]

湾岸タワー買ったって話は安い時に買ったってことでしょ。今は売りに廻ってるズラね。

[787: 匿名さん]

最近の話ですよ〜〜〜。

[788: 匿名さん]

>>787
湾岸つっても中古もあるし、港区も湾岸あるからね。

[789: 買い換え検討中]

湾岸タワーは都心より安くて眺望いいから、ゆとりある富裕層がセカンドで買うの向きってことだよね。
地ぐらいや、地盤を考えたら、リーマンが、基本、永住目的に頑張って買うってのは、賢明な判断ではないよね。

[790: 匿名さん]

>>785
雰囲気的にパークシティ豊洲っぽいですよね。同じ人のことではなかったらごめんなさい。賃貸に住み続けると宣言していたのに転向して話題でした。

[791: 匿名さん]

>>790
豊洲に同世代の、割とグイグイした人達が増えてるといった趣旨のこと書かれてましたね。でも実際都心に近くて、運河があって、空が広くて、夜景が綺麗で、ジョギングが気持ち良くて7000万円位〜で住めるこの地に、同様の人達が集まって来るのはわかるな。

[792: 匿名さん]

>>785
レインボーの見える芝浦とかっしょ！

[793: 匿名さん]

>>792
だから豊洲だってば。。

[794: 匿名さん]

豊洲はIT企業やバックオフィスが多いからね。オフィス賃料が安いからコスト部門や都心にある必要のないITベンチャーが多いんでしょうね。

[795: 匿名さん]

豊洲はベンチャーは少ないですね。大企業が分散してた拠点を豊洲で統合するケースが多いようです。

nttデータ、IHI、第一生命、ユニシス、SCSK、IBMあたりですね。

[796: 匿名さん]

>>794
ご本人が公表されている公開情報ですが、785さんの書かれているIT企業はLINEなので本社は渋谷です。
数年前まで豊洲は都心に近くて安い街でしたが、もはやそれなりの方達が実需で住む街になっているのですよ。

[797: 匿名さん]

街が成長すればそうなるでしょ。

恵比寿なんて昔は工業エリアだったのに、今は結構おしゃれな街になってますしね。

次は晴海・有明ですかねぇ。

[798: 匿名さん]

>>795
マルハニチロ忘れてた。後はオートバックスセブン、ミライト、アスクルあたりですね。

[799: 匿名さん]

やっぱり350万は超えるだろうけど、そうなると富裕層だけのマンションになってしまって、バランスが悪くなりそう。

[800: 匿名さん]

財務官僚がタワー買いまくりなのが気になる、